親が亡くなり、実家の土地と建物を相続することになった——多くの方が一度は直面するテーマです。現金と違って土地・家屋は簡単に分けられないため、「誰が住むのか」「売って現金化するのか」「相続登記はどうすればよいのか」など、決めるべきことが次々に出てきます。この記事では、土地家屋の遺産相続について、分割の方法・相続登記の義務化・売却の流れと注意点を整理します。
土地家屋の遺産相続で、まず押さえておきたい基本
相続人が複数いる間は「共有」の状態になる
相続人が複数いる場合、遺産分割協議が成立し相続登記が完了するまでの間、法律上、土地・家屋は法定相続人全員の共有物として扱われます。誰か一人が単独で自由に処分できる状態ではありません。
遺産分割協議で、誰が何を相続するかを決める
相続人全員で話し合い、誰がどの財産を相続するかを決めるのが遺産分割協議です。合意した内容は遺産分割協議書として書面に残し、相続人全員が実印を押印し、印鑑証明書を添付するのが一般的な進め方です。
土地家屋を分ける4つの方法
現物分割｜土地を物理的に分ける
一つの土地を複数の区画に分筆し、それぞれを別の相続人が取得する方法です。広い土地であれば有効ですが、狭い宅地では分筆後に使い勝手の悪い土地(旗竿地や間口の狭い土地)が生まれることもあります。
代償分割｜一人が取得し、他の相続人に代償金を払う
実家に住み続けたい相続人が一人いる場合などに使われる方法です。その相続人が土地家屋を単独で相続する代わりに、他の相続人へ代償金(相続分に応じた金銭)を支払います。
換価分割｜売却して代金を分ける
土地家屋を売却し、その売却代金を相続人間で分配する方法です。誰も住む予定がない実家の場合、公平に分けやすく、選ばれることの多い方法です。
共有分割｜そのまま共有名義で相続する
結論を先送りにして、複数の相続人の共有名義のまま相続登記する方法です。将来、共有者の一人が持分だけを処分できてしまう、売却の際に全員の同意が必要になるなど、後のトラブルの火種になりやすいため、慎重な検討が必要です。
相続登記の義務化(2024年4月1日施行)について
相続を知った日から3年以内に登記が必要
2024年4月1日から相続登記が義務化されています。不動産を相続で取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません。複数の相続人による遺産分割協議を経て取得した場合は、協議が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた登記が必要です。
過去の相続にもさかのぼって適用される
この義務化は、制度開始前に発生していた相続にもさかのぼって適用されます。その場合の申請期限は、制度施行日から3年後の2027年3月31日までとされています。まだ相続登記をしていない実家がある場合は、早めの対応が必要です。
正当な理由なく登記をしないと過料の対象に
正当な理由がなく相続登記を怠ると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。「名義変更をしないまま放置している実家がある」という方は、この機会に手続きを進めることをおすすめします。
土地家屋を売却する場合の流れと注意点
1. 相続人の確定と遺産分割協議
戸籍謄本などから法定相続人を確定し、遺産分割協議で「誰が相続し、どう売却するか」を決めます。
2. 相続登記
売却するには、まず被相続人から相続人への名義変更(相続登記)が必要です。相続登記が済んでいない不動産は、そのままでは売却できません。
3. 査定・売却活動
不動産会社に査定を依頼し、売却活動を進めます。空き家のまま放置すると老朽化が進み、査定額が下がる要因にもなるため、早めの相談が有利です。
4. 売買契約・決済・引き渡し
買主が決まれば売買契約を締結し、決済・引き渡しを行います。換価分割の場合は、この売却代金を相続人間で分配します。
相続した土地家屋にかかる税金
相続税
相続財産の総額が基礎控除額(3,000万円+600万円×法定相続人の数)を超える場合、相続税の申告・納税が必要です。
譲渡所得税(売却時)
相続した不動産を売却して利益(譲渡所得)が出た場合、譲渡所得税がかかります。所有期間に応じて税率が異なり、要件を満たせば「相続空き家の3,000万円特別控除」などの特例が使える場合があります。
登録免許税
相続登記の際には、固定資産税評価額に応じた登録免許税(原則0.4%)がかかります。
土地家屋の遺産相続でよくあるトラブル
相続人の一人が実家に住み続けているケース
すでに実家に住んでいる相続人がいると、他の相続人が「売って現金化したい」と考えても話がまとまりにくくなります。代償分割の活用や、第三者を交えた冷静な話し合いが必要です。
遺産分割協議がまとまらないケース
