仮換地・保留地を売る前の資料確認｜登記・権利譲渡届・証明書の違い【茨城】

区画整理事業の区域内にある土地を売るときは、まず「自分の権利が従前の宅地の所有権なのか、保留地を買った権利なのか」と「事業の施行者はどこか」を確認します。この2点がわかれば、登記・施行者への届出・各種証明書のどれが必要になるかを整理できます。

仮換地と保留地の違い｜売主が最初に分けること

土地区画整理事業では、道路や公園を整えるために、土地の位置や形を変えます。その途中の段階で、次の3つの言葉が出てきます。

言葉	意味	売主が気をつける点
従前の宅地	事業の前から所有していた土地。登記簿に載っている土地です。	仮換地の指定後も、登記簿は従前の宅地のままです。
仮換地	換地処分の前に、施行者が指定する仮の土地（土地区画整理法第98条）。	従前の宅地について権原に基づき使用・収益できる人は、指定の効力発生日から換地処分の公告の日まで、仮換地を使用・収益し、従前の宅地は使用・収益できません（同法第99条第1項）。仮換地の指定通知で使用開始日が別に定められることもあるため、通知書の記載を確認します（同条第2項）。
保留地	事業の費用にあてるために、換地として定めない土地（同法第96条）。	換地処分の公告の翌日に施行者が取得します（同法第104条第11項）。それまでは、買い受けた人の「権利」を扱う場面が中心です。

この記事が主に対象とするのは、「従前の宅地の所有者」と「保留地を買い受けた人」です。仮換地の指定を受けた従前の宅地の所有者は、所有権は従前の宅地にあり、仮換地は使用・収益する対象です。借地権などの権利を持つ場合は、仮換地についてどの権利の目的になるかが権利ごとに定められる（同法第98条第1項）ため、窓口で権利の種類を確認してください。どちらに当たるかで、買主に説明する内容と、必要な書類が変わります。

換地処分の前後で変わること

売却のタイミングを考えるときは、換地処分の公告の前か後かが大きな分かれ目です。法律上の主な変化を図にまとめました。

• 換地処分の公告の翌日：換地は従前の宅地とみなされ（第104条第1項）、清算金が確定します（同条第8項）。保留地は施行者が取得します（同条第11項）。
• その後の登記：施行者は、土地の変動に係る登記を遅滞なく申請または嘱託します（第107条第2項）。公告後は、その登記がされるまで他の登記は原則としてできません（同条第3項）。

公告の前に従前の宅地を売買する場合は、従前の宅地についての所有権移転登記が関わります。古河市の仮換地の届出は、この移転登記がされたあとに出す案内になっています。一方、換地処分の公告後の換地に係る登記は、施行者が申請・嘱託します。公告の前は、施行者への届出や証明書で権利の状態を示す場面も多くなります。登記簿の移記や閉鎖の仕組みは、昭和63年法務省令第37号附則第2条第2項の解説も参考にしてください。

登記・権利譲渡届・証明書の違い

この3つは、出す先と役割が異なります。分けて整理します。

登記：法務局で権利を公示する手続

登記は、土地の所有者などを公示するための手続です。仮換地の指定を受けた段階でも、登記簿は従前の宅地のままで、公告前に従前の宅地を売買した場合の所有権移転登記も従前の宅地について行われます。換地に係る登記は、換地処分の公告後に行われます。保留地は、換地処分に伴う登記がされるまで、登記簿がない状態が続きます。換地処分の公告後の登記は、施行者が申請または嘱託します（土地区画整理法第107条第2項）。

権利譲渡届・所有権移転届：施行者へ出す届出

施行者が、誰がどの権利を持っているかを把握するための届出です。古河市の公開ページでは、仮換地については「所有権移転届出書」、保留地については「権利譲渡届出書」が別の様式として案内されています。

