古家付き土地の解体費用は誰が払う？【2026年版】

「古家付き土地を売りたいけれど、家の解体費用は自分が払うの？それとも買主？」——茨城県内でご相談をお受けする中でも、とりわけ相続した実家の売却でよく出る疑問です。結論から言うと、解体費用の負担者は法律で決まっているわけではなく、売買契約でどちらが負担するかを取り決めます。この記事では「現状渡し」と「更地渡し」の違い、解体費用を売却代金でまかなう3つの実務的な方法、契約書に書いておくべきポイントを、ハウスドゥ茨城の買取・仲介の現場経験をもとに解説します。

古家付き土地の解体費用は誰が払う？結論は「契約の取り決め次第」

古家付き土地の売却では、建物を解体せずそのまま引き渡す「現状渡し」と、売主が解体してから更地で引き渡す「更地渡し」の2つの契約形態があります。どちらを選ぶかによって、解体費用を負担するのは売主なのか買主なのかが変わります。法律上の決まりはなく、あくまで売買契約書にどう明記するかで確定する点をまず押さえておいてください。

現状渡し｜解体費用は買主負担が原則

現状渡しは、建物をそのままの状態で引き渡し、解体するかどうかや解体のタイミングを買主の判断に委ねる契約です。この場合、解体費用は買主が負担するのが原則になります。売主にとっては解体業者の手配や着工前の申請が不要になり、早く手離れできるメリットがあります。一方で、買主は解体費用分を見込んで価格交渉をしてくることが多く、結果として売却価格が下がりやすい点は理解しておく必要があります。

更地渡し｜解体費用は売主負担が原則

更地渡しは、引渡しまでに売主が解体を済ませ、更地の状態で買主に引き渡す契約です。この場合、解体費用は売主が負担します。買主にとっては住宅ローンの担保評価が上がりやすく、建築計画も立てやすいため、更地渡しの方が早く買主が見つかりやすい傾向があります。ただし解体費用を先に立て替える必要があるため、資金繰りの見通しを立ててから進める必要があります。

解体費用を売却代金でまかなう3つの方法

「解体費用を先に用意できない」という場合でも、契約の工夫次第で売却代金から解体費用をまかなうことができます。代表的な3つの方法を紹介します。

• ①更地渡し特約：契約書に「引渡しまでに売主が解体し、更地で引き渡す」と明記する方法です。決済時に解体済みであることを確認してから残代金を受け取ります。
• ②解体費用充当特約：買主から受け取る手付金や中間金の一部を解体費用に充当する方法です。着工前に金額とタイミングを契約書で取り決めておく必要があります。
• ③価格調整方式：解体費用相当額をあらかじめ売却価格から差し引いておき、解体自体は買主が実施する方法です。現状渡しに近い形ですが、価格交渉の手間を減らせます。

どの方法を選ぶ場合も、口約束で済ませず、負担者・上限金額・支払い時期・支払い方法を売買契約書に具体的な条文として残すことが、後々のトラブルを防ぐ最大のポイントです。

解体費用の相場と、費用を左右する4つの要因

2026年現在の相場では、木造住宅の解体費用は坪3万〜5万円が目安ですが、産業廃棄物の処分費用が高騰しており、坪5万〜7万円になるケースも増えています。延床30坪の木造2階建てであれば120万〜180万円程度、条件が悪いと200万〜300万円以上になることもあります。鉄骨造は坪5万〜7万円、鉄筋コンクリート造は坪6万〜8万円が目安です。

費用が相場より高くなりやすい主な要因は次の4つです。

• 前面道路が幅4m未満などで重機が入らず、手壊し作業になる（坪単価が1.5〜2倍程度に上昇）
• アスベストを含む建材が使われている（除去費用が別途必要）
• ブロック塀・カーポート・物置など外構の撤去や、家財・残置物の処分が必要
• 地中に浄化槽や井戸、旧建物の基礎（地中埋設物）が残っている

見積りを取る際は、本体解体工事費だけでなく、これらの付帯費用が含まれているかを必ず確認してください。複数社から相見積もりを取ることで、総額の目安と適正価格が見えてきます。

