「実家が空き家のまま何年も放置されている」「近所から“倒れそうで危ない”と言われた」——。管理されない空き家は年を追うごとに劣化が進み、最終的には倒壊のリスクを抱えることになります。空き家の倒壊は、単に建物の資産価値を失うだけでなく、所有者が思わぬ法的責任を問われる原因にもなります。この記事では、空き家が倒壊する原因、所有者が負う責任、行政の対応、そして倒壊リスクを解消する方法までまとめて解説します。
空き家が倒壊する主な原因
空き家の倒壊は、ある日突然起きるわけではなく、次のような劣化が長期間積み重なって発生します。
1. 構造材の腐食・シロアリ被害
人が住まなくなった家は、換気や通水が行われず湿気がこもりやすくなります。土台や柱がシロアリに食われたり、雨漏りによって構造材が腐食したりすることで、建物を支える力が徐々に失われていきます。
2. 屋根・外壁の劣化
屋根瓦のズレや防水シートの劣化を放置すると、雨水が室内に浸入し、天井や壁の内部から腐食が進みます。外壁のひび割れも同様に、建物内部への浸水経路になります。
3. 地震・積雪などの外力
老朽化した建物は、地震の揺れや積雪の重みといった外力に耐えられず倒壊するリスクが高まります。特に旧耐震基準（1981年以前）で建てられた木造住宅は注意が必要です。
4. 管理不全による劣化の加速
庭木や雑草が繁茂した状態を放置すると、建物への湿気供給源となり、劣化のスピードがさらに早まります。定期的な換気・通水・簡易点検の有無で、建物の寿命は大きく変わります。
倒壊で所有者が負う法的責任
空き家が倒壊し、通行人や隣家に被害を与えた場合、所有者は民法717条の「工作物責任」に基づき損害賠償責任を負う可能性があります。
民法717条・無過失責任という厳しさ
民法717条では、土地の工作物（建物など）の設置・保存に瑕疵（欠陥）があり他人に損害を与えた場合、まず占有者が責任を負うと定められています。ただし、占有者が「損害防止に必要な注意をしていた」ことを証明できれば免責され、その場合は所有者が責任を負うことになります。空き家の場合、適切な管理をしていたと証明できるケースは少なく、所有者が実質的に無過失責任に近い形で賠償責任を負う点が大きな特徴です。「知らなかった」「わざとではなかった」は免責の理由になりません。
どんな損害が対象になるか
屋根材の落下によるケガ、外壁やブロック塀の崩落による通行人・隣家への被害、倒壊した建物が隣地に及ぼした損害などが典型例です。損害賠償額は、被害の内容によっては高額になることもあります。
特定空家等に指定されるとどうなるか
空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）に基づき、倒壊等のおそれがあると市町村が判断した空き家は「特定空家等」に指定されることがあります。指定後の流れは以下のとおりです。
- 助言・指導：市町村から改善を促される
- 勧告：改善されない場合、正式な勧告が行われる。この時点で固定資産税の住宅用地特例が解除され、税額が最大6倍程度になる可能性がある
- 命令：勧告に従わない場合、法的な命令が出される
- 行政代執行：命令にも従わない場合、行政が強制的に解体し、その費用は所有者に請求される
行政代執行では、解体費用が数百万円単位で所有者に請求されるケースもあり、「売れないから」と放置することが結果的に大きな金銭的負担につながる点に注意が必要です。
「管理不全空家」という新しい区分にも注意
2023年12月に施行された改正空家法では、「特定空家等」になる一歩手前の段階として「管理不全空家」という区分が新設されました。管理が行き届かず、将来的に周囲へ悪影響を及ぼすおそれがあると判断された空き家は、特定空家等に至らなくても市町村から指導・勧告の対象になります。管理不全空家として勧告を受けると、住宅用地特例が解除され、固定資産税が上がる可能性がある点は特定空家等と同様です。「まだ特定空家に指定されていないから大丈夫」とは言えなくなっている点に注意が必要です。
倒壊リスクのある空き家の見分け方（チェックリスト）
