田舎の実家が売れない7つの理由と対策｜放置リスクも解説【2026年】

「田舎にある実家をどうにか売りたいのに、不動産会社に相談しても『なかなか難しいですね』と言われるばかり」——。人口減少が進む地方エリアでは、こうした悩みを抱える方が年々増えています。総務省の調査でも空き家率は右肩上がりで、なかでも「都市部から離れた実家」は買い手が見つかりにくい代表格です。この記事では、田舎の実家が売れない理由を7つに整理し、それぞれの対策、放置した場合のリスク、費用・税金の目安までまとめて解説します。

田舎の実家が売れない7つの理由

「田舎の実家 売れない」と検索する方の多くが直面しているのは、単一の原因ではなく複数の要因が重なった状態です。まずは代表的な7つの理由を確認しましょう。

1. 立地・交通の不便さ

最寄り駅やバス停から遠い、車がないと生活が成り立たない、周辺に商業施設が少ないといった立地条件は、そのまま買い手の少なさに直結します。特に子育て世代や高齢者は「生活の利便性」を重視する傾向が強く、地方の郊外エリアほど検討対象から外れやすくなります。

2. 建物の老朽化・再建築不可

築年数が古い家屋は、耐震性能やシロアリ被害、雨漏りなどの懸念から、そのままでは住宅ローンの審査が通りにくいことがあります。さらに、接道義務（建築基準法上、幅員4m以上の道路に2m以上接していること）を満たしていない土地は「再建築不可物件」となり、建て替えができないため買い手が大きく限定されます。

3. 境界不明・測量未実施

古い実家ほど、隣地との境界標が失われていたり、そもそも測量図が存在しないケースが少なくありません。境界が確定していない土地は、買主側が将来のトラブルを懸念して敬遠しやすく、売却前に確定測量が必要になることもあります。

4. 相続未登記・共有名義

相続が発生してから名義変更（相続登記）をしないまま放置されている実家は、法律上は複数の相続人による共有状態にあることが多く、売却には共有者全員の同意が必要です。2024年4月からは相続登記が義務化され、正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

5. 残置物・仏壇・遺品が片付いていない

家財道具や仏壇、故人の遺品がそのまま残っていると、内覧の印象が悪くなるだけでなく、残置物の処分費用を見積もりに含める必要があり、買主側の心理的なハードルも上がります。片付け（実家じまい）の進め方や費用相場は実家じまい費用相場｜100万円安くする5つのコツ、業者トラブルを避けたい方は実家じまい業者のトラブル事例5選と回避策もあわせてご覧ください。

6. 実家への思い入れ（心理的ハードル）

「生まれ育った家を手放すのは寂しい」「もう少し高く売れるかもしれない」といった心理的な迷いから、売却の意思決定そのものが遅れてしまうケースも見られます。判断が先延ばしになるほど、建物の劣化や税負担は進んでいきます。

7. 需要と供給のミスマッチ（人口減少エリア）

周辺人口が減少しているエリアでは、そもそも「住みたい」という需要自体が乏しく、条件を整えても買い手がなかなか現れないことがあります。この場合は、仲介による個人間売買よりも、買取を専門とする業者への相談が現実的な選択肢になります。

売れない実家の選択肢を比較する

「売る」以外にも、実家の扱い方にはいくつかの選択肢があります。それぞれのメリット・デメリットを比較しました。

選択肢	メリット	向いているケース
仲介で売却	相場に近い価格が期待できる	立地・状態が比較的良い場合
買取専門業者に売却	再建築不可・老朽化物件でも短期間で現金化	早く手放したい・仲介で売れなかった場合
空き家バンクに登録	移住希望者とのマッチングが期待できる	古民家など特徴のある物件
更地にして土地として売却	建物の老朽化リスクを解消できる	建物の価値がほぼない場合
賃貸に出す	手放さずに収益化できる	将来的に戻る可能性がある場合
相続放棄	管理義務・税負担から離れられる	他の財産も含めて相続そのものが負担な場合

