2026年4月1日から、不動産の「住所変更登記」が義務化されました。これは相続登記義務化（2024年4月〜）に続く不動産登記法改正の一つで、引っ越しや結婚などで住所・氏名が変わった所有者に、登記簿の情報を更新する義務を課すものです。この記事では、制度の概要・罰則・「スマート変更登記」・そして不動産会社の立場から見た最大の実務リスク＝「登記簿の住所が古いままでは売却できない」という点まで、茨城県でハウスドゥブランドを展開する当社が解説します。
住所変更登記の義務化とは
2026年4月1日から2年以内の申請が義務に
これまで任意だった住所変更登記・氏名変更登記が、2026年4月1日以降は、住所や氏名に変更があった日から2年以内に申請することが法律上の義務になりました。不動産登記法の改正によるもので、正当な理由なく期限内に申請しないと、5万円以下の過料が科される可能性があります。
過去の住所変更もさかのぼって対象になる
施行日より前に引っ越しをして、すでに登記簿上の住所と現住所が異なっている人も対象です。この場合は経過措置として、施行日（2026年4月1日）から2年間、つまり2028年3月31日までに変更登記を行う必要があるとされています。
なぜ義務化されたのか
所有者不明土地問題への対応
登記簿の住所が更新されないまま放置されると、所有者に連絡が取れず、公共事業や取引の妨げとなる「所有者不明土地」が発生する原因になります。2024年4月から始まった相続登記の義務化と同じ文脈で、今回の住所変更登記の義務化も、所有者情報を最新の状態に保つことを目的としています。
相続登記義務化とセットで理解する
相続登記義務化は「所有者が変わったときの手続き」、住所変更登記義務化は「所有者は変わらないが住所・氏名が変わったときの手続き」という違いがあります。両方とも「登記簿を実態に合わせる」という同じ目的を持つ改正です。
「スマート変更登記」という新しい仕組み
個人は住基ネットとの連携で自動更新される場合がある
今回の改正では、法務局が住民基本台帳ネットワークの情報と照合し、登記官の職権で住所変更登記を行う「スマート変更登記」という仕組みも導入されています。個人の場合、あらかじめ法務局へ「検索用情報の申出」をしておくことで、引っ越し後に自動的に登記が更新される可能性があります。
法人は商業登記との連携で原則自動化
法人の場合は、会社法人等番号を登記しておくことで、商業登記簿の本店情報と連動して住所変更登記が行われる仕組みになっています。個人よりも自動化の度合いが高い点が特徴です。
スマート変更登記が使えない例外もある
海外に住んでいる場合や、事前の申出をしていない場合など、スマート変更登記の対象外となるケースもあります。制度を過信せず、心当たりのある方は自分の登記簿の住所が最新かどうかを一度確認することをおすすめします。
過料（罰則）について
5万円以下の過料が科される可能性
正当な理由なく、期限内（変更から2年以内）に住所変更登記の申請をしない場合、5万円以下の過料の対象になる可能性があります。ただし、いきなり過料が科されるわけではなく、法務局からの催告など一定のプロセスを経るとされています。
「正当な理由」とはどのようなケースか
重病である、経済的に困窮している、DV被害者で住所を公開できないといった事情がある場合は、正当な理由として過料の対象外となることがあります。個別の判断が必要なため、不安がある場合は法務局や司法書士に相談することをおすすめします。
不動産会社の立場から見た最大のリスク｜売却できなくなる
登記簿の住所と現住所がつながらないと売却手続きが止まる
不動産を売却する際は、売主の登記簿上の住所・氏名と、実際の本人確認書類（運転免許証など）の情報が一致している必要があります。もし登記簿の住所が古いままだと、まず住所変更登記を済ませてからでないと、売却の所有権移転登記に進めません。当社が茨城県内で売却相談を受ける中でも、いざ売却を決めた段階で「登記簿の住所が数十年前のまま」というケースは珍しくなく、決済直前になって慌てて司法書士へ依頼する事態が起きがちです。
住所のつながりが証明できないと余分な書類・費用がかかる
住民票の除票や戸籍の附票には保存期間があり、何度も転居している場合、古い住所から現在の住所までの「つながり」を証明する書類が揃わないことがあります。この場合、権利証（登記識別情報）や上申書など追加の書類が必要になり、通常より時間と費用がかかることがあります。
相続予定の不動産ほど、早めの確認が重要
将来相続する予定の実家などは、所有者本人が高齢になるほど住所変更登記の未了に気づきにくくなります。売却や相続を見据えているなら、早い段階で登記簿の内容を確認しておくことが、後々のトラブルを避ける一番の近道です。
