「親が亡くなって、実家は兄弟3人の共有名義になった」「相続登記をしたら、いとこと共有していることが分かった」——茨城県内のハウスドゥ4店舗には、こうしたご相談が毎月寄せられます。実は、不動産が共有名義になる原因で最も多いのは「相続」です。夫婦でペアローンを組んだ、事業のために共同出資した、というケースもありますが、件数でいえば相続がもっとも多く、しかも本人が望んでそうなったわけではないケースがほとんどです。
この記事では、なぜ相続で共同名義（共有名義）になるのか、共同名義のまま放置するとどうなるのか、そして2024年4月から義務化された相続登記や、共有物分割請求、売却時に必要な「全員同意」の取り方までを、茨城県内の実務に即して整理します。共有持分の売却・買取についても、アルバリンク（茨城県内はつくば1店舗）のような訳あり物件買取業者との違いを含めて解説します。
共同名義（共有名義）とは｜1つの不動産を複数人が「割合」で持っている状態
1つの不動産を2人以上で所有している状態を「共有」といい、それぞれの共有者が持つ所有権の割合を「共有持分」といいます。登記簿には「持分2分の1 ○○」のように記載されます。共同名義・共有名義・共有持分は、実務上ほぼ同じ意味で使われる言葉です。
注意したいのは、持分割合は不動産全体に及ぶ権利の割合であり、「1階部分は自分、2階部分は兄」のように建物の特定の場所を指すものではないという点です。持分2分の1でも、建物のどこにでも権利が及びます。
なぜ相続で共同名義になるのか｜3つの典型パターン
相続で不動産が共同名義になる経緯は、主に次の3パターンです。
パターン1：遺産分割協議をせず、法定相続分どおりに相続登記した
遺産分割協議がまとまらない、あるいは「とりあえず今は決めなくていい」と先送りした場合、民法で定められた法定相続分の割合で共有登記されることがあります。子3人なら各3分の1、というように機械的に持分が決まります。
パターン2：遺産分割協議で「共有で相続する」と決めた
「誰か1人が単独で相続すると不公平になる」という配慮から、話し合いの結果として共有名義を選ぶケースです。一見公平に見えますが、後述するとおり将来的なトラブルの火種になりやすい選択でもあります。
パターン3：もともと共有名義だった不動産の共有者が亡くなった（数次相続）
親子や兄弟で共有していた不動産について、共有者の1人が亡くなると、その人の持分だけが相続の対象になります。不動産全体が引き継がれるわけではなく、亡くなった人の持分をさらにその相続人（配偶者・子など）が相続するため、共有者の数がどんどん増えていくことになります。これを数次相続といい、共有持分クラスタでも最大級のリスクとして扱われる論点です（対処法は数次相続不動産の売却｜5つのステップで解決で詳しく解説しています）。
たとえば、祖父・祖母・親の3人で共有していた実家について、祖父が死亡→祖母と親で祖父の持分を相続→祖母も死亡→親と親の兄弟で祖母の持分を相続、という具合に、世代が進むごとに共有者はねずみ算式に増えます。10年、20年と放置すると、面識のない親戚同士が共有者になっている、というケースも珍しくありません。
共同名義のまま放置すると起きる4つの問題
1. 売却・大規模リフォームに共有者全員の同意が必要
共有不動産を売却したり、大規模なリフォームをしたりするには、共有者全員の同意が必要です（民法251条）。共有者の1人でも「売りたくない」「連絡が取れない」となれば、不動産全体を売ることはできません。これが共有名義の最大のデメリットです。
2. 数次相続で共有者がねずみ算式に増える
前述のとおり、共有者の1人が亡くなるたびに、その持分がさらに相続され共有者が増えていきます。共有者が増えるほど、全員から売却の同意を取り付けることは難しくなります。
3. 固定資産税は連帯納税義務。誰かが1人で払い続けることも
共有不動産の固定資産税は共有者全員の連帯納税義務です。実務上は代表者1人に納税通知書が届き、その人が立て替えて払い、他の共有者へ持分に応じた負担を求める形になるのが一般的です。連絡が取れない共有者がいると、代表者だけが負担し続けることになりがちです。
4. 空き家のまま放置すると特定空家等に指定されるリスク
