賃貸物件のオーナーが借主に立ち退きを求めても、必ず応じてもらえるとは限りません。「立退料を提示したのに拒否された」「期限を過ぎても退去してくれない」というケースでは、最終的に裁判所を通じた明渡請求訴訟、さらには強制執行という手続きに進むことになります。立ち退き料の相場とあわせて、拒否された場合にどう対応すればよいか、ハウスドゥ茨城が一次情報にもとづき整理します。
立ち退きを拒否されたらまず確認すべきこと
訴訟に進む前に、まず自分の請求内容が法的に成立しているかを確認することが重要です。準備が不十分なまま裁判に進んでも、認められない可能性があります。
そもそも正当事由・立退料は適切か（借地借家法28条）
借地借家法28条により、貸主からの契約解除・更新拒絶には「正当事由」が必要とされています。建物の老朽化や自己使用の必要性といった事情に加え、立退料の提供が正当事由を補完する要素として考慮されます。立退料が相場より低い場合、それ自体が拒否の理由になっていることも少なくありません。
通知期間は足りているか（借地借家法26条・6か月前通知）
借地借家法26条では、建物賃貸借契約の更新拒絶や解約の申し入れは、期間満了の1年前から6か月前までの間に借主へ通知する必要があるとされています。通知が遅れている、あるいは通知自体をしていない場合は、まずこの手続きからやり直す必要があります。
交渉で解決しない場合の選択肢
正当事由や通知期間に問題がなく、それでも借主が任意の退去に応じない場合は、次のいずれかの対応を検討することになります。ひとつは立退料の増額や退去時期の調整による再交渉、もうひとつが裁判所を通じた法的手続きです。感情的な対立が強まっている場合は、早い段階で弁護士など専門家を交渉窓口にすることも有効です。
明渡し請求訴訟の流れ
内容証明郵便の送付
交渉での解決が難しいと判断したら、まず内容証明郵便で明渡しを求める意思を書面化します。日付・内容が公的に証明されるため、後の訴訟でも重要な証拠になります。
訴状の提出と審理
内容証明郵便を送っても応じない場合、裁判所に建物明渡請求訴訟を提起します。訴状の提出後、双方が主張・反論を行いながら審理が進み、和解が成立することもあります。
判決までの期間の目安
家賃滞納が争点で事実関係に大きな争いがない場合は、訴状提出から2〜3か月程度で判決が出ることもあります。一方、正当事由や立退料の金額をめぐって借主が強く争う場合は、半年から1年以上かかるケースもあるとされています。
訴訟にかかる費用の目安
弁護士費用（着手金の目安）
弁護士に依頼する場合の着手金は、家賃滞納が絡む事案で目安16万5,000円程度から、それ以外の事案では目安33万円程度からとされています。事務所によって金額は異なるため、依頼前に見積もりを確認しましょう。
訴訟の実費（印紙代・内容証明郵便代）
訴状に貼る収入印紙は、請求の対象となる不動産の価値に応じて目安3,000円〜2万円程度、内容証明郵便は1通あたり目安1,500〜2,000円程度です。
判決後も応じない場合｜強制執行の流れ
判決で明渡しが認められても、借主が自主的に退去しない場合は、貸主が実力で建物に立ち入って退去させることはできません（自力救済の禁止）。この場合は、裁判所を通じた強制執行の手続きに進みます。
執行文の取得と申立て
まず判決に「執行文」を付与してもらい、裁判所に強制執行の申立てを行います。
催告執行（申立てから2週間以内）
申立てからおおむね2週間以内に「催告執行」が実施されます。執行官・執行補助業者・弁護士などが物件を訪れ、借主に明け渡しの期限を伝えて退去を要請します。
明け渡しの期限（催告執行から原則1か月以内）
明け渡しの期限は、原則として催告執行の実施日から1か月以内とされています。この期間内に借主が自主的に退去すれば、実際の断行(強制的な明け渡し)は回避されます。
断行（強制的な明け渡し実施）
