結論：賃料改定とは、賃貸借契約の途中で家賃を増額・減額することで、基本は貸主と借主の合意で決め、まとまらないときは借地借家法32条にもとづく請求と調停・訴訟に進みます。この記事では、ハウスドゥ茨城（取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・県庁水戸の4店舗）が、賃料改定の意味、増額・減額の根拠、通知の出し方と例文、合意書に書く内容、拒否されたときの対応、賃貸中の不動産を売却するときの注意点まで、はじめての方にもわかるように解説します。
賃料改定とは？意味と基本の考え方
賃料改定の意味（増額請求・減額請求）
賃料改定とは、すでに結んでいる賃貸借契約の家賃を、契約の途中や更新のタイミングで見直すことです。貸主が値上げを求めるのが「賃料増額請求」、借主が値下げを求めるのが「賃料減額請求」です。「賃料改定」「家賃改定」「賃料増減額」「家賃の見直し」は、ほぼ同じ意味で使われます。
賃料改定が行われる主なタイミング
よくあるのは、契約の更新時、固定資産税や都市計画税などの負担が増えたとき、近隣の家賃相場が大きく変わったとき、建物の設備が古くなったとき、貸主が変わったとき（売却による貸主の交代）です。契約書に「○年ごとに賃料を見直す」といった定めがあれば、その定めも確認しましょう。
賃料と家賃・地代・共益費のちがい
賃料は、建物や土地を借りる対価として支払うお金の総称です。建物なら一般に「家賃」、土地なら「地代」と呼ばれます。共益費や管理費は名目が別でも、実質は賃料の一部として扱われることがあるため、改定の対象にどこまで含めるかを、通知や合意書に明記しておくと安心です。地代の考え方は、地代とは？相場・計算方法と値上げ交渉で詳しく解説しています。
賃料改定の法律上のルール｜借地借家法32条とは
借地借家法32条の増減額請求権
建物の賃貸借では、借地借家法32条が、賃料の増減額請求について定めています。税金などの負担の増減、土地や建物の価格の上昇・低下、その他の経済事情の変動、または近隣の同じような建物の賃料と比べて不相当になったときは、契約の条件にかかわらず、将来に向かって賃料の増減を請求できるとされています。
「将来に向かって」とはどういう意味か
増減額請求は、過去にさかのぼって賃料を変えるものではありません。請求の意思表示が相手に届いた時点から先の賃料について効力が生じます。そのため、改定を考えたら、早めに通知を出すことが重要です。
増額しない特約・減額しない特約の扱い
契約に「一定期間は賃料を増額しない」という特約があるときは、その定めに従います。一方で、「賃料を減額しない」という特約は借主に不利なため、減額請求を妨げる効力はないと考えられています。契約書の特約欄は、改定を検討する前に必ず読み返してください。
定期建物賃貸借・サブリースの場合
定期建物賃貸借では、賃料の改定に関する特約があるとき、32条の規定は適用されず、特約が優先されます。また、サブリース（一括借り上げ）でも、借地借家法32条の適用が問題になった判例があります。仕組みの基本は一括借り上げとは？サブリースの仕組みとメリット・デメリットをご覧ください。
賃料増額請求の進め方｜貸主の方へ
増額が認められやすい理由と根拠の集め方
増額の根拠としては、固定資産税等の負担増、近隣の同種の物件の賃料が上がっていること、建物の改修や設備の更新で価値が上がったことなどが考えられます。感覚だけで「そろそろ値上げしたい」と伝えるのではなく、近隣の募集賃料や、これまでの賃料の推移、税額の通知書など、客観的な資料をそろえましょう。
増額の幅は？一度に大きく上げるリスク
一度に大きく上げると、借主の反発や退去につながりやすくなります。退去後に次の入居者が決まるまでの空室期間や原状回復の費用も考えると、小さな増額を段階的に行ったほうが結果的に収益が安定することもあります。増額の幅は、相場との差、借主との関係、空室リスクを見ながら検討してください。
増額に応じてもらえないときの手続き
借主が増額に同意しないときは、貸主は調停を申し立て、それでも合意できなければ訴訟で判断を求めます。増額を正当とする裁判が確定するまでは、借主は自分が相当と認める額を支払えば足りますが、確定後は不足額に年1割の利息を付けて支払う必要があります。
賃料減額請求の進め方｜借主の方へ
減額を求められる主なケース
近隣の同種の物件より賃料が明らかに高い、周辺の相場が下がっている、建物や設備の劣化が進んでいる、といった事情があれば、減額を求める根拠になります。単に「生活が苦しいから」という理由だけでは、法律上の根拠として弱くなりやすい点に注意しましょう。
減額請求をするときの注意点
減額の合意が成立する前に、賃料を一方的に減らして払うと、「家賃滞納」と受け取られるおそれがあります。滞納が続くと契約解除や退去の問題につながることもあるため、手続きの流れは家賃滞納で強制退去になるまでや賃貸借契約の解除とはで確認しておきましょう。