共有者間で意見がまとまらず活用も売却もできないまま放置された実家は、老朽化が進み、市町村から「特定空家等」に指定されることがあります。指定されると固定資産税の住宅用地特例が解除され、土地の固定資産税が実質的に上がる場合があります。共有であることは、行政の判断において免責事由にはなりません。
茨城県内の実務｜相続登記義務化・過料10万円以下
2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をしないと、正当な理由なく申請を怠ったとして10万円以下の過料の対象になり得ます（不動産登記法164条）。この義務化は2024年4月1日より前に発生した相続にも適用され、その場合は施行日または相続を知った日のいずれか遅い日から3年以内が期限です。
共同名義（共有名義）で相続登記をすること自体は義務を果たしたことになりますが、前述のとおり共有状態そのものが将来のトラブルの種になります。相続登記の義務化を機に、「とりあえず共有で登記する」のではなく、遺産分割協議の中で単独名義・売却・持分放棄のどれにするかを検討することをおすすめします。
あわせて、2026年4月からは住所等の変更登記も義務化されます。共有者が転居した場合の届出も忘れずに行う必要があります。
遺産分割協議で共有を避けるための3つの選択肢
- 現物分割：土地を物理的に分筆し、それぞれが単独で所有する。茨城県内は1区画が広い土地が多く、都市部と比べて分筆による現物分割が成立しやすい地域性があります。
- 代償分割：相続人の1人が不動産を単独で相続し、他の相続人へ代償金（現金）を支払う。単独名義にできるため、将来の数次相続リスクを避けられます。
- 換価分割：不動産を売却して現金化し、相続人で分ける。共有名義そのものを作らずに済む、もっとも揉めにくい方法とされます。
代償分割・換価分割のどちらも、不動産の適正な評価額（査定額）が話し合いの土台になります。査定額の根拠明示は宅建業法34条の2第2項で義務づけられており、根拠のない金額を提示する業者には注意が必要です。
すでに共同名義で相続してしまった場合の解消方法
「もう共有登記してしまった」という場合も、解消する方法はあります。
方法1：共有者全員の同意で不動産全体を売却する
もっとも高値で売れやすい方法です。共有者全員の合意形成がスタートラインになるため、「まず査定額を出して数字で話し合う」ことが実務上の近道になります。感情的な話し合いよりも先に、現状の資産価値を全員が共有することで議論が進みやすくなります。
方法2：共有者間で持分を売買・贈与し、単独名義にする
他の共有者から持分を買い取る、あるいは贈与を受けることで単独名義にできます。ただし贈与の場合は贈与税がかかる点に注意が必要です。
方法3：共有物分割請求（協議→調停→訴訟）
共有者の一部が同意しない場合、他の共有者は「共有物分割請求」を行うことができます（民法258条）。まず協議、まとまらなければ調停、それでも決まらなければ訴訟（共有物分割請求訴訟）という順で進みます。裁判所は現物分割・代償分割・換価分割（競売を含む）のいずれかを判断します。
方法4：自分の持分だけを第三者に売却する
共有持分は、他の共有者の同意がなくても自分の持分だけを売却することができます（民法206条）。ただし、共有持分だけを購入しても不動産を自由に使えないため、買い手は投資業者に限られやすく、市場価格より安くなる（4〜7割程度が目安）のが実情です。「早く手放したい」「他の共有者と関わりたくない」という場合の最終手段と位置づけるのが現実的です。
方法5：持分を放棄する
共有持分は放棄することもできます（民法255条）。放棄すると持分は他の共有者に帰属しますが、放棄による所有権移転登記には他の共有者の協力（共同申請）が必要で、単独ではできません。また、持分を受け取った共有者には贈与税が課される可能性があります。
所在不明・連絡が取れない共有者がいる場合｜2023年4月施行の改正民法
数次相続が進んだ結果、「共有者の一部と連絡が取れない」「誰が相続人なのか分からない」というケースが増えています。これに対応するため、2023年4月1日に施行された改正民法で新しい制度が設けられました。
- 所在等不明共有者の持分取得（民法262条の2）：裁判所の決定を得て、所在が分からない共有者の持分を、他の共有者が時価相当額を供託して取得できる制度