期限までに退去しない場合、執行官・執行補助業者が実際に建物内の動産を運び出し、鍵を交換するなどして明け渡しを完了させます。
強制執行にかかる費用の目安
強制執行の申立て時には、裁判所への予納金として目安6万〜7万円が必要です。さらに断行に進んだ場合は、執行補助者の人件費・運搬用トラック代・残置物の廃棄費用などを含めて、一般的なアパートで目安30万〜40万円程度かかることが多いとされています。訴訟の提起から明け渡し完了までの期間は、事実関係に争いがなくても概ね4〜5か月、争いが大きい場合は1年を超えることもあります。
借主が立ち退きを拒否する主な理由
借主側にも、転居先が見つからない、引っ越し費用の負担が大きい、立退料の金額に納得できない、住み慣れた地域を離れたくないといった事情があります。拒否の背景を理解したうえで交渉することが、訴訟に発展させない近道になる場合もあります。
立ち退き拒否のトラブルを避けるためにできること
立退料の相場を適切に設定する
立退料が相場からかけ離れて低いと、それだけで交渉が難航しやすくなります。立ち退き料の相場はいくら？｜借家人への支払いと売却への影響【2026年】で計算方法や相場観を解説していますので、あわせてご確認ください。
早めに専門家（弁護士）へ相談する
正当事由の組み立てや通知時期の確認は法的な専門知識が必要です。交渉が難航しそうな段階で早めに弁護士へ相談しておくと、訴訟に発展した場合もスムーズに対応しやすくなります。
売却を検討している場合の選択肢
明け渡し後に売却する
借主の退去が完了してから売却する方法です。空室の状態で売り出せるため、購入希望者の選択肢が広がりやすい一方、明け渡しまでの期間は売却活動を進められません。
オーナーチェンジ（入居中のまま）で売却する
借主が住んだままの状態で、賃貸経営を引き継ぐ買主(投資家など)に売却する方法です。立ち退き交渉そのものを行わずに済むため、トラブルが長期化しそうな場合の選択肢として検討する価値があります。
立ち退きを拒否する賃借人の権利と賃貸人の基本ルール
賃貸人（貸主）が「契約を終了して出ていってほしい」と要求しても、賃借人（借主）がそれに応じる義務が当然に生じるわけではありません。建物の賃貸借には借地借家法が適用され、賃借人の居住や事業の基盤となる権利が手厚く保護されているためです。立ち退きを拒否された際に慌てないよう、まず法律上の基本ルールを整理しておきましょう。
普通借家契約と定期借家契約で契約終了のルールが違う
立ち退きの難しさは、結ぶ契約の種類によって大きく変わります。契約書に「定期建物賃貸借契約」と明記されているか、更新の有無を必ず確認してください。
| 項目 | 普通借家契約 | 定期借家契約 |
|---|---|---|
| 契約の終了 | 期間満了でも、賃貸人に正当な事由がなければ更新拒絶できない | 期間満了で契約が終了する（更新はない） |
| 賃貸人からの通知 | 期間満了の1年前〜6か月前までに更新拒絶の通知が必要 | 期間が1年以上の場合、満了の1年前〜6か月前までに終了の通知が必要 |
| 正当事由 | 必要（借地借家法28条） | 原則として不要 |
| 賃借人が立ち退きを拒否した場合 | 正当事由の有無が争点になりやすい | 契約終了後も居座れば明渡し請求の対象になる |
なお、定期借家契約でも、契約の締結時に書面で説明するなどの法律上の要件を満たしていなければ、定期借家として認められないことがあります。契約書の内容は個別の事情で判断が分かれますので、弁護士へ確認することをおすすめします。
立ち退きを要求できる「正当事由」とは何か
普通借家契約で賃貸人が更新を拒絶したり解約を申し入れたりする際は、正当な事由が必要です。正当事由は、一つの事情だけで決まるのではなく、次のような要素を総合して判断されます。
- 賃貸人と賃借人が、それぞれその建物を必要とする事情（自己使用の必要性、生活・事業への影響）
