借地借家法の立ち退きとは？正当事由・6か月ルール・何条かを解説【2026年】

結論：借地借家法では、貸主から立ち退きを求めるには「正当事由」が必要です。更新拒絶は期間満了の1年前から6か月前までに通知し、期間の定めがない契約でも解約申入れから6か月が経たなければ終了しません。老朽化・滞納・店舗・駐車場など、ケースごとにルールが変わる点も押さえておきましょう。

この記事では、立ち退きに関係する条文（何条か）、6か月のルール、正当事由の考え方、裁判所の判断の傾向、老朽化・家賃滞納・店舗（テナント）・駐車場の扱い、立ち退きの進め方までを、はじめての方にも分かるよう整理します。茨城県内で賃貸中の物件の売却や相続を考えているオーナー様にも役立つ内容です。

借地借家法とは？立ち退きとの関係

借地借家法は、土地や建物を借りている人（借主）を守るために、借地権や建物賃貸借の基本ルールを定めた法律です。借主が長く安心して住み続けられるよう、貸主（大家）が自由に契約を終わらせられないしくみになっています。

「立ち退き」という言葉は法律用語ではなく、一般には貸主の都合で借主に建物を明け渡してもらうことを指します。借主は借地借家法で強く保護されるため、貸主が建て替えや売却、自己使用などを理由に立ち退きを求めても、法律上の要件を満たさなければ認められません。

立ち退きに関係する条文は何条？26条・27条・28条を整理

建物の賃貸借で立ち退きの場面に関わる主な条文は次のとおりです。条文の内容は要点のみを平易に説明したもので、実際の事案は個別の契約内容や事情で変わります。

条文（借地借家法）	内容の目安
26条	契約の更新（期間満了の1年前から6か月前までに更新しない旨の通知をしなければ、同じ条件で更新したものとみなされる）
27条	期間の定めがない契約の解約申入れ（申入れから6か月で終了。正当事由が必要）
28条	更新拒絶・解約申入れの要件（正当の事由がなければできない）
38条	定期建物賃貸借（更新がない契約。期間満了で終了）

ポイントは、26条・27条の「期間」のルールと、28条の「正当事由」のルールがセットで動くことです。通知の時期を守っていても正当事由がなければ立ち退きは認められず、逆に正当事由があっても通知の期限を守っていなければ、その契約は更新されたとみなされる可能性があります。

立ち退きの「6か月」ルールとは？更新拒絶と解約申入れの期間

期間の定めがある契約：期間満了の1年前〜6か月前に通知

賃貸借契約に「2年間」などの期間が決まっている場合、貸主が更新しないためには、期間満了の1年前から6か月前までの間に、借主へ更新しない旨を通知する必要があります。この期間を過ぎてから通知しても、原則として更新拒絶の効果は生じません。

期間の定めがない契約：解約申入れから6か月

期間の定めがない契約では、貸主から解約を申し入れても、申入れの日から6か月を経過しなければ契約は終了しません。しかも、この場合も正当事由が必要です。「6か月前に伝えれば出ていってもらえる」と誤解されがちですが、6か月はあくまで最低限の通知期間であって、退去を確定させる期間ではありません。

期間が1年未満の契約の扱い

期間を1年未満とした契約は、期間の定めがない契約とみなされます（借地借家法29条）。短期の契約だから簡単に終わらせられる、というわけではない点に注意が必要です。

正当事由とは？28条が定める判断要素

正当事由とは、貸主が更新を拒絶したり解約を申し入れたりするのに十分な理由があることをいいます。28条は、次のような事情を総合して判断すると定めています。

• 貸主・借主がそれぞれ建物を使用する必要性（自己使用、生活の本拠かどうか、事業の継続など）
• 賃貸借に関する従前の経過（これまでの家賃の支払状況、契約の経緯、更新の履歴など）
• 建物の利用状況（実際に使われているか、空室が多いかなど）
• 建物の現況（老朽化の程度、耐震性、修繕の必要性など）
• 立退料など、財産上の給付の申出

このうち、最も重く見られるのは「貸主・借主双方の建物を使用する必要性」で、他の事情はこれを補う位置づけです。立退料は、正当事由が足りない部分を補う要素と考えられています。