- 所在等不明共有者の持分譲渡（民法262条の3）：所在不明の共有者の持分についても、裁判所の決定を得れば第三者へ譲渡できる制度
- 軽微な変更は共有者の過半数で決定可能：形状・効用の著しい変更を伴わない工事等は、全員同意でなく持分の過半数の同意で実施できるようになった
- 相続開始から10年経過後は法定相続分で遺産分割（民法904条の3）：具体的相続分の主張ができなくなり、法定相続分または指定相続分で画一的に処理される
これらの制度はいずれも家庭裁判所または地方裁判所での手続きが必要で、司法書士・弁護士のサポートが実務上ほぼ必須です。当社では手続きそのものの代理はできませんが、専門家をご紹介したうえで、不動産の査定・売却部分を担当するという連携で対応しています。
共同名義の不動産にかかる税金
相続税｜共有持分の評価額に応じて課税される
相続税は、相続財産全体の評価額から基礎控除額（3,000万円+600万円×法定相続人の数）を差し引いた金額に対して課税されます。共有持分として相続した場合は、持分割合に応じた評価額がその人の相続財産として計上されます。共有にしたからといって相続税の総額が変わるわけではなく、誰がどれだけ負担するかが変わるだけです。
譲渡所得税｜税率20.315%または39.63%
共有不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、各共有者がそれぞれ自分の持分に応じた譲渡所得を申告します。税率は不動産の所有期間によって次のとおり変わります。
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）
相続で取得した不動産の所有期間は、被相続人（亡くなった方）が取得した日から通算されます。相続してすぐ売っても「短期譲渡」に自動的になるわけではなく、親が長期間所有していればそのまま長期譲渡として扱われます。
相続空き家の3,000万円特別控除（被相続人居住用家屋の特例）
一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。主な要件は次のとおりです。
- 被相続人が1人で居住していた家屋であること（同居人がいた場合は対象外）
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（区分所有建物＝分譲マンションは原則対象外）
- 相続時から譲渡時まで、事業用・貸付用・居住用に使用していないこと（一度でも人に貸すと対象外）
- 譲渡価額が1億円以下であること（共有で分けて売っても、共有者全員の譲渡対価の合計額で判定する点に注意）
- 耐震基準に適合させるか、家屋を取り壊して更地にしてから売却すること（2024年1月1日以後の譲渡からは、買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修・取壊しをしても適用可となり、売主が先に自腹で解体する必要がなくなった）
共有名義で相続した場合、この3,000万円控除は共有者それぞれが使えます。ただし、2024年1月1日以後の譲渡からは、相続人が3人以上の場合は1人あたりの控除額が2,000万円に縮小されました。3人で相続した場合、3,000万円×2人分＝6,000万円と、2,000万円×3人分＝6,000万円は合計額が変わらない設計になっています。誰が何人で相続するかという遺産分割の設計が、そのまま税額に直結します。
適用期限は「相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」で、かつ制度自体の適用期限（譲渡の期限）も定められています。相続登記や遺産分割協議に数か月〜半年、売却活動に3〜6か月かかることを見込むと、期限の1年前には動き出す必要があります。個別の適用可否は税理士・税務署へ必ず確認してください。
取得費加算の特例（相続税を取得費に加算できる）
相続税を支払った人が、相続開始から3年10か月以内に不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を譲渡所得の計算上の取得費に加算できる特例です。相続空き家の3,000万円控除とは併用できないため、どちらが有利かをシミュレーションして選択する必要があります。