住所変更登記の手続き方法
STEP1：登記記録の内容を確認する
法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、現在の登記簿上の住所・氏名を確認します。オンラインの登記情報提供サービスでも確認できます。
STEP2：必要書類を取得する
住民票の写しや戸籍の附票など、住所の変遷を証明する書類を取得します。転居回数が多い場合は複数の書類が必要になることがあります。
STEP3：登記申請書を作成し法務局へ提出する
登記申請書を作成し、対象不動産の所在地を管轄する法務局へ提出します。オンライン申請も可能です。自分で手続きするほか、司法書士に依頼することもできます。
茨城県内で住所変更登記の未了に気づきやすいタイミング
相続した実家を売却しようとしたとき
親から相続した実家を売却しようとして、初めて登記簿の住所が古いままだったことに気づくケースが多く見られます。相続登記自体は義務化されていますが、被相続人（亡くなった方）の生前の住所変更登記は原則不要とされており、相続人が新たに相続登記をする際にまとめて対応することになります。
共有名義の不動産で名義人の一人と連絡が取りづらいとき
共有名義の不動産で、名義人の一人が転居して連絡が取りづらくなっているケースでは、売却時に住所変更登記が二重の負担になることがあります。早めに全員の登記情報を確認しておくことが望まれます。
共有名義の不動産全体の売却・共有解消の方法については、共有持分とは｜売却・放棄と共有解消の方法で詳しく解説しています。
住所変更登記の費用の目安
自分で申請する場合
自分で申請する場合の主な費用は、登録免許税（不動産1個につき原則1,000円）と、住民票・戸籍の附票などの取得費用（1通あたり数百円程度）です。書類の収集と申請書の作成に手間はかかりますが、費用は抑えられます。
司法書士に依頼する場合
司法書士に依頼する場合は、登録免許税・書類取得費用に加えて司法書士報酬がかかります。報酬額は事務所や案件の複雑さによって異なるため、複数の事務所で見積もりを確認することをおすすめします。転居回数が多く住所のつながりが証明しにくいケースや、海外在住のケースでは、司法書士へ依頼するメリットが大きくなります。
茨城県内での住所変更登記に関する相談窓口
管轄の法務局（水戸地方法務局）
茨城県内の不動産の住所変更登記は、水戸地方法務局およびその支局・出張所が管轄します。不動産の所在地によって管轄が異なるため、事前に確認することをおすすめします。
不動産会社としてできるサポート
当社は司法書士ではないため登記手続きの代理はできませんが、売却・相続のご相談の中で「登記簿の住所が現在と一致しているか」を一緒に確認し、必要に応じて提携の司法書士をご紹介することができます。売却を検討し始めた早い段階でのご相談をおすすめします。
【解説】売却で住所変更登記が必要になるケースとは
不動産の売却では、登記簿に載っている所有者の住所・氏名と、売主の現在の住所・氏名が一致していることが前提です。ここでは、不動産を売る方が押さえておきたい住所変更登記の必要・不要を解説します。
必要になるケースと不要なケース
| 状況 | 住所変更登記 | ポイント |
|---|---|---|
| 購入後に一度も引っ越していない | 不要 | 登記簿の住所と現住所が同じため、そのまま売却手続きに進めます |
| 購入後に引っ越して住所が変わった | 必要 | 売却の際は、所有権移転登記の前提として住所変更登記が必要です |
| 結婚などで氏名が変わった | 必要（氏名変更登記） | 戸籍謄本などで氏名の変更を証明します |
| 相続した不動産を売る | ケースにより必要 | 相続登記と合わせて、相続人の住所確認も行います |
法人（株式会社など）名義の不動産の場合
株式会社などの法人が所有者の場合、本店移転や商号変更があったときは、同じく登記簿上の表示を現在の内容に直す必要があります。法人は商業登記との連携で手続きが進む仕組みもありますが、反映状況は事前に確認しておくと安心です。
売却時の住所変更登記の手続きと費用の流れ
実際の不動産売買では、売主の住所変更登記と買主への所有権移転登記を、決済当日に司法書士がまとめて申請するケースが一般的です。必要な手続きの流れは次のとおりです。
売却前に必要な書類の目安
住所のつながりを証明するため、住民票（住所の移り変わりが分かるもの）や戸籍の附票などが必要になる場合があります。あわせて、登記識別情報（権利証）、印鑑証明書、本人確認書類などを準備します。必要な書類は状況によって変わるため、早めに不動産会社や司法書士へ確認しましょう。
費用の考え方と売主負担
