共有名義の不動産は共有者が反対でも売れる【2026】

「相続した実家が兄弟の共有名義になっていて、売りたいのに1人が反対している」「離婚に伴って夫婦共有の家を売りたいが話がまとまらない」——共有名義の不動産は、共有者の1人でも反対すると、そのままでは全体を売ることができません。しかし、あきらめる必要はありません。この記事では、共有者が反対しているときでも前に進める3つの方法と、それぞれの注意点・税金・相談先を、茨城県の不動産をサポートするハウスドゥ！茨城グループが解説します。

なぜ共有名義になるの？よくある2つのケース

不動産が共有名義になる主な原因は、相続と夫婦での購入です。相続では、遺産分割で実家を兄弟姉妹の共有にすると、そのまま共有名義になります。夫婦の場合は、住宅ローンを二人で組んだり、購入資金を出し合ったりすると持分に応じた共有名義になります。共有名義自体は珍しくありませんが、売却・活用の場面で意見が割れるとトラブルになりやすいのが難点です。

大原則：全体を売るには共有者「全員」の同意が必要

民法では、共有物全体を売却することは「変更行為」にあたり、共有者全員の同意が必要とされています（民法251条）。つまり、共有者が1人でも反対すれば、不動産全体を売ることはできません。最も高く・スムーズに売れるのは、全員が同意して全体を市場で売る方法です。まずは話し合いで全員の合意を目指すのが基本です。それでも反対する共有者がいる場合に、次の3つの選択肢が出てきます。

共有者が反対でも進められる3つの道

道1：自分の「持分だけ」を売る

実は、自分が持っている共有持分だけなら、他の共有者の同意なしに単独で売却できます。ただし、持分だけを買うのは一般の購入者には難しいため、買い手は共有持分を専門に扱う買取会社が中心になります。価格は不動産全体を売る場合より下がりやすいものの、反対する共有者がいても、自分の分を現金化して共有関係から抜けられるのが大きなメリットです。

道2：持分を「集約」して単独所有にする

共有者どうしで持分を売買し、誰か1人の単独所有にまとめてから売る方法です。あなたが他の共有者の持分を買い取る、または逆に自分の持分を共有者に買い取ってもらう形です。単独所有になれば、あとは通常どおり全体を売却できます。話し合いができる関係なら、有力な選択肢です。

道3：共有物分割請求をする

話し合いで解決しない場合、共有物分割請求という法的手段があります（民法256条）。まず共有者間で協議し、まとまらなければ裁判所に分割を請求します（民法258条）。裁判では、①現物を分ける（現物分割）、②1人が取得して他の共有者にお金を払う（賠償分割）、③競売にかけて代金を分ける（換価分割）のいずれかで解消されます。時間と費用はかかりますが、反対する共有者がいても最終的に決着をつけられる方法です。

連絡が取れない・所在不明の共有者がいるとき

共有者の中に、連絡が取れない人や所在不明の人がいるケースもあります。この場合、2023年施行の改正民法により、裁判所の関与のもとで、所在不明の共有者の持分を取得したり、その持分を含めて売却したりできる制度が新設されました（民法262条の2・262条の3）。手続きは専門的なため、司法書士・弁護士や不動産会社への相談が必要です。

共有持分を売るときの税金は？

自分の持分だけを売った場合でも、利益（譲渡所得）が出れば課税対象になります。税率は所有5年以下で39.63%、5年超で20.315%（いずれも復興特別所得税を含む）が目安です。相続した持分の場合は、相続空き家の3,000万円特別控除や取得費加算の特例が使える場合もあります。要件は個別に異なるため、税理士・国税庁にご確認ください。

放置は禁物｜共有者はどんどん増えていく

「もめるのが嫌だから」と共有名義を放置するのは危険です。共有者の1人が亡くなると、その持分がさらに相続され、共有者がねずみ算式に増えて権利関係が複雑になっていきます。時間が経つほど解決は難しくなります。売りたい・整理したいと思ったときが、動くべきタイミングです。

共有者が「勝手に」売るとどうなる？同意なし売却の問題点

「相手が反対しているなら、黙って売ってしまえばいい」と考える方もいますが、これは大きな問題につながります。不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要で、一部の共有者が他の人の持分まで勝手に売ることはできません。

他の共有者の持分を無断で売る契約を結んでも、その持分の所有権は買主に移りません。売主は買主に対して契約の不履行責任を負い、契約の解除や損害賠償を求められる可能性があります。登記の手続きでも共有者全員の関与が必要になるため、実務上も進みません。自分の持分だけを売る場合は、あくまで「自分の持分」に限って有効です。詳しい価格の考え方は共有持分の売却相場と査定の記事も参考にしてください。

共有名義で反対されやすい理由と、夫婦・親子で多い具体的なケース

反対の理由を知ることが、交渉の第一歩です。理由は大きく次のように分けられます。

反対の理由	よくある状況	検討したい対応
住み続けたい	共有者の1人が自宅として居住している	代償金を払って居住者が単独所有にする、売却後に賃貸で住み続ける提案など
価格に納得できない	想定より査定額が低い、相場が分からない	複数社の査定を共有し、根拠を見える形で説明する
感情的な反発	親の実家を手放したくない、きょうだい間の不信感	第三者（専門家）を交えて話し合う
財産分与・お金の不安	離婚時に夫・妻のどちらかが反対、財産の取り分で揉めている	売却代金の配分方法を事前に書面で整理する

