海岸法とは？わかりやすく概要・海岸保全区域・第8条の許可と土地売却への影響【2026年】

結論：海岸法は、津波・高潮・波浪から海岸を守り、海岸の環境と適正な利用を確保するための法律です。土地の売却で特に押さえたいのは、「海岸保全区域」と「一般公共海岸区域」に当たるかどうか、そして海岸保全区域での建築や造成に海岸法第8条の許可が必要になる点です。海に面した市町村の土地や、海岸に近い土地を売る方は、買い手に聞かれる前に確認しておくと安心です。この記事では、海岸法の概要を初めての方にもわかりやすく、制度の中身から売却への影響まで順に整理しました。

※制度の内容は法改正や自治体ごとの運用で変わります。実際の売却前には、必ず海岸管理者（県・市町村）の窓口と国土交通省・農林水産省などの最新資料でご確認ください。

海岸法とは？わかりやすく概要を解説

海岸法の目的は「国土の保全」

海岸法は、津波、高潮、波浪その他海水や地盤の変動による被害から海岸を防護し、あわせて海岸環境の整備と保全、公衆の海岸の適正な利用を確保することで、国土の保全に役立てることを目的とした法律です。堤防や護岸をつくる「防護」、自然の砂浜や景観を守る「環境」、海水浴や散策などの「利用」の3つが柱になっています。

海岸法はいつできた？制定と改正の流れ

海岸法は1956年（昭和31年）に制定されました。当初は海岸の防護が中心でしたが、1999年（平成11年）の改正で、目的に海岸環境の整備と保全、公衆の適正な利用が加わり、国が管理する「一般公共海岸区域」の考え方も整理されました。その後も、海岸保全施設の維持・修繕を重視する方向で改正が行われています。海岸法の改正は、防災と環境の両立へと考え方が広がってきた歴史と見ることができます。

対象になる「海岸」とは

海岸法でいう海岸は、陸地と海が接する一帯です。砂浜だけでなく、堤防や護岸が連なる海辺の土地も含まれます。ただし、すべての海辺が海岸法の規制を受けるわけではなく、指定された区域だけに許可や届出のルールがかかります。

海岸法の区域区分：海岸保全区域と一般公共海岸区域

海岸法の制限は、区域によって内容が変わります。まず下の図で、海岸保全区域のイメージを確認してください。

海岸保全区域とは

津波や高潮などから海岸を守る必要がある区域として、都道府県知事が指定する区域です。指定の目安として、満潮時の水際線から陸側・海側それぞれ約50m以内が示されることが多く、堤防や護岸などの海岸保全施設を整備・管理しやすくするための区域でもあります。この区域では、後で説明する占用や行為に許可が必要になります。

一般公共海岸区域とは

海岸保全区域以外の公共海岸の区域です。国や自治体が管理する公共の海岸にあたり、こちらも占用や掘削などは許可が必要です。海岸保全区域より「守る」目的は弱い一方で、公共の海岸として自由に使えるように維持する性格が強い区域です。

海岸管理者とは誰か

海岸管理者は、海岸保全区域などの管理を行う人のことです。原則として都道府県知事がなりますが、市町村長が管理するケースもあります。許可の申請先や相談先はこの海岸管理者になります。売却前の確認も、まずはこの窓口に問い合わせるのが近道です。

海岸保全施設とは

堤防、護岸、突堤、離岸堤、水門など、海岸を防護するための施設です。海岸保全施設の維持・修繕は海岸管理者が担いますが、施設のすぐ近くの土地では、工事や敷地の使い方に制限がかかることがあります。

海岸法 第8条とは？許可が必要な行為

占用許可：海岸の土地を独占的に使うとき

海岸保全区域内で、施設や工作物を設けて土地を継続的に使う場合は、海岸管理者の占用許可が必要です。看板、桟橋、排水管、電柱などが典型です。許可には占用料や占用期間が定められ、条件に従って使うことになります。

行為制限：第8条の許可

海岸保全区域内で、土石の採取、土地の掘削・盛土・切土、施設や工作物の新築・改築などを行う場合は、海岸法第8条による許可が必要になります。「海岸法 8条」「海岸法 第8条」という言葉で検索される方が多いのは、この規定が建築や造成に直結するためです。

占用料と占用期間のポイント

占用料の額や占用期間は、海岸管理者ごとに条例などで決められています。更新の手続が必要な場合もあるため、占用中の土地を売るときは、権利関係の引き継ぎ方法も確認が必要です。