- 屋根瓦がずれている、または一部が落下している
- 外壁に大きなひび割れや剥落がある
- 建物が傾いている、または基礎にひびが入っている
- 雨漏りの跡（天井のシミ）が室内にある
- 床が沈む、または柱にシロアリの食害跡がある
- ブロック塀が傾いている、ぐらつく
これらに複数当てはまる場合は、専門家による建物診断や、早めの解体・売却の検討をおすすめします。茨城県内の空き家所有者の実情は茨城県の空き家所有者の実像でも紹介しています。
倒壊リスクを防ぐ・解消する方法の比較
| 方法 | メリット | 注意点 |
|---|---|---|
| 管理会社に管理委託 | 手間をかけずに劣化の進行を抑えられる | 月額費用が継続的に発生する |
| 修繕・耐震補強 | 資産価値を維持できる | まとまった費用がかかる |
| 解体して更地にする | 倒壊リスクそのものをなくせる | 解体費用がかかり、固定資産税の特例が外れる |
| 現状のまま買取業者に売却 | 解体費用をかけずに手放せる | 更地より価格が下がる場合がある |
費用と税金の目安
- 木造住宅の解体費用：延床面積30坪程度で概ね100万円台〜が目安（立地・構造・残置物の量により変動）
- 固定資産税：特定空家等の「勧告」を受けると住宅用地特例が解除され、土地の固定資産税が最大6倍程度になる可能性がある
- 譲渡所得税：売却益に対して所得税・住民税・復興特別所得税が合計20.315%（長期譲渡の場合）
- 相続空き家の3,000万円特別控除：一定要件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例がある（耐震基準や譲渡期限など要件の確認が必要）
解体すべきか、そのまま買取に出すべきかは、建物の状態や立地によって最適解が異なります。まずは専門店に現況を確認してもらうことをおすすめします。遠方の実家が空き家のまま売れずに困っている場合は田舎の実家が売れない7つの理由と対策もあわせてご参照ください。
空き家の保険はどうなる？加入時の注意点
空き家であっても火災保険・地震保険への加入自体は可能ですが、居住中の住宅と比べて審査が厳しくなったり、保険料が割高に設定されたりすることがあります。
空室・未使用状態のリスク
保険会社によっては、無人の建物は発見の遅れによる被害拡大リスクが高いと判断され、加入できるプランが限定される場合があります。契約時には「空き家であること」を正直に申告する必要があります。
老朽化による自然倒壊は対象外になることも
火災保険はあくまで火災・風災・水災などの事故を対象とするものが中心で、経年劣化による自然倒壊そのものは補償対象外となるケースが一般的です。倒壊リスクへの根本的な備えは、保険よりも建物の維持管理・修繕・解体といった対策が中心になります。
茨城県内での対応・ハウスドゥ4店舗体制
ハウスドゥでは、茨城県内につくば研究学園都市店・県庁水戸店・取手戸頭店・守谷店の4店舗を展開し、老朽化した空き家や倒壊リスクのある建物の相談にも対応しています。「解体すべきか」「そのまま買い取ってもらえるか」といった判断が難しいケースも、地域密着で培った知見をもとにご提案しています。
「直すお金がなくて困っている」という段階の方は家がボロボロで直すお金がない｜今すぐできる対処法と売却という選択肢【2026年】もあわせてご覧ください。ゴミの多い状態の場合はゴミ屋敷レベルチェック｜片付けと売却、今すぐできる対処法【2026年】もご参照ください。
空き家の倒壊で起こりやすいトラブル事例｜台風・強風・積雪で何が起きるか
空き家の倒壊は、ある日突然起きるというより、屋根・外壁・基礎の損傷が少しずつ進んだ状態で、台風や強風、大雪、地震といった外力が加わったときに表面化するケースが大半です。総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると全国の空き家は約900万戸で過去最多となり、空き家率は13.8%に達しています。管理されないまま築年数だけが進む物件が増えるなか、近隣を巻き込むトラブルも各地で問題になっています。