証明書：権利や土地の状態を示す書類

仮換地証明書、底地証明書、保留地証明書など、施行者が発行する証明書です。買主や金融機関、司法書士に権利の内容を示すときの資料になります。

古河市の公開ページで確認できた実例

茨城県内の実例として、古河市区画整理課の公開ページを読みました。以下は各ページの記載内容です。他の市町村や組合施行の地区には、そのまま当てはまりません。

様式の一覧（2026年7月27日更新）

「土地区画整理事業に係る各種証明・届出」のページには、76条許可申請書、仮換地証明願、底地証明願、保留地証明願、換地不交付証明願、仮換地の所有権移転届出書、保留地の権利譲渡届出書などの様式が並んでいます。ページには、あらかじめ区画整理課の「証明・届出」のページで注意事項を確認するよう書かれています。

仮換地証明書・底地証明書（2025年3月3日更新）

令和7年3月3日から、土地所有者の委任状がなくても、仮換地証明書と底地証明書が発行できるようになったと案内されています。委任状がある場合や本人申請の場合は証明書に「土地所有者名」を、委任状がない場合は「証明願申請者名」を記載するとされています。また、交付には数日かかるため事前に連絡するよう書かれています。具体的な日数や、必ず発行される条件は書かれていません。

所有権移転届出書（2022年5月19日更新）

古河駅東部地区の仮換地では、所有権の移転登記がされた場合に届出が必要で、添付書類は移転後の登記簿の写しとされています。保留地は、換地処分に伴う登記より前に第三者へ譲渡しようとするとき、または契約者が死亡した場合（法人は合併・分割・解散）に届出が必要で、添付書類は権利の移動を確認できる書類とされています。権利譲渡届出書、誓約書、権利移転報告書（付け保留地）の様式が案内されています。

保留地証明書・保留地管理台帳記載事項証明書（2021年10月29日更新）

保留地証明書は、買い受けた保留地の所在や地積などを証明するものです。保留地管理台帳記載事項証明書は、不動産登記に代わるものとして区画整理課が管理している台帳の記載事項を証明するものです。2種類は別の証明書として案内されています。手数料の記載もありますが、更新日が古いため、申請時に最新の案内を確認してください。

古河市以外の地区では、様式の名前や届出の要否、添付書類が異なる可能性があります。施行者（市町村・県・組合など）の事業窓口で、次の点を確認してください。

• 必要な証明書の種類と、発行を受ける窓口
• 届出が必要になる時期（登記の前か後か）と、添付書類
• 委任状の要否と、本人確認の方法
• 交付までにかかる日数の目安

売る前に揃えたい資料の確認リスト

相談や査定の前に、次の点をメモしておくと話が早く進みます。

• 事業の施行者（市町村、県、組合、個人など）と、区画整理事業の名称・地区名
• 自分の権利が、従前の宅地の所有権か、保留地を買い受けた権利か（借地権などの場合は権利の種類）
• 登記事項証明書（従前の宅地の所有者と、抵当権などの有無）。相続で取得した土地は、登記簿の名義が前の所有者のままになっていないかも確認します
• 土地の上に建物がある場合は、建物の登記事項証明書と、建物の所有者
• 仮換地の指定通知書（使用・収益を始められる日が別に定められていないかを確認）
• 仮換地証明書・底地証明書・保留地証明書など、施行者が発行する証明書
• 保留地の売買契約書、代金の支払い状況がわかる書類
• 清算金が出る見込みがあるか、あるとしても売主・買主のどちらが受け取る（負担する）かの確認
• 委任状の要否と、窓口での本人確認の方法
• 買主が造成や建築をする場合に、土地区画整理法第76条の許可（事業の施行地区内での建築行為等の制限）が関わるか

窓口に問い合わせるときは、「どの書類が何日くらいかかるか」を先に聞いておくと、売却の手続きとスケジュールを組みやすくなります。

売却の進め方｜買主に説明することと契約で決めること

実務上は、仮換地の売買を「従前の宅地の売買」として扱い、買主は仮換地の使用収益を引き継ぐ形で説明する解説が多く見られます（アットホームの解説記事など）。ただし、契約書の書き方や、施行者への手続の要否は、事業と契約の内容によって変わります。専門家と施行者に確認してから進めてください。