売却の流れ・必要書類・期間の目安

実家売却の一般的な流れは、以下のとおりです。

1. 相続登記（未登記の場合）・境界確認
2. 不動産会社への査定依頼（机上査定・訪問査定・買取業者への相談）
3. 媒介契約の締結、または買取価格の合意
4. 残置物の片付け・家財整理
5. 売買契約の締結
6. 決済・引き渡し

必要書類は、権利証（登記識別情報）、固定資産税納税通知書、本人確認書類、相続関係を示す戸籍謄本一式などです。仲介の場合は査定から引き渡しまで3〜6か月程度、買取の場合は1か月前後で現金化できることが一般的です。

費用と税金の目安

実家を売却する際にかかる主な費用と税金の目安は以下のとおりです。

• 仲介手数料：（売却価格×3%＋6万円）＋消費税が上限の速算式（400万円超の場合）
• 印紙税：売買契約書に貼付、契約金額に応じて数千円〜数万円
• 登記費用：相続登記や抵当権抹消登記にかかる登録免許税・司法書士報酬
• 譲渡所得税：売却益に対して所得税・住民税・復興特別所得税が合計20.315%（長期譲渡の場合）
• 3,000万円特別控除：マイホームや、一定要件を満たす相続空き家の売却では譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例がある（要件の充足は個別に確認が必要）
• 取得費加算の特例：相続税を支払った場合、一定期間内の売却であれば取得費に加算できる特例もある

制度の詳細な適用可否は個々の状況によって異なるため、税務署や税理士への確認をおすすめします。

売れないまま放置するとどうなるか

「売れないから」と実家をそのまま放置してしまうと、次のようなリスクが積み重なっていきます。

• 建物の老朽化が進み、資産価値がさらに下がる
• 雑草・害虫・害獣の発生で近隣とのトラブルにつながる
• 行政から「特定空家等」に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が解除され、税額が最大6倍程度になる可能性がある
• 倒壊などにより第三者に損害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を負う可能性がある

放置期間が長くなるほど選択肢は狭まっていくため、「売れない」と感じた時点で早めに専門家へ相談することが重要です。茨城県内の空き家の現状は茨城県の空家等対策｜空き家率14.1%と県の方針でも詳しく解説しています。

買取業者を選ぶときの5つのポイント

「仲介では売れない」と判断した場合、次に重要になるのが買取業者選びです。同じ物件でも業者によって査定額や対応は大きく異なるため、次の5点を確認しておきましょう。

1. 訳あり物件・再建築不可物件の実績があるか

老朽化した建物や再建築不可の土地は、専門知識がない業者では正確な査定・活用方法の提案が難しいことがあります。同種の物件を扱った実績があるかを確認しましょう。

2. 査定額の根拠を説明してくれるか

宅地建物取引業法では、買取業者が査定額を提示する際、その根拠を明示することが求められています。「なぜこの金額なのか」を丁寧に説明してくれる業者は信頼度が高いといえます。

3. 契約不適合責任（瑕疵担保）の扱い

買取の場合、契約不適合責任が免責される契約が一般的です。個人間の仲介売買と違い、引き渡し後に建物の不具合が見つかっても売主が責任を問われにくい点は、老朽化した実家を売る際の大きなメリットです。

4. 残置物・仏壇の処分に対応してくれるか

買取業者の中には、家財や残置物をそのままの状態で買い取ってくれるところもあります。片付けの手間や費用を抑えたい場合は、事前に確認しておくと安心です。

5. 地域の相場・法規制に詳しいか

同じ「田舎」でも、地域によって用途地域や接道状況、需要は大きく異なります。地域密着で営業している買取業者であれば、その土地ならではの事情を踏まえた提案が期待できます。

茨城県内での対応・ハウスドゥ4店舗体制

ハウスドゥでは、茨城県内につくば研究学園都市店・県庁水戸店・取手戸頭店・守谷店の4店舗を展開し、地域密着で「田舎の実家」の売却相談に対応しています。再建築不可物件や老朽化した建物、相続未登記の不動産など、仲介での売却が難しいケースでも、買取専門店としてのノウハウを活かして柔軟にご提案しています。

