親子共有名義で生前贈与するメリット・デメリットは？売却時の注意点も解説【2026年】

「実家を親子の共有名義にして、生前贈与しておいた方がいいのだろうか」——相続対策を考え始めると、こうした疑問にぶつかる方は少なくありません。生前贈与には相続トラブルを防げるというメリットがある一方で、贈与税や将来の売却時に思わぬ負担が生じるケースもあります。

この記事では、親子共有名義の不動産を生前贈与するメリット・デメリット、贈与税の基礎控除の仕組み、そして将来売却するときに注意すべきポイントを、茨城県で不動産買取・売却を専門に扱うハウスドゥの視点からわかりやすく解説します。

親子共有名義の生前贈与とは

親子共有名義の生前贈与とは、親が所有する不動産の持分の一部、または全部を、親が生きているうちに子へ贈与し、親子で共有名義にする（あるいは親から子へ名義を移す）ことを指します。相続を待たずに財産を移転できる点が、遺言や相続との大きな違いです。

生前贈与と相続の違い

相続は所有者が亡くなった後に発生する財産の移転ですが、生前贈与は所有者が生きているうちに、本人の意思で財産を渡せる点が異なります。贈与する相手や時期、割合を自分で選べるため、将来の相続トラブルを未然に防ぐ目的で活用されることがあります。

親子共有名義で生前贈与する3つのメリット

メリット1：相続トラブルを未然に防げる

生前に贈与する相手や割合を決めておくことで、相続発生後に「誰がどれだけ相続するか」をめぐる遺産分割協議でのトラブルを減らせます。特に不動産は現金のように単純に分けられないため、生前のうちに方向性を決めておく効果は大きいといえます。

メリット2：将来の値上がり分を相続財産から切り離せる

不動産の評価額が将来上がる見込みがある場合、早めに贈与しておくことで、値上がり後の高い評価額ではなく、贈与時点の評価額で財産移転を完了できる可能性があります。

メリット3：贈与税の基礎控除を活用できる

暦年課税・相続時精算課税のいずれを選んだ場合でも、年間110万円までの贈与は基礎控除の範囲内で非課税となります。相続時精算課税制度を選択した場合、この基礎控除分は将来の相続税の課税価格にも加算されないため、計画的に活用することで税負担を抑えられる可能性があります。

親子共有名義で生前贈与する7つのデメリット

デメリット1：贈与税の負担が発生する場合がある

基礎控除（年間110万円）を超える贈与には、贈与税が課されます。不動産のような高額な資産の場合、控除を超えた部分には相続税より高い税率が適用されることもあり、事前のシミュレーションが欠かせません。

デメリット2：不動産取得税・登録免許税が相続よりも高くなる

不動産を贈与で取得すると、相続で取得する場合に比べて不動産取得税がかかり、登録免許税の税率も高くなる傾向があります。相続であれば不動産取得税は原則かかりません。

デメリット3：将来の売却時に共有者全員の同意が必要になる

共有名義の不動産を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。親子の間で「売りたい」「住み続けたい」といった意見が分かれると、売却そのものが進められなくなることがあります。

デメリット4：将来、共有者がさらに増えるリスクがある

共有者である親や子が亡くなった場合、その持分はさらに相続され、共有者が増えていく可能性があります。世代を重ねるごとに共有関係が複雑になり、権利関係の整理が難しくなることがあります。

デメリット5：住宅ローンが残っている場合は要注意

住宅ローンが残っている不動産を贈与すると、金融機関との契約条件に抵触する可能性があります。持分の一部を贈与する場合も、事前に金融機関へ確認することが重要です。

デメリット6：維持費・固定資産税の分担でトラブルになりやすい

共有名義になると、固定資産税や修繕費などの維持費を共有者間でどう分担するかを決める必要があります。取り決めが曖昧なまま放置すると、後々のトラブルの火種になりやすい点に注意が必要です。

デメリット7：認知症になると贈与契約自体が難しくなる

贈与は本人の意思にもとづく契約行為のため、親が認知症などで意思能力を失うと、新たな贈与契約を結ぶことができなくなります。生前贈与を検討する場合は、判断能力があるうちに早めに動くことが重要です。

贈与税の基礎控除と相続時精算課税制度

暦年課税の基礎控除（年間110万円）

暦年課税では、1年間に贈与を受けた財産の合計額から110万円を差し引いた金額に贈与税がかかります。ただし暦年課税で110万円以内の贈与であっても、贈与者が亡くなる前7年以内の贈与は相続財産に持ち戻されて相続税の対象となる点に注意が必要です。