倒壊までいかなくても起きる「部分的な崩れ」と飛散
建物全体が倒れなくても、強風で瓦や屋根材、外壁材、トタンが飛散して隣家の窓や車を損傷する事例は少なくありません。ブロック塀や擁壁の崩れ、庭木の枝の越境・落下も同様です。いずれも第三者に被害が及べば、所有者が損害賠償を求められる可能性があります。「建物は無事だから大丈夫」と考えず、屋根・外壁・塀・樹木をセットで点検することが重要です。
道路や通学路に面した空き家の危険性
道路に面した空き家は、倒壊や部材の落下で通行人や車両に被害が出る危険性が高く、行政の指導対象になりやすい傾向があります。通学路に面している場合は特に周辺住民の不安も大きくなり、自治体の窓口に相談が寄せられやすくなります。
倒壊リスクを放置したときの周辺環境・景観への影響
倒壊の危険がある空き家は、事故の問題だけでなく、地域の環境にも影響します。草木の繁茂や不法投棄、害虫・害獣の発生、防犯面の不安など、近隣の暮らしの安全を損なう要因が重なりやすく、街の景観悪化から周辺の不動産の価値にまで影響することがあります。所有者個人の問題にとどまらず、地域全体の課題として捉えられている点を押さえておきましょう。
関連して、維持費の全体像は空き家の維持費は年間いくら？内訳と平均額・負担を抑える3つの方法で整理しています。
空き家の倒壊を未然に防ぐ制度・補助と相談窓口
倒壊の予防や早期の対応には、国や自治体の制度を利用できる場合があります。内容は自治体ごと・年度ごとに異なるため、必ず最新の情報を窓口で確認してください。
自治体の除却（解体）補助・耐震診断補助
老朽化した空き家の解体費用の一部を補助する制度や、耐震診断・改修への補助を設けている市町村があります。対象となる建物の条件（昭和56年5月以前の建築、一定の老朽度など）、補助率、上限額、申請時期は自治体ごとに違い、着工前の申請が必要なケースが一般的です。工事を依頼してから制度を知ると利用できないことがあるため、先に窓口へ相談しましょう。
最初の相談窓口の選び方（無料相談を活用）
最初の窓口は、建物の所在地の市町村役場の空き家担当課（建築指導課・都市計画課など）が基本です。あわせて、不動産会社の無料査定や相談を使えば、「修繕・解体・売却のどれが現実的か」を物件の状況に合わせて比較できます。複数の会社に依頼して見積もりや査定額を比べると、判断材料が不足する事態を避けられます。
修繕・リフォーム・解体・売却をどう選ぶか｜判断のポイント
倒壊リスクへの対応は、建物の状態・立地・今後の利用予定で最適解が変わります。次の考え方を目安にしてください。
- 今後も自分や家族が利用する：定期的なメンテナンスと必要な修理・リフォームを行い、風通しや雨漏り対策で劣化を防ぎます。
- 利用予定がなく、建物の状態が比較的良い：現況のまま売却や賃貸の活用を検討します。
- 老朽化が深刻で危険性が高い：安全を最優先し、解体して更地にする、または建物付きのまま買取で処分する方法を比較します。
- 費用をかけられない・手間をかけたくない：買取なら現況のまま売却できる場合があり、解体費用や修理費用を先に負担せずに済む可能性があります。
解体や片付けの費用感は空き家の片付けはどこに頼む？費用相場と業者選びの5つのポイントも参考になります。
相続した空き家の倒壊リスク｜相続人・所有者不明のときの対応
相続した空き家は、遠方に住んでいたり相続人が複数いたりして、管理の担い手が決まらないまま放置されやすい物件です。2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しないと、正当な理由がない場合は10万円以下の過料の対象となります。登記を済ませて所有者を明確にしておくことが、売却や解体など次の対応を進める前提になります。
なお、相続放棄をしても、放棄時点でその建物を現に占有している場合は、次の管理者が決まるまで保存義務が残るとされています（2023年4月施行の民法改正）。相続人の誰が責任を負うのか不安なときは、専門家へ依頼して早めに整理しましょう。手放し方の選択肢は負動産とは？処分方法5選・相続放棄・国庫帰属・買取を解説で比較できます。