裁判所の判例の考え方：個別事情を総合して判断

実際の裁判では、「建て替えたい」「売却したい」といった理由だけで正当事由が認められるわけではありません。判例・裁判例の傾向として、貸主と借主の事情を比較し、建物の状況や経緯、立退料の額などを総合的に見て結論が分かれます。同じ「老朽化」でも事案によって結論が異なるため、他人の事例がそのまま当てはまるとは限りません。

具体的な判例を調べたい場合は、裁判所の判例検索や弁護士会の相談窓口を活用してください。ご自身の事情に近い判断が見つかれば、交渉の目安になります。

老朽化を理由にした立ち退きは認められる？

建物の老朽化は、正当事由の判断で考慮される事情の一つです。ただし、築年数が古いというだけでは足りず、倒壊のおそれ、耐震性の不足、修繕に過大な費用がかかるといった具体的な事情が重要になります。

老朽化を理由にする場合は、建築士による調査報告書や修繕費の見積書など、客観的な資料を用意しておくと交渉がしやすくなります。その上で、立退料や代替物件の紹介といった条件を示すことで、借主の理解を得られる可能性が高まります。立退料の考え方については立ち退き料の相場と売却への影響で詳しく解説しています。

家賃滞納の場合は借地借家法の正当事由が不要？

家賃を滞納された場合は、更新拒絶ではなく、債務不履行を理由とする契約解除が検討されます。この場合は正当事由とは別の枠組みで、貸主と借主の信頼関係が破壊されたといえるかどうかがポイントになります。

裁判では、数か月分の滞納が続いている場合に解除が認められやすい傾向があるとされますが、期間は個別の事情次第で、あくまで目安です。1回の遅れでは足りないことも多いため、催告書を送るなど手順を踏むことが大切です。解除の手続きは賃貸借契約の解除とはをご覧ください。

店舗・テナントの立ち退きにも借地借家法は適用される

借地借家法は、住居だけでなく、店舗・事務所・倉庫などの事業用の建物賃貸借にも適用されます。テナントの立ち退きでも、更新拒絶には正当事由が必要です。

事業用では、営業が止まることによる損失や、移転先の確保の難しさ、内装工事にかけた費用などが借主側の事情として重く考慮されやすく、立退料が高額になる傾向があります。なお、定期借家契約の場合は期間満了で終了するため、更新拒絶の問題は生じませんが、契約書面と事前説明が適切に行われていることが前提です。

駐車場の立ち退きは借地借家法の対象外？

借地借家法が適用されるのは、建物の賃貸借と、建物の所有を目的とする借地権です。屋根のない月極駐車場など、建物を伴わない駐車場の賃貸借は、一般に借地借家法の対象外となり、民法の賃貸借のルールと契約書の内容で判断されます。

そのため、駐車場の解約は、契約書に定めた予告期間に従う形になるのが通常です。ただし、契約内容や使われ方によって扱いが変わることがあるため、契約書をよく確認してください。借地権と建物買取請求権の関係は建物買取請求権とは、旧法と新法の違いは旧法賃借権と新法の違いで解説しています。

定期借家契約なら更新拒絶の問題は起きない

定期建物賃貸借（定期借家）は、契約で定めた期間が満了すれば更新されずに終了する契約です。貸主は、契約前に「更新がなく期間満了で終了する」旨を書面で交付して説明する必要があります。さらに、期間が1年以上の場合は、期間満了の1年前から6か月前までの間に終了通知を出すことが必要です。この手順が不十分だと、期間満了を借主に主張できないことがあります。

立ち退きを進める正しい手順と、やってはいけないこと

1. 契約書で、契約期間・更新条項・特約を確認する
2. 正当事由になり得る事情と資料（建物の調査書、使用計画など）を整理する
3. 期限内（1年前〜6か月前）に、内容証明郵便などで更新拒絶・解約申入れを通知する
4. 借主の事情を聞き、立退料や転居先の条件を提示して話し合う
5. 合意できれば合意書を作成し、合意できなければ調停・訴訟へ進む

まず避けるべきなのは、鍵の交換や荷物の撤去、電気・水道の停止といった「自力救済」です。たとえ貸主に正当な理由があっても、法的手続きによらずに退去を強いる行為は認められておらず、損害賠償や刑事責任を問われるおそれがあります。明渡しに応じない場合の流れは立ち退き拒否されたらどうするで解説しています。

また、報酬を得て立ち退き交渉を代理できるのは、弁護士に限られます（弁護士法72条）。不動産会社は、立ち退き交渉そのものの代理はできませんので、交渉に不安がある場合は弁護士への相談が安心です。

