古家付き土地の解体費用は誰が払う？【2026年版】

「古家付き土地を売りたいけれど、家の解体費用は自分が払うの？それとも買主？」——茨城県内でご相談をお受けする中でも、とりわけ相続した実家の売却でよく出る疑問です。結論から言うと、解体費用の負担者は法律で決まっているわけではなく、売買契約でどちらが負担するかを取り決めます。この記事では「現状渡し」と「更地渡し」の違い、解体費用を売却代金でまかなう3つの実務的な方法、契約書に書いておくべきポイントを、ハウスドゥ茨城の買取・仲介の現場経験をもとに解説します。

古家付き土地の解体費用は誰が払う？結論は「契約の取り決め次第」

古家付き土地の売却では、建物を解体せずそのまま引き渡す「現状渡し」と、売主が解体してから更地で引き渡す「更地渡し」の2つの契約形態があります。どちらを選ぶかによって、解体費用を負担するのは売主なのか買主なのかが変わります。法律上の決まりはなく、あくまで売買契約書にどう明記するかで確定する点をまず押さえておいてください。

現状渡し｜解体費用は買主負担が原則

現状渡しは、建物をそのままの状態で引き渡し、解体するかどうかや解体のタイミングを買主の判断に委ねる契約です。この場合、解体費用は買主が負担するのが原則になります。売主にとっては解体業者の手配や着工前の申請が不要になり、早く手離れできるメリットがあります。一方で、買主は解体費用分を見込んで価格交渉をしてくることが多く、結果として売却価格が下がりやすい点は理解しておく必要があります。

更地渡し｜解体費用は売主負担が原則

更地渡しは、引渡しまでに売主が解体を済ませ、更地の状態で買主に引き渡す契約です。この場合、解体費用は売主が負担します。買主にとっては住宅ローンの担保評価が上がりやすく、建築計画も立てやすいため、更地渡しの方が早く買主が見つかりやすい傾向があります。ただし解体費用を先に立て替える必要があるため、資金繰りの見通しを立ててから進める必要があります。

解体費用を売却代金でまかなう3つの方法

「解体費用を先に用意できない」という場合でも、契約の工夫次第で売却代金から解体費用をまかなうことができます。代表的な3つの方法を紹介します。

• ①更地渡し特約：契約書に「引渡しまでに売主が解体し、更地で引き渡す」と明記する方法です。決済時に解体済みであることを確認してから残代金を受け取ります。
• ②解体費用充当特約：買主から受け取る手付金や中間金の一部を解体費用に充当する方法です。着工前に金額とタイミングを契約書で取り決めておく必要があります。
• ③価格調整方式：解体費用相当額をあらかじめ売却価格から差し引いておき、解体自体は買主が実施する方法です。現状渡しに近い形ですが、価格交渉の手間を減らせます。

どの方法を選ぶ場合も、口約束で済ませず、負担者・上限金額・支払い時期・支払い方法を売買契約書に具体的な条文として残すことが、後々のトラブルを防ぐ最大のポイントです。

解体費用の相場と、費用を左右する4つの要因

2026年現在の相場では、木造住宅の解体費用は坪3万〜5万円が目安ですが、産業廃棄物の処分費用が高騰しており、坪5万〜7万円になるケースも増えています。延床30坪の木造2階建てであれば120万〜180万円程度、条件が悪いと200万〜300万円以上になることもあります。鉄骨造は坪5万〜7万円、鉄筋コンクリート造は坪6万〜8万円が目安です。

費用が相場より高くなりやすい主な要因は次の4つです。

• 前面道路が幅4m未満などで重機が入らず、手壊し作業になる（坪単価が1.5〜2倍程度に上昇）
• アスベストを含む建材が使われている（除去費用が別途必要）
• ブロック塀・カーポート・物置など外構の撤去や、家財・残置物の処分が必要
• 地中に浄化槽や井戸、旧建物の基礎（地中埋設物）が残っている

見積りを取る際は、本体解体工事費だけでなく、これらの付帯費用が含まれているかを必ず確認してください。複数社から相見積もりを取ることで、総額の目安と適正価格が見えてきます。

