土地を売りたいと思ったら｜失敗しないための7ステップ【2026年版】

「相続した土地を売りたい」「使っていない土地があるので手放したい」——そう思ったとき、何から手をつければよいか分からず立ち止まってしまう方は多い。土地の売却は、建物付きの不動産と違って測量や境界確認など特有の準備が必要になることもある。この記事では、土地を売りたいと考え始めた段階で確認すべきこと、相談先の選び方、売却方法の決め方、そして契約までの流れを、順を追って解説する。

土地を売りたいと思ったら最初に確認すべきこと

①所有者は誰か（名義・共有者の確認）

登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、現在の名義人を確認する。相続した土地で名義変更（相続登記）がまだの場合、2024年4月から相続登記が義務化されており、売却の前提として相続登記を済ませる必要がある。共有名義の土地は、原則として共有者全員の同意がなければ売却できない点にも注意したい。

②境界は確定しているか

隣地との境界標が現地にあるか、確定測量図が手元にあるかを確認する。境界が未確定の場合、売却時に測量を求められることが多く、これに数十万円と数か月の期間がかかることがある。

③どのような土地か（用途地域・接道状況）

都市計画図で用途地域を確認し、建築基準法上の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接しているか）を満たしているかを確認する。これらの条件によって、売却方法や価格の想定が大きく変わる。

④住宅ローンや抵当権が残っていないか

土地に抵当権が設定されている場合、売却時に残債を完済して抵当権を抹消する必要がある。登記事項証明書の「乙区」欄で確認できる。

相談先の選び方

不動産会社（仲介・買取）

売却全般の相談窓口として最も一般的なのが不動産会社である。査定から契約、引き渡しまで一貫してサポートしてくれる。複数の会社に相談し、対応や説明の分かりやすさを比較するとよい。

土地家屋調査士（境界・測量）

境界が未確定の場合や、分筆（土地を分けて売る）を検討する場合は、土地家屋調査士への相談が必要になる。不動産会社経由で紹介を受けられることも多い。

税理士（譲渡所得・特例の確認）

売却によって利益（譲渡所得）が生じる場合や、相続した土地の特例（取得費加算の特例など）を使いたい場合は、事前に税理士へ相談しておくと、確定申告時にあわてずに済む。

司法書士（登記・相続登記）

相続登記がまだの場合や、抵当権抹消登記が必要な場合は司法書士に依頼する。多くの場合、不動産会社や金融機関から紹介を受けられる。

売却方法を決める｜仲介と買取の違い

仲介：時間をかけて市場価格に近い売却を狙う

不動産会社に買主を探してもらう方法。市場価格に近い価格での成約が期待できる一方、買主が見つかるまで数か月〜1年以上かかることもある。

買取：不動産会社が直接購入し早期の現金化ができる

不動産会社自身が買主となる方法。査定額に納得すればすぐに契約に進めるため、早ければ数日〜1か月程度で現金化できる。価格は仲介の想定価格のおおむね7〜8割が目安とされるが、再建築不可や境界未確定など仲介で買い手がつきにくい土地では現実的な選択肢になる。

迷ったら両方の見積もりを取る

どちらが自分の状況に合うか判断がつかない場合は、仲介での想定売却価格と買取での査定額の両方を確認し、価格差と期間を比較したうえで決めるとよい。

土地を売りたいと思ったら｜売却の流れ7ステップ

ステップ1：相場を調べる

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や、都道府県が公表する地価公示・地価調査のデータで、周辺の土地の取引価格の目安を確認できる。ただしこれらはあくまで目安であり、個別の土地の実勢価格とは異なる。

