任意売却で買い手がつかない！売れないときの5つの対処法と競売回避の最終手段【2026年】

住宅ローンの返済が難しくなり「任意売却」を選んだものの、なかなか買い手が見つからず不安になっていませんか。任意売却には期限があり、この期限までに買い手が決まらなければ、住まいは強制的に競売にかけられてしまいます。競売になると市場価格の6〜7割程度でしか売れないことが多く、経済的な負担はさらに重くなります。

この記事では、任意売却で買い手がつかない主な原因と、今からできる5つの対処法、そして競売に移行してしまった場合の流れまでを、茨城県で不動産買取・売却を専門に扱うハウスドゥの視点からわかりやすく解説します。

任意売却とは？売れないとどうなるかをおさらい

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、金融機関（債権者）の合意を得たうえで、通常の不動産売買と同じ方法で自宅を売却する方法です。競売と違い、市場相場に近い価格での売却が期待でき、売却後の生活再建もしやすい点が特徴です。任意売却の仕組みや競売との違いについては「任意売却とは？競売との違いをわかりやすく解説【茨城県版】」で詳しく解説しています。

任意売却が「売れないまま」進むとどうなるか

任意売却には明確なタイムリミットがあります。住宅ローンの滞納が続くと、債権者は裁判所に競売の申し立てを行い、「競売開始決定通知」が届きます。この通知が届いてからおよそ4〜6か月後に「開札日」を迎え、開札日の前日までに任意売却の契約を成立させられなければ、そのまま競売手続きが進んでしまいます。競売は開札までに入札・落札という流れをたどるため、任意売却のように途中で条件交渉をすることができません。

競売になった場合の価格差

競売による売却価格は、市場価格のおよそ6〜7割程度になることが一般的です。任意売却であれば市場価格の8〜9割程度での売却も期待できるため、同じ物件でも数百万円単位の差が生まれるケースも珍しくありません。売却代金がローン残債に届かない場合、その差額（残債務）は引き続き返済義務が残ります。つまり「買い手がつかないから」と放置してしまうと、手元に残るお金がより少なくなるリスクが高まるのです。

任意売却で買い手がつかない5つの主な原因

1. 売却価格が周辺相場より高い

任意売却でも、価格設定は債権者との協議のうえで決まりますが、周辺の類似物件と比べて価格が高いままになっていると、他の物件に買い手が流れてしまい、内覧の申し込み自体が集まりません。

2. 内覧対応・物件の見せ方に問題がある

居住しながら売却活動（内覧対応）を行うケースが多い任意売却では、生活感が強く残っていたり、内覧希望に迅速に対応できなかったりすると、購入希望者の印象が悪くなり成約に至りにくくなります。

3. 不動産会社の販売力・実績不足

任意売却は通常の売却より専門知識（債権者との交渉、抵当権抹消の調整など）が必要です。経験の少ない会社に依頼すると、広告の出し方やレインズ（不動産流通機構）への登録が適切に行われず、露出そのものが不足してしまうことがあります。

4. 物件自体に売りにくい要因がある

再建築不可、接道義務を満たしていない、境界が未確定、残置物が多いといった物件特有の事情も、買い手がつきにくくなる要因です。こうした場合は価格調整に加えて、事前の対応（境界確定・残置物撤去の見積もりなど）が必要になることもあります。

5. 売却活動の時期・市場動向のミスマッチ

引っ越しシーズンから外れた時期や、周辺で似た条件の物件が同時に多数売り出されている時期は、需要と供給のバランスが崩れ、成約までの期間が長引きやすくなります。

買い手がつかないときに今すぐできる5つの対処法

対処法1：価格を見直す

周辺の成約事例を改めて調査し、価格が相場から乖離していないか確認します。任意売却は債権者の合意が必要なため、価格変更には担当者を通じた交渉が必要ですが、「このままでは競売より不利になる」という事実を数字で示せば、価格見直しに応じてもらえるケースは多くあります。

