「再建築不可物件は売れないと聞いたけれど、買取なら本当に売れるの？」——再建築不可物件を所有している方の多くが抱く疑問です。結論からいうと、再建築不可物件は仲介では買い手が見つかりにくい一方、専門の買取業者であれば現況のまま買い取ってもらえる可能性が高い物件です。この記事では、再建築不可物件がなぜ買取に向いているのか、その理由と買取業者を選ぶときのポイントをまとめて解説します。
再建築不可物件とは｜なぜ「建て替えられない」のか
再建築不可物件とは、現在建っている建物を解体した場合に、新しい建物を建てることができない土地・物件のことです。建築基準法上、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していない（接道義務を満たしていない）ことが主な原因です。老朽化した木造住宅が密集する古い住宅地に多く見られます。
再建築不可物件の調べ方や売却方法全体の詳しい解説は再建築不可物件とは｜茨城県での売却方法と調べ方もあわせてご覧ください。
再建築不可物件が仲介で売れにくい2つの理由
①住宅ローンの審査が通りにくい
再建築不可物件は、建て替えができないという制約から金融機関の担保評価が低くなりやすく、買主が住宅ローンを組みにくい傾向があります。ローンが組めなければ、現金で購入できる買主に限られてしまい、対象となる購入希望者が大きく減ってしまいます。
②将来の資産価値に不安を感じる買主が多い
「建て替えできない」「老朽化しても大規模リフォームしかできない」という制約は、一般の個人買主にとって心理的なハードルになります。仲介で売り出しても、内覧は入るものの契約に至らないケースが少なくありません。
買取なら再建築不可物件でも現況のまま売却できる理由
買取業者は自己資金・自社ネットワークで再生できる
買取を専門とする不動産会社は、再建築不可物件を仕入れたあと、隣地の買収による接道義務のクリア、リフォームでの再生、賃貸物件化など、独自のノウハウで物件の価値を引き出す方法を持っています。そのため、一般の個人が敬遠する物件でも、買取価格を提示できるのです。
住宅ローンに左右されず現金で決済できる
買取業者は自己資金または事業用融資で購入するため、個人の住宅ローン審査という高いハードルがそもそも存在しません。契約から決済までのスピードが速いのも、この仕組みによるものです。
再建築不可を再建築可能にする代表的な方法
- 隣地の一部を買い取る・借りる：接道義務を満たす幅まで敷地を広げる方法
- セットバック：道路の中心線から2m後退させて建築基準法上の道路とみなす方法
- 43条但し書き許可（建築審査会の許可）：一定の条件を満たせば例外的に建築が認められる制度
ただし、いずれも隣地所有者との交渉や自治体の審査が必要で、必ず実現できるとは限りません。こうした手間をかけずに現金化したい場合は、買取が現実的な選択肢になります。
買取業者を選ぶときの3つのポイント
再建築不可物件の買取実績があるか
再建築不可物件は専門知識が必要な分野のため、実績が豊富な会社ほど適正な価格を提示しやすい傾向があります。
査定額の根拠を説明してくれるか
再建築不可という制約をふまえた査定根拠（再生方法や想定活用プラン）を具体的に説明してくれる会社は、信頼性の高い査定である可能性が高いといえます。
契約内容・引き渡し時期の融通が利くか
相続や空き家の整理など、事情に応じて引き渡し時期を調整できるかどうかも、比較すべきポイントです。
相続で再建築不可物件を受け継いだときの注意点
「知らずに相続した」ケースが多い
再建築不可物件は、親から相続して初めて制約に気づくケースが少なくありません。建物が古く、長年住み続けてきた家であるほど、所有者自身が再建築不可であることを認識していない場合があります。
放置すると固定資産税だけがかかり続ける
再建築不可だからといって放置すると、活用も売却もできないまま固定資産税・都市計画税の負担だけが続きます。空き家のまま放置すると、老朽化による倒壊リスクや近隣とのトラブルにつながることもあるため、早めに売却も含めた方針を決めることが重要です。
相続登記が済んでいるか確認する
2024年から相続登記が義務化されており、相続した不動産を売却するにも、まず相続登記（名義変更）を済ませておく必要があります。手続きに不安がある場合は、司法書士への相談とあわせて進めるとスムーズです。
費用と税金の基礎知識
買取の場合、仲介手数料はかかりません。売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、所有期間5年超の長期譲渡で20.315%（所得税・住民税・復興特別所得税の合計）の税率が適用され、マイホームであれば要件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例もあります。詳しい税額は個別の事情によって変わるため、税理士や税務署に確認しながら進めることをおすすめします。