売れない実家はどう処分する？売却・賃貸・解体・寄付の選び方

田舎の実家が売れないとき、「処分」の方法は売却だけではありません。ただし、どの方法にも向き・不向きがあります。手放す方法を決める前に、次の表で全体像を整理しておきましょう。

方法	向くケース	主な注意点
仲介で売る	立地や建物の状態に大きな問題がなく、時間をかけて高く売りたい	買い手がつくまで期間が読みにくく、その間も管理や固定資産税の負担が続く
買取で売る	早く現金化したい、残置物や老朽化した建物をそのまま手放したい	価格は仲介より低くなりやすいため、複数社の査定根拠を比べる
賃貸に出す	将来家族が使う可能性があり、手放す決断がつかない	修繕費・入居者対応が必要で、需要が少ない地域では借り手が見つからないことも
解体して更地にする	建物の傷みが激しく、更地の方が買い手が付きやすい	解体費用がかかり、住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がる場合がある
相続土地国庫帰属制度を使う	売れない・貸せない土地を相続した	建物がある土地は対象外などの要件があり、審査手数料と負担金が必要
相続放棄をする	プラスの財産より負債が大きい	原則として相続開始を知った時から3か月以内。実家だけを選んで放棄することはできない

いずれの方法も、物件の状態や相続の進み具合によって最適な選択が変わります。「売れない」と決めつける前に、買取専門店の査定で選択肢を確認するのも一つの方法です。

相続土地国庫帰属制度は使える？対象となる土地と費用の目安

相続土地国庫帰属制度は、相続や遺贈で取得した土地を、一定の要件を満たす場合に国へ引き渡せる制度です。2023年4月27日に始まり、法務局が申請を受け付けています。「どうしても売れない土地」の最終手段として検討する方が増えています。

申請できない土地の主な例

次のような土地は、原則として申請が認められません。実家の敷地は建物が建っていることが多いため、この制度を使えるのは「建物を解体したあとの土地」などに限られる点に注意が必要です。

• 建物がある土地
• 抵当権などの権利が設定されている土地、他人の利用が予定されている土地
• 境界がはっきりしない土地、所有権について争いがある土地
• 土壌汚染がある土地、通常の管理や処分を妨げる工作物・樹木・地中の障害物などがある土地

費用の考え方

申請時に土地1筆あたり14,000円の審査手数料がかかり、審査を経て承認されたあとに、10年分の土地管理費に相当する負担金を納付します。負担金は原則20万円ですが、市街化区域内の宅地などは面積に応じて金額が変わります。制度の詳しい要件や最新の金額は、必ず法務局の案内でご確認ください。

制度の流れや期限については「土地の寄付はできる？自治体・法人への寄付と国庫帰属の違い」「相続土地国庫帰属の期限・時効」でも解説しています。

売れない実家を賃貸・リフォーム・解体で活用する前に確認したいこと

「売れないなら貸す」「建て替えやリフォームで使う」と考える方も多いですが、田舎の実家では慎重な判断が必要です。

賃貸にする場合

賃貸に出すには、雨漏りや設備の修繕など、貸せる状態に整える費用がかかります。入居が決まらなくても固定資産税や管理の手間は続くため、近隣の賃貸需要を不動産会社に確認してから判断しましょう。

解体して更地にする場合

建物を解体すると、その土地は住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が上がることがあります。解体費用の目安や負担者の考え方は「古家付き土地の解体費用は誰が払う？現状渡しとの違い」で整理しています。解体すれば必ず売れるわけではないため、先に買取業者へ「現状のまま」と「更地」の両方を相談するのが安全です。

空き家の3,000万円特別控除を使えるか確認する

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、耐震基準を満たすリフォームまたは解体をして売ることなど、期限や条件が細かく決まっています。適用の可否は個別に異なるため、売却前に税理士または税務署へ確認してください。税金全体の見取り図は「家にかかる税金一覧」も参考になります。

