不動産売却の確定申告はスマホでできる？やり方・必要なもの・本人以外のスマホ・期限【2026年版】

結論：不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合の確定申告は、マイナンバーカードと対応スマホがあれば、スマホだけで作成から送信まで進められます。国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で画面の案内に沿って入力し、e-Taxで送信する流れです。この記事では、ハウスドゥ茨城（取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・県庁水戸の4店舗）が、はじめての方でも迷わないように、スマホで不動産売却の確定申告をやり方・事前準備・必要書類・期限・納付方法・困ったときの対処まで順番に解説します。税額や申告の最終判断は、税務署や税理士にご確認ください（2026年10月時点の一般的な内容です）。

スマホで不動産売却の確定申告はできる？まず結論と対応範囲

譲渡所得（不動産の売却益）もスマホで申告できる

国税庁は、土地や建物を売った場合の譲渡所得の申告も、確定申告書等作成コーナーでスマホから作成・e-Tax送信できると案内しています。必要なのは、マイナンバーカード、マイナンバーカードの読み取りに対応したスマホ、そして暗証番号です。書類を印刷して税務署へ持参したり郵送したりする手間がなく、自宅から好きな時間に提出できるのが大きな利点です。

スマホ申告が向いている人・向いていない人

マイホームを1件売った、購入時の契約書や領収書が手元にある、3,000万円特別控除などの定番の特例を使うだけ、という方は、スマホ申告と相性がよいです。一方で、相続した不動産を売った、取得費がまったく分からない、同じ年に複数の不動産を売った、譲渡損失の繰越控除を使いたい、といった複雑なケースは、スマホで入力できても判断が難しくなります。その場合は、先に税理士へ相談するほうが安心です。税理士に頼むかどうかの目安は、不動産売却の確定申告は税理士に頼むべき？で詳しく解説しています。

スマホ申告のメリットと注意点

メリットは、計算が自動で行われること、提出がオンラインで完結すること、控えのデータを残せることです。注意点は、画面が小さく入力ミスに気づきにくいこと、マイナンバーカードの読み取りでつまずきやすいこと、そして不動産の売却情報はマイナポータル連携で自動入力されない（売却金額や取得費は自分で入力する）ことです。給与や公的年金、医療費などは連携で自動入力できる場合がありますが、不動産の譲渡は手入力になると考えておきましょう。

スマホで確定申告をする前の事前準備｜必要なもの

スマホ申告で最も多い失敗は、始めてから「カードの暗証番号が分からない」「書類が見つからない」と手が止まることです。申告前に、次の4点をそろえておきましょう。まとめたチェックリストは下の図のとおりです。

マイナンバーカードと2種類の暗証番号

e-Taxの送信には、マイナンバーカードの電子証明書を使います。暗証番号は2種類あり、利用者証明用は数字4桁、署名用は英数字6〜16桁です。署名用は5回連続で間違えるとロックされ、市区町村の窓口で解除が必要になります。申告期間の直前は窓口が混み合うため、暗証番号が不明な方は、早めに確認しておくことをおすすめします。電子証明書には有効期限があり、期限が切れているとe-Taxで申告できません。カードの有効期限も事前に確認してください。

スマホの対応機種と読み取りのコツ

マイナンバーカードを読み取れるのは、カード読み取りに対応したスマホ（対応機種）です。対応機種かどうかは、国税庁のサイトで確認できます。読み取りがうまくいかないときは、スマホケースを外す、カードをスマホの背面中央や読み取り位置にゆっくり当てる、カードを2枚重ねにしない、スマホのOSを最新にする、といった点を試してみてください。また、スマホ用電子証明書（スマホにカードの機能を搭載する方法）に対応した機種なら、毎回カードを読み取らずに済む場合があります。対象機種や設定方法は変わることがあるため、国税庁やデジタル庁の最新案内で確認しましょう。

売却に関する書類（必要書類）をそろえる

入力に必要な情報は、売却した不動産の売買契約書（売却時の契約書）、購入したときの契約書や領収書、仲介手数料・印紙代・測量費などの領収書、登記事項証明書などから拾います。書類をスマホで撮影し、画像データで保管しておくと、後の添付や見返しがスムーズです。必要書類の一覧は、不動産売却の確定申告の必要書類チェックリストで詳しく整理しています。