ステップ2：不動産会社に査定を依頼する

複数の不動産会社に机上査定・訪問査定を依頼し、価格とその根拠を比較する。査定額の根拠を具体的に説明してくれる会社かどうかも、信頼できるかどうかの判断材料になる。

ステップ3：媒介契約または買取の条件を決める

仲介の場合は媒介契約（一般・専任・専属専任のいずれか）を結ぶ。買取の場合は査定額と引き渡し条件を確認したうえで契約に進む。

ステップ4：売却活動・買主探し（仲介の場合）

不動産ポータルサイトへの掲載や、購入希望者への現地案内などが行われる。買取の場合はこのステップがなく、次の契約に進む。

ステップ5：売買契約の締結

買主（または買取業者）が決まったら、宅地建物取引士による重要事項説明を受けたうえで売買契約を締結する。

ステップ6：決済・引き渡し

残代金の受領と同時に、所有権移転登記の手続きを行い、土地を引き渡す。

ステップ7：確定申告（譲渡益が出た場合）

売却によって利益が出た場合は、翌年の確定申告で譲渡所得を申告する必要がある。

売れやすい土地・売れにくい土地の違い

売れやすい土地の特徴

接道義務を満たしている、境界が確定している、整形地（形状が四角形に近い）、インフラ（上下水道・ガス）が整っている、といった条件を満たす土地は、仲介でも比較的早く買い手が見つかりやすい。

売れにくい土地の特徴と対策

再建築不可、市街化調整区域、境界未確定、旗竿地・傾斜地などの変形地、権利関係が複雑（借地権・共有名義）といった事情がある土地は、仲介では長期化しやすい。こうした土地は、買取という選択肢や、専門的なノウハウを持つ不動産会社への相談が現実的な対策になる。

土地を売る際にかかる費用と税金

仲介手数料（仲介の場合のみ）

売買価格400万円超の部分について「価格×3%＋6万円（＋消費税）」が仲介手数料の上限となる速算式が使われる。買取の場合は不要である。

印紙税

売買契約書に貼付する印紙税は、記載金額が10万円を超える契約書について、2027年3月31日までに作成されたものは軽減税率が適用される。

登記費用（抵当権抹消登記など）

売主側で抵当権抹消登記が必要な場合、登録免許税（不動産1個につき1,000円）と司法書士報酬がかかる。

譲渡所得税・住民税

売却益（譲渡所得）が出た場合、所有期間5年超の長期譲渡は20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）、5年以下の短期譲渡は39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）が原則の税率になる。取得費が分からない場合は譲渡価額の5%を取得費とみなす概算取得費が使える。

土地の売却でよくあるトラブルと注意点

相続登記をしないまま売却しようとしてしまう

2024年4月から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記しないと過料の対象になる可能性がある。売却の前提として、まず相続登記を済ませる必要がある。

複数の相続人がいるのに1人で話を進めてしまう

共有名義の土地は共有者全員の同意が必要である。売却を検討し始めた早い段階で、他の共有者と方針をすり合わせておくとトラブルを防ぎやすい。

境界確認を後回しにしてしまう

境界確認は時間がかかる作業のため、売却を決めてから着手すると、想定より引き渡しが遅れる原因になる。早い段階で確認しておくとよい。

売却以外の選択肢も検討したい場合

分筆して一部だけ売る

広い土地の場合、全体を一度に売却するのではなく、土地家屋調査士に依頼して分筆（土地を複数の区画に分けること）し、一部だけを売却するという方法もある。買い手が見つかりやすい規模まで小さくすることで、売却しやすくなることがある一方、分筆費用（測量・登記費用）がかかる点は考慮しておきたい。

土地活用と比較検討する

すぐに現金化する必要がない場合は、駐車場経営や太陽光発電用地としての賃貸など、売却せずに活用する方法と比較検討する余地もある。ただし初期費用や維持管理の手間がかかるため、長期的な視点での比較が必要になる。

土地の売却価格の相場の調べ方｜4つの公的価格と実際の取引価格

土地の売却価格の相場を調べるときは、まず公的に公表されている4つの価格を知っておくと、査定額が高いのか低いのかを判断しやすくなる。ただし、いずれも「実際に売れる価格」そのものではなく、あくまで目安である。

価格の種類	公表する機関	基準日・公表時期	特徴
公示地価	国土交通省	毎年1月1日時点・3月ごろ公表	一般の土地取引の指標になる価格
基準地価	都道府県	毎年7月1日時点・9月ごろ公表	公示地価を補完する位置づけで、調査地点が異なる
路線価	国税庁	毎年1月1日時点・7月ごろ公表	相続税・贈与税の計算に使う。公示地価の8割程度が目安とされる
固定資産税評価額	市町村	原則3年ごとに評価替え	固定資産税の計算に使う。公示地価の7割程度が目安とされる

