賃貸中のアパートや戸建てを売却しようとして、初めて「立ち退き料」という言葉に直面するオーナーは少なくありません。借家人に退去してもらうには、原則として正当な理由（正当事由）と、それを補う立ち退き料が必要になります。この記事では、立ち退き料の相場・計算方法・税金の扱いから、立ち退き後の売却の進め方までを整理します。
立ち退き料とは｜支払う場面と法的根拠
立ち退き料とは、貸主の都合で賃貸借契約を解約し、借家人に物件から退去してもらう際に、貸主から借家人へ支払う金銭的な補償のことです。老朽化による建て替え、売却のための空室化、自己使用の必要が生じた場合などに発生します。
借地借家法28条の「正当事由」
借地借家法28条では、貸主からの解約申し入れや更新拒絶には「正当事由」が必要とされています。正当事由の有無は、貸主・借主それぞれが建物を必要とする事情、賃貸借契約の経過年数、建物の老朽化の程度、立ち退き料の申し出などを総合的に考慮して判断されます。
立ち退き料は法律上の義務ではない
誤解されやすい点ですが、立ち退き料の支払いは法律で金額や義務が定められているわけではありません。正当事由が十分でない場合に、それを補完する目的で貸主が任意に提示するものという位置づけです。裏を返せば、正当事由がしっかりしていれば立ち退き料が低額でも交渉が成立するケースがあります。
立ち退き料の相場【2026年】
立ち退き料の金額はケースバイケースで大きく変わりますが、目安となる相場感を用途別に紹介します。
居住用（アパート・マンション）の相場
居住用の賃貸住宅では、家賃の6か月分から1年分程度に、引っ越し費用の実費（数万円〜30万円程度）を加算した金額が一つの目安とされています。単身の賃貸物件より、家族向けの広い間取りの方が引っ越し費用がかさむ傾向があります。
店舗・事業用物件の相場
店舗や事務所などの事業用物件は、居住用より相場が高くなりやすい傾向があります。内装工事費用や什器の移転費用、休業補償（移転期間中の逸失利益）まで含めて交渉されることが多く、数百万円規模になるケースも珍しくありません。
老朽化・取り壊しを理由とする場合の相場
建物の老朽化や耐震性の問題を理由とする場合は、正当事由が認められやすい分、立ち退き料は比較的抑えられる傾向があります。ただし、借家人の居住年数が長い場合や、移転先を見つけにくい事情がある場合は、相場より高くなることもあります。
立ち退き料の3つの計算方法
①賃料差額法
移転先で新たに支払う家賃と、現在支払っている家賃の差額に、複利年金現価率（一般的に2年分程度）を掛けて算出する方法です。賃料の値上がり幅が大きいエリアで使われやすい計算方法です。
②借家権割合方式
土地価格に借地権割合・借家権割合（全国一律30%）を掛けて算出する方法です。相続税路線価を参考にできるため、比較的簡便に目安を出せます。
③収益価格控除方式
貸主が自ら建物を使用した場合の収益価値から、賃貸を継続した場合の収益価値を差し引いて算出する方法です。事業用物件や収益物件で用いられることが多い方法です。
立ち退き料が高くなるケース・安くなるケース
立ち退き料の金額を左右する主な要因を整理すると、次のとおりです。
- 高くなりやすいケース：居住・営業年数が長い、移転先が見つかりにくい、正当事由が弱い、事業用で休業補償が発生する
- 安くなりやすいケース：建物の老朽化・耐震性の問題が明確、契約更新回数が少ない、借家人が早期の合意に前向き
立ち退き交渉の流れと注意点
通知から明け渡しまでの期間目安
契約の解約申し入れは、借地借家法上、期間の定めのない賃貸借であれば原則6か月前までに行う必要があります。実際には、交渉開始から明け渡し完了まで半年〜1年程度かかることも珍しくありません。余裕を持ったスケジュールで進めることが重要です。
弁護士に依頼すべきケース