対処法2：不動産会社を変更・追加する（媒介の見直し）

任意売却の実績が豊富な会社に依頼し直す、あるいは一般媒介契約に切り替えて複数の会社に並行して依頼するという方法もあります。専門知識のある会社であれば、債権者との調整もスムーズに進みやすくなります。

対処法3：内覧のハードルを下げる

内覧希望に対してできる限り柔軟に日程を合わせる、事前に簡単な清掃・整理整頓をしておく、といった工夫だけでも印象は大きく変わります。空き家であればハウスクリーニングを入れることも検討の価値があります。

対処法4：親族間売買（親子・親族による買い取り）を検討する

「今の家に住み続けたい」という希望がある場合、親や兄弟など親族に買い取ってもらい、賃貸として住み続けるという方法もあります。ただし親族間売買は住宅ローンの審査が厳しくなりやすく、みなし贈与とみなされないよう適正価格での取引が必須になるため、早い段階で専門家に相談することが重要です。

対処法5：買取専門業者への直接売却に切り替える

期限が迫っている場合は、一般の個人買主を探す「仲介」ではなく、不動産会社が直接買い取る「買取」への切り替えが有効です。買取は内覧対応の負担が少なく、契約から現金化までのスピードが早いことが最大のメリットです。仲介に比べると価格はやや抑えめになる傾向がありますが、競売による6〜7割の価格まで下がってしまうリスクを考えると、期限が迫っている場面では有力な選択肢になります。任意売却のメリットについては「任意売却のメリット7選｜競売回避で生活を守る【2026年版】」も参考にしてください。

仲介と買取、任意売却ではどちらを選ぶべき？

比較項目	仲介（個人買主を探す）	買取（不動産会社が直接購入）
売却価格の目安	市場価格に近い	市場価格の7〜8割程度が目安
売却までの期間	数か月〜（買い手次第で長期化することも）	最短数日〜1か月程度
内覧対応	複数回、都度対応が必要	1回程度で完了することが多い
期限が迫っている場合の適性	不向きな場合がある	向いている

期限まで余裕がある場合はまず仲介で相場に近い価格を目指し、開札日まで一定期間を切った段階で買取へ切り替える、という併用の考え方も有効です。

それでも売れないまま競売に移行してしまったら

競売開始決定通知が届いた後の流れ

競売開始決定通知が届いた後も、開札日の前日までであれば任意売却に切り替えられる可能性は残っています。ただし裁判所や債権者との調整が必要になるため、通知を受け取ったら速やかに専門家へ相談することが重要です。

競売になった場合に起こること

競売では市場価格の6〜7割程度でしか売却できないことが多く、さらに売却代金の配分や引き渡し時期についても、こちらの希望を反映させることが難しくなります。残債務が残った場合は、引き続き分割での返済交渉が必要になります。

競売を避けるために早めに動くべき理由

任意売却は「買い手が決まるまでの時間」との勝負です。少しでも早く動き出すことで、価格見直し・不動産会社の変更・買取への切り替えといった選択肢をすべて検討する余裕が生まれます。逆に期限が迫ってからでは、選べる対処法が限られてしまいます。

茨城県内で任意売却の買い手が見つからずお困りの方へ

ハウスドゥは茨城県内に4店舗（つくば研究学園都市店・県庁水戸店・取手戸頭店・守谷店）を展開し、任意売却を含む「訳あり不動産」の買取を専門に取り扱っています。仲介での売却が難航している物件でも、自社で直接買い取ることで、内覧対応の負担なく、スピーディーに現金化できる体制を整えています。運営会社はトーマン（宅地建物取引業免許 第7579号）とJOB HOPE（同 第7366号）で、地域に根差した買取実績があります。「競売の開札日が迫っている」「内覧してもなかなか決まらない」という段階でも、まずは現在の状況をお聞かせください。

