共有名義の土地に家を建てるにはどうすればよいのか
親から相続した土地が兄弟の共有名義になっている、夫婦や親子で土地を共有しているなど、共有名義の土地に自分の家を建てたいと考える方は少なくありません。ですが、共有名義の土地に新しく建物を建てる行為は、法律上「共有者全員の同意」が必要な行為にあたります。持分の過半数を持っているから、あるいは実際にその土地を使っているからといって、単独で建築を進めることはできません。
建物の新築は民法上の「変更行為」にあたる
共有物に関する行為は、民法上「保存行為」「管理行為」「変更行為」の3段階に分かれており、それぞれ必要な同意の範囲が異なります。建物を新たに建てる行為は、土地の形状や効用を著しく変える「変更行為」にあたるため、共有者全員の同意が必要です。持分の過半数で決められる「管理行為」（軽微な変更や利用方法の決定など）とは区別される点に注意が必要です。
2023年の民法改正で何が変わったのか
「軽微変更」は持分の過半数で決定できるようになった
2023年4月施行の改正民法では、共有物の形状または効用の著しい変更を伴わない「軽微変更」については、共有者全員の同意ではなく持分の価格の過半数で決定できることになりました。砂利道のアスファルト舗装や、既存建物の外壁・屋上防水などの大規模修繕がこれにあたるとされています。
建物の新築は軽微変更に含まれない
一方で、更地に建物を新築する行為や、既存の建物を取り壊して建て替える行為は、土地・建物の形状や効用を著しく変えるものとして、軽微変更には含まれません。したがって、この改正後も建物の新築には引き続き共有者全員の同意が必要という結論に変わりはありません。
共有者の同意が得られない場合の対処法
まずは共有者間で話し合う
建築の目的や資金計画、将来の名義の持ち方（土地は共有のまま建物だけを単独名義にするか、建物も共有名義にするかなど）を共有者間ですり合わせることが第一歩です。同意が得られれば、あとから紛争にならないよう、合意内容を書面に残しておくことをおすすめします。
共有者の一部が所在不明・連絡不能な場合
2023年の民法改正では、所在等が不明な共有者がいる場合、裁判所の決定を得ることで、その共有者を除く他の共有者全員の同意により変更行為を行える制度が新設されました（民法251条2項）。また、裁判所の決定により所在不明の共有者の持分を取得する制度（民法262条の2）を使えば、共有関係そのものを整理できる場合もあります。
同意が得られない場合は共有関係の解消を検討する
感情的な対立などで同意が得られる見込みが薄い場合は、無理に建築を進めようとするより、共有物分割請求によって土地を単独名義に整理する、または共有持分を売却・買い取ってもらい共有関係から抜けるという方法も現実的な選択肢です。
共有名義のまま建てる場合に決めておくべきこと
建物の名義をどうするか
土地が共有名義でも、建物の名義は必ずしも土地と同じ共有割合にする必要はありません。ただし、出資割合と名義の持分が大きくずれていると、贈与とみなされて贈与税が課税されるリスクがあるため、資金の負担割合に応じた持分登記をすることが基本です。
住宅ローンを組む場合の注意点
共有名義の土地に住宅ローンを利用して家を建てる場合、金融機関によっては土地の共有者全員を連帯保証人や担保提供者として求められることがあります。共有者の1人が金融機関の審査に協力してくれない場合、希望どおりの借入ができないこともあるため、事前に金融機関へ相談しておく必要があります。
将来のトラブルを避けるために知っておきたいこと
共有名義のまま次の相続を迎えるリスク
共有名義を解消しないまま次の相続が発生すると、共有者の人数がさらに増え、将来の建て替えや売却の際に同意を得るべき相手が増えてしまいます。建築を機に、共有名義そのものを整理しておくことも検討する価値があります。
共有物分割請求訴訟という最終手段
話し合いで解決できない場合、裁判所に共有物分割請求訴訟を提起することもできます。ただし、訴訟には時間と費用がかかるため、可能な限り任意の話し合いや専門業者を交えた調整で解決するのが現実的です。
共有名義の土地に家を建てるまでの流れと手続きのポイント