- 賃貸借の従前の経過（家賃の支払状況、賃料の水準、これまでの信頼関係）
- 建物の利用状況（居住中か、事業用か、実際にどう使われているか）
- 建物の現況（老朽化の程度、耐震性、建替えの必要性）
- 賃貸人が申し出る財産上の給付（いわゆる立退料）
「建物が古いから」「売却したいから」という理由だけで、正当事由が直ちに認められるとは限りません。立退料の提供は正当事由を補う要素の一つにとどまり、金額さえ払えば必ず認められるものでもない点に注意が必要です。相場感については立ち退き料の相場、法律の条文や6か月ルールは借地借家法の立ち退きの解説もあわせてご覧ください。
家賃滞納を理由に立ち退きを求める場合の注意点
賃借人が家賃を滞納している場合は、正当事由を主張する更新拒絶とは別の道があります。賃貸借契約を解除して明渡しを求める方法です。ただし、滞納があればすぐに解除できるわけではなく、裁判所は、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されているかどうかを重視する傾向があります。
- まず書面などで滞納分の支払いを催告し、相当の期間を定める
- 期間内に支払われなければ、契約解除の意思表示を行う
- それでも賃借人が退去しない場合は、建物明渡請求訴訟を検討する
一般に「滞納が3か月程度続いたら」といった目安が語られることがありますが、これは法律で決まった基準ではなく、滞納の期間や金額、賃借人の事情によって結論は異なります。具体的な手順は賃貸借契約の解除の手続きと家賃滞納から強制退去までの流れで詳しく説明しています。
やってはいけない行為｜自力救済は法律で認められません
賃借人が立ち退きを拒否すると、賃貸人としては早く解決したい気持ちが強くなります。しかし、次のような行為は自力救済と評価され、不法行為として損害賠償を請求されたり、刑事責任を問われたりするおそれがあります。
- 賃借人に無断で鍵を交換する、室内に立ち入る
- 電気・ガス・水道を止めて退去を迫る
- 賃借人の荷物を勝手に運び出す・処分する
- 何度も連絡して、威圧的な言動で要求する
明渡しは、合意による解約か、判決などの債務名義にもとづく強制執行で行うのが原則です。退去後に残された荷物の扱いも、勝手に捨てずに手順を確認する必要があります。費用や考え方は残置物撤去の費用相場で説明しています。
話し合いで契約を終了させるメリットと注意点
訴訟まで進むと、時間も費用もかかります。そのため、実務では賃借人と話し合い、合意によって賃貸借契約を終了させる（合意解約）ケースが多く見られます。
| 方法 | メリット | デメリット・注意点 |
|---|---|---|
| 合意解約 | 期間・費用を抑えやすく、退去の時期や条件を柔軟に決められる | 賃借人が納得する条件（立退料・引越し費用の負担など）が必要になる場合がある |
| 訴訟・強制執行 | 法的に明渡しを実現できる可能性がある | 数か月〜1年超の期間と、弁護士費用・執行費用がかかる。結果が確実とは限らない |
合意が成立した際は、退去日・立退料の金額と支払時期・原状回復の範囲・残置物の扱いを書面（合意書）に残しておくと、後のトラブル防止に役立ちます。内容の説明や書面の作成は、弁護士など専門家に確認してもらうと安心です。
立ち退き交渉が難しいときに検討したい選択肢と相談先
どうしても賃借人との合意が得られない場合でも、選択肢は「立ち退きを求め続ける」ことだけではありません。賃借人に利用を続けてもらいながら、賃貸人としての権利を守る方法もあります。
- 入居中のまま売却する（オーナーチェンジ）：賃貸借契約を買主が引き継ぐため、立ち退き交渉は不要になります
- 空室になってから売却する：合意解約や明渡しの完了後に売り出します
- 活用方法を見直す：賃貸のまま運営するか、別の用途で活用するかを比較します（空き部屋の活用方法と売却の選び方も参考になります）