協議がまとまらない場合、家庭裁判所での遺産分割調停・審判に進むこともあります。長期化すると、その間ずっと不動産が共有状態のまま放置され、固定資産税の負担や管理の問題も生じます。
相続放棄を検討すべきケース
老朽化した空き家や、管理コストばかりがかさむ土地の場合、相続放棄という選択肢もあります。ただし相続放棄は原則としてすべての財産を放棄することになるため、慎重な判断が必要です。
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土地家屋の遺産相続で必要な書類と法務局での手続き｜相続登記のチェックリスト
土地家屋を相続したら、まず名義を被相続人から相続人へ変える「相続登記」を行います。登記の申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。管轄の法務局は、法務局のウェブサイトで所在地から調べることができます。書類は市区町村や法務局で集めるものが多く、不足があると手続きが止まってしまうため、先に全体像を押さえておくことが大切です。
相続登記で用意する主な書類と取得先
| 書類 | 取得先 | ポイント |
|---|---|---|
| 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍謄本） | 本籍地の市区町村 | 転籍があると複数の役所から取り寄せる必要があります |
| 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票） | 市区町村 | 登記簿上の住所とつながっているか確認します |
| 相続人全員の戸籍謄本・住民票 | 市区町村 | 不動産を取得する人は住民票が必要です |
| 固定資産評価証明書 | 不動産所在地の市区町村 | 登録免許税の計算に使います |
| 遺産分割協議書・印鑑証明書 | 相続人全員で作成・取得 | 実印での押印が求められるのが一般的です |
| 登記申請書 | 法務局の様式を利用 | 登録免許税は固定資産税評価額の0.4%が基本です |
戸籍の束が多くなる場合は、法務局で「法定相続情報一覧図」を作ってもらうと、金融機関など複数の窓口で戸籍一式を何度も提出せずに済みます。書類の一部は郵送で請求できる市区町村もあるため、遠方にお住まいの相続人がいる場合も手続きを進めやすくなります。
相続登記を自分で行う場合と専門家に依頼する場合
相続登記は自分で申請することもできますが、戸籍の読み取りや協議書の作成に時間がかかり、複雑なケースでは専門家のサポートを受けたほうがスムーズです。相続人が多い、相続関係に争いがある、不動産が複数の市区町村にまたがるといった場合は、司法書士への依頼を検討してください。事前に費用の見積もりを取り、手続きの範囲を確認しておくと安心です。
法定相続分と遺言書｜遺産分割の前に確認したい民法のルール
遺産分割協議で話し合う前に、遺言書の有無と、民法で定められた法定相続分を確認しておきましょう。遺言書があれば、原則としてその内容が優先されます。
民法が定める法定相続分の目安
| 相続人の組み合わせ | 配偶者 | その他の相続人 |
|---|---|---|
| 配偶者と子 | 2分の1 | 子が合計で2分の1 |
| 配偶者と親（直系尊属） | 3分の2 | 親が合計で3分の1 |
| 配偶者と兄弟姉妹 | 4分の3 | 兄弟姉妹が合計で4分の1 |
法定相続分はあくまで分け方の目安であり、相続人全員が合意すれば、これと異なる割合で分けることも可能です。ただし、土地家屋は現金のように均等に分けにくいため、実際の話し合いでは「誰が住むのか」「売却するのか」といった状況に応じて、現物分割や代償分割、換価分割から選ぶことになります。
遺言書があるときの確認ポイント
自筆で書かれた遺言書（自筆証書遺言）は、法務局の保管制度を利用していないものであれば、家庭裁判所での検認が必要です。公正証書遺言は検認が不要です。遺言書が見つかっても勝手に開封せず、種類を確認してから手続きを進めてください。なお、遺言書の内容が一部の相続人に偏っている場合は、遺留分（一定の相続人に保障された最低限の取り分）が問題になることがあるため、弁護士への相談が選択肢になります。
土地家屋の価値はどう調べる？評価の種類と売却査定の使い分け
遺産分割や代償金の金額を決めるときは、土地家屋の価値を共通の物差しで把握しておく必要があります。評価には複数の種類があり、目的によって使い分けます。
| 評価の種類 | 主な用途 | 確認先 |
|---|---|---|
| 固定資産税評価額 | 固定資産税・登録免許税の計算 | 市区町村（納税通知書・評価証明書） |
| 路線価（相続税評価） | 相続税の計算（土地） | 国税庁の路線価図 |
| 公示地価 | 土地取引の指標 | 国土交通省の公表資料 |
| 不動産会社の査定価格 | 売却・代償金の目安 | 不動産会社 |