取得費が分からないときの考え方

購入時の契約書がなく取得費が分からない場合は、売却金額の5％を取得費とする「概算取得費」を使う考え方があります。実際の取得費のほうが大きいことが多いため、購入時の資料を探すのが先です。相続した不動産で取得費が不明なケースは判断が複雑になりやすいので、税務署や税理士に確認しながら進めましょう。

スマホでの確定申告のやり方｜5ステップで解説

スマホでの確定申告は、大きく分けて「準備」「作成コーナーを開く」「入力」「送信」「納税」の5ステップです。全体像を図にまとめました。

ステップ1：マイナンバーカードと書類を手元に用意する

前のセクションの準備がそろったら、静かな場所で、充電に余裕のあるスマホを使います。入力は30分から1時間程度かかることがあるため、途中で通信が切れないようWi-Fi環境が安定した場所がおすすめです。

ステップ2：国税庁の確定申告書等作成コーナーを開く

スマホのブラウザで国税庁のサイトを開き、「確定申告書等作成コーナー」を選びます。検索結果には似た名前の民間サイトも出るため、必ず国税庁のサイト（nta.go.jp）であることを確認してください。画面で「作成開始」を選び、提出方法として「e-Taxで送信」（マイナンバーカード方式）を選びます。

ステップ3：譲渡所得の内容を入力する

画面の案内に沿って、申告書の種類（所得税）や、所得の種類として「譲渡所得」（土地・建物の売却）を選びます。売却した不動産の所在地、売却金額、売却した日、購入時期と購入金額（取得費）、仲介手数料などの譲渡費用を順に入力します。マイホームの特例（3,000万円特別控除など）を使う場合は、特例の選択画面で該当するものを選びます。譲渡所得の税額は、所有期間によって税率が変わります。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える長期譲渡所得は、所得税・復興特別所得税15.315％と住民税5％の合計約20.315％、5年以下の短期譲渡所得は合計約39.63％が目安です。計算の詳細は不動産売却の確定申告｜損しない特例と税金計算をご覧ください。

ステップ4：マイナンバーカードを読み取り、e-Taxで送信する

入力が終わると、内容の確認画面が表示されます。数字の桁、売却した日、特例の選択に誤りがないかを必ず見直します。その後、利用者証明用の暗証番号（数字4桁）と署名用の暗証番号（英数字）を入力し、マイナンバーカードをスマホで読み取って送信します。初めてe-Taxを使う場合は、利用者識別番号が発行される手続きが画面で案内されることがあります。

ステップ5：送信結果を確認し、納税の準備をする

送信後に、受付結果（受信通知）が表示されます。「送信完了」の表示や受付番号を確認し、申告データ（控え）を保存してください。納税方法の選択は次の見出しで説明します。

添付書類の提出方法｜スマホで撮影して画像データで送る

特例を使う場合や、特定の書類が必要な場合は、書類を画像データ（スマホで撮影した写真など）にして、e-Taxで添付して送る方法があります。添付書類の提出方法は、売却の内容や使う特例によって異なるため、作成コーナーの画面で「添付が必要」と表示された書類を確認しながら進めましょう。たとえば、居住用財産の3,000万円特別控除を受ける場合には、売買契約書の写しや、登記事項証明書など、特例に応じた書類の添付が必要になることがあります。必要書類は個別に異なりますので、税務署や税理士にも確認すると安心です。

送信後の確認と控えの保管｜保存データ・印刷方法

送信が済んだら、申告書の控えを必ず保存します。スマホ上でPDFとして保存する方法と、コンビニのプリントサービスやパソコンから印刷する方法があります。印刷方法が分からない場合は、まずスマホにデータを保存しておき、後で印刷する形でも問題ありません。申告データは、住宅ローン控除や将来の売却、相続の際に必要になる場合があるため、数年間は保管しておくと安心です。「保存データ」の取り扱いは、作成コーナーの画面の案内に従ってください。

納税方法｜期限までに納める3つのやり方

税額が出た場合は、申告期限までに納付する必要があります。主な納付方法は次のとおりです。

• 振替納税：指定した口座から後日引き落とされます。事前に手続きをしておく必要があります（例年4月下旬ごろの引き落としです）。
• QRコード納付：作成コーナーで作ったQRコードを、コンビニで提示して現金で納付します（利用できる金額には上限があります）。
• クレジットカード納付・ダイレクト納付など：オンラインで納付できますが、クレジットカードは決済手数料がかかります。

