再建築不可物件の買取｜なぜ売れる？業者選びのコツ【2026年】

「再建築不可物件は売れないと聞いたけれど、買取なら本当に売れるの？」——再建築不可物件を所有している方の多くが抱く疑問です。結論からいうと、再建築不可物件は仲介では買い手が見つかりにくい一方、専門の買取業者であれば現況のまま買い取ってもらえる可能性が高い物件です。この記事では、再建築不可物件がなぜ買取に向いているのか、その理由と買取業者を選ぶときのポイントをまとめて解説します。

再建築不可物件とは｜なぜ「建て替えられない」のか

再建築不可物件とは、現在建っている建物を解体した場合に、新しい建物を建てることができない土地・物件のことです。建築基準法上、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していない（接道義務を満たしていない）ことが主な原因です。老朽化した木造住宅が密集する古い住宅地に多く見られます。

再建築不可物件の調べ方や売却方法全体の詳しい解説は再建築不可物件とは｜茨城県での売却方法と調べ方もあわせてご覧ください。

再建築不可物件が仲介で売れにくい2つの理由

①住宅ローンの審査が通りにくい

再建築不可物件は、建て替えができないという制約から金融機関の担保評価が低くなりやすく、買主が住宅ローンを組みにくい傾向があります。ローンが組めなければ、現金で購入できる買主に限られてしまい、対象となる購入希望者が大きく減ってしまいます。

②将来の資産価値に不安を感じる買主が多い

「建て替えできない」「老朽化しても大規模リフォームしかできない」という制約は、一般の個人買主にとって心理的なハードルになります。仲介で売り出しても、内覧は入るものの契約に至らないケースが少なくありません。

買取なら再建築不可物件でも現況のまま売却できる理由

買取業者は自己資金・自社ネットワークで再生できる

買取を専門とする不動産会社は、再建築不可物件を仕入れたあと、隣地の買収による接道義務のクリア、リフォームでの再生、賃貸物件化など、独自のノウハウで物件の価値を引き出す方法を持っています。そのため、一般の個人が敬遠する物件でも、買取価格を提示できるのです。

住宅ローンに左右されず現金で決済できる

買取業者は自己資金または事業用融資で購入するため、個人の住宅ローン審査という高いハードルがそもそも存在しません。契約から決済までのスピードが速いのも、この仕組みによるものです。

再建築不可を再建築可能にする代表的な方法

• 隣地の一部を買い取る・借りる：接道義務を満たす幅まで敷地を広げる方法
• セットバック：道路の中心線から2m後退させて建築基準法上の道路とみなす方法
• 43条但し書き許可（建築審査会の許可）：一定の条件を満たせば例外的に建築が認められる制度

ただし、いずれも隣地所有者との交渉や自治体の審査が必要で、必ず実現できるとは限りません。こうした手間をかけずに現金化したい場合は、買取が現実的な選択肢になります。

買取業者を選ぶときの3つのポイント

再建築不可物件の買取実績があるか

再建築不可物件は専門知識が必要な分野のため、実績が豊富な会社ほど適正な価格を提示しやすい傾向があります。

査定額の根拠を説明してくれるか

再建築不可という制約をふまえた査定根拠（再生方法や想定活用プラン）を具体的に説明してくれる会社は、信頼性の高い査定である可能性が高いといえます。

契約内容・引き渡し時期の融通が利くか

相続や空き家の整理など、事情に応じて引き渡し時期を調整できるかどうかも、比較すべきポイントです。

相続で再建築不可物件を受け継いだときの注意点

「知らずに相続した」ケースが多い

再建築不可物件は、親から相続して初めて制約に気づくケースが少なくありません。建物が古く、長年住み続けてきた家であるほど、所有者自身が再建築不可であることを認識していない場合があります。

放置すると固定資産税だけがかかり続ける

再建築不可だからといって放置すると、活用も売却もできないまま固定資産税・都市計画税の負担だけが続きます。空き家のまま放置すると、老朽化による倒壊リスクや近隣とのトラブルにつながることもあるため、早めに売却も含めた方針を決めることが重要です。

相続登記が済んでいるか確認する

2024年から相続登記が義務化されており、相続した不動産を売却するにも、まず相続登記（名義変更）を済ませておく必要があります。手続きに不安がある場合は、司法書士への相談とあわせて進めるとスムーズです。

費用と税金の基礎知識

買取の場合、仲介手数料はかかりません。売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、所有期間5年超の長期譲渡で20.315%（所得税・住民税・復興特別所得税の合計）の税率が適用され、マイホームであれば要件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例もあります。詳しい税額は個別の事情によって変わるため、税理士や税務署に確認しながら進めることをおすすめします。

茨城県で再建築不可物件の買取を相談したい方へ

ハウスドゥ茨城は、取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・県庁水戸の県内4店舗で、再建築不可物件を含む買取専門の実績があります。「仲介では売れなかった」「相続した実家が再建築不可だった」といったご相談も、まずは無料査定からお気軽にお問い合わせください。

「買ってから後悔している」という段階の方は再建築不可物件を買って後悔｜よくある7つの理由と売却での解決法【2026年】もあわせてご覧ください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 再建築不可物件は本当に売れますか？

A. 仲介では買い手が見つかりにくい傾向がありますが、専門の買取業者であれば現況のまま買い取ってもらえる可能性が高くなります。

Q2. なぜ買取業者は再建築不可物件を購入できるのですか？

A. 買取業者は自己資金で購入するため個人の住宅ローン審査という制約がなく、隣地買収やリフォームによる再生などの独自ノウハウで物件の価値を引き出せるためです。

Q3. 再建築可能にすることはできますか？

A. 隣地の買収・セットバック・43条但し書き許可などの方法がありますが、隣地所有者との交渉や自治体の審査が必要で、必ず実現できるとは限りません。

Q4. 買取と仲介、どちらが高く売れますか？

A. 一般的に仲介の方が高値で売れる可能性がありますが、再建築不可物件は仲介で買い手がつかないリスクが高いため、確実性を重視するなら買取が現実的な選択肢になります。

Q5. 査定は無料ですか？

A. 不動産会社への売却相談・査定は基本的に無料で受けられます。まずは概算価格を確認してから検討することも可能です。

まとめ

▶あわせて読みたい：購入時に住宅ローンの審査で苦労するのも再建築不可物件の特徴です。融資を受ける方法や審査を有利にする条件は再建築不可物件と住宅ローン｜融資を受ける方法と審査を有利にする条件で解説しています。

再建築不可物件は、住宅ローン審査の難しさなどから仲介では買い手が見つかりにくい一方、専門の買取業者であれば現況のまま現金化できる可能性が高い物件です。実績や査定根拠の説明が丁寧な買取業者を選ぶことが、納得のいく売却への近道になります。

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