使用貸借の土地は相続でどうなる？貸主死亡・借主死亡のケース別解説【2026年】

「親の土地に無償で家を建てて住んでいるが、親が亡くなったら自分はどうなるのか」「兄弟が親名義の土地に家を建てて住んでいて、相続のときにどう扱えばよいか分からない」——このような「使用貸借」の状態にある土地は、相続の場面でしばしばトラブルの原因になります。

この記事では、使用貸借とは何か、相続が発生したときに契約がどうなるのか、相続税評価や売却への影響まで、ハウスドゥ茨城が分かりやすく解説します。

使用貸借とは｜賃貸借との違い

使用貸借とは、当事者の一方が無償で目的物を貸し、相手方がそれを使用した後に返還することを約束する契約です（民法593条）。家賃を払う「賃貸借」と異なり、対価を支払わない点が最大の特徴です。親名義の土地に子が無償で家を建てて住んでいる、親族間で土地を無償で貸し借りしているケースの多くがこれにあたります。固定資産税相当額程度の負担であれば使用貸借として扱われるのが一般的です。

賃貸借（借地権）との違い

賃貸借契約に基づく借地権は、借地借家法によって借主の権利が強く保護され、財産的価値も認められます。一方、使用貸借による権利（使用借権）は保護が弱く、原則として財産的価値はゼロと評価されます。この違いが、後述する相続税評価や、貸主の相続人との関係に大きく影響します。

使用貸借は相続でどうなるか｜貸主死亡と借主死亡で結論が違う

使用貸借契約は、誰が亡くなったかによって扱いが大きく異なります。ここを混同していると、いざ相続が発生したときに認識のズレからトラブルになりやすいポイントです。

貸主（土地の所有者）が死亡した場合｜契約は終了せず相続人が引き継ぐ

土地を貸していた親などの貸主が死亡した場合、使用貸借契約は終了せず、貸主としての地位は相続人が承継します。つまり、親の土地に子が無償で家を建てて住んでいたケースで親が亡くなった場合、その土地を相続した人（兄弟姉妹など）が新たな貸主となり、それまでどおり使用貸借の状態が続くのが原則です。ただし、相続人全員の合意があれば、使用貸借契約を解消して土地の返還を求めることも可能とされています。

借主が死亡した場合｜原則として契約は終了する

民法597条3項では、使用貸借は借主の死亡によって終了すると定められています。したがって、土地を無償で借りて家を建てていた人が亡くなった場合、その使用借権は原則として相続の対象になりません。借主の相続人がそのまま住み続けようとすると、貸主との関係で不法占有と扱われる可能性もあるため注意が必要です。

例外的に契約が続くケース

契約書に「借主が死亡しても契約は終了しない」旨の特約がある場合や、相続人の一人が被相続人の生前から同居していた場合など、遺産分割が終わるまでの間は使用貸借関係が存続すると扱われることもあります。個別の事情によって結論が変わるため、判断に迷う場合は弁護士や司法書士など専門家に相談することをおすすめします。

使用貸借の土地の相続税評価

使用貸借による権利（使用借権）には原則として財産的価値が認められないため、相続税評価額はゼロとして扱われます。その結果、土地そのものは「自用地」として、借地権が設定されていない更地と同じ評価額で相続税の計算対象になります。

賃貸借（借地権）の場合との比較

これに対して、正式な賃貸借契約に基づく借地権が設定されている土地は、自用地評価額に「1－借地権割合」を乗じた金額（貸宅地評価）となり、評価額が下がります。使用貸借の場合はこの減額が適用されないため、同じ「他人が使っている土地」でも、賃貸借か使用貸借かで相続税評価額が大きく変わる点に注意が必要です。

法人が絡む場合の注意点

個人間の使用貸借であれば借地権はゼロ評価となりますが、法人が土地を借りて使用貸借としている場合で、税務署への「土地の無償返還に関する届出書」が提出されていないと、借地権が設定されたものとみなされて課税上不利になるケースがあります。同族会社などが絡む土地は、早めに税理士へ確認しておくと安心です。

使用貸借の土地でよくあるトラブル

兄弟間で「タダで使っているのはずるい」という不公平感

親名義の土地に長男だけが無償で家を建てて住んでいる、といったケースでは、他の相続人から「特別受益にあたるのではないか」という指摘が出ることがあります。使用貸借による利益が特別受益として遺産分割の計算に影響する可能性もあるため、感情的な対立に発展しやすい典型的なパターンです。