相続した空き家を売却する場合は、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売却したときの3,000万円特別控除」を使える可能性があります（相続人が3人以上のときは1人あたり2,000万円。適用には建築時期・耐震または解体・譲渡期限などの条件があるため、税務署や税理士に確認してください）。
よくある質問
Q1. 空き家が倒壊して隣家に被害が出た場合、必ず所有者の責任になりますか？
民法717条により、所有者は工作物責任を問われる可能性が高く、「過失がなかった」との主張が認められにくい点が特徴です。適切な管理を怠っていた場合は特に責任を問われやすくなります。
Q2. 特定空家に指定されたら、すぐに解体しなければなりませんか？
特定空家等に指定されても、直ちに解体が義務付けられるわけではありません。ただし、助言・指導に従わず放置すると勧告・命令・行政代執行へと進み、固定資産税の増額や強制解体費用の請求につながる可能性があります。
Q3. 倒壊しそうな空き家でも買い取ってもらえますか？
買取専門業者であれば、老朽化した建物や倒壊リスクのある空き家でも現況のまま買取の相談が可能な場合があります。解体費用をかけずに手放したい場合は、まず相談してみることをおすすめします。
Q4. 空き家の火災保険や地震保険は倒壊に備えられますか？
保険の補償内容によっては、老朽化そのものによる自然倒壊は対象外となる場合があります。契約内容や免責事項は保険会社に個別に確認する必要があります。
Q5. 更地にすると固定資産税が上がるのは本当ですか？
住宅が建っている土地には固定資産税の住宅用地特例があり、更地にするとこの特例が外れるため、土地部分の税額が上がることがあります。解体前に税負担の変化を確認しておくことをおすすめします。
Q6. 遠方に住んでいて空き家の状態を確認できません。
空き家管理サービスや、買取業者による現況確認・オンライン相談を活用する方法があります。まずは写真や資料をもとに相談することから始められます。
Q7. 空き家の倒壊を防ぐために、まず何から始めればよいですか？
まずは現地の状況を確認し、屋根・外壁・基礎・塀・庭木の傷みや傾きを記録します。そのうえで市町村の空き家担当窓口や不動産会社の無料相談に連絡し、修繕・解体・売却のどれが適しているかを比較します。台風や強風の前後は特に点検をおすすめします。
Q8. 空き家の解体や耐震診断に使える補助制度はありますか？
多くの市町村で、老朽空き家の除却や耐震診断・改修への補助制度が設けられていますが、対象建物の条件・補助額・申請時期は自治体ごと、年度ごとに異なります。工事の契約前に申請が必要なことが多いため、着工前に必ず窓口へ確認してください。
Q9. 相続した空き家の所有者が決まっていなくても、売却や解体はできますか？
原則として、売却や解体を進めるには相続登記などで所有者を確定させ、共有の場合は相続人全員の同意が必要です。2024年4月から相続登記は義務化されています。状況の整理が難しい場合は、司法書士など専門家と不動産会社に相談すると手順を確認できます。
まとめ
▶あわせて読みたい：居住中の家がごみ屋敷状態になっている場合は空家法ではなく自治体の条例が適用されます。相談窓口や行政代執行までの流れはゴミ屋敷への市役所の対応｜相談窓口・条例と行政代執行までの流れで解説しています。
空き家の倒壊は、資産価値の喪失だけでなく、所有者自身が損害賠償責任や行政代執行の費用請求を負うリスクをはらんでいます。「売れないから」「遠方だから」と先延ばしにするほど、建物の劣化とリスクは進行します。倒壊の兆候が見られる場合は、修繕・解体・買取といった選択肢を早めに比較検討することが重要です。
あわせて、空き家特有の防犯リスクについては「空き巣とは？狙われやすい家の特徴と侵入手口・今日からできる防犯対策」でも詳しく解説しています。
無料相談フォーム
この記事に関するご相談はこちらから。秘密厳守で対応いたします。