田舎の実家を手放す前の相談チェックリスト

何から手を付けるか迷う場合は、次の順番で整理すると、専門家への相談もスムーズです。

1. 登記簿を確認し、名義が亡くなった方のままになっていないか調べる（未登記なら相続登記を先に進める）
2. 相続人全員で売却・活用・維持の方針を話し合う
3. 境界や測量図、固定資産税の納税通知書など、手元の資料をそろえる
4. 自治体の空き家バンクや解体補助金の有無を役所の窓口で確認する
5. 買取専門店・不動産会社に査定を依頼し、仲介と買取の両方の見込みを比べる
6. 税金や相続放棄の判断は、税理士・司法書士・弁護士にも相談する

茨城県内の空き家対策や自治体ごとの動きは「茨城県の空き家バンク」もあわせてご覧ください。

よくある質問

Q1. 田舎の実家はどれくらいの期間で売れますか？

立地や状態によって大きく異なりますが、仲介の場合は3〜6か月、買取の場合は1か月前後が目安です。買い手がつきにくい物件ほど、買取の検討が現実的な選択肢になります。

Q2. 相続人が複数いて意見がまとまりません。売却できますか？

共有名義の不動産は、原則として共有者全員の同意が必要です。まずは相続人間で話し合い、合意が難しい場合は弁護士や司法書士への相談も検討しましょう。

Q3. 更地にしてから売った方が高く売れますか？

建物の老朽化が激しい場合は更地の方が需要が高まることもありますが、解体費用がかかる上、更地にすると固定資産税の住宅用地特例が外れ税負担が増える点に注意が必要です。売却前にどちらが有利か比較検討することをおすすめします。

Q4. 実家が遠方にあり、内覧や手続きに行けません。

買取専門業者であれば、写真や資料をもとにした査定、オンラインでの相談、書類のやり取りを郵送で完結できる場合があります。遠方にお住まいの方こそ、まずは相談してみることをおすすめします。

Q5. 空き家バンクに登録すれば必ず売れますか？

空き家バンクは移住希望者とのマッチングの場であり、登録すれば必ず売れるという保証はありません。古民家など特徴のある物件では有効な選択肢の一つですが、他の売却方法と並行して検討することをおすすめします。

Q6. 田舎の実家を「あげます」と無償で譲ることはできますか？

贈与という形で譲渡は可能ですが、受け取る側に贈与税が発生する場合があります。また、買い手・もらい手が見つかりにくい点は売却と同様の課題として残ります。

Q7. 相続土地国庫帰属制度で実家を手放せますか？

建物がある土地は対象外のため、実家の建物が残っている場合はそのままでは申請できません。建物を解体した後の土地でも、境界が不明確な場合や担保権がある場合などは認められないことがあります。審査手数料と負担金も必要なので、法務局の案内で要件を確認してください。

Q8. 売れない実家を放置すると固定資産税はどうなりますか？

所有している限り固定資産税の納税義務は続きます。管理が行き届かず「特定空家」などに指定されると、住宅用地の特例が外れて税負担が増えることがあります。早めに売却や活用の方針を決めることが大切です。

Q9. 実家の売却前に相続登記は必要ですか？

はい。名義が亡くなった方のままでは売却できません。2024年4月から相続登記は義務化されているため、売却の相談と並行して早めに手続きを進めましょう。

まとめ

田舎の実家が売れない背景には、立地や建物の状態だけでなく、相続手続きや心理的な迷いなど、複数の要因が絡み合っています。まずは「なぜ売れないのか」を整理したうえで、仲介・買取・空き家バンクなど複数の選択肢を比較することが大切です。放置期間が長くなるほど税負担やリスクは増えていくため、判断に迷ったら早めに専門店へご相談ください。

相続放棄を迷っている段階で実家の遺品整理を進める場合は、「遺品整理は相続放棄の前にやってよい？単純承認とみなされる行為を解説」もご確認ください。