3,000万円特別控除などで税額がゼロになる場合も、特例の適用を受けるために申告そのものは必要です。税額がゼロなら納付はありません。申告が必要かどうかの判断は、不動産売却で確定申告が不要な条件と判断基準が参考になります。

会社員がスマホで不動産売却の確定申告をするときの追加ポイント

源泉徴収票・医療費控除・ふるさと納税もまとめて申告できる

会社員の方は、給与所得の源泉徴収票の金額も同じ申告書に入力します。同じ年に医療費控除やふるさと納税の寄附金控除を使う場合も、譲渡所得と一緒に申告できます。マイナポータル連携を使うと、給与所得、医療費、ふるさと納税などの一部が自動入力される場合があります。ただし、不動産の売却に関する項目（売却金額・取得費・譲渡費用）は手入力です。源泉徴収票は、年末にお勤め先から受け取った原本（または電子データ）を手元に置いて入力しましょう。

消費税と仲介手数料の扱い

個人がご自宅を売る場合、売却代金そのものには原則として消費税はかかりません。一方で、不動産会社に支払う仲介手数料には消費税がかかります。申告では、消費税を含めた金額を譲渡費用として入力するのが一般的です。金額は、仲介手数料の領収書で確認しましょう。

確定申告ソフトやアプリを使う方法もある

国税庁の作成コーナーのほかに、民間の確定申告ソフトやアプリを使ってスマホから申告する方法もあります。ただし、譲渡所得（土地・建物の売却）に対応しているかどうかは製品ごとに異なります。利用者登録が必要なものもあるため、購入や登録の前に対応範囲を確認してください。迷ったときは、国税庁の作成コーナーを使えば、案内の質問に答える形で行うことができ、操作方法を説明した動画解説も国税庁のホームページで案内されています。

e-Taxの利用時間・ログイン・パスワードの注意点

e-Taxは、メンテナンス時間を除いて24時間利用できるとされています。ただし、1月から3月の申告期間は利用が集中し、ログインしにくくなったり、システムの混雑で画面の更新に時間がかかったりすることがあります。期限の直前を避け、余裕を持って手続きを行いましょう。なお、従来のID・パスワード方式は、マイナンバーカード方式への移行が進められているため、これから始める方はマイナンバーカード方式を前提に準備しておくと安心です。パスワード（暗証番号）の再設定は市区町村の窓口で行います。

確定申告はいつまで？期限とスケジュールの目安

確定申告の期間は、例年、翌年の2月16日から3月15日までです。2026年中に売却した不動産の申告は、2027年の同じ時期が基本になります（曜日の関係で日付が変わる年があるため、最新の期間は国税庁の案内で確認してください）。作成コーナーでの書類作成は申告期間前から始められる場合があるため、売却した年の年末までに書類を整理しておくと、余裕を持って進められます。期限に遅れると、無申告加算税や延滞税が課される可能性があります。

確定申告を本人以外のスマホ・家族のスマホからしてもよい？

スマホ申告は、基本的に「申告する本人のマイナンバーカード」で署名・送信します。対応機種であれば、家族のスマホで本人のカードを読み取って申告できる場合もあります。ただし、共用のスマホで申告する場合は、入力データや個人情報がスマホに残らないよう、終了後にログアウトする、ブラウザの履歴を整理する、といった配慮が必要です。なお、本人以外が代わりに申告する代理申請は、税理士に依頼する形が一般的です。

スマホで確定申告が難しい・できないときの対処法

マイナンバーカードが読み取れない場合

スマホケースを外す、カードを当てる位置を変える、カードの電子証明書の有効期限を確認する、暗証番号のロックを確認する、といった基本を試してください。それでも読み取れない場合は、別の対応機種を使うか、パソコンとICカードリーダーで送信する方法もあります。

入力が難しい・やり方が分からない場合

不動産の譲渡所得は、取得費や特例の選択など、入力項目が多く、難しいと感じる方も少なくありません。分からない場合は、無理に進めず、税務署の相談窓口、税務署が開催する申告相談会、税理士に早めに相談しましょう。税理士費用の相場と選び方は、不動産売却の確定申告は税理士に！費用相場と選び方をご覧ください。