借家人との交渉が難航する場合や、店舗・事業用物件で金額が大きくなる場合は、早めに弁護士へ相談することをおすすめします。感情的な対立に発展する前に、第三者を交えた交渉に切り替えることで、結果的に早期解決につながることがあります。
立ち退き料は経費にできる？税金の扱い
譲渡費用として認められるケース（国税庁タックスアンサーNo.3255）
国税庁タックスアンサーNo.3255「譲渡費用となるもの」では、賃貸中の建物を売却するために借家人へ支払った立ち退き料は、譲渡所得の計算上「譲渡費用」として控除できるとされています。つまり、立ち退き料を支払ってから売却する場合、その立ち退き料分を売却益から差し引いて税金を計算できる可能性があります。確定申告の際は、支払いの領収書や合意書を必ず保管しておきましょう。
貸主側の必要経費計上
物件を売却せずそのまま賃貸経営を続ける場合は、立ち退き料は不動産所得の必要経費として計上できる場合があります。売却する場合と保有を続ける場合とで税務上の扱いが異なるため、迷ったら税理士に確認するのが確実です。
立ち退きしてもらった後に売却する際の注意点
空室化してからの売却 vs オーナーチェンジのまま売却
賃貸物件の売却には、借家人に退去してもらい空室にしてから売る方法と、賃借人がいるままオーナーチェンジ物件として売る方法の2通りがあります。空室にすれば買主の選択肢（自己使用・建て替え）が広がり価格が上がりやすい一方、立ち退き料や空室期間のコストがかかります。反対にオーナーチェンジのまま売れば立ち退きの手間はありませんが、投資用としての価格になりやすく、買主層も限られます。
茨城県内での対応・ハウスドゥ4店舗体制
ハウスドゥでは、茨城県内4店舗（つくば研究学園都市店・県庁水戸店・取手戸頭店・守谷店）の買取専門ネットワークを活かし、立ち退き交渉中の物件や、立ち退き後空室になった物件の査定・買取に対応しています。立ち退き料の相場感や、空室化・オーナーチェンジどちらが有利かの判断も含めて相談できます。
立ち退き料の内訳一覧｜引越し・転居費用から営業補償まで
結論から言うと、立ち退き料は「引越し費用＋転居先の初期費用＋賃料差額＋(店舗なら)営業補償」を積み上げて妥当な金額を探るのが基本です。「いくら払えばよいか」を一つの数字で決めるのではなく、項目ごとに分解すると交渉がスムーズに進みます。
主な内訳項目の一覧
| 項目 | 内容 | 確認方法 |
|---|---|---|
| 引越し費用 | 運送・梱包・家財の移動にかかる費用 | 引越し業者の見積書 |
| 転居先の初期費用 | 敷金・礼金・仲介手数料・火災保険料など | 新居の契約書・請求書 |
| 賃料差額 | 現在の賃料と新居の賃料の差額を一定期間分 | 新旧の賃貸借契約書 |
| 営業補償(休業補償) | 店舗・事務所の休業期間中の損失、内装・設備の移設費用 | 決算書・見積書 |
| その他の事情 | 長年の居住、高齢、通院先との距離など個別事情の考慮 | 当事者間の協議 |
引越し・転居費用は実費ベースで積算する
引越しや転居に伴う費用は、見積書や領収書で金額を裏付けられる「実費」として扱いやすい部分です。大家(貸主)側は複数社の見積りを取り、借主側も自分で見積書を用意しておくと、話し合いが感情論になりにくくなります。
大家(地主)側が妥当な立ち退き料を提示するコツ
立ち退きを求める側にとって大切なのは、「正当事由」の強さと提示額のバランスです。ここでは実務で押さえておきたいコツを整理します。
更新拒絶・解約申入れの時期と書面を守る
期間の定めがある普通借家契約では、期間満了の1年前から6か月前までの間に更新しない旨を通知する必要があります(借地借家法26条)。期間の定めがない場合は、解約の申入れから6か月経過で契約が終了するのが原則です(同27条)。口頭ではなく必ず書面で行い、通知した日付が残る方法(内容証明郵便など)を選びましょう。条文や「何ヶ月前か」の考え方は、借地借家法の立ち退きとは？正当事由・6か月ルールで詳しく解説しています。