共有名義の土地では、通常の新築よりも「誰の同意を、いつ、どんな形で得るか」が大切になります。口頭で了承をもらっただけでは、その後に共有者の考えが変わったり、相続で共有者が入れ替わったりしたときに、建築や住宅ローンの手続きが止まってしまうおそれがあります。次の流れを目安に、状況を整理しながら進めましょう。
| ステップ | やること | ポイント |
|---|---|---|
| 1. 所有状況の確認 | 登記簿謄本（全部事項証明書）で共有者と持分を確認 | 相続登記が未了だと、亡くなった方の名義のまま共有者が増えていることがあります |
| 2. 共有者全員との協議 | 建築の目的・建物の名義・費用負担を説明 | 建築計画の概要を書面で示すと、後のトラブルを防ぎやすくなります |
| 3. 同意書の作成 | 共有者全員の署名・押印がある同意書を用意 | 建築を依頼する会社や金融機関から提出を求められるのが一般的です |
| 4. 資金計画・住宅ローンの相談 | 金融機関に土地が共有名義であることを事前に伝える | 担保提供の条件は金融機関ごとに異なります |
| 5. 建築・建物表題登記 | 完成後に建物の表題登記・所有権保存登記 | 新築建物の表題登記は、完成から1か月以内の申請が必要とされています |
同意書に盛り込んでおきたい内容
同意書には、建築する建物の概要（用途・規模・建築主）、土地を利用する範囲、利用期間や地代の有無、将来その土地を売却・相続する際の取り扱いなどを具体的に書いておくと、その後の認識違いを減らせます。共有者の1人が無償で土地を使う場合でも、「無償で使用してよい」と書面で確認しておけば、後から地代や明け渡しを巡る争いになりにくくなります。内容に不安があるときは、司法書士や弁護士などの専門家に文案を確認してもらうとよいでしょう。
同意を得る前に整理しておきたい土地の所有状況
話し合いを始める前に、まず土地の所有状況を正確につかんでおくことが重要です。共有者が何人いるのか、各自の持分はどれくらいか、住所がわからない方や亡くなった方がいないか。これらを把握しておくと、同意を取る相手や順番、必要な手続きが見えてきます。
| 所有状況 | 起こりやすい問題 | 対応の方向性 |
|---|---|---|
| 相続登記が未了 | 共有者が数十人規模に膨らみ、同意が集まらない | まず相続登記を済ませ、現在の共有者を確定する |
| 共有者の1人が所在不明 | 連絡が取れず全員同意が揃わない | 裁判所に所在等不明共有者の関与を排除する手続を申し立てる方法がある |
| 共有者の1人が反対している | 建築が進められない | 持分の買取や共有物分割で関係を整理する選択肢を検討する |
| 持分割合に大きな差がある | 持分の多い人が一方的に進めたくなる | 持分の大小に関わらず建築には全員の同意が必要と理解する |
なお、2023年の民法改正では、所在不明の共有者がいる場合に、裁判所の決定を得ることで、その共有者以外の同意で共有物に変更を加えられる制度も設けられました。ただし、利用できる要件や手続きは個別の事情で変わるため、実際に使えるかどうかは専門家に確認することをおすすめします。
家を建てた後の登記・税金・売却で気をつけたいこと
無事に家を建てられても、その後の管理や相続で再びトラブルになるケースは少なくありません。建築前の段階から、完成後の状況を想定して共有者と話し合っておくと安心です。
建物の登記と贈与税のリスク
建物の表題登記・所有権保存登記では、建築資金を出した人が所有者として登記されるのが原則です。資金を負担していない人の名義を安易に加えると、その分が贈与とみなされ、贈与税の対象になる可能性があります。暦年課税の基礎控除は年110万円ですが、住宅の新築では金額が大きくなりやすいため、負担割合に応じた持分登記が大切です。親子間の共有や生前贈与については親子共有名義で生前贈与するメリット・デメリットも参考にしてください。
住宅ローンと固定資産税
共有名義の土地に住宅を建てる場合、金融機関が土地に抵当権を設定するには、共有者全員の同意が必要となるのが一般的です。住宅の購入や新築のためにローンを組む方は、名義と返済負担の関係を共有名義の住宅ローンのリスクで確認しておくとよいでしょう。また、共有名義の土地の固定資産税は共有者が連帯して納める義務を負うため、支払いのルールを決めておくことも重要です（詳しくは共有名義の固定資産税は誰が払う？）。