解体費用が払えないときに検討したい3つの選択肢

解体費用を用意できない場合でも、売却自体を諦める必要はありません。以下の選択肢を検討してみてください。

• 現状渡しで売却する：解体せずそのまま売却し、解体費用相当額を価格に反映してもらう方法です。まとまった費用を先に用意する必要がありません。
• 自治体の解体補助金を活用する：茨城県内では複数の市町村が空き家解体補助金制度を設けています（上限額や条件は自治体ごとに異なります）。ただし多くの制度で「着工前の事前申請が必須」「登録業者・市内事業者限定」といった条件があるため、解体業者に発注する前に必ず自治体窓口へ確認してください。
• 買取専門業者に相談する：古家付きのまま買い取ってもらい、解体・整地・再販は買取業者側で行ってもらう方法です。現金化までのスピードを優先したい場合に向いています。

なお、解体すると土地の固定資産税の住宅用地特例（200㎡以下の部分は課税標準6分の1）が外れ、翌年度から土地の税額が上がる点にも注意が必要です。解体前に、税額がどの程度上がるかを試算しておくと安心です。

契約書に必ず記載しておきたい3つのポイント

1. 負担者と負担割合：売主・買主のどちらが、いくら負担するのかを明記する。
2. 解体・引渡しのタイミング：決済前に解体を完了させるのか、決済後に買主側で行うのかを明確にする。
3. 解体費用が想定を超えた場合の取り扱い：地中埋設物の発見など、想定外の追加費用が出た場合の負担ルールをあらかじめ定めておく。

これらを曖昧にしたまま契約すると、決済直前になって「思っていたより解体費用が高い」「誰が払うか合意していなかった」というトラブルに発展しがちです。契約書の作成段階で、不動産会社や司法書士と一緒に条文を確認しておくことをおすすめします。

よくある質問

解体費用は売却代金から天引きしてもらえますか？

契約内容次第で可能です。前述の「解体費用充当特約」や「価格調整方式」のように、決済時に解体費用相当額を差し引く形で精算する方法が実務でよく使われています。契約書にその旨を明記しておくことが前提になります。

古家付き土地のまま買取してもらう場合も解体費用はかかりますか？

買取専門業者に古家付きのまま買い取ってもらう場合、解体は買取業者側の負担で行われるのが一般的です。売主が解体費用を用意する必要がない点は、買取のメリットの一つです。

解体費用の相見積もりはどこに依頼すればよいですか？

解体工事の一括見積りサイトや、地元の解体業者に直接問い合わせる方法があります。複数社に同じ条件（建物の構造・延床面積・立地）を伝えて見積りを取り、本体工事費に付帯工事費が含まれているかを比較することが重要です。

解体前と解体後で固定資産税はどのくらい変わりますか？

建物がある間は土地に住宅用地特例が適用され、200㎡以下の部分は課税標準が6分の1に軽減されています。解体すると翌年度からこの特例が外れるため、土地の固定資産税額が上がります。上昇幅は土地の評価額によって異なるため、解体前に自治体の資産税課へ確認することをおすすめします。

茨城県内で使える解体補助金はありますか？

茨城県内では複数の市町村が空き家解体補助金制度を設けていますが、上限額・対象条件・受付期間は自治体ごとに異なり、予算上限に達し次第終了となる制度もあります。着工前の事前申請が必須となる場合が多いため、解体業者に発注する前に必ずお住まいの市町村窓口で最新の制度内容をご確認ください。

まとめ｜解体費用の負担は契約内容で決まる。早めの相談がトラブル回避の近道

古家付き土地の解体費用は、法律で決まっているのではなく、現状渡しか更地渡しかという契約の取り決めによって負担者が変わります。解体費用を売却代金でまかなう方法や自治体の補助金制度もあるため、資金が用意できないからといって売却を諦める必要はありません。ハウスドゥ茨城では、茨城県内4店舗の買取専門店として、現状渡し・更地渡しどちらのご相談にも対応しています。契約書の作成前に、まずは無料査定でご相談ください。

古家付き土地の売却｜解体は必要？費用は誰が払う【2026】では、解体の要否そのものの判断基準や、消費税の扱い、仲介と買取の比較など、売却全体の流れを詳しく解説しています。あわせてご確認ください。