「財産上の給付」の申出は明け渡しと引換えが原則
借地借家法28条は、建物の明け渡しの条件として、または明け渡しと引換えに財産上の給付をする旨の申出をした場合を、正当事由の判断要素の一つとして挙げています。つまり、立ち退き料の申入れは「支払うからお願いします」という提案ではなく、明け渡しとセットで示す条件として整理するのが基本です。
妥当な金額の考え方と判例の傾向
判例では、建物の老朽化の程度、貸主・借主それぞれの建物を使う必要性、これまでの賃貸借の経過などを総合して正当事由が判断されてきました。そのため、同じ金額でも結論が変わることがあります。金額を決める際は、不動産会社や弁護士法人などの専門家に、計算方法ごとの試算を依頼してから提示するのが安心です。
借主(入居者)側が確認したいポイント｜増額できるケース・高齢の場合
借主側は、提示された条件を「いくらか」だけで判断せず、実際に転居するといくらかかるのかを書き出して比べることが大切です。
立ち退き料の増額を求めやすいケース
次のような事情があると、提示額の増額を話し合う余地が出てきます。①長年住んでいて転居先が見つかりにくい、②高齢や持病があり引越しの負担が大きい、③店舗や事務所で休業・移転コストが大きい、④貸主が建物をリフォームして賃料を上げる目的で退去を求めている、といったケースです。ただし、増額が認められるかどうかは個別事情で変わるため、確実なものではありません。
契約解除・家賃滞納がある場合は話が変わる
家賃の滞納が続き、信頼関係が壊れていると評価される場合は、立ち退き料なしで契約解除が認められることもあります。契約解除の事由と手続きは、賃貸借契約の解除とは｜家賃滞納・無断転貸で使える解除事由と手続きをご覧ください。
立ち退き料でトラブルになりやすい4つの場面
相続・親族間・老朽化・家賃の改定など、事情が入り組むほど話し合いが長引きがちです。代表的な場面を知っておくと、早めに対策を打てます。
相続した賃貸物件に入居者がいる
相続で取得した賃貸物件は、貸主の地位も引き継がれます。入居者がいるまま売却するのか、立ち退きを求めて空室にするのかで、手取りも手間も変わります。まず賃貸借契約の内容と賃料の水準を確認しましょう。
親族が住んでいる家の立ち退き
親族が無償で住んでいる場合は賃貸借ではなく使用貸借として扱われることがあり、立ち退き料の考え方が異なります。詳しくは親族が住む家の立ち退き｜居住権はある？使用貸借・配偶者居住権で解説しています。
老朽化・倒壊リスクを理由にする場合
建物の老朽化や倒壊の危険性が高いことは、正当事由を補強する材料になりますが、それだけで必ず立ち退きが認められるわけではありません。建物診断の結果など客観的な資料を準備して、建て替えや売却の計画とあわせて説明することが重要です。
賃料の改定をめぐる争い
立ち退きの話し合いと並行して、賃料の増額や減額が争点になることもあります。賃料改定の手順は賃料改定とは？家賃の値上げ・減額の手順と例文を参考にしてください。
再開発・収用で補償を受ける場合との違い
道路や再開発などの公共事業で立ち退く場合は、民間の貸主と借主の話し合いとは別に、法令にもとづく補償の仕組みがあります。事業認定・補償・税の特例については土地収用法とは？事業認定・補償・税の特例と土地売却への影響で解説しています。現在お持ちの物件が再開発の対象かどうかは、まず自治体の窓口で確認するとよいでしょう。
立ち退きの相談先と当社のサービス