代償分割で他の相続人に支払う金額を決める場合や、換価分割で売却を検討する場合には、実際に売れそうな価格に近い査定価格が判断材料になります。評価額と実際の売却価格は異なるのが普通のため、複数の評価を並べて話し合うことが、相続人同士の納得感につながります。ハウスドゥでは、相続した土地家屋の売却査定のご相談も承っています。
土地家屋の遺産相続で注意したい期限と、相談先の選び方
相続の手続きには期限があります。特に、相続放棄や相続税の申告は期限が短いため、早めに全体のスケジュールを把握しておくことが大切です。
| 手続き | 期限の目安 |
|---|---|
| 相続放棄・限定承認 | 相続の開始を知った日から3か月以内（家庭裁判所） |
| 相続税の申告・納付 | 相続の開始を知った日の翌日から10か月以内 |
| 相続登記 | 相続を知った日から3年以内 |
相談先は目的で選びます。登記は司法書士、相続税や売却時の税金は税理士、相続人同士の争いは弁護士、売却や査定は不動産会社が窓口です。複数の分野にまたがる場合は、最初に不動産会社へ現状を相談し、必要な専門家を紹介してもらう方法もあります。注意したいのは、期限のある手続きから順に進め、売却を考えている場合は相続登記を先に済ませておくことです。
関連記事：共有持分の売却は他の共有者に影響する？／相続した家の遺品整理｜相続放棄・単純承認との関係／住所変更登記の義務化と売却への影響
よくある質問
Q1. 相続登記をしないまま売却することはできますか？
A. できません。売却の前提として、被相続人から相続人への相続登記が必要です。
Q2. 相続登記の義務化は、過去の相続にも適用されますか？
A. はい。2024年4月1日の制度開始前に発生していた相続についても適用されます。申請期限は制度施行日から3年後の2027年3月31日までです。
Q3. 遺産分割協議がまとまらない場合、どうすればよいですか？
A. 相続人同士での話し合いが難しい場合、家庭裁判所での遺産分割調停を申し立てることができます。
Q4. 共有名義のまま相続すると、どんなリスクがありますか？
A. 共有者の一人が自分の持分だけを第三者に売却できてしまう、不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要になるなど、将来的なトラブルの原因になりやすいとされています。
Q5. 実家を売却して得た代金は、相続人でどう分ければよいですか？
A. 換価分割の場合、遺産分割協議で決めた相続分の割合に応じて売却代金を分配するのが一般的です。分配方法は遺産分割協議書に明記しておくことをおすすめします。
Q6. 相続した空き家を売ると税金の特例が使えると聞きました。本当ですか？
A. 一定の要件を満たす場合、「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの3,000万円特別控除」の特例が使える可能性があります。適用要件があるため、税理士への確認をおすすめします。
Q7. 土地家屋の相続登記は、どこの法務局に申請すればよいですか？
A. 不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。住所地や相続人の居住地ではなく、土地や建物のある場所で決まります。管轄は法務局のウェブサイトで確認できます。
Q8. 遺言書がある場合も、遺産分割協議は必要ですか？
A. 遺言書で土地家屋の取得者が指定されていれば、原則として遺言の内容に沿って手続きを進めます。ただし、遺言書に記載のない財産がある場合や、相続人全員が別の分け方で合意する場合は、協議が必要になることがあります。
Q9. 相続税の申告期限はいつまでですか？
A. 相続の開始を知った日の翌日から10か月以内が期限です。課税対象になるかどうかは財産の総額や特例の適用で変わるため、税理士や税務署への確認をおすすめします。
あわせて読みたい：茨城県の相続不動産の傾向｜死亡者数と登記義務化を解説／共同名義の相続｜共有になる原因と解消法
まとめ
土地家屋の遺産相続では、現物分割・代償分割・換価分割・共有分割という4つの分け方があり、それぞれメリット・デメリットが異なります。2024年4月からは相続登記が義務化されており、過去の相続分も含めて期限内の手続きが必要です。売却を検討する場合は、まず相続登記を済ませることが前提となるため、早めに専門家や不動産会社へ相談し、計画的に進めることをおすすめします。
また、土地の名義人と建物の名義人が別々になっているケースの売却方法については、土地と建物の名義が違う不動産｜売却できる？流れと注意点【2026年】で詳しく解説しています。
関連記事：現金相続にかかる税金｜不動産相続との違いと計算方法【2026年】
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