土地の地歴調査とは？古い地図・空中写真・登記を売却前に整理する手順【2026年】｜ハウスドゥ茨城

結論：売却前の「地歴の整理」は、古い地図・空中写真・登記を年代順に並べ、「資料の年代・対象地・読み取れない点・次の確認先」を一枚の表にする作業です。この表は、売主さまが集めた資料を専門家や不動産会社に渡すための下準備であり、土壌汚染対策法にもとづく地歴調査の完了を意味するものでも、「汚染がない」「地盤が安全」と判断するものでもありません。

「相続した土地の昔の使われ方がよくわからない」「以前は何か工場のようなものがあったと聞いたことがある」。そうした土地を売ろうとするとき、買主さまや専門家から先に過去の用途を聞かれて答えに詰まることがあります。この記事では、茨城県内の土地を持つ売主さまが、公的な資料を使って自分で整理できる範囲と、整理しきれない部分を誰に聞けばよいかを順番にまとめます。

1. 土地の「地歴」とは何か

地歴とは、その土地が過去にどのように使われてきたか（土地利用の変遷）を指す言葉です。畑だった、住宅が建っていた、工場や倉庫があった、盛土や埋立てで地面の高さが変わった、といった履歴が含まれます。売却の場面では、建物の解体や地下の工事、土壌の状態に影響しうる過去の用途がないかを確認する材料になります。

2. 「地歴調査」には2つの意味があります

同じ「地歴調査」という言葉でも、次の2つは分けて考える必要があります。

(1) 土壌汚染対策法にもとづく調査の中の地歴調査

環境省が公開している「地歴調査チェックリスト」は、調査実施者が地歴調査で行うべき項目と手順を整理したものです。法第3条から第5条にもとづく土壌汚染状況調査の結果を報告する際などに、適切な地歴調査が行われたことを示す資料として添付する位置づけです。資料調査（私的資料・公的届出資料・一般公表資料）に加えて、過去の土地の所有者などへの聴取調査、現地調査を通じて情報を入手・把握する流れになっています。

(2) 売主さまが売却前に行う資料の整理

こちらはこの記事のテーマです。公的な資料を年代順に並べ、わかること・わからないことを書き分けて、専門家や不動産会社に渡せる形にする作業です。(1)の調査そのものの代わりにはなりません。調査が必要かどうかは、土地の状況や手続の契機によって異なるため、所在地を担当する県・市町村の環境担当窓口などで確認してください。

3. 整理の4つの手順

手順は「対象地を特定する」「資料を年代順に集める」「一枚の表にまとめる」「次の確認先に振り分ける」の4つです。

手順1：対象地を特定する（現在の地番・旧地番・目印）

最初に、いま売ろうとしている土地がどこかを、資料の上で特定します。登記事項証明書で現在の地番・地目を確認し、公図で隣接地との位置関係を見ます。昔の資料には当時の地番や字名で載っていることがあり、いまの地番と一致しないことがあります。道路の交差点、川、神社、鉄道など位置が変わりにくい目印も控えておくと、古い地図や写真の上で場所を探しやすくなります。ただし、道路の付け替えや河川の改修、建物の移転などで、目印が昔と今で同じ場所にあるとは限りません。現在の位置と昔の位置を見比べて、同じ場所を見ているかを確認してください。

旧土地台帳の見方や法務局での請求方法は、旧土地台帳とは？見方・付属地図との違い・法務局での請求方法で詳しく説明しています。この記事では請求方法には深入りしません。

手順2：資料を年代順に集める

公的に閲覧できる主な資料は次のとおりです。それぞれ「何が見えるか」と「何が見えないか」が違うので、1種類だけで判断しないことが大切です。

資料	見えること	注意点
国土地理院「地図・空中写真閲覧サービス」の旧版地形図など	その時代の地形・道路・建物の分布・地名の表記	地形図には基本的に丁目までしか記載がなく、旧1万分1地形図の一部に当時の番地が載る場合があります。1筆ごとの用途は読み取れません。
同サービスの空中写真（旧陸軍撮影・米軍撮影・国土地理院撮影の白黒・カラー）	撮影時点の建物・空地・畑・道路の様子	撮影時点1枚の姿です。撮影と撮影の間の期間はわかりません。陸軍撮影の一部は撮影年月日が不明とされています。
明治23年より前の地図（別サービスの「古地図コレクション」）	古い時代の土地の姿	空中写真・旧版地形図の閲覧サービスとは別の閲覧先です。
登記事項証明書・公図・旧土地台帳	地目の変遷、地番、所有者の履歴	地目は登記上の区分で、実際の使われ方と一致しないことがあります。
土地宝典（国立国会図書館などで探せる民間編集の地図帳）	土地台帳と地籍図をもとに民間が編集した地番入り地図など	収録内容は資料によって異なります。公図・地籍図そのものは行政文書で、国立国会図書館には所蔵されていません。登記所で確認します。
売主さまの手元の資料（昔の図面・工事の記録・写真・契約書）	公的資料にない個別の事情	公的資料と区別して「手元資料」と書き分けます。

国土地理院の閲覧サービスでは、ログインすると高解像度の地図や空中写真を閲覧でき、400dpiの空中写真はダウンロードもできると案内されています（一括ダウンロードはできません）。一方、空中写真のデータや印画紙、旧版地図の交付・提供は、日本地図センターでの購入や所定の手数料が必要な扱いが案内されています。無料で見られる範囲、ダウンロードできる範囲、有料の範囲は資料や方法によって異なるため、使う前に最新の案内で確認してください。