法的な交渉や訴訟対応は弁護士が担当します。弁護士をお探しの際は、各地の弁護士会が設けている法律相談窓口の紹介を受ける方法もあります。そのうえで不動産の出口戦略（売却のタイミング、価格の見通し、買主への説明の仕方）については、ハウスドゥ茨城グループの無料査定でお気軽にご相談ください。
まとめ
立ち退きを拒否された場合は、まず正当事由と立退料、通知期間が適切かを確認したうえで、交渉・内容証明郵便・訴訟・強制執行という段階を踏んで対応することになります。訴訟から強制執行まで進むと数十万円の費用と数か月〜1年超の期間がかかることもあるため、早い段階での交渉や専門家への相談が重要です。売却をお考えの場合は、明け渡し後の売却・オーナーチェンジでの売却のどちらが向いているか、ハウスドゥ茨城の無料査定でご相談ください。
よくある質問（FAQ）
Q1. 立ち退きを拒否されたら、すぐに強制執行できますか？
A. できません。まず内容証明郵便での通知、それでも解決しない場合は建物明渡請求訴訟を提起し、判決確定後も借主が応じない場合に初めて強制執行の申立てができます。貸主が実力で退去させること（自力救済）は法律上認められていません。
Q2. 明渡請求訴訟の判決が出るまでどれくらいかかりますか？
A. 事実関係に争いが少ない場合は訴状提出から2〜3か月程度で判決が出ることもありますが、正当事由や立退料をめぐって争いが大きい場合は半年から1年以上かかるケースもあります。
Q3. 強制執行の費用は誰が負担しますか？
A. 基本的には申し立てた貸主が予納金や執行費用を負担します。判決で借主側の負担が認められる場合もありますが、実際に借主から回収できるとは限らない点に注意が必要です。
Q4. 立退料を払えば必ず立ち退いてもらえますか？
A. 立退料の提供は正当事由を補完する要素の一つですが、金額が相場からかけ離れて低い場合や、借主に特別な事情がある場合は、支払っても任意の合意に至らないことがあります。
Q5. 借主が入居したままでも物件を売却できますか？
A. 可能です。オーナーチェンジという形で、賃貸借契約を引き継ぐ買主(主に投資家)に売却する方法があります。立ち退き交渉を経ずに売却したい場合の選択肢の一つです。
Q6. 立ち退き交渉がまとまらないとき、誰に相談すればよいですか？
A. 法的な交渉や訴訟対応は弁護士への相談が基本です。あわせて、明け渡し後の売却やオーナーチェンジでの売却など、不動産の出口戦略についてはハウスドゥ茨城グループまでお気軽にご相談ください。
Q7. 賃借人が立ち退き料をもらえば応じると言っていますが、払うべきですか？
A. 立退料の支払いは法律上の義務ではありませんが、正当事由を補う要素として考慮されることがあります。金額は物件や賃借人の事情で異なるため、相場や交渉の進め方は弁護士や不動産会社へ事前に確認することをおすすめします。
Q8. 家賃滞納がある賃借人にも、立ち退きの拒否は認められますか？
A. 滞納があっても、直ちに契約を終了できるとは限りません。催告のうえで契約解除を行い、それでも退去されない場合は訴訟で明渡しを求める流れとなります。滞納の期間や金額、信頼関係の状況によって判断が分かれます。
Q9. 定期借家契約なら、賃借人は立ち退きを拒否できませんか？
A. 定期借家契約は期間満了で契約が終了するため、正当事由は原則として不要です。ただし、契約締結時の書面による説明など法律の要件が満たされていない場合は、普通借家として扱われることがあります。
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賃貸借契約の解除全般（家賃滞納・無断転貸を理由とする解除事由や手続きの流れ）について詳しくは「賃貸借契約の解除とは｜家賃滞納・無断転貸で使える解除事由と手続きの流れ」もあわせてご覧ください。
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