任意売却で欠かせない債権者の同意と、買い手がつかないときの調整

任意売却は、抵当権が設定された不動産を、債権者（金融機関や保証会社など）の同意を得たうえで売る方法です。売主が売りたい価格で買い手が見つかっても、債権者が同意しなければ売買契約は進められません。そのため、買い手探しと同じくらい、債権者との調整が重要になります。

売却価格に債権者の同意が得られないとき

債権者は、競売にかけた場合よりも多く回収できるかどうかを目安に判断するのが一般的です。売主としては「なぜこの価格が妥当か」を説明できる資料をそろえておくと、話し合いが進みやすくなります。

• 複数社の査定書や、周辺の成約事例をまとめた資料
• 販売活動の報告（内覧件数・問い合わせ数・反応の内容）
• 建物の状態がわかる写真や、修繕が必要な箇所の見積もり
• 売主の収支状況（返済に回せる金額の見込み）

売主が早めに動いたほうがよい理由

価格の見直しは、売り出しから時間が経つほど選択肢が狭まります。反応が弱い段階で値付けや条件を調整し、債権者へ早めに共有しておくことが、競売を避けるための第一歩です。

状況別｜買い手がつかないときのタイミング別チェックリスト

今どの段階にいるかによって、優先して取るべき対策は変わります。以下は目安として整理した表です。実際の進め方は、ローン残高や債権者の意向によって異なります。

状態	優先したい対策	主な相談先
売り出し直後で内覧が少ない	写真・価格・募集条件の見直し	担当の不動産会社
反応がないまま期間が過ぎた	媒介の見直し、買取査定の取得	別の不動産会社・買取専門業者
競売開始決定通知が届いた	期限を逆算し、買取や親族間売買を並行して検討	任意売却に対応できる不動産会社
開札日が近い	期限内に契約まで進められる方法を最優先	買取対応の不動産会社、必要に応じて弁護士

売れない状態が続くときの選択肢｜自己破産・リースバックとの違い

任意売却で買い手が見つからない場合でも、ほかの選択肢と比べて整理すると、自分に合う方法が見えやすくなります。

自己破産との違い

自己破産は、裁判所の手続きを通じて、返済できない債務の整理を求める制度です。任意売却は「不動産を売って債務を減らす」方法であり、目的が異なります。どちらを先に検討すべきかは状況によって変わるため、弁護士や司法書士などの専門家と、不動産会社の両方に相談して進めるのが安心です。

リースバックを利用する場合の注意点

リースバックは、売却後に賃貸として住み続ける仕組みです。ただし、購入する事業者がいなければ成立せず、賃料や契約期間の条件も物件ごとに異なります。債権者の同意が必要な任意売却と組み合わせる場合は、さらに調整事項が増えます。必ず条件を書面で確認してから進めてください。

方法	住み続けられるか	向いているケース
任意売却（仲介）	原則として引っ越しが必要	時間に余裕があり、競売より高く売りたい
買取	原則として引っ越しが必要	期限が迫っていて、早く現金化したい
リースバック	条件次第で可能	売却後も住み慣れた家で暮らしたい
競売	原則として退去が必要	売主の意思とは関係なく手続きが進む

売れないときに起こりやすいトラブルと注意点

• 実績の少ない会社に依頼してしまう：任意売却に対応した経験があるか、宅地建物取引業の免許や宅地建物取引士の資格を持つ担当者がいるかを確認しましょう。
• 費用の説明があいまい：仲介手数料などの費用は、売却代金の中から配分される形が一般的ですが、会社ごとに説明が異なります。事前に書面で確認してください。
• 税金の滞納や差押えがある：差押えがある場合は、解除の調整が必要になり、手続きに時間がかかることがあります。
• 連帯保証人や家族への説明が遅れる：売却後も残る返済や、引っ越しの時期について、早めに共有しておくとトラブルを避けやすくなります。

訳あり不動産の売却全般については、事故物件が売れない原因と打開策や、不動産売却の相談窓口の選び方もあわせてご覧ください。親族に買い取ってもらう方法を検討する場合は、親族間売買の注意点と適正価格の決め方が参考になります。