解体費用が払えないときに検討したい3つの選択肢

解体費用を用意できない場合でも、売却自体を諦める必要はありません。以下の選択肢を検討してみてください。

• 現状渡しで売却する：解体せずそのまま売却し、解体費用相当額を価格に反映してもらう方法です。まとまった費用を先に用意する必要がありません。
• 自治体の解体補助金を活用する：茨城県内では複数の市町村が空き家解体補助金制度を設けています（上限額や条件は自治体ごとに異なります）。ただし多くの制度で「着工前の事前申請が必須」「登録業者・市内事業者限定」といった条件があるため、解体業者に発注する前に必ず自治体窓口へ確認してください。
• 買取専門業者に相談する：古家付きのまま買い取ってもらい、解体・整地・再販は買取業者側で行ってもらう方法です。現金化までのスピードを優先したい場合に向いています。

なお、解体すると土地の固定資産税の住宅用地特例（200㎡以下の部分は課税標準6分の1）が外れ、翌年度から土地の税額が上がる点にも注意が必要です。解体前に、税額がどの程度上がるかを試算しておくと安心です。

契約書に必ず記載しておきたい3つのポイント

1. 負担者と負担割合：売主・買主のどちらが、いくら負担するのかを明記する。
2. 解体・引渡しのタイミング：決済前に解体を完了させるのか、決済後に買主側で行うのかを明確にする。
3. 解体費用が想定を超えた場合の取り扱い：地中埋設物の発見など、想定外の追加費用が出た場合の負担ルールをあらかじめ定めておく。

これらを曖昧にしたまま契約すると、決済直前になって「思っていたより解体費用が高い」「誰が払うか合意していなかった」というトラブルに発展しがちです。契約書の作成段階で、不動産会社や司法書士と一緒に条文を確認しておくことをおすすめします。

現状渡し・更地渡し・買取で変わる｜古家付き土地の解体費用の負担者と責任の早見表

古い家が建ったままの土地を売る場合、解体費用を誰が支払うかは「どの売り方を選ぶか」によって変わります。まずは売却方法ごとの違いを整理しておくと、売る前の話し合いがスムーズに進みます。

売り方	解体費用を支払う人	売主の責任・リスク	向いている状況
現状渡し（古家付きのまま売る）	原則として買主	契約不適合責任の取り決めが必要。そのため特約の内容が重要	解体費用を用意しにくい、建物をリフォームして使う買主が見込める
更地渡し（解体してから売る）	売主	解体後の売却が長引くと税金の負担が増える可能性がある	買主が新築を前提に探している、古い建物が売却の妨げになっている
不動産会社の買取	買取会社（価格に反映）	買取後の建物の状態に関する責任を負わないケースが多い	早く現金化したい、近隣への影響や管理の手間を減らしたい

表のとおり、どの方法にも一長一短があります。解体費用そのものは売り方に関わらず発生しますが、「誰が・いつ・どの形で負担するか」が異なるだけです。そのため、見積り金額だけでなく、売却価格や手取り額まで含めて比較することが大切です。更地との価格差は古家付き土地の相場と更地価格の違いで詳しく確認できます。

解体費用の内訳｜本体工事費・付帯工事費・廃棄物処理費の違い

見積書を見て高額に感じる場合は、項目ごとに分けて確認すると状況が整理できます。解体費用は大きく「本体工事費」「付帯工事費」「廃棄物の処理費」「諸経費」に分かれます。

建物の構造で単価が変わる

一般に、木造よりも鉄骨造、鉄骨造よりもRC造（鉄筋コンクリート造）のほうが解体に手間がかかり、費用が高くなる傾向があります。重機が入りにくい敷地や、前面道路が狭い場所では、手作業の割合が増えて費用が上がることも少なくありません。

庭石・ブロック塀・浄化槽など付帯物の処理

庭石やブロック塀、物置、井戸、浄化槽などは建物とは別に撤去費用がかかります。見積りの段階で「付帯物が含まれているか」を確認しないと、着工後に追加費用が発生するといったトラブルにつながります。残置物（家財道具）の処分費が別途になる場合もあるため、事前に確認しましょう。

アスベスト調査と近隣対応で想定外の費用が出るリスク

解体工事では、石綿（アスベスト）の事前調査が義務づけられています。調査の結果、石綿を含む建材が見つかると除去費用が加わり、工期も延びます。あわせて、騒音・粉じん・振動による近隣トラブルを防ぐため、工事前のあいさつや養生にも時間と費用がかかります。延べ床面積が80平方メートル以上の建物の解体は、建設リサイクル法に基づく届出が必要になり、通常は解体業者が手続きを代行します。