貸主の相続人が「土地を返してほしい」と主張するケース

貸主が死亡し、土地を相続した人（借主とは別の相続人）が、使用貸借の解消と明け渡しを求めるケースもあります。使用貸借は法的な保護が弱いため、賃貸借に比べて貸主側からの返還請求が認められやすい傾向にあります。長年住み続けてきた借主にとっては大きな負担となるため、早めに話し合いの機会を持つことが重要です。

使用貸借のままでは売却・活用がしにくい

他人が無償で建物を建てて住んでいる土地は、更地として売却することも、別の用途に活用することも難しくなります。買主にとっては「いつ明け渡してもらえるか分からない土地」に見えるため、仲介での売却は敬遠されがちです。

使用貸借の土地を相続した後の選択肢

そのまま使用貸借を継続する

相続人全員が合意すれば、これまでどおり無償で使用を継続することも可能です。親族間の関係が良好で、当面売却の予定がない場合に選ばれる選択肢です。

賃貸借契約に切り替える

使用貸借から正式な賃貸借契約に切り替えることで、借主の地位を安定させることができます。ただし、貸主側からすると相続税評価額が下がる、賃料収入が発生し確定申告が必要になるといった影響もあるため、事前に税理士へ相談しておくと安心です。

建物を含めて売却・買取を検討する

使用貸借の関係を解消したうえで、土地・建物をまとめて売却するという選択肢もあります。相続人が複数いて権利関係が複雑な場合や、当事者間の話し合いが難航している場合は、買取専門の不動産会社に相談することで、権利関係の整理から売却までまとめて進められるケースがあります。ハウスドゥ茨城グループでは、こうした権利関係が複雑な不動産の相談・買取実績があり、まずは無料査定で現状を整理するところから対応しています。

使用貸借と贈与税｜無償で土地を使うと課税される？

使用貸借は、地代を払わずに土地を無償で借りる契約です。「タダで使わせてもらっているなら、使う権利の贈与として贈与税がかかるのでは」と心配される方がいますが、通常は、親子など親族間で土地を無償で使っているだけでは、借地権の贈与があったものとして贈与税が課されることは少ないと説明されています。使用貸借には借地権のような財産的価値が認められないためです。

ただし、次のような場合は贈与税が関係してくる可能性があります。個別の事情によって判断が分かれるため、該当しそうな場合は税理士事務所などの専門家に確認してください。

• 借主が、貸主から土地そのものの贈与を受けた場合（所有権が移れば贈与税の対象になり得ます）
• 権利金や高額な地代など、使用貸借ではなく賃貸借として扱われる内容の取り決めがある場合
• 建物の贈与や、土地の持分の贈与が同時に行われた場合

なお、贈与そのものの非課税制度については「住宅取得資金の贈与の非課税」で詳しく解説しています。使用貸借の目的や内容を整理したうえで、贈与として扱うのか、使用貸借のまま続けるのかを早めに決めておくと、相続の場面で慌てずに済みます。

使用貸借と賃貸借の違い｜地代・借地権・相続税評価の比較表

使用貸借と賃貸借（借地権）は、地代の有無だけでなく、借主の権利の強さや税金の扱いも大きく異なります。相続が起きたときの判断材料として、主な違いを一覧にまとめます。

項目	使用貸借	賃貸借（借地権）
地代	無償（固定資産税程度の負担にとどまることが多い）	有償（地代を支払う）
借主の権利	弱い（借地借家法の保護は及ばない）	強い（借地借家法で保護される）
相続税評価	使用権の評価はゼロ（土地は自用地として評価）	借地権割合を考慮して評価
借主が死亡したとき	原則として契約が終了	契約は終了せず相続人が引き継ぐ
貸主が死亡したとき	契約は続き、相続人が貸主の地位を引き継ぐ	契約は続き、相続人が貸主の地位を引き継ぐ
売却のしやすさ	関係整理が必要で難しくなりやすい	権利関係が明確で売却方法を選びやすい

※一般的な整理です。個別の契約内容や事情によって扱いが変わる場合があります。

使用貸借の契約内容を確認する｜期間・目的・書面の有無

相続が起きたら、最初に確認したいのが使用貸借の契約内容です。親子間や兄弟間の使用貸借は、口約束だけで始まっているケースが少なくありません。民法では、使用貸借は借主の死亡によって終了するほか（民法597条3項）、定めた期間が満了したとき、または契約で定めた目的に従った使用収益を終えたときに終了します。