海の家・キャンプ・ドローン｜海岸法で気をつけたい身近な場面

海の家・海水浴場の運営

海水浴場に海の家を設ける場合は、占用許可が必要になるのが一般的です。海岸法の占用許可に加え、自治体のルールや期間の定めを確認します。

キャンプ・砂浜の利用

砂浜での散策や海水浴は、一般に許可なく楽しめます。ただし、テントや工作物の設置、車両の乗り入れ、火気の使用などは、場所によって禁止行為や制限が定められていることがあります。海岸法の規制と自治体の条例の両方を確認してください。

ドローンを飛ばすとき

ドローンの飛行そのものは、主に航空法などのルールが中心です。ただし、離着陸のために砂浜や海岸保全施設を使い、工作物を置いたり占用したりする場合には、海岸管理者への確認が必要になることがあります。

海岸法と港湾法の違い

同じ海辺でも、法律が違えば相談先もルールも変わります。大まかな違いは次のとおりです。

項目	海岸法	港湾法
目的	津波・高潮などから海岸を守り、環境と利用を確保する	港湾の開発・利用・管理を進める
主な区域	海岸保全区域・一般公共海岸区域	港湾区域・臨港地区など
管理者	海岸管理者（県知事・市町村長など）	港湾管理者（自治体の港務局など）
売却との関係	建築・造成の許可が必要になることがある	臨港地区内の用途制限が関わることがある

港湾区域や漁港区域に重なる場所では、海岸法以外の法律も同時に関わります。複数の法律が重なるときは、窓口が複数になることもあるため、早めに整理しておくと手続がスムーズです。

海岸法の施行令・施行規則・省令とは

海岸法には、法律そのもの（本則）のほかに、海岸法施行令（政令）と海岸法施行規則（省令）があります。法律が大きなルールを決め、施行令が具体的な範囲や基準、施行規則が申請書の様式や手続の細目を定めています。たとえば、許可の申請に必要な書類や、軽微な行為として許可が要らない範囲は、これらの規定や自治体の運用で決まります。条文を読む場合は、法律・施行令・施行規則の3つをセットで確認するのが基本です。

海岸法の条文構成と公布・施行の情報（以下の項目を整理）

主な条文（第1条・第2条・第3条・第7条・第8条）の役割

海岸法の条文は、第1条で目的を定め、第2条で海岸保全施設などの定義を置き、第3条で海岸保全区域の指定を定めています。そのあとに、管理に関する規定、第7条の占用許可、第8条の行為制限が続きます。条や項の番号は、許可の根拠を示すときや重要事項説明の資料に必ず出てくるため、「第8条第1項」のように条・項まで確認しておくと、窓口でのやり取りが円滑になります。

公布・施行と主務大臣

海岸法は1956年（昭和31年）に公布・施行され、その後の改正のたびに内容が更新されてきました。海岸の所管は、農林水産大臣と国土交通大臣などの主務大臣にまたがり、堤防や護岸の技術的な基準は、省令や通知で定められます。地方公共団体は、国の定めに基づき、地域の海岸の管理を担います。

津波・高潮・侵食への調査と災害対策

海岸の侵食、津波、高潮などによる被害を防ぐため、海岸管理者は定期的に調査を行い、必要に応じて海岸保全施設の新設や改修を進めます。国と地方公共団体の協議が必要になる場面もあります。申請や届出で書類を提出するときは、所在地、行為の内容、図面の記載事項を整えておくと、審査が早く進みます。災害への備えとしては、茨城県の津波浸水想定やハザードマップも関連情報として確認してください。

海岸法違反とは？許可なく行った場合のリスク

海岸法違反にあたるのは、たとえば許可を受けずに海岸保全区域で盛土や建築、工作物の設置を行った場合です。海岸管理者から工事の中止や原状回復を命じられることがあり、悪質な場合には罰則（懲役や罰金）の対象となる可能性もあります。すでに許可なく建てた物がある土地を売るときは、買い手とのトラブルを避けるため、事前に海岸管理者へ相談して是正方法を確認しておくことが大切です。

海岸法の建築制限は土地売却にどう影響する？

重要事項説明で説明される法令制限

海岸法による制限は、不動産取引の重要事項説明で買主に説明すべき法令制限の一つとして扱われます。「海岸法 重説」と調べる方が多いのは、このためです。売主としては、指定の有無と許可の要否を整理した資料を用意しておくと、説明がスムーズになります。重要事項説明の流れは重要事項説明書とはの記事、法令制限の全体像は法令上の制限とはの記事で解説しています。