解体してから売る？そのまま売る？メリット・デメリットの比較

解体するかどうかで迷ったときは、次の比較表を参考にしてください。どちらが得かは、建物の状態・立地・買主の層によって変わります。

	解体してから売る（更地）	古家付きのまま売る
メリット	買主が新築プランを立てやすく、売れる可能性が高まりやすい。土地の形や境界を確認してもらいやすい	解体費用を先に支払わずに済む。建物を活用したい買主にも売れる
デメリット	解体費用を先に用意する必要がある。更地にすると固定資産税の軽減が外れる	古い建物が売れにくい要因になる場合がある。売却後に不具合が見つかると問題になる可能性がある
注意点	滅失登記や近隣対応などの手続きが必要	契約不適合責任の範囲を契約書で明確にする

なお、建物の傷みが少なく、リフォームして住みたい買主が見込める場合は、古家付きのまま売るほうが得になる例もあります。反対に、倒壊リスクや管理の負担が大きい空き家は、解体してから売るほうが安全に進められます。

解体前に知っておきたい注意点｜契約不適合責任・滅失登記・固定資産税

現状渡しでも契約不適合責任は問われる可能性がある

古家付きのまま売る場合でも、雨漏りやシロアリ被害、給排水管の不具合など、買主が事前に知らなかった問題があれば、売主が契約不適合責任を負うことがあります。個人が売主の場合は、責任を負う期間を限定したり、免責としたりする特約を付けるのが一般的です。その際は、不具合を把握している範囲を正直に伝え、物件状況報告書に記載しておくことが責任を抑えるうえで大切です。契約不適合責任の基本は契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いと売主の対策でも解説しています。

建物を解体したら1か月以内に滅失登記を申請する

建物を取り壊したあとは、所有者が取り壊しから1か月以内に建物滅失登記を申請する必要があります。土地家屋調査士に依頼するのが一般的で、登記自体に登録免許税はかかりません。登記が残ったままだと、売却手続きが止まってしまうため、解体が終わったら速やかに取得できる書類を整えておきましょう。

更地にすると固定資産税の負担が増えることがある

建物が建っている土地には、住宅用地の特例によって固定資産税が軽減されています。解体して更地にすると、その翌年度から特例が外れ、税額が上がる可能性があります。固定資産税は毎年1月1日時点の状況で決まるため、解体の時期と売却のタイミングを合わせることが、無駄な税金を少なくするポイントです。

相続した古家を解体して売るときの3,000万円特別控除（空き家特例）

相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」が利用できる場合があります。たとえば、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどが主な要件です。家屋を解体して土地だけを売る場合や、耐震改修をして売る場合も対象になりますが、要件は細かく、期限もあります。解体前に税理士または税務署へ確認することをおすすめします。

ハウスドゥ茨城でも、相続した家の売却に関するご相談をお受けしています。税金の判断が必要な場面では、専門家へのご相談もあわせてご案内します。

解体費用の負担を抑える対策｜スムーズに売るための5つのコツ

1. 複数社から相見積もりを取る｜同じ条件で比較し、付帯工事や廃棄物処理が含まれているかを確認します。
2. 残置物は事前に整理する｜家財道具を自分で片づけておくと、処分費を抑えられる場合があります。
3. 自治体の補助金を利用できないか調べる｜対象となる建物や上限額、申請時期は市町村ごとに異なり、着工前の申請が原則です。
4. 解体費用を売却代金から精算する形にする｜決済時に差し引く方法なら、先に大きな資金を用意しなくて済みます。
5. 買取という選択肢も比べる｜古家付きのまま売れるため、解体の手配や費用の負担を減らせる可能性があります。

それぞれの対策は、組み合わせて使うことも可能です。まずは物件の状況を把握し、適切な売り方を専門家と一緒に決めていきましょう。

解体から売却までの手続きの流れと期間の目安

1. 物件の状況確認・査定依頼｜建物の築年数、構造、境界、残置物の有無を整理します（数日〜1週間程度）。
2. 売却方法の決定｜現状渡し・更地渡し・買取のどれにするか比較して決めます。
3. 解体業者の選定・見積り取得｜相見積もりを取り、契約書の内容を確認します（1〜2週間程度）。
4. 解体工事｜近隣へのあいさつ後に着工します。木造住宅で工事自体は数週間程度が一般的です。
5. 建物滅失登記の申請｜取り壊しから1か月以内に行います。
6. 売買契約・引き渡し｜費用の負担方法を契約書に明記し、決済します。