相続時精算課税制度とは

相続時精算課税制度は、60歳以上の父母・祖父母などから18歳以上の子・孫などへの贈与について選択できる制度です。この制度にも年間110万円の基礎控除があり、基礎控除の範囲内であれば非課税となるだけでなく、将来の相続税の課税価格にも加算されません。一方で、いったんこの制度を選択すると暦年課税には戻せない点に留意が必要です。

不動産の贈与は現金の贈与よりコストがかかりやすい

不動産を贈与する場合、贈与税に加えて不動産取得税・登録免許税といった諸費用も発生します。贈与する財産が不動産か現金かによって、トータルのコストが大きく変わることがあるため、専門家（税理士・司法書士）へのシミュレーション依頼をおすすめします。

共有名義の不動産を将来売却するときの注意点

売却には共有者全員の同意が必要

共有名義の不動産全体を売却する場合、共有者全員の合意が必要です。一部の共有者が反対すると、不動産全体の売却は進められません。

自分の持分だけを売却することもできる

共有者全員の同意が得られない場合でも、自分の共有持分だけであれば、他の共有者の同意なしに売却することが法律上可能です。ただし共有持分のみの売却は、一般の個人買主が見つかりにくく、専門の買取業者への売却が現実的な選択肢になることが多いのが実情です。共有持分を売却した場合に他の共有者へどのような影響があるかは「共有持分を売却したらどうなる？他の共有者への影響【2026年版】」で詳しく解説しています。

売却前に共有者間で方針をすり合わせておく

将来的に「売りたい」「住み続けたい」で意見が分かれることを防ぐためにも、生前贈与のタイミングで、将来その不動産をどうするかについて親子間で話し合っておくことをおすすめします。

茨城県内で共有名義の不動産についてお悩みの方へ

ハウスドゥは茨城県内に4店舗（つくば研究学園都市店・県庁水戸店・取手戸頭店・守谷店）を展開し、共有名義・共有持分を含む「訳あり不動産」の買取を専門に取り扱っています。「親子共有名義にした不動産をどうすればいいかわからない」「自分の持分だけでも売却したい」といったご相談にも対応可能です。運営会社はトーマン（宅地建物取引業免許 第7579号）とJOB HOPE（同 第7366号）で、地域に根差した買取実績があります。

よくある質問

Q1. 親子共有名義にする場合、贈与税はいくらからかかりますか？

暦年課税・相続時精算課税いずれの場合も、年間110万円までの贈与は基礎控除の範囲内で非課税です。110万円を超える部分について贈与税が課されます。不動産のように評価額が高い資産の場合は、事前のシミュレーションをおすすめします。

Q2. 相続時精算課税制度を選ぶと、どんなメリットがありますか？

相続時精算課税制度には年間110万円の基礎控除があり、この基礎控除分は将来の相続税の課税価格にも加算されません。まとまった財産を計画的に移転したい場合に活用されることがあります。ただし一度選択すると暦年課税には戻せない点に注意が必要です。

Q3. 共有名義の不動産は、自分の持分だけ売ることができますか？

はい、自分が持つ共有持分のみであれば、他の共有者の同意がなくても法律上売却が可能です。ただし一般の個人買主にとっては購入しづらいため、共有持分の買取を専門に扱う不動産会社への売却が現実的な選択肢になります。

Q4. 親が認知症になった場合、生前贈与はできますか？

親が意思能力を失った状態では、新たな贈与契約を結ぶことは原則できません。成年後見制度を利用しても、後見人が自由に贈与を行えるわけではなく、家庭裁判所の許可が必要になります。生前贈与を検討する場合は、判断能力があるうちに早めに進めることが重要です。

Q5. 共有名義にした不動産の固定資産税は誰が払うのですか？

共有者全員が持分に応じて納税義務を負いますが、実務上は代表者1名に納税通知書が届き、その方が立て替えて後日精算するケースが一般的です。あらかじめ共有者間で分担方法を取り決めておくとトラブルを防げます。

Q6. 共有名義の解消方法にはどのようなものがありますか？

共有者の一人が他の持分を買い取る方法、不動産全体を売却して代金を持分割合で分ける方法、自分の持分のみを第三者（買取業者等）に売却する方法などがあります。状況に応じて適した方法が異なるため、専門家への相談をおすすめします。

まとめ

親子共有名義での生前贈与は、相続トラブルの予防や基礎控除の活用といったメリットがある一方、贈与税・不動産取得税の負担、将来の売却時に共有者全員の同意が必要になるといったデメリットもあります。特に将来の売却を見据える場合は、贈与のタイミングで親子間の方針をすり合わせておくことが重要です。ハウスドゥは茨城県内4店舗で、共有名義・共有持分に関するご相談を専門的に受け付けています。お気軽にお問い合わせください。