実際の取引価格は「不動産情報ライブラリ」で確認する

国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」では、実際に取引された不動産の価格情報を、市区町村や地区ごとに検索できる。自分の土地に近いエリア・面積・用途地域の取引事例を見ておくと、不動産会社の査定額を比べるときの参考になる。取引事例は立地や形状、取引の時期によって条件が違うため、そのまま自分の土地の価格にはならない点に注意したい。

公的価格と査定額が違う理由

公的価格は土地の標準的な条件を前提にしているのに対し、実際の売却価格は、道路との接し方（接道状況）、土地の形、面積、日当たり、周辺の需要、境界が確定しているかどうかなどによって上下する。そのため、公示地価や路線価から自分で試算した金額と、不動産会社の査定額には差が出るのが普通である。

土地の査定の種類と依頼のコツ｜机上査定・訪問査定・複数社比較

机上査定（簡易査定）

現地を見ずに、所在地・面積・周辺の取引事例・公的価格などの情報から、おおよその価格を算出する方法である。電話やWebで依頼でき、結果が出るまでが早い。売却するかどうかを迷っている段階で、まず相場感をつかみたい場合に向いている。

訪問査定（実地査定）

担当者が現地を訪れ、土地の形状、道路との関係、境界標の有無、周辺環境、上下水道やガスなどのインフラの状況を確認したうえで査定する方法である。机上査定より精度が高く、売却を具体的に進める段階ではこちらが基本になる。

査定価格は「売れる価格」の保証ではない

査定価格は、不動産会社が「この価格なら売れる可能性が高い」と見込む目安であり、その金額での成約を約束するものではない。高い査定額だけで依頼先を選ぶと、売り出してから値下げを重ねて時間がかかることもある。金額だけでなく、査定の根拠や取引事例の説明が丁寧かどうかも比較したい。

査定の前に用意しておくと良い資料

登記事項証明書（登記簿謄本）、公図、地積測量図、境界確認書や測量図、固定資産税の納税通知書、本人確認書類などがあると、査定がスムーズに進む。手元にないものは、不動産会社や法務局で取得方法を確認できる。

媒介契約の3種類を比較｜一般・専任・専属専任

仲介で土地を売る場合は、不動産会社と媒介契約を結ぶ。契約には3つの種類があり、ほかの不動産会社への依頼や、売主が自分で買主を見つけられるかどうかが変わる。

項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
複数社への依頼	できる	できない	できない
自分で見つけた買主との契約	できる	できる	できない
契約期間	法律上の上限はない（標準約款では3か月以内）	3か月以内	3か月以内
レインズへの登録	義務なし	契約から7日以内	契約から5日以内
売主への報告	義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上

どの契約が適しているかは土地の状況によって変わる。人気のエリアで買い手が見つかりやすい土地なら複数社に依頼できる一般媒介、じっくり販売活動を任せたいなら専任系、というように、不動産会社と相談しながら決めるとよい。

土地売却の費用と税金を具体例で確認

仲介手数料の速算式

仲介手数料の上限は、売買価格に応じて次のように決まっている（消費税は別途）。

売買価格	手数料率の上限
200万円以下の部分	5%
200万円超〜400万円以下の部分	4%
400万円を超える部分	3%

売買価格が400万円を超える場合は、「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた金額が上限になる。たとえば売買価格が2,000万円なら、2,000万円×3%＋6万円＝66万円、消費税10%を加えて72.6万円が上限である。なお、2024年7月からは、売買価格が800万円以下の宅地や建物については、一定の条件のもとで上限が33万円（税込）まで認められる特例も設けられている。

譲渡所得税の計算例

土地を売って利益が出た場合の譲渡所得は、「譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）」で計算する。次の数字は仕組みを説明するための仮の例であり、実際の金額ではない。

項目	金額（仮の例）
譲渡価額（売却価格）	2,000万円
取得費（購入時の費用など）	800万円
譲渡費用（仲介手数料・測量費など）	100万円
譲渡所得	1,100万円
税額（所有期間5年超の長期譲渡・税率20.315%）	約223万円
税額（所有期間5年以下の短期譲渡・税率39.63%）	約436万円