「マイナンバーカードなし」で申告したい場合

マイナンバーカードがない場合でも、確定申告そのものは可能です。作成コーナーで申告書を作成し、印刷して税務署に提出（持参または郵送）する方法があります。ただし、e-Taxで送信する場合は、基本的にマイナンバーカードを使う方式が前提です。

スマホ申告の前に知っておきたい注意点

スマホで申告する場合の注意点を整理します。まず、入力の途中でブラウザを閉じると、入力データが消えることがあります。途中保存の方法を作成コーナーの画面で確認しておきましょう。次に、個人情報を扱うため、公共のWi-Fiでは申告しないでください。最後に、売却益の計算や特例の判断を誤ると、後から修正申告が必要になる場合があります。不安があれば、税理士に最終確認だけを依頼する方法もあります。

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ハウスドゥ茨城は、取手戸頭店・守谷店・つくば研究学園都市店・県庁水戸店の4店舗で、茨城県の不動産売却・買取をサポートしています。売却価格の見込みや、仲介手数料などの売却にかかる費用、売却のスケジュールのご相談に対応します。確定申告の個別の税額の算定や申告書の作成は、税務署または税理士にご確認ください。

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申告の手順を紙の流れで確認したい方は、不動産売却の確定申告のやり方｜5つの手順と必要書類もあわせてご覧ください。

スマホでの確定申告（不動産売却）のよくある質問

Q. 不動産を売った確定申告は、スマホだけでできますか？

マイナンバーカードと、カード読み取りに対応したスマホがあれば、国税庁の確定申告書等作成コーナーで書類を作成し、e-Taxで送信できます。国税庁は、土地・建物の譲渡所得もスマホでの申告に対応していると案内しています。ただし、複雑なケースは税理士への相談をおすすめします。

Q. スマホで確定申告をするのに必要なものは何ですか？

マイナンバーカード、読み取りに対応したスマホ、2種類の暗証番号（利用者証明用は数字4桁、署名用は英数字6〜16桁）、売却や購入時の契約書、仲介手数料などの領収書が基本です。取得費が分かる資料があると入力がスムーズです。

Q. マイナポータル連携で不動産の売却情報は自動入力されますか？

自動入力されるのは、給与、公的年金、医療費、ふるさと納税などの一部の情報です。不動産の売却金額や取得費は、ご自身で入力する必要があります。

Q. 確定申告を本人以外のスマホや家族のスマホからしてもよいですか？

申告する本人のマイナンバーカードで署名・送信する必要があります。対応機種であれば家族のスマホでできる場合もありますが、個人情報が端末に残らないよう、終了後のログアウトなどに注意が必要です。代理で申告する場合は、税理士に依頼するのが一般的です。

Q. スマホで送信したあと、送信できたかどうかはどう確認しますか？

送信後に表示される受付結果（受信通知）や受付番号を確認し、申告データ（控え）を保存してください。確認方法が分からない場合は、税務署にお問い合わせください。

Q. スマホでの確定申告はいつまでにすればよいですか？

例年、翌年の2月16日から3月15日までが申告期間です。2026年中に売却した不動産の申告は、2027年の同時期が基本になります。最新の期間は国税庁の案内でご確認ください。期限に遅れると、無申告加算税や延滞税が課される可能性があります。

Q. マイナンバーカードがない場合は、どうすればよいですか？

作成コーナーで申告書を作成して印刷し、税務署に持参または郵送する方法があります。e-Taxで送信する場合は、基本的にマイナンバーカードを使う方式が前提となります。

Q. スマホ申告が難しいと感じたらどうすればよいですか？

譲渡所得は取得費や特例の判断が必要で、難しいと感じる方も多いです。税務署の相談窓口や申告相談会、税理士に早めに相談しましょう。ハウスドゥ茨城でも、売却価格や売却費用、スケジュールのご相談は可能です。

Q. 会社員でも、不動産売却の確定申告をスマホで行えますか？

はい、行えます。給与所得の源泉徴収票の内容と、不動産の売却に関する内容（売却金額・取得費・譲渡費用）を同じ申告書に入力します。医療費控除やふるさと納税の寄附金控除も一緒に申告できます。

Q. 民間の確定申告ソフトやアプリでも、不動産売却の申告はできますか？

製品によって異なります。譲渡所得に対応していないものもあるため、利用前に対応範囲を確認してください。国税庁の確定申告書等作成コーナーなら、画面の案内に沿って入力できます。