茨城県で再建築不可物件の買取を相談したい方へ
ハウスドゥ茨城は、取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・県庁水戸の県内4店舗で、再建築不可物件を含む買取専門の実績があります。「仲介では売れなかった」「相続した実家が再建築不可だった」といったご相談も、まずは無料査定からお気軽にお問い合わせください。
「買ってから後悔している」という段階の方は再建築不可物件を買って後悔｜よくある7つの理由と売却での解決法【2026年】もあわせてご覧ください。
再建築不可物件の売却方法を比較｜買取・仲介・隣地売却・処分
再建築不可物件の売り方は、大きく分けて「買取業者への売却」「仲介での売却」「隣地所有者への売却」の3つです。売るかどうか悩みを抱えたまま放置すると、固定資産税や老朽化による管理の負担がかかるため、まずは状態に合った方法を知ることが大切です。
| 売却方法 | 向いているケース | 注意したい点 |
|---|---|---|
| 買取業者に売る | 早く現況のまま手放したい／建物の状態が悪い | 査定額は仲介の売出価格より低めになる傾向がある |
| 仲介で売る | 時間をかけても価格を重視したい／立地や条件が良い | 買主の住宅ローン審査が難しく、売れるまで期間がかかることがある |
| 隣地所有者に売る | 隣の土地とまとめて利用できる可能性がある | 隣地の所有者に購入の意思がなければ成立しない |
どの方法でも、売り出す前に接道状況（敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接しているか）を確認しておくと、査定や買主への説明がスムーズです。
再建築不可物件の買取と仲介の違い｜メリット・デメリット
買取のメリットと注意点
買取のメリットは、買主を探す必要がなく、条件が合えば現況のまま短期間で売却できる点です。建物の状態が悪い場合や、片付け・修繕をする余裕がない場合でも相談しやすく、売却後の契約不適合責任を免除する契約にできるケースが多いことも特徴です。一方で、買取価格は再販・再生のコストを見込んだ金額になるため、仲介で買主が見つかった場合の価格より低くなることがあります。
仲介のメリットと難しい点
仲介は、買主が見つかれば市場価格に近い金額で売れる可能性があります。ただし再建築不可物件は住宅ローンが使えない・使いにくい買主が多く、購入できる人が限られるため、売却が難しい状態が続くことも珍しくありません。「まず仲介で様子を見て、期限を決めて買取に切り替える」という進め方も選択肢のひとつです。
| 比較項目 | 買取 | 仲介 |
|---|---|---|
| 売却までの期間 | 条件が合えば短期間で進めやすい | 買主が見つかるまで時間がかかることがある |
| 価格 | 相場より低めになる傾向 | 売出価格に近づく可能性がある |
| 買主の資金 | 買取業者が自己資金で購入 | 買主の住宅ローン審査に左右される |
| 契約不適合責任 | 免責にできるケースが多い | 原則として売主が負う |
| 物件の状態 | 現況のまま相談しやすい | 清掃・修繕を求められることがある |
査定の種類や依頼方法を詳しく知りたい方は、不動産の査定とは？机上・訪問・AI・一括査定の違いと依頼の流れも参考にしてください。
再建築不可物件の買取を依頼する流れ｜受付から決済まで
買取の流れは、会社によって細部が異なりますが、おおむね以下のステップで進みます。当社（ハウスドゥ）でも、お電話やフォームでの受付から無料相談を行っています。
- 受付・ヒアリング：所在地、築年数、接道状況、現在の使用状況（空き家・賃貸中など）を伝えます。
- 物件状態の確認：現地や書類で、建物の状態や境界、越境の有無などを確認します。
- 査定・金額提示：査定額の根拠（周辺の取引事例や再生にかかる費用の見込みなど）の説明を受けます。
- 条件の確認・契約：引き渡し時期や残置物の扱い、契約不適合責任の取り扱いを確認して契約します。
- 決済・引き渡し：残代金の受け取りと同時に所有権移転登記を行います。
相続した物件を売る場合は、事前に相続登記が済んでいる必要があります。名義が異なるときは土地と建物の名義が違う不動産の売却の流れもあわせて確認してください。
査定前に準備したい書類と物件の状態確認