長期か短期かは、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えているかで判断する。取得費が分からない場合は、売却価格の5%を取得費とする「概算取得費」を使うことになるため、購入時の契約書や領収書は大切に保管しておきたい。

使える可能性がある特例

土地の売却では、状況によって次のような特例が使えることがある。いずれも細かい要件があるため、利用できるかどうかは税理士や税務署に確認してほしい。

• 居住用財産を売ったときの3,000万円の特別控除：自宅の建物とその敷地を売る場合などが対象で、更地だけを売る場合は対象にならないことがある。
• 相続した土地を売ったときの取得費加算の特例：相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合に、納めた相続税の一部を取得費に加算できる。
• 相続した空き家（被相続人の居住用家屋）とその敷地を売ったときの3,000万円の特別控除：昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることや、2027年12月31日までに売却することなどの要件がある。

確定申告の手続きについては「不動産売却の確定申告はスマホでできる？やり方・必要なもの・期限」と「不動産売却の確定申告は税理士に頼むべきか」で詳しく解説している。

固定資産税の精算にも注意

固定資産税はその年の1月1日時点の所有者に課税されるが、売買では引き渡し日を基準に日割りで精算するのが一般的である。また、家が建っている土地は固定資産税の住宅用地の特例を受けていることが多く、建物を解体して更地にすると特例が外れて税負担が増える場合がある。解体のタイミングは慎重に検討したい。

更地にして売る？古家付きで売る？判断のポイント

古い家が建っている土地は、解体して更地で売るか、古家付きのまま売るかで迷うことが多い。更地にすると買主が建築計画を立てやすくなり、見た目の印象もよくなる一方、解体費用を先に負担する必要があり、前述のとおり固定資産税の負担が増えることもある。古家付きのまま売れば解体費用は不要だが、買主が解体費用を見込んで価格交渉をしてくることがある。買取の場合は古家付きのまま引き取ってもらえるケースもあるため、解体する前に不動産会社へ相談するのが安全である。

農地・山林・市街化調整区域の土地を売るときの注意点

茨城県内では、農地や山林、市街化調整区域内の土地の売却相談も少なくない。通常の宅地とは手続きや制限が違うため、事前に確認しておきたい。

• 農地：農地のまま売る場合は農地法第3条、住宅などに転用して売る場合は第5条の許可や届出が必要になる。許可が出るまで契約が確定しないため、スケジュールに余裕を持つ。
• 市街化調整区域：原則として建物の建築が制限されており、買主が家を建てられるかどうかで売りやすさが大きく変わる。建築できる条件を役所で確認しておく。
• 山林：境界が分かりにくく、現地確認に時間がかかることが多い。早めに土地家屋調査士へ相談する。

どうしても売れない土地は？相続土地国庫帰属制度という選択肢

相続した土地が売れず、管理の負担だけが続いている場合、2023年4月に始まった「相続土地国庫帰属制度」で、土地を国に引き取ってもらえる可能性がある。ただし、建物がないこと、担保権などが設定されていないこと、境界が明らかであることなど要件が厳しく、審査手数料や負担金（原則20万円〜）も必要になる。売却できるかどうかを先に不動産会社へ相談し、そのうえで制度の利用を検討するのが現実的である。処分方法の全体像は「負動産とは？処分方法5選・相続放棄・国庫帰属・買取を解説」で整理している。

売却までの期間の目安とスケジュール

売却にかかる期間は、土地の状況や価格設定によって大きく変わる。仲介で売る場合の一般的な流れは、査定・媒介契約までが1〜2週間程度、販売活動が数か月、売買契約から決済・引き渡しまでが1〜2か月程度である。境界確定測量が必要な場合は、そこに数か月かかることもある。売買契約を結ぶ際の手付金の扱いは「手付金とは？相場・返ってくる条件・解除の注意点」で確認できる。

茨城県で土地を売るときのポイント

同じ茨城県内でも、鉄道駅や幹線道路へのアクセス、市街化区域か調整区域か、周辺の宅地需要などによって、売りやすさや価格は大きく違う。そのため、全国向けの一般論だけでなく、地域の取引事情を知っている不動産会社に相談することが、納得のいく売却につながる。ハウスドゥの県内4店舗（取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・県庁水戸）では、地元の事情に合わせて、仲介と買取の両方の選択肢から相談できる。