将来の売却・土地活用を見据える
建築後に住み替えや相続で土地や建物を手放したくなったときも、土地が共有のままでは、売却に共有者全員の協力が必要になります。土地活用で収益化を考える場合も同様です。共有者の持分を買い取って単独名義にする、あるいは全員で一括して売却するなど、出口を決めておけば、その後の選択肢が広がります。ハウスドゥでは、共有名義・共有持分に関する査定や買取のご相談を、茨城県内のサービス網で承っています。
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茨城県内での対応・ハウスドゥ4店舗ネットワーク
ハウスドゥでは、茨城県内のつくば市・水戸市・取手市・守谷市を拠点とする4店舗のネットワークを通じて、共有名義・共有持分に関する売却相談に対応しています。共有者間の同意が得られず建築計画が進まない、この機会に共有関係を整理したいという方は、無料査定だけでも承っていますので、お気軽にご相談ください。
よくある質問
Q1. 共有名義の土地に家を建てるには、必ず全員の同意が必要ですか？
はい。建物の新築は民法上の「変更行為」にあたり、共有者全員の同意が必要です。持分の過半数を持っていても、単独で進めることはできません。
Q2. 2023年の民法改正で、建物を建てやすくなったのですか？
改正により「軽微変更」は持分の過半数で決定できるようになりましたが、建物の新築や建て替えはこれに含まれず、引き続き全員の同意が必要です。
Q3. 共有者の1人が行方不明で連絡が取れません。それでも家を建てられますか？
裁判所の決定を得ることで、所在不明の共有者を除く他の共有者全員の同意により変更行為を行える制度があります（民法251条2項）。専門家への相談をおすすめします。
Q4. 土地は共有名義のまま、建物だけ自分の単独名義にできますか？
可能です。ただし、土地の使用について他の共有者の同意（使用貸借契約など）を明確にしておかないと、後のトラブルの原因になります。
Q5. 共有者の同意が得られない場合、どうすればよいですか？
話し合いでの解決が難しい場合は、共有物分割請求や、共有持分の売却によって共有関係を解消するという選択肢があります。
Q6. 共有名義の土地・持分は売却できますか？
自分の持分だけであれば、他の共有者の同意なく売却できます。共有持分の取り扱いに慣れた買取業者に相談することで、現実的な解決につながるケースがあります。
Q7. 共有者全員の同意書は、どんな書式で作ればよいですか？
決まった書式はありませんが、建築する建物の概要、土地の利用範囲、利用期間や地代の有無、共有者全員の署名・押印を盛り込んでおくと安心です。建築会社や金融機関から指定の様式を求められることもあるため、事前に確認し、不安な場合は司法書士や弁護士に文案をチェックしてもらいましょう。
Q8. 共有名義の土地に家を建てるとき、住宅ローンは組めますか？
金融機関が土地に抵当権を設定するには共有者全員の同意が必要となるのが一般的で、全員が担保提供や連帯保証を求められることもあります。審査の可否や条件は金融機関ごとに異なるため、土地が共有名義であることを早めに伝えて相談してください。
Q9. 建物を建てた後に、土地の共有者が亡くなった場合はどうなりますか？
共有者が亡くなると、その持分は相続人に引き継がれ、共有者が増える可能性があります。相続登記も義務化されているため、建築前から将来の相続を見据え、共有関係の整理や持分の買取を検討しておくと、後の手続きがスムーズです。
まとめ
共有名義の土地に家を建てるには、原則として共有者全員の同意が必要であり、2023年の民法改正後もこの点は変わっていません。同意が得られない場合は、所在不明共有者向けの新制度や共有物分割請求、共有持分の売却といった選択肢を検討することになります。将来のトラブルを避けるためにも、建築を機に共有関係そのものを整理しておくことをおすすめします。共有名義・共有持分の売却でお悩みの際は、ハウスドゥ茨城グループへ無料相談ください。
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