住所変更登記には、登録免許税などの実費と、司法書士に依頼する場合の報酬がかかります。売却時の登記費用は売主が負担するのが一般的です。報酬は事務所によって異なるため、見積もりで確認することをおすすめします。
スマート変更登記があっても早めの確認を
スマート変更登記により住所の変更が自動的に反映される場合もありますが、すべてのケースで使えるわけではなく、反映のタイミングも状況によります。売却のスケジュールが決まっている場合は、登記簿の最新の内容を事前に確認しておくと手続きが止まりにくくなります。
住所変更登記をしないまま売却を進めるとどうなるか
登記簿の住所が古いままだと、売買契約の前後で所有者本人であることの確認に時間がかかり、決済日が延びることがあります。買主が住宅ローンを利用する場合は金融機関の手続きにも影響するため、売却を決めた段階で不動産会社に伝えておくことが大切です。
不動産売却の流れの中での位置づけ
一般的な売却の流れは、査定、媒介契約、販売活動、売買契約、決済・引き渡しの順です。住所変更登記が必要かどうかの確認は、できれば査定を依頼する段階で行い、必要な場合は決済までに間に合うよう司法書士の手配を進めます。手続きの内容や必要な書類は、売却前の準備として早めに整理しておくとスムーズです。
茨城県で売却を考えている方へ
ハウスドゥ茨城グループでは、売却のご相談の際に登記簿の内容を確認し、住所変更登記などが必要かどうかを一緒に整理します。必要に応じて提携の司法書士をご紹介できますので、お気軽にご相談ください。
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よくある質問（FAQ）
Q1. 住所変更登記の義務化はいつから始まりましたか？
2026年4月1日から始まりました。住所や氏名の変更があった日から2年以内に登記申請することが義務付けられています。
Q2. 過去に引っ越して住所が変わったままの場合も対象ですか？
対象になります。施行日より前の住所変更についても、施行日から2年間（2028年3月31日まで）の経過措置期間内に変更登記を行う必要があります。
Q3. 住所変更登記をしないとどうなりますか？
正当な理由なく期限内に申請しない場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。また不動産会社の実務上は、売却時に登記簿の住所と現住所が一致していないと手続きが進められないという大きな支障が生じます。
Q4. スマート変更登記とは何ですか？
法務局が住民基本台帳ネットワークや商業登記簿の情報と照合し、職権で住所変更登記を行う新しい仕組みです。個人は事前に「検索用情報の申出」をしておくことで対象になる場合があります。
Q5. 相続登記義務化とは何が違いますか？
相続登記義務化（2024年4月〜）は所有者が変わったときの手続き、住所変更登記義務化（2026年4月〜）は所有者は変わらず住所・氏名が変わったときの手続きです。どちらも登記簿を実態に合わせることが目的です。
Q6. 相続した家を売る予定ですが、住所変更登記は必要ですか？
亡くなった被相続人の生前の住所変更登記は原則不要で、相続人が相続登記を行う際にまとめて対応します。ただし相続人自身の登記簿上の住所が古い場合は、相続人自身の住所変更登記が必要になることがあります。
Q7. 住所変更登記は自分で手続きできますか？
ご自身で法務局に申請することも可能です。ただし、売却の場面では決済日に司法書士が所有権移転登記とあわせて申請するのが一般的で、書類不備による手続き遅延を防げます。費用は実費と報酬の見積もりで確認しましょう。
Q8. 売却の決済当日に住所変更登記も一緒にできますか？
できるのが一般的です。売主の住所変更登記と買主への所有権移転登記を同じ日に司法書士が申請します。住所のつながりを証明する書類は事前に準備しておく必要があります。
まとめ
2026年4月から始まった住所変更登記の義務化は、過料という罰則面が注目されがちですが、不動産会社の立場から見ると「登記簿の住所が古いままでは売却できない」という実務上の支障のほうが、多くの方にとって現実的なリスクです。茨城県内で不動産の売却・相続をお考えの方は、まず登記簿の内容が現在の住所と一致しているかを確認することから始めることをおすすめします。当社（ハウスドゥ茨城4店舗）では、売却のご相談とあわせて登記の状態についてもご案内しておりますので、お気軽にご相談ください。
相続登記そのものの義務化・過料10万円のルールについては相続登記義務化で過料10万円は本当？罰則対象となる実例と回避策で詳しく解説しています。あわせてご確認ください。
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