期間はあくまで一般的な目安で、建物の規模や天候、行政手続きの状況によって前後します。実家の建物をどう扱うか迷う場合は、実家の処分方法と解体の判断基準も参考になります。

相談前に準備しておくとスムーズなチェックリスト

• 登記簿謄本（登記事項証明書）と固定資産税の納税通知書
• 建築時の図面や検査済証など、建物の情報がわかる書類
• 境界・測量図の有無と、隣地との関係の状況
• 相続した場合は、遺産分割協議書や名義変更の状況
• 解体を検討している場合は、業者から取った見積書

すべてそろっていなくても、ご相談は可能です。状況を伺いながら、必要な書類の取得方法もサポートします。

よくある質問

解体費用は売却代金から天引きしてもらえますか？

契約内容次第で可能です。前述の「解体費用充当特約」や「価格調整方式」のように、決済時に解体費用相当額を差し引く形で精算する方法が実務でよく使われています。契約書にその旨を明記しておくことが前提になります。

古家付き土地のまま買取してもらう場合も解体費用はかかりますか？

買取専門業者に古家付きのまま買い取ってもらう場合、解体は買取業者側の負担で行われるのが一般的です。売主が解体費用を用意する必要がない点は、買取のメリットの一つです。

解体費用の相見積もりはどこに依頼すればよいですか？

解体工事の一括見積りサイトや、地元の解体業者に直接問い合わせる方法があります。複数社に同じ条件（建物の構造・延床面積・立地）を伝えて見積りを取り、本体工事費に付帯工事費が含まれているかを比較することが重要です。

解体前と解体後で固定資産税はどのくらい変わりますか？

建物がある間は土地に住宅用地特例が適用され、200㎡以下の部分は課税標準が6分の1に軽減されています。解体すると翌年度からこの特例が外れるため、土地の固定資産税額が上がります。上昇幅は土地の評価額によって異なるため、解体前に自治体の資産税課へ確認することをおすすめします。

茨城県内で使える解体補助金はありますか？

茨城県内では複数の市町村が空き家解体補助金制度を設けていますが、上限額・対象条件・受付期間は自治体ごとに異なり、予算上限に達し次第終了となる制度もあります。着工前の事前申請が必須となる場合が多いため、解体業者に発注する前に必ずお住まいの市町村窓口で最新の制度内容をご確認ください。

古家付き土地は、解体せずに売ると売れにくいですか？

建物の状態や立地によって異なります。古い建物が理由で売れにくい場合もありますが、リフォーム前提で探している買主もいるため、解体が必須とは限りません。解体前に、現状渡しと更地渡しの両方で売却価格の見通しを比べることをおすすめします。

解体費用の見積りは、どのタイミングで取ればよいですか？

売却を決める前の段階で取っておくのが理想です。解体費用が分かれば、現状渡しと更地渡しの手取り額を比較でき、売却方法の判断に役立ちます。見積りは無料の業者が多いものの、有効期限があるため確認してください。

解体したあと、滅失登記は自分でも申請できますか？

所有者本人でも申請できますが、書類の準備に手間がかかるため、土地家屋調査士に依頼する人が多いです。取り壊しから1か月以内という期限があるため、解体業者から取り壊し証明書を受け取り、早めに動くようにしましょう。

まとめ｜解体費用の負担は契約内容で決まる。早めの相談がトラブル回避の近道

古家付き土地の解体費用は、法律で決まっているのではなく、現状渡しか更地渡しかという契約の取り決めによって負担者が変わります。解体費用を売却代金でまかなう方法や自治体の補助金制度もあるため、資金が用意できないからといって売却を諦める必要はありません。ハウスドゥ茨城では、茨城県内4店舗の買取専門店として、現状渡し・更地渡しどちらのご相談にも対応しています。契約書の作成前に、まずは無料査定でご相談ください。

古家付き土地の売却｜解体は必要？費用は誰が払う【2026】では、解体の要否そのものの判断基準や、消費税の扱い、仲介と買取の比較など、売却全体の流れを詳しく解説しています。あわせてご確認ください。