ハウスドゥに相談する前に整えておくと進めやすい情報

相談の際に次の情報がそろっていると、売却の進め方や期限の目安をより具体的にご案内できます。完全にそろっていなくても、まずはお気軽にお問い合わせください。

1. 住宅ローンの残高がわかる書類（返済予定表など）
2. 登記事項証明書や固定資産税の納付書
3. 債権者から届いた通知（競売開始決定通知など）があればその書類
4. 引っ越しの希望時期と、家族の状況

茨城県内4店舗で、訳あり不動産の買取相談を受け付けています。無料査定のお申し込みはこちら、またはお電話（0120-565-072）からどうぞ。

よくある質問

Q1. 任意売却の期限はいつまでですか？

競売開始決定通知が届いてから、開札日の前日までが任意売却できる期限の目安です。通知から開札までは一般的に4〜6か月程度とされています。期限が近づくほど選べる対処法が限られるため、早めの行動が重要です。

Q2. 任意売却で買い手がつかない場合、値下げすればすぐに売れますか？

価格が主な原因であれば値下げは有効な対処法の一つですが、内覧対応や不動産会社の販売力など他の要因も影響します。値下げと合わせて、内覧のしやすさや広告の出し方も見直すことをおすすめします。

Q3. 親族に買い取ってもらう場合、住宅ローンは組めますか？

親族間売買は一般の売買よりローン審査が厳しくなる傾向があります。適正価格での取引であることを示す資料（査定書など）が求められることが多く、みなし贈与とみなされないよう注意が必要です。早い段階で金融機関や専門家に相談することをおすすめします。

Q4. 仲介と買取、どちらが早く現金化できますか？

買取は不動産会社が直接購入するため、内覧・条件交渉の期間が短く、最短数日〜1か月程度で現金化できることが一般的です。仲介は個人の買主を探すため、期間が数か月に及ぶこともあります。期限が迫っている場合は買取が有力な選択肢です。

Q5. 競売になってしまうと、住宅ローンの残債はどうなりますか？

競売による売却代金がローン残債に届かない場合、その差額は引き続き返済義務が残ります。任意売却より売却価格が低くなりやすい競売では、残債が大きくなるリスクが高まる点に注意が必要です。

Q6. 買取を依頼する場合、査定だけでもお願いできますか？

はい、査定のみのご相談も可能です。任意売却の状況や競売までの残り期間を踏まえたうえで、仲介・買取どちらが適しているかも含めてご案内しています。

Q7. 債権者が売却価格に同意してくれない場合はどうなりますか？

売却を進めるには債権者の同意が必要です。同意が得られない場合は、査定資料や販売活動の報告をもとに価格の根拠を説明し、再度調整します。それでも難しい場合は、競売に移行するおそれがあるため、期限を逆算して買取などの選択肢を並行して検討することが大切です。

Q8. 任意売却と自己破産は、どちらを先に検討すべきですか？

一概には言えず、収入や借入の状況によって異なります。債務全体の整理は弁護士などの専門家、不動産の売却方法は不動産会社と、役割が分かれるため、両方に早めに相談して判断するのがおすすめです。

Q9. 売却後もリースバックで住み続けることはできますか？

条件が合えば可能なこともありますが、購入する事業者が必要で、賃料や契約期間は物件ごとに異なります。任意売却と組み合わせる場合は債権者の同意も必要になるため、事前の確認が欠かせません。

まとめ

任意売却で買い手がつかない場合は、価格の見直し、不動産会社の変更、内覧対応の改善、親族間売買、買取への切り替えという5つの対処法を、期限までの残り時間に応じて検討することが重要です。特に開札日が近づいている場合は、内覧対応の負担が少なくスピーディーに現金化できる買取が有力な選択肢になります。ハウスドゥは茨城県内4店舗で、訳あり不動産の買取相談を専門的に受け付けています。一人で抱え込まず、早めにご相談ください。