貸主が減額請求を受けたときの対応
減額請求を受けた貸主は、協議が調うまでの間、相当と認める額の賃料を請求できます。その後、減額が正当と確定したときは、受け取りすぎた分に年1割の利息を付けて返す必要があります。感情的に断るのではなく、近隣の賃料事情や建物の状況を数字で確認してから回答しましょう。
賃料改定の手順｜通知・協議・合意書
手順1：契約書と相場を確認する
まず、賃貸借契約書の賃料条項、改定に関する特約、更新条項を確認します。次に、近隣の同じような物件の賃料を、不動産情報サイトや管理会社、不動産会社の査定などで調べ、現在の賃料との差を把握します。
手順2：賃料改定のお願い・通知の例文
書面の例文です（あくまで一例です）。「件名：賃料改定のお願い／○○様 平素はお世話になっております。このたび、近隣の賃料水準および租税負担の変動などを踏まえ、下記のとおり賃料の改定をお願いしたく、ご通知いたします。記 対象物件：○○ 現行賃料：月額○○円 改定後賃料：月額○○円 適用開始日：令和○年○月分より。ご不明な点がありましたら、下記までご連絡ください。」
法的な効力を重視する場合は、配達証明付きの内容証明郵便を使うと、「いつ・誰が・何を送ったか」が記録に残ります。内容や出し方は、専門家に確認してから進めると安心です。
手順3：協議して合意書（覚書）を作る
話し合いで合意できたら、必ず書面に残します。合意書には、物件の表示、改定後の賃料額、適用開始日、共益費など他の費用の扱い、次回改定の有無、双方の署名押印を書きます。口約束だけにすると、後から「言った・言わない」の争いになりやすくなります。
手順4：調停・訴訟に進む場合
合意できないときは、賃料の増減額をめぐる訴訟の前に、原則として調停を行う必要があります。調停では、調停委員が間に入って話し合いを進めます。それでも合意できなければ、訴訟で裁判所が賃料を判断します。時間と費用がかかるため、弁護士などの専門家へ早めに相談するのが現実的です。
適正な賃料の決め方｜継続賃料の考え方
継続賃料と新規賃料のちがい
すでに貸している物件の賃料（継続賃料）は、新しく貸し出すときの賃料（新規賃料）とは性質が異なります。新規賃料は市場の相場で決まりやすい一方、継続賃料は、これまでの賃料の経緯や当事者の事情も考慮して決められます。そのため、近隣の募集賃料と単純に比べるだけでは、適正かどうか判断できないことがあります。
鑑定評価で使われる主な手法
不動産鑑定の世界では、継続賃料を求める手法として、差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法などが用いられます。名前は難しく聞こえますが、考え方は「現在の賃料と本来の相場の差をどう分けるか」「物件の価値に対する利回りで考える」「物価や賃料の変動率で調整する」「似た契約の賃料と比べる」といったものです。争いになったときは、不動産鑑定士の意見書が重要な資料になることがあります。
賃料改定と税金・確定申告
賃料改定で家賃収入が増えれば、貸主の不動産所得も増える可能性があります。収入が変わったときの申告の考え方は、不動産の収入とは？家賃収入の目安・手取り・税金と不動産所得の確定申告は必要？で解説しています。
賃料改定と賃貸中の不動産売却の関係
賃貸中の物件は賃料が価格に影響する
アパートやマンションの一室など、賃貸中のまま売却する物件（オーナーチェンジ）は、購入者が家賃収入を見込んで購入するため、現在の賃料や入居状況が売却価格に影響します。賃料が相場より低いままだと、収益性が低く評価されることがあります。
売却前に賃料を上げるべきか
売却前に賃料を上げれば収益が上がって見えますが、借主が退去すると空室になり、かえって売りにくくなることもあります。賃料改定をしてから売却するか、現状のまま売却するかは、物件の状況や借主との関係で変わります。判断に迷うときは、売却と賃料改定の両面から相談できる不動産会社に確認しましょう。
売却時に購入者へ伝える賃料情報
売却の際は、賃貸借契約書、現在の賃料、改定の経緯、敷金の預かり額、滞納の有無などが重要な情報になります。賃料改定の合意書や通知の控えは、きちんと保管しておきましょう。敷金・礼金の考え方は敷引とは？敷金・礼金との違いも参考になります。
茨城県で賃貸物件を持つ方へ｜地域の状況を踏まえたポイント
茨城県は、つくば市・守谷市・取手市などつくばエクスプレス（TX）沿線と、水戸市を中心とする県央エリアとで、賃貸需要の中身が異なります。TX沿線は東京方面への通勤、研究機関・大学関連の需要、水戸市は行政・企業の勤務者や学生など、需要の層が違うため、賃料の水準や変動のしかたもエリアごとに差があります。賃料改定を検討するときは、全国的な相場ではなく、同じ駅圏・同じ築年数・同じ間取りの物件を基準に調べることが大切です。