査定を受ける際は、次の書類があると話が早く進みます。すべてそろっていなくても受付は可能なので、悩んだときは手元にあるものだけでも相談してみましょう。
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 固定資産税の納税通知書（または課税明細書）
- 公図・地積測量図・境界に関する資料
- 建築確認済証・検査済証など建築時の書類（お手元にある場合）
- 間取り図や、建物の状態が分かる写真
あわせて、物件の状態（雨漏り・傾き・シロアリなど）や、隣地との境界、私道の通行・掘削に関する承諾の有無を整理しておくと、査定額の根拠を確認しやすくなります。程度の差はあっても、状態を正直に伝えることがトラブル防止につながります。
売却を急がない場合・処分に困ったときの選択肢
解体して更地にする場合の注意点
古い建物を解体すれば売れるとは限りません。更地にしても再建築不可であることは変わらず、建物がなくなることで住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税の負担が増える場合があります。解体費用もかかるため、解体する前に買取業者や不動産会社へ相談することをおすすめします。
相続した土地の処分と国庫帰属制度
相続した土地を手放す制度として「相続土地国庫帰属制度」がありますが、建物が建っている土地は対象外です。再建築不可物件のように建物が残っている場合は、売却・買取・隣地への譲渡などが現実的な処分方法になります。
少しでも高額で売るためのポイント
- 知人の紹介だけで決めず、複数の会社に査定を依頼して査定額の根拠を比べる
- 接道状況・境界・越境の資料を整理しておく
- 隣地所有者への売却や、セットバックなど再建築可能にする方法が使えないか確認する
- 売却の時期や期限を決め、仲介から買取へ切り替える判断基準を持つ
売却時にかかる税金の全体像は家にかかる税金はいくら？住宅の税金一覧で、売る前の確認事項は家を売るときの注意点｜時期別チェックリストで解説しています。税額や特例の適用は個別の事情で変わるため、最終的には税務署や税理士に確認してください。
よくある質問（FAQ）
Q1. 再建築不可物件は本当に売れますか？
A. 仲介では買い手が見つかりにくい傾向がありますが、専門の買取業者であれば現況のまま買い取ってもらえる可能性が高くなります。
Q2. なぜ買取業者は再建築不可物件を購入できるのですか？
A. 買取業者は自己資金で購入するため個人の住宅ローン審査という制約がなく、隣地買収やリフォームによる再生などの独自ノウハウで物件の価値を引き出せるためです。
Q3. 再建築可能にすることはできますか？
A. 隣地の買収・セットバック・43条但し書き許可などの方法がありますが、隣地所有者との交渉や自治体の審査が必要で、必ず実現できるとは限りません。
Q4. 買取と仲介、どちらが高く売れますか？
A. 一般的に仲介の方が高値で売れる可能性がありますが、再建築不可物件は仲介で買い手がつかないリスクが高いため、確実性を重視するなら買取が現実的な選択肢になります。
Q5. 査定は無料ですか？
A. 不動産会社への売却相談・査定は基本的に無料で受けられます。まずは概算価格を確認してから検討することも可能です。
Q6. 再建築不可物件は解体して更地にしたほうが売れますか？
更地にしても再建築不可の状態は変わらず、解体費用や固定資産税の増加が発生する場合があります。解体する前に、現況のまま買い取ってもらえるか相談することをおすすめします。
Q7. 再建築不可物件の買取にかかる期間はどのくらいですか？
物件の状態や権利関係、必要書類の準備状況によって異なります。買取は買主を探す期間が不要なため、条件が合えば仲介より早く進みやすい傾向があります。
Q8. 隣の土地の所有者に売ることはできますか？
可能です。隣地とまとめて利用することで接道条件を満たせる場合があり、購入を検討してもらえることがあります。ただし相手に購入の意思がなければ成立しないため、買取や仲介と並行して検討するのが現実的です。
まとめ
▶あわせて読みたい：購入時に住宅ローンの審査で苦労するのも再建築不可物件の特徴です。融資を受ける方法や審査を有利にする条件は再建築不可物件と住宅ローン｜融資を受ける方法と審査を有利にする条件で解説しています。
再建築不可物件は、住宅ローン審査の難しさなどから仲介では買い手が見つかりにくい一方、専門の買取業者であれば現況のまま現金化できる可能性が高い物件です。実績や査定根拠の説明が丁寧な買取業者を選ぶことが、納得のいく売却への近道になります。
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