土地・建物・マンションの相続税評価額の計算方法【2026】

相続した土地や建物、マンションが「相続税の計算上いくらの価値になるのか」は、実際の売買価格（時価）とは別のルールで決まります。この「相続税評価額」の出し方を誤ると、申告額がずれてしまったり、逆に評価額を下げられる余地を見逃してしまったりします。この記事では、土地の路線価方式・倍率方式、建物・マンションの評価方法と、2024年から導入されたマンション評価の新ルールまで、具体的な計算式とともに整理します。

相続税評価額とは？時価・固定資産税評価額との違い

相続税評価額は、相続税や贈与税を計算するときにだけ使う、国税庁が定めたルールに基づく評価額です。実際に売買される価格（時価）とは別物で、一般的に時価よりも低くなるように設計されています。土地は時価の目安の80%程度（路線価が公示地価の80%水準で設定されているため）、建物は時価より大きく下がることが多く、この差が「不動産を持っていると相続税評価額が下がる」といわれる理由です。固定資産税評価額とも異なり、固定資産税評価額は建物の評価にそのまま使われる一方、土地の評価には固定資産税評価額を使う場合（倍率方式）と使わない場合（路線価方式）があります。

土地の相続税評価額｜路線価方式と倍率方式

路線価方式｜市街地の土地はこちら

路線価方式は、道路（路線）ごとに定められた1㎡あたりの評価額（路線価）をもとに計算する方法で、主に市街地の土地に適用されます。基本の計算式は次のとおりです。

相続税評価額 ＝ 路線価 × 地積（㎡） × 各種補正率

路線価は国税庁の「路線価図・評価倍率表」で1月1日時点の評価が毎年7月に公表されます。単純に路線価×面積で終わりではなく、土地の形状（間口が狭い、奥行きが長い、不整形など）に応じた補正率を掛け合わせて金額を調整します。角地の場合は「側方路線影響加算率」を使ってプラス補正がかかるなど、土地の形状によって計算が複雑になる点に注意が必要です。

倍率方式｜路線価が定められていない地域はこちら

郊外や農村部など、路線価が定められていない地域では倍率方式を使います。計算式はシンプルです。

相続税評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 評価倍率

評価倍率も国税庁の評価倍率表に地域ごとに掲載されており、固定資産税評価額（毎年送られてくる固定資産税の課税明細書に記載）さえ分かれば、路線価方式より簡単に計算できます。自分の土地がどちらの方式にあたるかは、国税庁の路線価図で該当地域を検索し、路線価の数字が表示されれば路線価方式、「倍率地域」と表示されれば倍率方式です。

建物の相続税評価額｜固定資産税評価額がそのまま基準

戸建ての建物部分（マンションを除く）の相続税評価額は、次のとおり非常にシンプルです。

建物の相続税評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 1.0

倍率が全国一律1.0倍とされているため、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。固定資産税評価額は建築費の50〜70%程度で算定されることが多く、経年劣化に応じて数年ごとに見直されるため、築年数が古い建物ほど評価額は下がっていきます。ただし、その建物を第三者に貸している場合（賃貸アパートなど）は、固定資産税評価額から借家権の価値（原則30%）を差し引いて評価するため、自用の建物より評価額は下がります。

マンションの相続税評価額｜2024年改正で計算方法が変わった

マンションの一室（区分所有建物）は、2024年1月の通達改正により評価方法が大きく変わりました。従来は「タワーマンション節税」のように、時価と相続税評価額の差が大きくなりすぎるケースが問題視されており、この差を是正するための改正です。

新ルールの計算フロー

1. 評価乖離率を計算する：築年数・総階数・所在階・敷地持分狭小度の4要素から算出します。
2. 評価水準を求める：評価水準＝1 ÷ 評価乖離率で計算します。
3. 区分所有補正率を決める：評価水準が0.6未満の場合、区分所有補正率＝評価乖離率×0.6となります（0.6以上1以下であれば補正なし）。
4. 新しい評価額を算出する：従来の評価額（固定資産税評価額や敷地権の路線価評価額）×区分所有補正率で最終的な相続税評価額が決まります。

簡単に言うと、築年数が浅く、階数が高く、高層階にあるマンションほど、時価と相続税評価額の乖離が大きくなりやすく、今回の改正で評価額が引き上げられる傾向にあります。逆に、築年数が古い低層マンションでは影響が小さいか、ほとんど変わらないケースもあります。なお、2階建て以下の低層マンションにはこの補正ルール自体が適用されず、従来どおり固定資産税評価額がそのまま使われます。

評価額を自分で概算する3つのステップ

1. 固定資産税の課税明細書を用意する：土地・建物それぞれの固定資産税評価額が記載されています。毎年春頃に届く「固定資産税・都市計画税納税通知書」に同封されています。
2. 国税庁の路線価図・評価倍率表で地域を調べる：路線価が表示されれば路線価方式、「倍率地域」と表示されれば倍率方式で計算します。
3. 該当する計算式に当てはめる：路線価方式なら路線価×地積×補正率、倍率方式なら固定資産税評価額×倍率、マンションなら上記の4ステップで区分所有補正率を確認します。

ただし、土地の形状による補正（不整形地補正・がけ地補正など）やマンションの評価乖離率の計算は専門的な判断が必要になる場面も多く、概算で大まかな金額感をつかんだうえで、正確な金額は税理士に確認することをおすすめします。

よくある質問

相続税評価額と固定資産税評価額はどう違いますか？

建物については、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額として使われるため、実質的に同じ金額になります。一方、土地については、路線価方式が適用される地域では固定資産税評価額と相続税評価額は別の金額になります（倍率方式の地域では固定資産税評価額に倍率を掛けた金額になります）。

路線価はどこで確認できますか？

国税庁の路線価図・評価倍率表のウェブサイトで、都道府県・市区町村を選択して無料で閲覧できます。毎年7月に、その年の1月1日時点の路線価が公表されます。

マンションの評価額はどのくらい上がりましたか？

物件によって差が大きく一概には言えませんが、築年数が浅く高層階にあるタワーマンションほど評価額の上昇幅が大きい傾向にあります。逆に築年数の古い低層マンションでは、ほとんど影響を受けないケースもあります。正確な評価額は個別の計算が必要です。

土地の評価額を自分で下げることはできますか？

不整形地補正やがけ地補正など、土地の形状に応じた補正を適切に適用することで、評価額が適正に下がる場合があります。また、小規模宅地等の特例など別の制度を使うことで評価額を大きく下げられる場合もあります。ご自身での判断が難しい場合は、相続税に詳しい税理士へのご相談をおすすめします。

評価額が分かったら、次に何をすればよいですか？

相続税評価額が分かれば、相続税の申告が必要かどうかの目安が立てられます。あわせて、その不動産を売却するのか、住み続けるのかを検討する材料にもなります。売却を検討される場合は、実際の売却価格（時価）は相続税評価額とは別に査定が必要になりますので、早めに無料査定をご利用ください。

まとめ｜評価方式を見極めることが第一歩

土地は路線価方式か倍率方式か、建物は固定資産税評価額がそのまま基準、マンションは2024年改正の新ルールで区分所有補正率がかかる——それぞれ計算の入り口が異なります。まずはご自身の不動産がどの方式にあたるかを確認し、概算の評価額をつかむことが第一歩です。ハウスドゥ茨城では、相続した不動産の評価額の考え方から売却のご相談まで、茨城県内4店舗の買取専門店として対応しています。

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