賃料改定でよくある失敗と注意点
よくある失敗は、通知を口頭だけで済ませてしまう、相場の根拠がないまま大幅な増額を求める、合意の内容を書面に残さない、共益費や駐車場代など別名目の費用の扱いを決めない、といったものです。また、借主側では、合意前に勝手に減額して支払い、滞納扱いになってしまうケースがあります。どちらの立場でも、「根拠をそろえる」「書面で残す」「感情的にならない」の3点を意識しましょう。
賃料改定の実務ポイント｜賃貸人（貸主）・賃借人（借主）の確認事項
賃貸人（オーナー）が先に確認したいこと
賃貸人（オーナー）は、契約期間と契約更新の時期、賃料の改定条項、近傍同種の物件の賃料、固定資産税などの負担の増加を整理します。管理を管理会社に任せている場合は、通知を出す前に管理会社へ相談し、入居者への説明の進め方を決めておくと、実務がスムーズです。
賃借人（借主）が先に確認したいこと
賃借人（借主）は、通知書の内容が妥当かどうかを、契約書の特約、近傍の賃料、建物の状況から確認します。納得できないからといって、賃料の支払いを止めてはいけません。契約更新のタイミングで条件を交渉する選択肢もあります。
賃料改定で押さえておきたい知識の一覧
| 確認項目 | 見るポイント |
|---|---|
| 契約の種類 | 普通借家か定期借家か。定期借家は改定特約の有無を確認 |
| 根拠となる条文 | 借地借家法32条（建物の借賃増減請求権） |
| 改定の時期 | 契約更新時、税負担の増加時、相場の変動時など。一定期間の増額禁止特約も確認 |
| 比較する賃料 | 近傍同種の物件の賃料、これまでの賃料の経緯 |
| 解決の進め方 | 協議→合意書の作成→調停→訴訟 |
実際の紛争では、経営状況や賃料の推移、建物の管理状況など、個別の事情が結論に影響します。目的と根拠を整理したうえで、必要に応じて弁護士や不動産鑑定士に依頼しましょう。
よくある質問（FAQ）
Q. 賃料改定とは何ですか？
賃貸借契約の途中で、家賃（賃料）の金額を見直すことです。貸主が値上げを求める「増額請求」、借主が値下げを求める「減額請求」があり、当事者の合意で決めるのが基本です。合意できないときは、借地借家法32条にもとづく請求や、調停・訴訟で決めることになります。
Q. 賃料改定は貸主が一方的に決められますか？
できません。賃料の変更は相手方への意思表示が必要で、相手が同意しない場合でも、その額が当然に確定するわけではありません。話し合いで合意するか、調停や訴訟で裁判所の判断を受けることになります。
Q. 賃料の増額を拒否したら、どうなりますか？
増額に納得できない借主は、増額を正当とする裁判が確定するまでの間、自分が相当と認める額（従来の賃料など）を支払えば足りるとされています。ただし、裁判で増額が認められると、不足分に年1割の利息を付けて支払う必要があります。
Q. 賃料改定の通知は、口頭でもよいですか？
法律上は口頭でも意思表示はできますが、トラブルを避けるには書面で通知するのが一般的です。到達した日が重要になることがあるため、配達証明付きの内容証明郵便を使うことが多いです。
Q. 賃料改定の話し合いがまとまらないときは、どうすればよいですか？
賃料の増減額をめぐる訴訟を起こす前には、原則として簡易裁判所などでの調停を先に行う必要があります。調停でも合意できない場合に、訴訟で判断を受ける流れです。事案によって進め方が変わるため、弁護士など専門家への相談をおすすめします。
Q. 定期建物賃貸借でも賃料改定はできますか？
定期建物賃貸借では、賃料の改定に関する特約がある場合、借地借家法32条の増減額請求は適用されず、特約の定めに従います。契約書に「賃料は○年ごとに○円に改定する」などの記載があるかを確認してください。
Q. 賃料改定をした賃貸中の物件は、売却に影響しますか？
賃貸中の物件を売却する場合、現在の賃料は購入者が見込む収益の目安になるため、売却価格に影響することがあります。賃料の改定履歴や契約内容は、売却時に購入者へ説明する大切な情報です。売却のご相談は、ハウスドゥ茨城へお気軽にどうぞ。
Q. 賃料改定は更新のときしかできませんか？
更新時に見直す例が多いものの、借地借家法32条にもとづく増減額請求は、契約の途中でも、経済事情の変動などがあれば行えるとされています。ただし、増額しない特約や定期建物賃貸借の改定特約がある場合は、その定めが優先されます。
Q. 賃料改定の合意書は、自分で作成してもよいですか？
当事者同士で作成することは可能です。物件の表示、改定後の賃料額、適用開始日、共益費などの扱い、署名押印を明記してください。内容に不安がある場合や金額が大きい場合は、弁護士など専門家に確認すると安心です。
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