結論：土地収用法とは、道路や河川、学校などの公共事業のために、土地を取得・使用する手続きと補償のルールを定めた法律です。所有者と話し合いで合意できない場合でも、事業認定や収用委員会の裁決といった法律上の手続きを経て、正当な補償のもとで土地を取得できます。「収用」と聞くと、いきなり土地を取り上げられるイメージを持たれがちですが、実際にはまず任意の交渉が行われ、補償や税の特例も用意されています。この記事では、土地収用法の基本、収用の流れ、補償の種類、税金の特例、そして土地を売却するときの注意点まで、わかりやすく解説します。
土地収用法とは？収用の意味をわかりやすく解説
収用とは何か
収用（しゅうよう）とは、公共の利益になる事業のために、国や自治体、事業者が、所有者の同意がなくても土地の所有権などを取得できる制度のことです。所有者の財産権を制限する重い手続きなので、土地収用法という法律で、対象となる事業・手続き・補償が細かく決められています。
土地収用法の目的
土地収用法は、公共の利益の増進と私有財産との調整を図ることを目的としています。「公共のために必要な事業」と「所有者の財産を守ること」の両方を成り立たせるため、事業の公益性を審査し、補償をしっかり行う仕組みになっています。
土地収用と土地の買収の違い
公共事業の用地は、多くの場合、まず所有者との話し合いによる買収（任意買収）で取得されます。土地収用は、その話し合いがまとまらなかったときに用いる法律上の手続きです。つまり、収用は「最後の手段」という位置づけで、実務では任意の契約で解決するケースが中心です。
土地収用の対象になる事業（土地収用法第3条）
対象になる主な事業
収用できる事業は、土地収用法第3条などに列挙されています。代表的なものは、道路・河川・砂防・ダム・鉄道・空港・港湾・水道・下水道・学校・図書館・公園・病院・市場・ごみ処理施設などです。民間の事業者が行う事業でも、公共性が高いと認められれば対象になる場合があります。
対象にならない事業
単なる民間の商業施設や分譲住宅の開発など、公共の利益に当たらない事業は、原則として収用の対象になりません。自分の土地の近くで計画が持ち上がっても、まずはどの事業に当たるのかを確認することが大切です。
土地収用の手続きの流れ【6ステップ】
ステップ1〜2：事業計画と任意交渉
事業者が計画をまとめ、用地の調査を行い、所有者に説明します。ここで補償額の提示と話し合いが行われ、合意できれば売買契約や補償契約を結んで終了します。
ステップ3：事業認定
話し合いで解決しない場合、事業者は国土交通大臣または都道府県知事に事業認定を申請します。その事業が土地を収用するのにふさわしい公益性を持つかどうかが審査され、認められると告示されます。
ステップ4〜5：裁決の申請と収用裁決
事業認定を受けた事業者は、都道府県に置かれる収用委員会（茨城県にもあります）へ裁決を申請します。収用委員会は、所有者や事業者の意見を聞いたうえで、権利を取得する時期や補償額を定める「権利取得裁決」と、明渡しの期限などを定める「明渡裁決」を行います。
ステップ6：補償金の支払いと明渡し
裁決で定められた補償金が支払われ、期限までに土地を明け渡します。手続きの各段階で、所有者は意見を述べたり、不服を申し立てたりする機会が法律で保障されています。
収用で受け取れる補償の種類
土地の補償
土地の対価は、近傍の取引事例や地価の動向などを考慮した「相当な価格」で算定されます。土地収用法では、事業認定の告示時点の価格を基準に補償額を見積もる考え方がとられています。
建物の移転料・残地補償・営業補償
土地の上に建物がある場合は、建物を移転する費用（移転料）が補償されます。一部だけが収用されて土地が残った場合は、残った土地の価値の下落などに対する補償もあります。店舗や事務所を営んでいる場合は営業の休止による損失、借家人にも一定の補償が認められています。
補償額に納得できない場合