手順3：「地歴整理表」を一枚つくる

集めた資料は、次の5つの列で表にまとめます。

資料名と年代	対象地（どの範囲を見たか）	読み取れたこと	読み取れない点・食い違い	次の確認先
（例）国土地理院の空中写真・撮影年を記入	（例）現在の地番と目印の位置	（例）建物のような影が見える／畑のように見える	（例）建物の用途は判読できない	（例）登記・仲介会社に相談

上の行は書き方を示した例で、実在する土地の事例ではありません。書くときのコツは3つです。

• 年代は資料に書かれたものを使う：撮影年月日が不明な資料は「不明」と書き、推測で補いません。
• 公的資料と手元資料を分ける：売主さまの記憶や伝聞は、資料とは別の欄に「聞いた話」として書きます。
• 空白期間は空白のまま残す：資料のない期間を「何もなかった」と書かないことが、後のトラブルを防ぎます。

手順4：次の確認先に振り分ける

表の「読み取れない点」を、誰に聞くかで分けます。

• 過去に工場や事業所だった疑い、土壌・地下の状態が気になる：県・市町村の環境担当窓口や、土壌汚染の調査を行う専門の事業者。届出や調査が必要になる場合があるかどうかを含め、手続の名称や受付の窓口は自治体によって異なるため、所在地の窓口で確認してください。
• 地番・境界・地目の食い違い：法務局（登記）や土地家屋調査士。
• 売却の進め方・価格・売却条件への影響：不動産会社（仲介か買取かの選択も含む）。

4. 資料から「わからないこと」を知っておく

地歴の資料整理で最も気をつけたいのは、見えたものから結論を広げすぎないことです。

• 空中写真に建物がない＝安全、ではありません：撮影の時点に建物がなかっただけで、その前後の用途はわかりません。
• 地目が畑や宅地＝汚染や地中の問題がない、ではありません：登記の地目は実際の使われ方や過去の工事内容を保証しません。
• 写真の見た目から汚染の有無は判断できません：土壌の状態は、資料の整理だけでは判定できません。
• 資料の整理は境界を確定するものではありません：旧地図の線や写真の位置は、現在の境界とは別の話です。

5. 環境省のチェックリストを「聞くべきことの目安」として使う

環境省の地歴調査チェックリストには、調査実施者が確認する項目が整理されています。売主さまが同じ調査を行うわけではありませんが、次の項目は、専門家に渡す資料に「わかる範囲で」書いておくと役に立ちます。

• 土地利用の変遷と、建物・設備の配置の変遷
• 埋立てや盛土などで地表の高さを変えた履歴、搬入した土の使用履歴
• 過去に行われた土壌の調査結果や対策の有無
• 地質や地下水に関する情報（わかる範囲で）
• 特定有害物質の使用・貯蔵・処理などの履歴（工場・事業所だった時期があるか）

すべてを売主さまが答える必要はありません。「不明」「資料なし」と書くことも、有用な情報です。

6. 茨城県内の土地を売る前に

つくば市、取手市、守谷市、水戸市をはじめ、県内の土地は成り立ちが地域ごとに違い、同じ県内でも手続の窓口や受付の方法は市町村で異なります。この記事の手順は「資料を整える」ところまでで、県内の他の市町村で同じ手続や調査の要否になると決めつけるものではありません。所在地の窓口で最新の取り扱いを確認してください。

用途がはっきりしない土地、古い建物が残る土地、相続したままになっている土地などは、用途がわかっている給油所跡地の売却や土地の形質の変更の記事も、あわせてご覧ください。土地の所有者や登記の確認は土地の所有者を調べる方法が参考になります。

7. よくある質問

Q1. 売却前に地歴の整理は必ず必要ですか？

一律に必要とは言えません。土壌汚染対策法にもとづく調査が必要かどうかは、土地の状況や手続の契機で異なります。用途が不明な土地では、整理した表があると専門家や不動産会社への相談が進めやすくなります。必要性は所在地の窓口で確認してください。

Q2. 国土地理院の空中写真は無料で見られますか？

閲覧サービスでの閲覧、高解像度の閲覧（ログインが必要）、400dpiのダウンロード、データや印画紙の購入、旧版地図の交付は、それぞれ扱いが異なります。手数料の金額などは国土地理院と日本地図センターの最新の案内で確認してください。

Q3. 古い写真に何も写っていなければ問題ないということですか？

いいえ。写真は撮影した時点の姿で、前後の用途はわかりません。また、写真から土壌の状態は判断できません。

Q4. 土地宝典とは何ですか？

土地台帳と地籍図をもとに民間が編集して刊行した地図帳です。収録内容は資料によって異なります。行政文書である公図や地籍図そのものとは別物なので、地番や境界は登記所で確認します。

Q5. 資料が足りないまま売却できますか？

土地や条件によって異なり、一概には言えません。わからない点は「不明」のまま、不動産会社に伝えてください。仲介で売るか、買取を選ぶかを含めて、状況に合う進め方を一緒に整理できます。

8. 出典

• 国土地理院「地図・空中写真閲覧サービス」ヘルプ（service.gsi.go.jp/map-photos/app/help）、2026年11月4日確認
• 環境省「地歴調査チェックリスト」（env.go.jp/content/000070225.pdf）、2026年11月4日確認
• 国立国会図書館サーチ「土地宝典」（ndlsearch.ndl.go.jp/rnavi/maps/post_1220）、2026年11月4日確認