共有名義の土地に家を建てるにはどうすればよいのか
親から相続した土地が兄弟の共有名義になっている、夫婦や親子で土地を共有しているなど、共有名義の土地に自分の家を建てたいと考える方は少なくありません。ですが、共有名義の土地に新しく建物を建てる行為は、法律上「共有者全員の同意」が必要な行為にあたります。持分の過半数を持っているから、あるいは実際にその土地を使っているからといって、単独で建築を進めることはできません。
建物の新築は民法上の「変更行為」にあたる
共有物に関する行為は、民法上「保存行為」「管理行為」「変更行為」の3段階に分かれており、それぞれ必要な同意の範囲が異なります。建物を新たに建てる行為は、土地の形状や効用を著しく変える「変更行為」にあたるため、共有者全員の同意が必要です。持分の過半数で決められる「管理行為」（軽微な変更や利用方法の決定など）とは区別される点に注意が必要です。
2023年の民法改正で何が変わったのか
「軽微変更」は持分の過半数で決定できるようになった
2023年4月施行の改正民法では、共有物の形状または効用の著しい変更を伴わない「軽微変更」については、共有者全員の同意ではなく持分の価格の過半数で決定できることになりました。砂利道のアスファルト舗装や、既存建物の外壁・屋上防水などの大規模修繕がこれにあたるとされています。
建物の新築は軽微変更に含まれない
一方で、更地に建物を新築する行為や、既存の建物を取り壊して建て替える行為は、土地・建物の形状や効用を著しく変えるものとして、軽微変更には含まれません。したがって、この改正後も建物の新築には引き続き共有者全員の同意が必要という結論に変わりはありません。
共有者の同意が得られない場合の対処法
まずは共有者間で話し合う
建築の目的や資金計画、将来の名義の持ち方（土地は共有のまま建物だけを単独名義にするか、建物も共有名義にするかなど）を共有者間ですり合わせることが第一歩です。同意が得られれば、あとから紛争にならないよう、合意内容を書面に残しておくことをおすすめします。
共有者の一部が所在不明・連絡不能な場合
2023年の民法改正では、所在等が不明な共有者がいる場合、裁判所の決定を得ることで、その共有者を除く他の共有者全員の同意により変更行為を行える制度が新設されました（民法251条2項）。また、裁判所の決定により所在不明の共有者の持分を取得する制度（民法262条の2）を使えば、共有関係そのものを整理できる場合もあります。
同意が得られない場合は共有関係の解消を検討する
感情的な対立などで同意が得られる見込みが薄い場合は、無理に建築を進めようとするより、共有物分割請求によって土地を単独名義に整理する、または共有持分を売却・買い取ってもらい共有関係から抜けるという方法も現実的な選択肢です。
共有名義のまま建てる場合に決めておくべきこと
建物の名義をどうするか
土地が共有名義でも、建物の名義は必ずしも土地と同じ共有割合にする必要はありません。ただし、出資割合と名義の持分が大きくずれていると、贈与とみなされて贈与税が課税されるリスクがあるため、資金の負担割合に応じた持分登記をすることが基本です。
住宅ローンを組む場合の注意点
共有名義の土地に住宅ローンを利用して家を建てる場合、金融機関によっては土地の共有者全員を連帯保証人や担保提供者として求められることがあります。共有者の1人が金融機関の審査に協力してくれない場合、希望どおりの借入ができないこともあるため、事前に金融機関へ相談しておく必要があります。
将来のトラブルを避けるために知っておきたいこと
共有名義のまま次の相続を迎えるリスク
共有名義を解消しないまま次の相続が発生すると、共有者の人数がさらに増え、将来の建て替えや売却の際に同意を得るべき相手が増えてしまいます。建築を機に、共有名義そのものを整理しておくことも検討する価値があります。
共有物分割請求訴訟という最終手段
話し合いで解決できない場合、裁判所に共有物分割請求訴訟を提起することもできます。ただし、訴訟には時間と費用がかかるため、可能な限り任意の話し合いや専門業者を交えた調整で解決するのが現実的です。
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茨城県内での対応・ハウスドゥ4店舗ネットワーク
ハウスドゥでは、茨城県内のつくば市・水戸市・取手市・守谷市を拠点とする4店舗のネットワークを通じて、共有名義・共有持分に関する売却相談に対応しています。共有者間の同意が得られず建築計画が進まない、この機会に共有関係を整理したいという方は、無料査定だけでも承っていますので、お気軽にご相談ください。
よくある質問
Q1. 共有名義の土地に家を建てるには、必ず全員の同意が必要ですか？
はい。建物の新築は民法上の「変更行為」にあたり、共有者全員の同意が必要です。持分の過半数を持っていても、単独で進めることはできません。
Q2. 2023年の民法改正で、建物を建てやすくなったのですか？
改正により「軽微変更」は持分の過半数で決定できるようになりましたが、建物の新築や建て替えはこれに含まれず、引き続き全員の同意が必要です。
Q3. 共有者の1人が行方不明で連絡が取れません。それでも家を建てられますか？
裁判所の決定を得ることで、所在不明の共有者を除く他の共有者全員の同意により変更行為を行える制度があります（民法251条2項）。専門家への相談をおすすめします。
Q4. 土地は共有名義のまま、建物だけ自分の単独名義にできますか？
可能です。ただし、土地の使用について他の共有者の同意（使用貸借契約など）を明確にしておかないと、後のトラブルの原因になります。
Q5. 共有者の同意が得られない場合、どうすればよいですか？
話し合いでの解決が難しい場合は、共有物分割請求や、共有持分の売却によって共有関係を解消するという選択肢があります。
Q6. 共有名義の土地・持分は売却できますか？
自分の持分だけであれば、他の共有者の同意なく売却できます。共有持分の取り扱いに慣れた買取業者に相談することで、現実的な解決につながるケースがあります。
まとめ
共有名義の土地に家を建てるには、原則として共有者全員の同意が必要であり、2023年の民法改正後もこの点は変わっていません。同意が得られない場合は、所在不明共有者向けの新制度や共有物分割請求、共有持分の売却といった選択肢を検討することになります。将来のトラブルを避けるためにも、建築を機に共有関係そのものを整理しておくことをおすすめします。共有名義・共有持分の売却でお悩みの際は、ハウスドゥ茨城グループへ無料相談ください。
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