使用貸借の目的と期間は書面で残っているか

「自宅を建てて住むため」「事業用の駐車場として使うため」など、使用の目的が決まっていれば、その目的に足りる期間が経過したかどうかが、貸主側から契約の解除を求められるかどうかの判断材料になります。期間も目的も定めていない場合は、貸主がいつでも解除できるとされています（民法598条）。口約束だけの場合は、古い手紙やメモ、登記簿、固定資産税の納付状況などから、当時の経緯を整理しておくことが大切です。

固定資産税は誰が負担してきたか

使用貸借の土地では、通常、貸主（土地の所有者）が固定資産税を納めています。借主が固定資産税相当額の範囲で負担している場合でも、使用貸借と評価されることが多いとされますが、地代と呼べるほどの金額を払っているなら、賃貸借と判断される可能性があります。支払いの履歴は、契約の性質を判断する重要な資料です。

使用貸借の土地の相続登記｜2024年4月から義務化

相続した土地の名義変更（相続登記）は、2024年4月1日から義務化されました。相続で土地を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると過料の対象になり得ます。使用貸借の土地であっても、所有者は貸主の相続人ですから、この義務は変わりません。

相続登記の手続きや必要書類は司法書士事務所に依頼するのが一般的です。詳しい流れは「相続不動産の名義変更は義務！手続き・費用・必要書類を完全ガイド」で解説しています。

使用貸借の相続でよくある事例（類型別）

ここでは、実際の相談でよく見られる状況を、特定の個人が分からない形の想定事例（類型）として整理します。ご自身の状況に近いものがあれば、対応の方向性の参考にしてください。

事例1｜親の土地に子が家を建てて住んでいる

親名義の土地に、子が自費で家を建てて住んでいるケースです。親が亡くなると、土地は相続人全員の所有（遺産共有）になり、他の兄弟姉妹が相続人にいれば、土地の分け方が問題になります。遺産分割で子が土地を取得できれば解決しますが、他の相続人との調整が必要です。

事例2｜兄弟の一人だけが親の土地を無償で使っている

兄弟のうち一人が親の土地に家を建て、他の兄弟は何も受けていないケースです。遺産分割の場面で、無償で土地を使ってきたことが特別受益として主張されるなど、不公平感が表面化しやすくなります。話し合いがまとまらない場合は、弁護士事務所や家庭裁判所の調停を使うことになる場合があります。

事例3｜借主が亡くなり、その家族が住み続けたい

土地を借りていた本人（借主）が亡くなった場合は、原則として使用貸借は終了します。借主の家族がそのまま住み続けるには、貸主側と新たに使用貸借や賃貸借の契約を結び直すなど、話し合いが必要です。

使用貸借から賃貸借に切り替える場合の地代の考え方

使用貸借のままではトラブルの火種が残るため、賃貸借に切り替えて地代を支払う方法があります。地代の金額は、土地の固定資産税・都市計画税の数倍程度を目安にするという考え方が一般に知られていますが、法律で決まった金額はなく、周辺の地代相場や契約内容によって変わります。

地代を受け取る貸主側は、不動産所得として確定申告が必要になる場合があります。借地権が発生すれば、相続税評価や将来の売却価格にも影響するため、切り替えの前に、税理士事務所などの専門家へ内容を確認しておくと安心です。

使用貸借の相続で相談できる専門家と選び方

使用貸借の相続は、登記・税金・権利関係・売却と、確認する分野が広いため、目的に合った相談先を選ぶことがポイントです。

• 司法書士事務所：相続登記や遺産分割協議書の作成
• 税理士事務所：相続税評価、贈与税、地代を受け取る場合の申告
• 弁護士事務所：兄弟間の不公平感や返還請求などの紛争対応
• 不動産会社：土地・建物の売却や買取、権利関係を踏まえた現状整理

相談先は、知人の紹介や自治体・各士業団体が開く無料相談会で見つけることもできます。まず現状を整理したい場合は、不動産会社の無料査定で土地の価値や売却の選択肢を把握してから、必要な専門家に相談する進め方もあります。