さらに詳しく

早期の現金化や、再建築不可・境界未確定などの事情がある土地については「土地買取とは｜相場・流れ・業者の選び方【2026年版】」、なかなか買い手が見つからない場合の原因と対策は「土地が売れない7つの原因と売却の対策【2026年版】」で詳しく解説している。

茨城県内で土地を売りたい方へ

茨城県内4店舗体制で対応

ハウスドゥは茨城県内に取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・県庁水戸の4店舗を構え、相続した土地、境界未確定の土地、再建築不可の土地など、さまざまな事情のある土地の売却相談に対応している。

まずは無料査定から

「何から始めればよいか分からない」という段階でも、無料査定を通じて土地の状況を整理しながら相談できる。仲介・買取どちらが向いているかも、あわせて確認できる。

よくある質問

Q1. 土地を売りたいと思ったら、まず何をすればいいですか？

まずは登記事項証明書で名義・権利関係を確認し、境界標の有無を確認することから始めるとよい。そのうえで不動産会社に相談し、複数社の査定を比較することをすすめる。

Q2. 相続した土地でも、すぐに売却できますか？

相続登記（名義変更）が済んでいることが前提になる。未登記の場合は、まず相続登記の手続きが必要である。2024年4月から相続登記は義務化されている。

Q3. 査定は無料ですか？

一般的に、机上査定・訪問査定ともに無料で行う不動産会社が多い。

Q4. 売却までどのくらいの期間がかかりますか？

仲介の場合は数か月〜1年以上、買取の場合は最短数日〜1〜2か月程度が目安になる。土地の状況（境界確定の有無など）によっても変わる。

Q5. どこに相談すればいいか分かりません

まずは不動産会社に相談するのが一般的である。境界や測量に関する専門的な相談は土地家屋調査士、税金に関する相談は税理士が窓口になる。不動産会社経由でこれらの専門家を紹介してもらえることも多い。

Q6. 古い家が建ったままでも売却の相談はできますか？

古家付きのまま相談することは可能である。解体してから売るべきかどうかも含めて、不動産会社に相談しながら判断できる。

相場そのものの調べ方や査定額の決まり方を詳しく知りたい方は「家の売却相場の調べ方｜査定額はどう決まる？【2026年版】」もあわせて参考にしてほしい。

まとめ

土地を売りたいと思ったら、まず名義・境界・権利関係といった土地の状況を確認し、そのうえで仲介と買取のどちらが自分の事情に合うかを検討することが第一歩になる。一人で判断が難しい場合も、不動産会社への相談を通じて、査定額の比較や必要な専門家（土地家屋調査士・税理士・司法書士）につないでもらいながら進めることができる。まずは無料査定で、自分の土地の状況を整理することから始めてみてはどうだろうか。

Q6. 土地の査定価格と実際に売れる価格は同じですか？

同じとは限らない。査定価格は不動産会社が売れると見込む目安であり、成約を保証する金額ではない。実際の売却価格は、買主の需要や価格交渉によって上下する。複数社の査定を比べ、根拠の説明も確認するとよい。

Q7. 土地を売ったときの税金はいくらくらいかかりますか？

売却益（譲渡所得）が出た場合にのみ課税される。所有期間が5年を超える長期譲渡の税率は20.315%、5年以下の短期譲渡は39.63%である。売却益は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算する。特例が使える場合もあるため、税理士や税務署への確認をすすめる。

Q8. 更地にしてから売ったほうがよいですか？

一概にはいえない。更地にすると解体費用がかかり、固定資産税の住宅用地の特例が外れて税負担が増える場合もある。古家付きのまま売れることも多いため、解体する前に不動産会社へ相談するとよい。

Q9. 農地や山林でも売却できますか？

売却は可能だが、農地は農地法による許可や届出が必要になる。山林は境界の確認に時間がかかることが多い。まずは地目や現況を確認したうえで、不動産会社へ相談するとよい。

Q10. 土地の売却に必要な書類は何ですか？

一般的には、登記事項証明書（登記簿謄本）、本人確認書類、固定資産税の納税通知書、地積測量図や境界確認書などが必要になる。物件の状況により異なるため、不動産会社に確認してほしい。