立ち退き料の金額はどう決まる？補償の基準と負担の考え方

立ち退き料に法律上の決まった計算式はなく、金額は事案ごとの交渉と裁判所の判断で決まります。ただし、一般には次のような項目が補償の基準として考えられます。実際の金額は、物件の種類や借主の事情によって大きく変わります。

• 引越費用（運搬費、荷造り、各種の移転手続きにかかる費用）
• 新居の初期費用（敷金・礼金・仲介手数料など）
• 賃料の差額補償（現在より家賃が上がる場合に、一定期間の差額を負担する考え方）
• 店舗・事務所の場合の営業補償や内装設備の損失への補償

貸主が提示した金額に借主が納得できない場合、借主側が追加の要求を出すこともあります。金額の食い違いは、トラブルが長期化する大きな原因です。双方が根拠となる資料を示し、第三者の目で金額を確認することが、解決への近道になります。

アパート・マンション・戸建て別の立ち退きの注意点

立ち退きの法律上のルールは、アパート、マンション、戸建てのどれでも基本的に同じです。ただし、実際の対応には違いが出ます。

アパートでは、複数の入居者に同時に立ち退きを求める場面が多く、全員の合意が取れなければ建て替えや売却が進まないことがあります。分譲マンションの賃貸では、所有者が区分所有者のため、管理規約や他の区分所有者との関係も確認が必要です。戸建ての賃貸は、入居者が家族で住んでいるケースが多く、子どもの学校や高齢の家族の事情など、居住を続ける必要性が重く判断される傾向があります。

再開発・取り壊しを理由にする立ち退きは認められる？

周辺の再開発や建物の取り壊しを予定していることを理由に立ち退きを求めるケースもあります。ただし、再開発や取り壊しの計画があるだけでは足りず、計画の具体性や実現の見込み、建物を使い続けることの支障の程度などが問われます。計画がまだ曖昧な段階では、正当事由が認められにくい傾向があります。

将来の計画を理由にする場合は、建築計画書や資金計画、行政との協議状況など、客観的に示せる資料を用意しておきましょう。借主への説明も、計画の概要を早めに伝え、移転の時間的な余裕を持たせる姿勢が信頼につながります。

借主が違反をした場合は？信頼関係の破壊と契約解除

借主に賃料不払い、無断転貸（転借）、用法違反などの違反行為がある場合は、更新拒絶とは別に、契約解除の可否が問われます。裁判所は、違反の内容が貸主との信頼関係を破壊するほど重大かどうかを重視します。軽い違反や、1回限りの遅れだけで直ちに解除が認められるわけではありません。

解除を検討する場合は、まず違反の内容を書面で指摘し、改善を求める催告を行うのが基本です。対応の記録を残しておけば、判決を求める場面でも有利な証拠になります。

借地（地主と借地人）の場合の更新拒絶と立ち退き

建物ではなく土地を借りている場合（借地）は、建物賃貸借とは別の規定が適用されます。地主が借地契約の更新を拒絶するには、借地借家法6条の「正当の事由」を備えた異議を述べる必要があり、土地の使用を必要とする事情や、借地に関する従前の経過、立退料の申出などが総合的に判断されます。

更新が認められない場合でも、借地人は地上に残った建物を地主に買い取るよう請求できる場合があります（建物買取請求権）。借地権の更新料や契約期間の扱いは、旧法か新法かでも異なりますので、契約日と契約書を確認してください。

借主側の対応：通知を受け取ったときにまず確認すること

貸主から更新拒絶や解約の通知を受けた借主は、慌てて退去を約束する前に、次の点を確認しましょう。

• 契約書の期間と更新の条項、特約の内容
• 通知が期限（期間満了の1年前〜6か月前）内に届いているか
• 通知に正当事由が具体的に書かれているか
• 立退料や引越先の提案があるか、その条件は妥当か

交渉に不安がある場合は、弁護士や法律事務所、自治体の無料相談窓口に依頼や相談をするのが安心です。退去の合意書に署名する前に、条件を専門家に見てもらうと、後のトラブルを避けやすくなります。立ち退きに応じるメリットとデメリットも整理し、家族と話し合って判断してください。

賃貸中の物件を売却したい場合の選択肢

立ち退きを考える理由が「物件を売却したい」という場合は、必ずしも先に退去してもらう必要はありません。入居者がいるまま売却する「オーナーチェンジ」では、買主が貸主の地位を引き継ぎ、借主は同じ条件で住み続けられます。

