空き家の倒壊リスク｜所有者の責任と解決策【2026年】

「実家が空き家のまま何年も放置されている」「近所から“倒れそうで危ない”と言われた」——。管理されない空き家は年を追うごとに劣化が進み、最終的には倒壊のリスクを抱えることになります。空き家の倒壊は、単に建物の資産価値を失うだけでなく、所有者が思わぬ法的責任を問われる原因にもなります。この記事では、空き家が倒壊する原因、所有者が負う責任、行政の対応、そして倒壊リスクを解消する方法までまとめて解説します。

空き家が倒壊する主な原因

空き家の倒壊は、ある日突然起きるわけではなく、次のような劣化が長期間積み重なって発生します。

1. 構造材の腐食・シロアリ被害

人が住まなくなった家は、換気や通水が行われず湿気がこもりやすくなります。土台や柱がシロアリに食われたり、雨漏りによって構造材が腐食したりすることで、建物を支える力が徐々に失われていきます。

2. 屋根・外壁の劣化

屋根瓦のズレや防水シートの劣化を放置すると、雨水が室内に浸入し、天井や壁の内部から腐食が進みます。外壁のひび割れも同様に、建物内部への浸水経路になります。

3. 地震・積雪などの外力

老朽化した建物は、地震の揺れや積雪の重みといった外力に耐えられず倒壊するリスクが高まります。特に旧耐震基準（1981年以前）で建てられた木造住宅は注意が必要です。

4. 管理不全による劣化の加速

庭木や雑草が繁茂した状態を放置すると、建物への湿気供給源となり、劣化のスピードがさらに早まります。定期的な換気・通水・簡易点検の有無で、建物の寿命は大きく変わります。

倒壊で所有者が負う法的責任

空き家が倒壊し、通行人や隣家に被害を与えた場合、所有者は民法717条の「工作物責任」に基づき損害賠償責任を負う可能性があります。

民法717条・無過失責任という厳しさ

民法717条では、土地の工作物（建物など）の設置・保存に瑕疵（欠陥）があり他人に損害を与えた場合、まず占有者が責任を負うと定められています。ただし、占有者が「損害防止に必要な注意をしていた」ことを証明できれば免責され、その場合は所有者が責任を負うことになります。空き家の場合、適切な管理をしていたと証明できるケースは少なく、所有者が実質的に無過失責任に近い形で賠償責任を負う点が大きな特徴です。「知らなかった」「わざとではなかった」は免責の理由になりません。

どんな損害が対象になるか

屋根材の落下によるケガ、外壁やブロック塀の崩落による通行人・隣家への被害、倒壊した建物が隣地に及ぼした損害などが典型例です。損害賠償額は、被害の内容によっては高額になることもあります。

特定空家等に指定されるとどうなるか

空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）に基づき、倒壊等のおそれがあると市町村が判断した空き家は「特定空家等」に指定されることがあります。指定後の流れは以下のとおりです。

1. 助言・指導：市町村から改善を促される
2. 勧告：改善されない場合、正式な勧告が行われる。この時点で固定資産税の住宅用地特例が解除され、税額が最大6倍程度になる可能性がある
3. 命令：勧告に従わない場合、法的な命令が出される
4. 行政代執行：命令にも従わない場合、行政が強制的に解体し、その費用は所有者に請求される

行政代執行では、解体費用が数百万円単位で所有者に請求されるケースもあり、「売れないから」と放置することが結果的に大きな金銭的負担につながる点に注意が必要です。

「管理不全空家」という新しい区分にも注意

2023年12月に施行された改正空家法では、「特定空家等」になる一歩手前の段階として「管理不全空家」という区分が新設されました。管理が行き届かず、将来的に周囲へ悪影響を及ぼすおそれがあると判断された空き家は、特定空家等に至らなくても市町村から指導・勧告の対象になります。管理不全空家として勧告を受けると、住宅用地特例が解除され、固定資産税が上がる可能性がある点は特定空家等と同様です。「まだ特定空家に指定されていないから大丈夫」とは言えなくなっている点に注意が必要です。

倒壊リスクのある空き家の見分け方（チェックリスト）

• 屋根瓦がずれている、または一部が落下している
• 外壁に大きなひび割れや剥落がある
• 建物が傾いている、または基礎にひびが入っている
• 雨漏りの跡（天井のシミ）が室内にある
• 床が沈む、または柱にシロアリの食害跡がある
• ブロック塀が傾いている、ぐらつく

これらに複数当てはまる場合は、専門家による建物診断や、早めの解体・売却の検討をおすすめします。茨城県内の空き家所有者の実情は茨城県の空き家所有者の実像でも紹介しています。

倒壊リスクを防ぐ・解消する方法の比較

方法	メリット	注意点
管理会社に管理委託	手間をかけずに劣化の進行を抑えられる	月額費用が継続的に発生する
修繕・耐震補強	資産価値を維持できる	まとまった費用がかかる
解体して更地にする	倒壊リスクそのものをなくせる	解体費用がかかり、固定資産税の特例が外れる
現状のまま買取業者に売却	解体費用をかけずに手放せる	更地より価格が下がる場合がある