取得費が分からない場合は要注意
先代・先々代が購入した際の売買契約書が見つからない場合、譲渡収入金額の5%を取得費とみなす「概算取得費」しか使えません。3,000万円で売れても取得費はわずか150万円として計算されるため、税額が大きく変わります。遺品整理を始める前に、権利証・売買契約書・建築請負契約書を探しておくことが、結果的に一番の節税につながります。
共有者の同意が得られないときは「訳あり物件」買取という選択肢
共有者の一部がどうしても同意しない、連絡が取れない、あるいは疎遠な親戚と共有していて話し合い自体が難しい——こうしたケースは、不動産業界で「訳あり物件」と呼ばれる領域に含まれます。共有持分に限らず、事故物件・再建築不可・残置物ありなども訳あり物件の代表的な分類です。
自分の持分だけを買取業者に売る、という手段の注意点
共有持分専門の買取業者は全国に存在し、他の共有者の同意なく持分だけを買い取ってくれます。ただし、買取後にその業者が他の共有者へ持分の買取交渉や共有物分割請求訴訟を持ちかけるケースがあり、結果的に他の共有者とのトラブルが深刻化することがあります。持分だけを急いで手放す前に、まずは共有者全員での話し合い（全体売却）の可能性を検討することをおすすめします。
「相見積もりのつもりが1社だった」に注意
共有持分・訳あり物件の買取業界では、1つの運営会社が複数のサービス名・サイト名で買取窓口を展開している例があります。サイト名や会社名が違うから別の会社だと思って3社に相談したつもりが、実は運営会社が同じで、実質1社の査定しか受けていなかった、ということが起こり得ます。会社概要ページで運営会社の商号・免許番号・所在地・代表者名を確認し、免許番号が同じかどうかで判定するのが確実な見分け方です。免許番号は会社ごとに1つで、サービス名の数だけ増えることはありません。
国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」と「ネガティブ情報等検索サイト」を使えば、免許の実在確認と行政処分歴の確認が誰でも無料でできます。複数のサイトに査定を依頼する際は、必ず運営会社が異なる会社かどうかを確認したうえで比較してください。
事故物件・老朽化・残置物ありでも、共有名義のまま相談できる
相続した実家が、共有名義であることに加えて「事故物件に該当するかもしれない」「残置物（家財）が大量に残っている」「老朽化していて再建築不可の疑いがある」など、複数の事情が重なっているケースも珍しくありません。ハウスドゥ茨城県4店舗では、こうした複数の訳ありが重なった不動産についても、共有者全員の状況を確認したうえで、査定額の根拠を明示してご相談をお受けしています。仲介手数料0円で、最短2日での現金化にも対応可能です（買取の場合）。
なお、買取と異なり、仲介での売却にクーリング・オフの制度はありません（宅建業法37条の2は、業者が売主となる売買における買主保護の規定であり、個人が売主のときの仲介契約には適用されません）。契約前に十分な説明を受け、内容を理解したうえで契約することが重要です。
共有者全員の同意を得るための進め方
共有名義の不動産を売却する際の実務は、次の順番で進めるとスムーズです。
- 共有者全員を確定する：登記事項証明書（登記簿謄本）で現在の共有者を確認する
- 査定額を出し、数字で共有する：感情的な話し合いより先に、根拠のある査定額を全員で共有する
- 代表者を1人決める：不動産会社とのやり取り窓口を1人に絞ると話が早い
- 媒介契約は共有者全員の署名（または委任状）で締結：全員の同意が確認できないまま契約は進められない
- 売買契約・決済も原則として共有者全員の立ち会いまたは委任：代金は持分割合に応じて分配される
共有者が遠方に住んでいる、体調面で来店が難しいといった場合も、委任状の取り交わしなどで対応できることがあります。まずは現状の共有者の人数と連絡状況を整理したうえでご相談いただくと、進め方の見通しが立てやすくなります。
茨城県内でご相談いただけるハウスドゥ4店舗
housedo.groupは、茨城県内でハウスドゥのフランチャイズ店舗を展開する2社が共同運営する、県全域の不動産売却・買取の知識ハブサイトです。共同名義（共有名義）の相続に関するご相談は、下記いずれの店舗でも承っています。