立ち退きの交渉は法的な判断を伴うため、解決までの道筋を早めに整理することが大切です。ハウスドゥ茨城では、売却を前提とした不動産の無料査定サービスで、賃貸中・空室化後それぞれの売却価格の目安を提案しています。弁護士などの専門家が必要な局面は、状況に応じてご案内します。まずは無料相談フォーム、またはお電話(0120-565-072)でお問い合わせください。
よくある質問（FAQ）
Q1. 立ち退き料を払えば必ず退去してもらえますか？
A. いいえ、立ち退き料の提示だけで自動的に退去が決まるわけではありません。あくまで正当事由を補う要素の一つであり、借家人が合意しない限り明け渡しは実現しません。最終的に合意に至らない場合は、裁判手続きに発展することもあります。
Q2. 立ち退き料の相場より高い金額を要求されたらどうすればいいですか？
A. まずは要求の根拠（引っ越し費用の見積もり、営業補償の算定根拠など）を確認しましょう。相場とかけ離れている場合は、不動産会社や弁護士に相談し、客観的な資料をもとに再交渉することをおすすめします。
Q3. 立ち退き料はいつ支払うのが一般的ですか？
A. 明け渡し時に全額を支払う、または合意時に一部を支払い残額を明け渡し完了時に支払う、といった分割方式が一般的です。支払いタイミングは合意書に明記しておきましょう。
Q4. 借家人が高齢者や病人の場合、立ち退き料は変わりますか？
A. 法律上、年齢や健康状態によって立ち退き料の相場が明確に変わるわけではありませんが、正当事由の判断において「移転の困難さ」が考慮されるため、結果的に立ち退き料が高くなったり、より長い猶予期間が必要になったりする傾向があります。
Q5. 立ち退き料を払わずに済む方法はありますか？
A. 定期借家契約であれば、契約期間の満了により更新せず終了させることができ、立ち退き料が不要になるケースがあります。ただし、既に普通借家契約を結んでいる物件を後から定期借家に切り替えることはできないため、今後の契約で検討する事項になります。
Q6. 立ち退き料の相場を調べるにはどうすればいいですか？
A. 同じエリア・同じ用途の立ち退き事例を個人で調べるのは難しいため、不動産会社や弁護士に相談し、賃料差額法などの計算方法を使って目安を試算してもらうのが現実的です。
Q7. 立ち退き料はいくらから交渉を始めればよいですか？
A. まずは引越し費用・転居先の初期費用・賃料差額などの実費を見積書で積み上げ、その合計を基準に話し合うのが現実的です。相場だけを根拠にすると、個別事情が反映されず合意しにくくなります。
Q8. 立ち退き料の内訳に引越し費用は含まれますか？
A. 一般的に、引越し費用や転居先の初期費用は立ち退き料の主な構成要素です。店舗や事務所の場合は、休業中の損失や内装の移設費用などを営業補償として加えるのが通常です。
Q9. 立ち退き料を受け取ったら税金はかかりますか？
A. 受け取った金額の内容(移転費用の補償か、賃借権の消滅に対する対価か、営業補償か)によって所得の区分が異なります。具体的な扱いは税理士または所轄の税務署にご確認ください。
まとめ
立ち退き料に法律上の明確な基準はなく、正当事由の強さと交渉によって金額が決まります。居住用で家賃6か月〜1年分、事業用ではさらに高額になるのが目安ですが、老朽化などの正当事由が明確であれば相場より抑えられることもあります。売却を前提に立ち退きを進める場合は、立ち退き料が譲渡費用として控除できる可能性がある点も踏まえ、早い段階で不動産会社に相談することをおすすめします。
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賃貸借契約の解除全般（家賃滞納・無断転貸を理由とする解除事由や手続きの流れ）について詳しくは「賃貸借契約の解除とは｜家賃滞納・無断転貸で使える解除事由と手続きの流れ」もあわせてご覧ください。
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