貸主が亡くなったあとの不動産の扱いは、「親の家がいらない・相続したくないときの選択肢」や「共有名義の固定資産税」もあわせてご覧ください。

茨城県内での相続不動産のご相談

ハウスドゥ茨城グループは、つくば市・水戸市・取手市・守谷市の4店舗を中心に、茨城県内の相続不動産・使用貸借に関する土地のご相談に対応しています。「親の土地に無償で家を建てているが将来が不安」「兄弟間で土地の扱いについて話し合いがまとまらない」といったお悩みも、まずは現状の整理からお手伝いします。相続登記の義務化や分割方法については、別記事「土地家屋の遺産相続｜分割方法と相続登記の義務化・売却の流れ」もあわせてご参照ください。

よくある質問

親の土地に無償で家を建てて住んでいますが、親が亡くなったらどうなりますか？

貸主である親が死亡しても使用貸借契約は原則として終了せず、貸主としての地位は相続人（兄弟姉妹など）が引き継ぎます。そのため、相続人全員の合意がない限り、それまでどおり住み続けられるのが原則です。ただし、相続人全員が合意すれば使用貸借の解消・返還を求めることも可能とされています。

使用貸借している土地に住んでいる本人が死亡した場合はどうなりますか？

民法597条3項により、使用貸借は借主の死亡によって終了するのが原則です。借主の相続人がそのまま住み続けようとすると、貸主との関係で問題になる可能性があるため、早めに貸主側と話し合うことをおすすめします。

使用貸借の土地は相続税評価でどう扱われますか？

使用貸借による権利には原則として財産的価値が認められないため評価額はゼロとされ、土地自体は自用地（更地）として評価されます。正式な賃貸借契約に基づく借地権が設定されている場合の評価額（自用地評価額×（1－借地権割合）で計算される貸宅地評価）とは扱いが異なります。

兄弟の一人だけが親の土地を無償で使っているのは不公平ではありませんか？

無償で得ていた利益が特別受益にあたると判断され、遺産分割の計算に影響する可能性があります。個別の事情によって判断が分かれるため、トラブルになりそうな場合は弁護士など専門家に相談することをおすすめします。

使用貸借の状態のままでも土地は売却できますか？

法律上は売却自体は可能ですが、他人が無償で建物を建てて住んでいる土地は買主から敬遠されやすく、仲介での売却は難しくなる傾向があります。使用貸借の関係整理を含めて相談できる買取専門の不動産会社に相談する方法もあります。

使用貸借を賃貸借に切り替えることはできますか？

当事者間の合意があれば、使用貸借から正式な賃貸借契約に切り替えることは可能です。ただし、相続税評価額や賃料収入に伴う確定申告など税務上の影響もあるため、事前に税理士へ相談することをおすすめします。

使用貸借の土地を無償で使っていると贈与税がかかりますか？

通常、親族間で土地を無償で借りているだけでは、借地権の贈与として贈与税がかかることは少ないと説明されています。ただし、土地そのものの贈与を受けた場合や、権利金・地代の内容によっては贈与税が関係する可能性があります。個別の事情で判断が分かれるため、税理士事務所などの専門家にご確認ください。

使用貸借から賃貸借に切り替えるとき、地代はいくらが目安ですか？

法律で決まった金額はありませんが、土地の固定資産税・都市計画税の数倍程度を目安にする考え方が一般に知られています。周辺の地代相場や契約内容によって変わるため、切り替える前に専門家へ相談することをおすすめします。

使用貸借の契約書がない場合はどうなりますか？

口約束だけの使用貸借も契約として成立します。ただし、期間や目的が分からないと、貸主側から解除を求められた場合に整理が難しくなります。古い手紙やメモ、固定資産税の支払いの経緯などを集め、当時の取り決めを確認しておくことが大切です。

まとめ

使用貸借の土地は、貸主が死亡しても契約が継続する一方、借主が死亡すると原則として契約が終了するなど、賃貸借とは異なるルールが適用されます。相続税評価額もゼロとして扱われるため、賃貸借の土地とは評価方法が大きく異なります。兄弟間の不公平感や、貸主の相続人からの返還請求など、トラブルに発展しやすいテーマでもあるため、早めに専門家へ相談し、必要であれば売却や賃貸借への切り替えも選択肢に入れて整理することをおすすめします。ハウスドゥ茨城グループでは、権利関係が複雑な相続不動産のご相談にも対応していますので、お気軽にご相談ください。