- ハウスドゥ つくば研究学園都市／ハウスドゥ 県庁水戸（運営：株式会社トーマン／茨城県知事(1)第7579号）
- ハウスドゥ 取手戸頭／ハウスドゥ 守谷（運営：株式会社JOB HOPE／茨城県知事(2)第7366号）
ハウスドゥは、元プロ野球選手・古田敦也氏をブランドアンバサダーに起用する全国フランチャイズチェーンで、査定・買取・仲介・リースバックまで幅広いサービスを自社で提供しています。一括査定ポータルへの掲載は行わず、共有者の皆様と直接、担当者1名が窓口となって対応する体制をとっています。
よくある質問
Q. 相続で共同名義にするデメリットは何ですか？
A. 最大のデメリットは、売却や大規模リフォームに共有者全員の同意が必要になることです。さらに共有者の1人が亡くなるたびに数次相続で共有者が増え、将来的に同意を取り付けることがますます難しくなります。固定資産税の負担割合をめぐるトラブルも起こりやすくなります。
Q. 共同名義の片方が死亡したら、相続はどうなりますか？
A. 亡くなった共有者の持分だけが相続の対象になります。不動産全体が誰か1人に引き継がれるわけではなく、亡くなった方の法定相続人が、その持分をさらに相続します（数次相続）。共有名義人だからといって、自動的に他の共有者へ持分が移ることはありません。
Q. 共同名義の不動産を相続放棄するとどうなりますか？
A. 相続放棄は「共有持分だけ」を放棄することはできず、被相続人の財産すべてを放棄することになります。共有持分がプラスの財産であっても、他の借金などマイナスの財産が大きい場合は、専門家に相談したうえで総合的に判断する必要があります。
Q. 共有名義のまま固定資産税は誰が払うのですか？
A. 共有者全員が連帯納税義務を負いますが、実務上は市町村から代表者1人に納税通知書が届きます。代表者が立て替えて納付し、他の共有者へ持分割合に応じた負担を求める形が一般的です。あらかじめ共有者間で負担方法を取り決めておくとトラブルを防げます。
Q. 共有者の1人が売却に反対しています。それでも売れますか？
A. 不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要なため、反対者がいると全体売却はできません。ただし、自分の持分だけを第三者や他の共有者に売却する、共有物分割請求を行う、といった方法は反対者の同意がなくても進めることができます。
Q. 遺産分割協議書を作らずに共同名義で相続登記できますか？
A. 法定相続分どおりの共有登記であれば、遺産分割協議書がなくても、相続人の1人から単独で申請することができます。ただし、後から遺産分割協議を行って持分割合を変更する場合は、別途登記が必要になり、贈与とみなされないよう注意が必要です。
まとめ｜共有になる前の話し合いが、いちばんの近道
不動産が共同名義（共有名義）になる最大の原因は相続です。多くの場合、本人が望んでそうなったわけではなく、「とりあえず法定相続分で登記した」「話し合いがまとまらず先送りにした」結果として共有状態が生まれます。しかし共有状態は、時間が経つほど数次相続で共有者が増え、解消が難しくなる性質を持っています。
- 相続登記は2024年4月から義務化。過料10万円以下の対象になり得る
- 共有名義にする前に、代償分割・換価分割で単独名義や現金化を検討する
- すでに共有名義なら、査定額を全員で共有することが話し合いの近道
- 持分だけを売ると手取りが大きく下がる。まずは全体売却を検討する
- 共有者間の話し合いが難しい場合も、専門家の紹介と合わせて査定・買取のご相談が可能
▶あわせて読みたい：共有持分とは｜売却・放棄と共有解消の方法【2026】／共有名義の不動産は共有者が反対でも売れる｜3つの方法と注意点【2026】／共有持分の買取業者とのトラブル5つの型と回避法【2026】／悪質な不動産買取業者の手口7選と公的な確認法【2026】
なお、相続した空き家にまだ手をつけられずそのまま放置してしまっている場合は、税金が最大6倍になるリスクや正しい期限について「空き家3年放置で罰金100万円は本当？税金6倍リスクを解説【2026】」で詳しく解説しています。