提示された金額に納得できない場合は、収用委員会の手続きの中で意見を述べたり、裁決に不服があれば法律に定められた方法で争うことができます。期限があるため、通知を受け取ったら早めに専門家へ相談しましょう。
土地収用法の条文ポイント｜主な条・項・号で押さえる規定
土地収用法（昭和26年法律第219号）は、条・項・号に分かれた法令で、条文の数が多く、初めて読むと難しく感じます。ここでは、土地の所有者が知っておきたい主な規定だけを整理します。詳しい条文や施行の状況は、国土交通省や都道府県の公式情報、専門家に確認してください。
主な条文と内容の早見表
| 条文 | 内容 |
|---|---|
| 第1条 | 目的。公共の利益の増進と私有財産との調整を図り、国土の適正かつ合理的な利用に寄与すること |
| 第3条 | 土地を収用・使用できる事業の種類（道路・河川・鉄道・学校・公園などが各号に列挙されている） |
| 第20条 | 事業認定の要件（対象事業に当たること、起業者に事業を遂行する意思と能力があること、事業計画が土地の適正かつ合理的な利用に寄与すること、土地を収用する公益上の必要があること） |
| 第48条 | 権利取得裁決（土地の所有権などを取得する裁決） |
| 第49条 | 明渡裁決（土地や物件の引渡し・移転の時期を定める裁決） |
| 第71条 | 収用する土地の補償金の算定（事業認定の告示の時点の相当な価格を基準に、物価の変動に応じた修正を加える） |
| 第133条 | 損失の補償に関する訴え（裁決書の正本の送達を受けた日から6か月以内に提起） |
憲法第29条でも、私有財産は正当な補償のもとで公共のために用いることができると定められており、土地収用法は、この考え方にもとづく手続や損失補償の内容を定めた法令です。
「起業者」とは？関係する人と物件の範囲
土地収用法でいう起業者とは、事業を行う国・都道府県・市町村・鉄道会社などの事業者のことです。補償の対象になるのは、土地の所有者だけではありません。土地に関する所有権以外の権利（抵当権・地上権・賃借権など）を持つ人や、土地に定着する物件（建物・立木・工作物など）の所有者も、関係人として手続に関わります。
起業者は、事業のため必要があるときは、市町村長への通知などの手続を経て、測量や調査のために他人の土地へ立ち入ることができます。立入りによって損失が生じたときは、その損失の補償を受けられます。
手続の流れで登場する主な書類
- 事業認定の申請書：起業者が国土交通大臣または都道府県知事に提出し、一定期間の縦覧を経て審査される
- 裁決申請書：事業認定の後、協議が成立しないときなどに、起業者が収用委員会へ提出する
- 裁決書：収用委員会の判断を記した書面で、正本が土地所有者や関係人へ送達される
- 補償金の払渡し：権利取得の時期までに支払われる。支払われない場合は、裁決の効力が失われることがある
手続の際には、意見書を提出できる期間中や、請求・申請の期限など、時間的な制限が定められている事項があります。通知書に記載された期日と提出先を、必ず確認しましょう。
裁決に不服があるとき｜審査請求と訴訟
収用委員会の裁決に不服がある場合は、国土交通大臣への審査請求という方法があります。ただし、補償金の額に関する不服は審査請求ではなく、裁判所に損失の補償に関する訴えを提起して争うしくみです（第133条）。提起できる期間は、裁決書の正本の送達を受けた日から6か月以内と限られているため、この間に判断して手続を進める必要があります。訴訟では、土地所有者が起業者を相手方として、補償額の増額などを求めるのが一般的です。ただし、事件ごとの事情によって判断が分かれるため、早めに弁護士などの専門家へ相談することをおすすめします。
収用の対象になった土地で注意したい点｜許可・増築・賃貸・差押え
土地収用法の構成と用語の概要
土地収用法は、総則、事業認定や裁決の手続、収用委員会、損失補償、争訟、雑則、罰則などで構成されています。特に緊急を要する事業では、収用委員会が手続を進めて緊急に裁決する制度もあります。行政や地方公共団体が作成した図面や書面には専門用語が多いため、不明な点は職員や専門家に確認しながら進めましょう。