費用と税金の目安

• 木造住宅の解体費用：延床面積30坪程度で概ね100万円台〜が目安（立地・構造・残置物の量により変動）
• 固定資産税：特定空家等の「勧告」を受けると住宅用地特例が解除され、土地の固定資産税が最大6倍程度になる可能性がある
• 譲渡所得税：売却益に対して所得税・住民税・復興特別所得税が合計20.315%（長期譲渡の場合）
• 相続空き家の3,000万円特別控除：一定要件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例がある（耐震基準や譲渡期限など要件の確認が必要）

解体すべきか、そのまま買取に出すべきかは、建物の状態や立地によって最適解が異なります。まずは専門店に現況を確認してもらうことをおすすめします。遠方の実家が空き家のまま売れずに困っている場合は田舎の実家が売れない7つの理由と対策もあわせてご参照ください。

空き家の保険はどうなる？加入時の注意点

空き家であっても火災保険・地震保険への加入自体は可能ですが、居住中の住宅と比べて審査が厳しくなったり、保険料が割高に設定されたりすることがあります。

空室・未使用状態のリスク

保険会社によっては、無人の建物は発見の遅れによる被害拡大リスクが高いと判断され、加入できるプランが限定される場合があります。契約時には「空き家であること」を正直に申告する必要があります。

老朽化による自然倒壊は対象外になることも

火災保険はあくまで火災・風災・水災などの事故を対象とするものが中心で、経年劣化による自然倒壊そのものは補償対象外となるケースが一般的です。倒壊リスクへの根本的な備えは、保険よりも建物の維持管理・修繕・解体といった対策が中心になります。

茨城県内での対応・ハウスドゥ4店舗体制

ハウスドゥでは、茨城県内につくば研究学園都市店・県庁水戸店・取手戸頭店・守谷店の4店舗を展開し、老朽化した空き家や倒壊リスクのある建物の相談にも対応しています。「解体すべきか」「そのまま買い取ってもらえるか」といった判断が難しいケースも、地域密着で培った知見をもとにご提案しています。

「直すお金がなくて困っている」という段階の方は家がボロボロで直すお金がない｜今すぐできる対処法と売却という選択肢【2026年】もあわせてご覧ください。ゴミの多い状態の場合はゴミ屋敷レベルチェック｜片付けと売却、今すぐできる対処法【2026年】もご参照ください。

よくある質問

Q1. 空き家が倒壊して隣家に被害が出た場合、必ず所有者の責任になりますか？

民法717条により、所有者は工作物責任を問われる可能性が高く、「過失がなかった」との主張が認められにくい点が特徴です。適切な管理を怠っていた場合は特に責任を問われやすくなります。

Q2. 特定空家に指定されたら、すぐに解体しなければなりませんか？

特定空家等に指定されても、直ちに解体が義務付けられるわけではありません。ただし、助言・指導に従わず放置すると勧告・命令・行政代執行へと進み、固定資産税の増額や強制解体費用の請求につながる可能性があります。

Q3. 倒壊しそうな空き家でも買い取ってもらえますか？

買取専門業者であれば、老朽化した建物や倒壊リスクのある空き家でも現況のまま買取の相談が可能な場合があります。解体費用をかけずに手放したい場合は、まず相談してみることをおすすめします。

Q4. 空き家の火災保険や地震保険は倒壊に備えられますか？

保険の補償内容によっては、老朽化そのものによる自然倒壊は対象外となる場合があります。契約内容や免責事項は保険会社に個別に確認する必要があります。

Q5. 更地にすると固定資産税が上がるのは本当ですか？

住宅が建っている土地には固定資産税の住宅用地特例があり、更地にするとこの特例が外れるため、土地部分の税額が上がることがあります。解体前に税負担の変化を確認しておくことをおすすめします。

Q6. 遠方に住んでいて空き家の状態を確認できません。

空き家管理サービスや、買取業者による現況確認・オンライン相談を活用する方法があります。まずは写真や資料をもとに相談することから始められます。

まとめ

▶あわせて読みたい：居住中の家がごみ屋敷状態になっている場合は空家法ではなく自治体の条例が適用されます。相談窓口や行政代執行までの流れはゴミ屋敷への市役所の対応｜相談窓口・条例と行政代執行までの流れで解説しています。

空き家の倒壊は、資産価値の喪失だけでなく、所有者自身が損害賠償責任や行政代執行の費用請求を負うリスクをはらんでいます。「売れないから」「遠方だから」と先延ばしにするほど、建物の劣化とリスクは進行します。倒壊の兆候が見られる場合は、修繕・解体・買取といった選択肢を早めに比較検討することが重要です。

あわせて、空き家特有の防犯リスクについては「空き巣とは？狙われやすい家の特徴と侵入手口・今日からできる防犯対策」でも詳しく解説しています。