• 買主への説明：区画整理事業の途中であること、仮換地の位置と面積、換地処分の予定を伝えます。
• 清算金：換地計画で定められた清算金は、換地処分の公告の翌日に確定します（第104条第8項）。売主と買主のどちらが受け取る・負担するかは、売買契約で取り決めておきます。
• 保留地の場合：登記簿がないため、金融機関によっては住宅ローンの対象にならないことがあると説明されています。買主の資金計画に影響するため、早めに伝えます。
• 相談先の順番：施行者の窓口で権利と書類を確認し、司法書士に登記の見通しを聞き、不動産会社で売却方法と価格を相談する流れが基本です。

土地の相場を知りたい段階であれば、茨城県の不動産査定の進め方が参考になります。また、区画整理に伴う道路や沿道の変化は茨城県の都市計画道路と沿道の変化、仮換地後の筆界が気になる場合は茨城県の境界未確定土地の実情で整理しています。

よくある質問

仮換地のままで土地は売れますか？

一律に「売れる」「売れない」とは言えません。実務上は従前の宅地の売買として扱い、買主が仮換地の使用収益を引き継ぐ形で説明する例が多いとされています。契約書の内容と施行者の手続を、事前に確認してください。

仮換地を売ると、登記はどうなりますか？

仮換地の指定を受けた段階の登記簿は、従前の宅地のままです。公告前に従前の宅地を売買した場合は、従前の宅地の所有権移転登記が関わり、古河駅東部地区ではその登記がされた後に、施行者への届出が必要と案内されています。換地処分の公告後の換地に係る登記は、施行者が申請または嘱託します（土地区画整理法第107条第2項）。

保留地を売るときに権利譲渡届は必要ですか？

古河市の古河駅東部地区では、換地処分に伴う登記より前に保留地を第三者へ譲渡しようとするときは、届出が必要と案内されています。他の施行者は運用が異なるため、保留地の契約書に書かれた施行者へ確認してください。

仮換地証明書と保留地証明書は何が違いますか？

仮換地証明書は仮換地について、保留地証明書は買い受けた保留地の所在や地積などを証明する書類として、別の様式で案内されています。保留地には、登記簿に代わる台帳の記載事項を証明する「保留地管理台帳記載事項証明書」もあります（古河市の公開ページ）。

清算金は売主と買主のどちらが負担しますか？

清算金は、換地処分の公告の翌日に確定します（土地区画整理法第104条第8項）。売買で誰が受け取り、誰が負担するかは、契約で取り決める必要があります。契約前に施行者へ見込みの有無を確認してください。

仮換地・保留地の売却をご相談いただくときに

ハウスドゥ茨城（つくば・水戸・取手戸頭・守谷のグループ4店舗）では、売却のご相談を受け付けています。区画整理区域内の土地は、事業ごとに必要な書類が異なります。ご相談の際は、施行者名・地区名・権利の種類（従前の宅地か保留地か）・お手元の書類をお知らせください。資料を確認したうえで、売却方法と進め方をご案内します。個別の事業の取り扱いは、資料の確認後にお伝えします。

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出典・参考資料

• 土地区画整理法（e-Gov法令検索）：第76条、第96条、第98条、第99条、第104条、第107条
• 古河市：土地区画整理事業に係る各種証明・届出（2026年7月27日更新）
• 古河市：仮換地証明書、底地証明書の発行業務の変更について（2025年3月3日更新）
• 古河市：所有権移転届出書（2022年5月19日更新）
• 古河市：保留地証明書・保留地管理台帳記載事項証明書（2021年10月29日更新）
• アットホーム：仮換地とは？税金の知識や売買のタイミング、注意点を解説（売買の実務に関する一般的な説明の参考）
• アットホーム：保留地とは？メリット・デメリット、売買する際の注意点（保留地の登記・住宅ローンに関する一般的な説明の参考）

※本記事は一般的な情報提供です。個別の土地について、売却の可否や登記・届出の要否を保証するものではありません。税金や登記は、税務署・税理士・司法書士にご確認ください。