事業認定の告示後は、新築・増築や土地の形質変更に許可が必要
事業認定の告示があった後、その土地に建物を新築・増築したり、土地の形質を変更したりする場合は、都道府県知事の許可を受けなければなりません。許可を受けずに行った新築や増築の部分は、補償の対象にならないことがあります。「まだ先の話だから」と工事を進める前に、必ず起業者や自治体に確認してください。
賃貸している土地・建物、差押えの登記がある場合
賃貸中の敷地や建物では、借主も関係人として補償を受ける立場になり、賃貸借の内容によって移転先の探し方や補償の範囲が変わります。また、土地に差押えや仮差押えの登記がある場合、債権者や債務者との関係も整理しなければ、補償金の払渡しや手続が滞るおそれがあります。所有権や権利を承継したばかりの場合は、名義や登記の状況を確認し、代理人を立てて対応するかどうかも検討しましょう。
補償は金銭が原則。替地による補償は例外
補償は金銭で行うのが原則です。ただし、所有者の申出などにより、代わりの土地（替地）で補償する方法が認められる場合もあります。見積りや金額の根拠に疑問があるときは、根拠となる資料の提示を求め、内容を確認したうえで判断しましょう。
憲法は、財産権は公共の福祉に適合するように定めるとともに、私有財産は正当な補償のもとで公共のために用いることができると定めています。所有者の権利と公共の利益のバランスを取る制度であることを踏まえ、通知を受けたら期限を確認し、遅滞なく専門家へ相談することが大切です。
収用と税金｜5,000万円特別控除と代替資産の特例
収用で土地を手放したときの譲渡所得
収用で土地の補償金を受け取ると、通常の売却と同じく譲渡所得として課税対象になります。ただし、収用等の場合には、税負担を軽くするための特例があります。
主な2つの特例
代表的なのは、譲渡所得から最高5,000万円を控除できる「収用等の場合の特別控除」と、補償金で代わりの土地・建物などを取得したときに課税を将来へ繰り延べる「代替資産の特例」です。両者は同時に使うことができず、適用には期限や事業者からの買取りの申出の時期などの要件があります。一般の売却の場合の税金は譲渡所得税とは？計算方法・税率・3,000万円特別控除で解説しています。
手続きの前に確認したいこと
特例が使えるかどうかは、事業者から最初に買取りの申出があった日や契約の時期などで変わります。契約前に、必ず税務署や税理士へ確認してください。
土地収用が土地売却に与える影響
都市計画道路の予定地・事業予定地の土地
将来、道路などの整備が予定されている土地は、都市計画法にもとづく建築制限がかかる場合があります。たとえば、階数や構造に制限が出るなど、建て替えや売却時の条件に影響します。こうした制限は、買主への重要事項説明で伝えなければならない大切な情報です。
売却するなら、いつ・だれに？
収用の話が出ている土地は、売却して手放すか、事業者に譲るか、で条件や税金が異なります。事業者との契約を前にした売却では、税の特例が使えなくなる場合もあるため、先に専門家へ相談してください。土地の価値を知りたい方は、不動産の査定とは？もあわせてご覧ください。
関連する土地の悩みも整理しましょう
土地の利用に制限がかかる例としては、高圧線下の土地や、日影規制の対象地域などがあります。借家人がいる土地は立ち退き料の相場もあわせて確認しておくと安心です。
相続した土地・共有名義の土地が収用対象になったら
名義がそのままだと手続きが進みにくい
収用や用地買収の手続きは、登記上の所有者を相手に進められます。相続した土地の名義が亡くなった方のままだと、相続人全員の確認や書類の準備が必要になり、時間がかかることがあります。通知が来る前に、名義や境界を確認しておくと安心です。
共有名義の場合の考え方
共有名義の土地では、共有者それぞれに補償金が分配されます。共有者の1人でも連絡が取れないと話が止まってしまうため、早めに全員で方針を共有しておきましょう。売却や相続の進め方で迷う場合は、不動産会社や専門家へご相談ください。