価格・融資への影響

海岸保全区域内の土地は、建築や造成に許可が必要なため、買い手が限られ、価格が下がったり売却に時間がかかったりすることがあります。一方で、すでに許可を得て建物が建っている土地や、制限の内容が明確な土地は、評価しやすくなります。住宅ローンの審査では、津波や高潮のリスクが考慮される場合もあるため、茨城県の水害・ハザードマップと不動産売却もあわせて確認しておくと安心です。

売却前に調べる4つの手順

1つめは、所在地が海岸保全区域・一般公共海岸区域に入るかを、海岸管理者の窓口で確認することです。2つめは、現況の建物や工作物に許可の記録があるかを確かめます。3つめは、都市計画や河川の制限など、ほかの法令との重なりを整理します。河川保全区域とはや都市緑地法とはの記事も参考になります。4つめは、不動産会社に調査を依頼し、制限を踏まえた売却方法（仲介か買取か）を検討することです。

茨城県で海岸法を調べるときのポイント

茨城県は太平洋に面した長い海岸線を持ち、北から南まで多くの海岸が連なります。海に近い市町村では、海岸保全区域や津波浸水想定の区域が重なる場所もあります。茨城県の海の特徴は茨城県の海（太平洋沿岸）と暮らしの記事でも触れています。調べるときは、県の海岸担当部署や土木事務所、市町村の窓口に、所在地（地番）を伝えて確認するのが確実です。インターネット上の地図や公開データは目安にとどめ、最終判断は必ず窓口の回答に基づいてください。

海岸法が関わる土地の売却は、ハウスドゥ茨城へご相談ください

海岸法の制限がある土地は、調べる範囲が広く、不安に感じる方が少なくありません。ハウスドゥは古田敦也さんのイメージキャラクターでも知られる不動産ブランドで、茨城県内の4店舗が地域に根ざして売却・買取のご相談を受けています。仲介での売却が難しそうな土地でも、買取という選択肢をご案内できる場合があります。

ご相談の流れ

お電話またはフォームから、所在地・面積・現在の利用状況をお知らせください。海岸法の指定の有無も一緒に確認しますので、「何から調べればいいかわからない」という段階でも大丈夫です。

無料査定・ご相談フォームはこちら　／　お電話：0120-565-072

よくある質問（FAQ）

Q1. 海岸法とは何ですか？

津波・高潮・波浪などの被害から海岸を守り、海岸環境の整備と保全、公衆の海岸の適正な利用を確保するための法律です。海岸保全区域や一般公共海岸区域での占用・行為制限を定めています。

Q2. 海岸法の第8条では何が規制されていますか？

海岸保全区域内で、土石の採取、土地の掘削や盛土、施設や工作物の新築・改築などを行う場合に、海岸管理者の許可を必要とする規定です。許可なく行うと是正を求められることがあります。

Q3. 海岸保全区域は誰が指定しますか？

原則として都道府県知事が、海岸保全区域として指定します。管理は都道府県知事または市町村長などの海岸管理者が行います。実際の範囲は指定図で確認します。

Q4. 海岸法と港湾法の違いは何ですか？

海岸法は海岸の防護・環境・利用を、港湾法は港湾の開発・利用・管理を定める法律です。同じ海辺でも、港湾区域は港湾法、海岸保全区域は海岸法が主に関わります。

Q5. 海岸保全区域内の土地は売却できますか？

売却自体はできます。ただし建築や造成に許可が必要となるため、買い手の利用に制約が出て、価格や売れる期間に影響することがあります。事前に制限内容を整理しておくと話が進みやすくなります。

Q6. 海岸法の許可が必要かどうかはどこで調べられますか？

海岸管理者である県や市町村の担当窓口で、指定の有無と許可の要否を確認できます。売却前は、不動産会社に調査を依頼する方法もあります。

Q7. 海岸法の条文には何が書かれていますか？

第1条で目的、第2条で海岸保全施設などの定義、第3条で海岸保全区域の指定を定め、第7条の占用許可、第8条の行為制限へと続きます。許可の根拠を確認するときは、条・項の番号まで見ておくと安心です。

Q8. 海岸法の制限がある土地でも買取してもらえますか？

物件ごとの判断になりますが、買取専門店であれば法令制限を調べたうえで、現状のまま買い取れるか検討できます。まずは所在地を添えてご相談ください。