ローン中の家を売る流れ｜完済・抵当権抹消の手続き【2026】

「住宅ローンがまだ残っているのに、家を売ることなんてできるのだろうか」——実家の住み替えや離婚、転勤などで売却を考えたとき、多くの人が最初に抱く不安だ。結論から言えば、決済日に売却代金で残債を完済し、抵当権を抹消できれば、ローンが残っていても家は問題なく売却できる。本記事では、ローン返済中の家を売る一般的な流れ、抵当権抹消の実務、注意点を整理する。

住宅ローンが残っていても家は売れるのか

結論として、売却代金で住宅ローンの残債を完済できるのであれば、ローンが残っていても家を売ることに問題はない。金融機関が住宅ローンを貸し出す際、対象の不動産には「抵当権」が設定されているが、この抵当権はローンを完済すれば抹消できる。抵当権が付いたままの不動産は買主に引き渡せないため、決済日（引き渡し日）に完済と抵当権抹消をセットで行うのが一般的な流れだ。

抵当権とは何か

抵当権とは、金融機関がローンの担保として不動産に設定する権利で、返済が滞った場合に金融機関がその不動産を競売にかけて残債を回収できる仕組みだ。ローンを完済すれば抵当権を抹消する権利が発生するが、抹消登記は自動的には行われず、別途手続きが必要になる。

売却の全体的な流れ

ローン返済中の家を売る場合も、基本的な流れは通常の売却と大きくは変わらない。

①査定と残債の確認

まず不動産会社に査定を依頼すると同時に、金融機関から返済予定表や残高証明書を取り寄せ、現時点の残債を正確に把握する。売却想定額と残債を比較し、完済できる見込みがあるかをこの段階で確認しておくことが重要だ。

②媒介契約・売却活動

不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始する。この段階では特別な手続きは不要だが、抵当権が付いている旨は重要事項説明の対象になるため、事前に不動産会社へ伝えておく。

③買主決定・決済日の設定

買主が決まったら、決済日（引き渡し日）を決める。決済日には、司法書士・買主・売主・金融機関の担当者（またはその代理）が同席し、一連の手続きを同時に進めるのが一般的だ。

④決済当日：完済・抵当権抹消・所有権移転を同時に行う

決済当日は、買主からの売却代金の受領、金融機関への一括返済、抵当権抹消登記の申請、買主への所有権移転登記の申請を、司法書士の立会いのもとで同時に進める「同時決済」が一般的な方法だ。

オーバーローンになる場合の注意点

売却代金だけで残債を完済できない状態を「オーバーローン」と呼ぶ。この場合は自己資金での補填、住み替えローンの活用、あるいは任意売却といった別の選択肢を検討する必要がある。オーバーローン時の補填方法や税金の特例については住宅ローン残債で売却損｜補填の4手法と税金対策【2026】で詳しく解説している。金融機関の同意なく売却を進めることが難しいケースについては任意売却とは？競売との違いをわかりやすく解説【茨城県版】も参考にしてほしい。

住み替えローンという選択肢

オーバーローンで自己資金での補填が難しい場合、「住み替えローン」を扱う金融機関もある。これは、売却時に残る旧住宅の残債と、新居購入のための借入をまとめて新しいローンとして組み直す仕組みだ。ただし審査は通常の住宅ローンより厳しくなる傾向があり、取り扱いのない金融機関も多いため、利用を検討する場合は早めに複数の金融機関へ相談しておきたい。

抵当権抹消の実務

抵当権抹消登記に必要な書類

抵当権抹消登記には、金融機関から交付される抵当権解除証書（弁済証書）、登記済証（抵当権設定契約証書）、金融機関の資格証明書、委任状などが必要になる。これらの書類は、ローンを完済したタイミングで金融機関から送付されるのが一般的だ。

司法書士への依頼・費用目安

抵当権抹消登記は自分で行うことも制度上は可能だが、決済日に所有権移転登記と同時に進める都合上、司法書士に依頼するのが実務上は一般的だ。費用の目安は、登録免許税が不動産1個につき1,000円（土地と建物であわせて2,000円）、司法書士報酬が1万円〜2万円程度とされ、合計でおおむね1.5万円〜3万円程度が目安になる。

決済日に必要な書類・当日の流れ

決済日には、売主側は権利証（登記識別情報）、実印、印鑑証明書、本人確認書類、固定資産税納税通知書などを準備する。買主からの入金確認後、その場で金融機関への一括返済、抵当権抹消登記・所有権移転登記の申請、鍵の引き渡しまでを一日で完了させるのが一般的な流れだ。

ローンが残っている家を売る際の注意点

金融機関への事前連絡は必須

住宅ローンが残っている不動産を売却する際は、事前に借入先の金融機関に売却の意向を伝えておく必要がある。完済のタイミングや必要書類の準備に time がかかることがあるため、決済日が決まったら早めに金融機関へ連絡しておきたい。

契約不適合責任・引き渡し猶予には注意

ローンの有無にかかわらず、引き渡し後に物件の欠陥が見つかった場合の契約不適合責任は売主が負う可能性がある。契約書の条項を事前によく確認しておくことが大切だ。

少しでも早く・高く売るためにできること

複数社に査定を依頼して相場感をつかむ

ローンが残っている場合、想定より売却額が低いと完済できずオーバーローンになるリスクが高まる。1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼し、相場観を持ったうえで売り出し価格を決めることが、結果的に完済への近道になる。

抵当権抹消に必要な書類は早めに確認しておく

抵当権解除証書などの必要書類は金融機関から交付されるが、完済のタイミングや郵送にかかる日数は金融機関によって異なる。決済日から逆算して、いつ頃書類が揃うのか、契約後早めに金融機関へ確認しておくと当日の手続きがスムーズになる。

よくある質問

Q1. 住宅ローンが残っていても家は売れますか？

売却代金で残債を完済できれば問題なく売却できる。決済日に完済と抵当権抹消をあわせて行うのが一般的な流れだ。

Q2. 抵当権抹消登記はいつ行うのですか？

一般的には、決済日（引き渡し日）に売却代金での完済と同時に、抵当権抹消登記と買主への所有権移転登記をあわせて申請する。

Q3. 抵当権抹消の費用はどれくらいかかりますか？

登録免許税が不動産1個につき1,000円、司法書士報酬が1万円〜2万円程度が目安とされ、合計でおおむね1.5万円〜3万円程度になることが多い。

Q4. 売却代金だけで完済できない場合はどうすればよいですか？

自己資金での補填、住み替えローンの活用、任意売却など複数の選択肢がある。状況によって適した方法が異なるため、早めに金融機関や不動産会社に相談することをおすすめする。

Q5. 抵当権抹消の手続きは自分でもできますか？

制度上は可能だが、決済日に所有権移転登記と同時に進める必要があるため、実務上は司法書士に依頼するのが一般的だ。

Q6. ローンが残っていることは買主に伝える必要がありますか？

抵当権の有無は重要事項説明の対象になるため、不動産会社を通じて適切に開示される。決済日までに抹消される予定であることも含めて説明されるのが通常だ。

まとめ｜ローンが残っていても、正しい手順を踏めば売却できる

住宅ローンが残っている家でも、決済日に完済と抵当権抹消を同時に行うことで問題なく売却できる。大切なのは、査定と残債の確認を早めに行い、オーバーローンになりそうな場合は補填方法や任意売却といった選択肢を事前に検討しておくことだ。茨城県内で住宅ローンが残っている家の売却を検討している方は、ハウスドゥの各店舗まで気軽に相談してほしい。