抵当権・地上権など権利が付いた土地が収用対象になったら
収用の対象になった土地に抵当権や地上権が設定されていると、これらの権利も収用によって消滅する場合があり、権利者は関係人として補償を受ける立場になります。補償金の払渡しの際には、抵当権者への支払や債務の処理が関係するため、所有者は登記事項証明書で表示されている権利を確認し、金融機関などへ早めに報告・相談しておきましょう。また、土地の地番・地目・面積の表示が実際と異なる場合は、手続の前に整理しておくと処理がスムーズです。
土地収用の通知を受け取ったときの対処ポイント
- 届いた書類の内容と、いつまでに何をするべきかの期限を確認する
- すぐに署名や契約をせず、補償の内訳（土地・建物・その他）を確認する
- 土地の相場や査定額を、複数の視点で調べておく
- 税金の特例が使えるか、税務署や税理士に相談する
- 不動産会社・弁護士など専門家へ相談し、納得してから進める
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土地収用法についてよくある質問（FAQ）
Q. 土地収用法とは何ですか？
土地収用法とは、道路・河川・鉄道・学校・公園など、公共の利益となる事業のために、土地などを取得したり使用したりする手続きと補償を定めた法律です。所有者との話し合いで合意できない場合でも、法律で定められた手続きを経て、正当な補償のもとに土地を取得できる仕組みです。
Q. 土地収用は強制的に土地を取られるのですか？
最終的には収用委員会の裁決によって権利が移る仕組みですが、いきなり収用されるわけではありません。まず事業者が任意の交渉（話し合いによる買収）を行い、合意できない場合に事業認定や収用裁決へ進むのが一般的な流れです。
Q. 土地収用の補償金はどのように決まりますか？
土地そのものの対価は、近傍の取引事例などを考慮して算定される「相当な価格」が基本です。あわせて、建物の移転料、残った土地の補償、営業の休止や借家人の損失に対する補償などが対象になり得ます。金額は事業や個別の事情によって異なります。
Q. 収用で土地を手放すと税金はかかりますか？
譲渡所得として課税の対象になる場合がありますが、収用等の場合は、5,000万円の特別控除や、代替資産を取得した場合の課税繰延べなどの特例があります。両者は同時には使えず、適用には要件があるため、必ず税務署や税理士にご確認ください。
Q. 都市計画道路の予定地は、売却できますか？
売却はできます。ただし、建築に制限がかかる場合があり、買主への重要事項説明で伝える必要があります。買主が不安を感じやすい土地ですので、制限の内容を事前に整理し、専門家に相談しながら進めるのがおすすめです。
Q. 収用に納得できないときはどうすればよいですか？
事業認定や裁決には、不服申立てや裁判で争う道が法律上用意されています。ただし手続きには期間の制限があるため、通知を受け取ったら早めに弁護士などの専門家へ相談してください。
Q. 土地収用の対象になった土地の売却相談はできますか？
はい、可能です。収用の話が出ている土地や、都市計画の制限がある土地でも、状況を整理したうえで売却や買取の可能性をご案内します。ハウスドゥ茨城の各店舗へお気軽にご相談ください。
Q. 事業認定とは何ですか？
事業認定とは、国土交通大臣または都道府県知事が、その事業が土地収用法第20条の要件を満たし、土地を収用・使用する公益上の必要があるかを判断する手続です。事業認定を受けると、起業者は収用委員会に裁決を申請できるようになります。
Q. 収用委員会とは何ですか？
収用委員会は、都道府県に置かれる行政委員会で、起業者と土地所有者などの意見を聞いたうえで、権利取得裁決や明渡裁決を行い、補償金の額や明渡しの時期を判断します。当事者の間で和解が成立するよう、和解を勧める場合もあります。
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