とくに夫婦の共有名義では、住宅ローンの返済状況や口座の管理、財産の分け方が絡むため、売却の理由を整理して「全員にとってのメリット」を示すことが大切です。

住宅ローンが残っている共有名義の不動産を売るときの問題

夫婦でペアローンや連帯債務を組んでいる場合、ローンが残ったままでは売却できないのが原則です。売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する流れになります。売却代金がローン残高に届かない（オーバーローンの）ときは、不足分を自己資金で補う、住み替えローンを検討するなどの対応が必要です。

債務者が複数いる場合、返済の負担割合や完済の手続きは金融機関との調整が欠かせません。反対している共有者がいるときは、まず金融機関の残高証明を取り、ローンの状態を全員で確認しておくと、話し合いがスムーズになります。

反対する共有者と交渉する流れ｜話し合いのステップ

感情的にならず、段階を踏んで進めることが成功のポイントです。一般的な流れは次のとおりです。

ステップ	内容
1. 現状の整理	登記簿謄本で持分割合と共有者を確認し、ローンや税金などの状態をまとめる
2. 査定・価格の根拠づくり	不動産会社の査定を取り、売却額の目安を共有者に提示する
3. 反対理由のヒアリング	相手の不安・条件を聞き、代案（代償金・賃貸・買取）を検討する
4. 書面での合意	売却額の下限、代金の配分、費用の負担を文書にする
5. 専門家の紹介・同席	弁護士・司法書士・不動産会社を交えて協議し、必要なら調停や共有物分割へ

話し合いで合意できない場合は、持分だけの売却や共有物分割請求が選択肢になります。同意のとれない持分トラブルの実例は共有持分の買取業者トラブルの記事で解説しています。

売却時にかかる負担（費用）と、誰がどれだけ負担するか

共有名義の売却では、仲介手数料・登記費用・測量費などの負担を誰がどれだけ持つかも、揉める原因になりがちです。一般には売却代金の配分に合わせて持分割合で負担しますが、事前に決めておくことが重要です。

• 仲介手数料・印紙税：売却代金から差し引き、持分割合で按分するのが一般的です。
• 抵当権抹消などの登記費用：ローン完済者が負担するケースが多く、契約前に確認します。
• 譲渡所得税：売却による利益が出た人ごとに、それぞれの持分に応じて課税されます。

査定の流れや手順は机上査定の記事も確認してください。以上のような負担は、不動産会社に条件を伝えれば試算できます。

共有者の同意が得られないときの可能性と、早めに相談すべき理由

反対が続く場合でも、可能性が閉ざされるわけではありません。持分のみの売却、共有物分割請求（協議→調停→訴訟）、所在不明者への裁判所の関与制度など、状況に応じた方法があります。ただし裁判には時間と費用がかかり、結果も確実ではありません。共有者が増える前に、まずは現状を整理して専門家に相談することが、負担を抑える近道です。

茨城県でお悩みの方は、売却・買取に詳しいハウスドゥ！茨城グループへお気軽にご相談ください（0120-565-072）。お客様の状況に合わせて、買取と仲介のどちらが向くかをご提案します。

共有名義・共有持分の売却はハウスドゥ！茨城グループへ

ハウスドゥ！茨城グループ（つくば・水戸・取手戸頭・守谷の4店舗）は、元プロ野球選手・古田敦也さんをイメージキャラクターに起用するハウスドゥ！ブランドのもと、共有持分や訳あり不動産の売却相談にも対応しています。運営会社はつくば・水戸が株式会社トーマン（茨城県知事(1)第7579号）、取手戸頭・守谷が株式会社JOB HOPE（茨城県知事(2)第7366号）です。「共有者が反対していて売れない」「自分の持分だけでも現金化したい」といったお悩みも、まずは無料査定・無料相談から。状況に合った最適な道を、中立的にご提案します。

▶あわせて読みたい：共有持分とは｜売却・放棄と共有解消の方法

よくある質問（FAQ）

Q. 共有者の同意なしに不動産を売ることはできますか？

A. 不動産「全体」を売るには共有者全員の同意が必要です（民法251条）。ただし、自分が持つ「共有持分だけ」なら、他の共有者の同意なしに単独で売却できます。

Q. 共有者が反対しているとき、どうすればいいですか？

A. ①自分の持分だけを売る、②共有者間で持分を集約して単独所有にする、③共有物分割請求をする、の3つの方法があります。まずは全員の合意による全体売却を目指すのが基本です。

Q. 自分の持分だけ売ると、価格は安くなりますか？

A. 持分のみの売却は買い手が専門の買取会社に限られるため、全体を売る場合より価格は下がりやすい傾向があります。それでも反対する共有者がいても現金化できるメリットがあります。

Q. 連絡の取れない共有者がいても売れますか？

A. 2023年の改正民法により、裁判所の関与のもとで所在不明の共有者の持分を取得・売却できる制度が新設されました。専門家への相談が必要です。

Q. 共有持分を売ると税金はかかりますか？

A. 利益が出れば譲渡所得として課税されます。相続した持分なら3,000万円特別控除や取得費加算の特例が使える場合もあります。要件は個別確認が必要です。

Q. 住宅ローンが残っている共有名義の不動産でも売れますか？

売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消できれば売却できます。代金が残高に届かないときは自己資金などで不足分を補う必要があります。金融機関との調整が必要です。

Q. 夫婦の共有名義で、夫（または妻）が売却に反対している場合はどうすればよいですか？

まず反対の理由（住み続けたい、価格への不満、ローンへの不安など）を聞き、代償金や賃貸など代案を示して交渉します。合意が難しい場合は専門家を交えた協議や、持分のみの売却も検討できます。

Q. 共有名義の売却で、費用や代金はどう負担・配分しますか？

仲介手数料や登記費用などは、一般に持分割合で按分します。ただし事情により異なるため、売却前に書面で取り決めておくことをおすすめします。