一方、空室にして売却したい場合は、立ち退き交渉の期間や費用を見込んだ上で、売却のスケジュールを組む必要があります。入居者の有無で売却価格や買主層が大きく変わるため、まずは現状で査定を取り、選択肢を比較するのが近道です。

茨城県で賃貸中の不動産の売却・相続をご相談ください

ハウスドゥ茨城（つくば・水戸・取手・守谷の4店舗グループ）では、賃貸中の物件、古い建物、相続した不動産など、複雑な事情のある不動産のご相談を承っています。立ち退き交渉が必要か、そのまま売却できるかなど、状況の整理からお手伝いします。法律判断が必要な場面では、弁護士など専門家への相談を前提にご案内します。

借地借家法と立ち退きに関するよくある質問

Q. 借地借家法の立ち退きは何条に書かれていますか？

A. 建物賃貸借の更新拒絶・解約申入れは借地借家法26条・27条・28条が中心です。26条が更新と更新拒絶の通知期間、27条が期間の定めがない場合の解約申入れ、28条が正当事由の要件を定めています。

Q. 大家から一方的に「6か月後に出ていって」と言われたら従う必要がありますか？

A. 6か月という期間だけで退去義務が生じるわけではありません。賃貸人側から更新を拒絶したり解約を申し入れたりする場合は、正当事由が必要です。通知を受けたら、まず契約書と通知内容を確認し、不安があれば弁護士や自治体の無料相談を利用してください。

Q. 建物が老朽化していれば、必ず立ち退いてもらえますか？

A. 老朽化しているだけで自動的に正当事由が認められるわけではありません。倒壊の危険性や修繕に過大な費用がかかるかなど、建物の現況が具体的に考慮され、他の事情や立退料の申出と合わせて総合的に判断されます。

Q. 家賃を滞納された場合は、借地借家法の正当事由が必要ですか？

A. 滞納を理由に契約を解除する場合は、債務不履行解除の問題となり、正当事由とは別の枠組みで判断されます。ただし、裁判所は貸主と借主の信頼関係が破壊されたかどうかを重視するため、1回の遅れだけで解除できるとは限りません。

Q. 店舗やテナントの立ち退きにも借地借家法は適用されますか？

A. はい。建物の賃貸借であれば、居住用でも店舗・事務所などの事業用でも原則として借地借家法が適用されます。ただし、定期借家契約など契約形態によって終了の扱いが異なります。

Q. 月極駐車場の立ち退きにも借地借家法が使えますか？

A. 建物を伴わない青空駐車場の貸し借りは、借地借家法の対象外となるのが一般的で、民法の賃貸借のルールや契約書の条項で判断されます。契約内容を必ず確認してください。

Q. 立ち退き料を払えば、借主は必ず退去しなければなりませんか？

A. 立退料は正当事由を補う要素の一つですが、提示すれば自動的に退去が確定するわけではありません。最終的には交渉や裁判所の判断で決まります。

Q. 賃貸中の物件を売りたい場合、先に立ち退きをさせる必要がありますか？

A. 必ずしも必要ではありません。賃借人が入居したまま売却するオーナーチェンジという方法もあります。入居者を残すか退去してもらうかで売却価格や買主層が変わるため、事前に不動産会社へ相談することをおすすめします。

Q. 立ち退き料の金額に決まった計算式はありますか？

A. 法律上の決まった計算式はありません。引越費用、新居の初期費用、賃料の差額、営業補償などを踏まえ、交渉や裁判所の判断で決まります。

Q. 借主が違反をした場合、すぐに契約を解除できますか？

A. 賃料不払い・無断転貸・用法違反などがあっても、直ちに解除できるとは限りません。違反が貸主との信頼関係を破壊するほど重大かどうかが重視されるため、まず書面で催告し、改善を求める手順が一般的です。

まとめ

借地借家法では、貸主から立ち退きを求める場合、更新拒絶は期間満了の1年前から6か月前までの通知、期間の定めがない契約でも解約申入れから6か月、そして28条の正当事由が必要です。老朽化・滞納・店舗・駐車場でそれぞれ考え方が異なるため、まずは契約内容を確認し、立退料の目安や手続きを整理しておきましょう。

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※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談に代わるものではありません。具体的な案件は弁護士等の専門家へご相談ください。