負動産とは？処分方法5選・相続放棄・国庫帰属・買取を解説【2026年】

相続した実家や、使い道のない土地を前に「これは負動産かもしれない」と感じていませんか。結論から言うと、負動産でも手放す道は複数あり、早く動くほど選択肢が広いのが実情です。この記事では、負動産の意味から処分方法、相続放棄・国庫帰属制度・買取までを、茨城県で不動産売却に携わる立場から順に整理します。※費用や条件は2026年時点の一般的な目安で、物件や自治体により異なります。

負動産とは？意味と「負債」になりやすい不動産の特徴

負動産とは、所有しているだけで税金・管理費・手間といった負担が続き、資産としての価値を上回ってしまう不動産の俗称です。「不動産」の「富」を「負」に置き換えた言葉で、法律や統計上の用語ではありません。読み方は「ふどうさん」で、「負動産とは」と検索する人の多くは、実家の処分や相続の悩みを抱えています。

負動産になりやすい物件には、次のような特徴があります。

• 買い手が少ない：人口減少エリア、最寄り駅から遠い、接道が狭いなど
• 維持費が重い：老朽化した空き家、広すぎる敷地、傾斜地や山林
• 権利関係が複雑：共有名義、未登記建物、境界が不明確な土地
• 遠方で管理できない：相続したが現地に通えない

ただし、同じ地域でも立地や状態によって評価は大きく変わります。「負動産だと思い込んでいたが、査定してみたら売れた」というケースも珍しくありません。

負動産を放置するデメリット｜固定資産税・特定空家・近隣トラブル

負動産を「そのうち考える」と放置するのは、最も避けたい選択です。理由は、時間とともに負担が増え、売却条件が悪化しやすいためです。

毎年の税金と維持費が続く

使っていなくても、固定資産税・都市計画税は毎年かかります。草刈りや見回り、火災保険などの維持費も加わります。

特定空家・管理不全空家に指定されるリスク

倒壊の危険や衛生上の問題がある空き家は、自治体から指導・勧告を受けることがあります。勧告を受けると住宅用地の固定資産税の軽減特例が外れ、税負担が大きく増える可能性があります。詳しい基準は空き家が特定空家になる4つの基準で解説しています。

近隣トラブルと賠償リスク

雑草・害虫・屋根材の落下・倒壊などで近隣に被害が出ると、所有者の責任が問われる場合があります。

相続登記の義務化にも注意

2024年4月から相続登記が義務化され、相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が必要になりました（正当な理由なく怠ると過料の対象）。負動産を放置したまま名義も変えていない状態は、手放す選択肢をさらに狭めます。

負動産の処分方法5選｜まず全体像をつかむ

負動産の処分方法は大きく5つあります。物件の状態と、相続前か相続後かによって使える手段が変わります。

方法	向いているケース	注意点
仲介で売却	需要がある立地・状態	売れるまで時間がかかる
不動産会社の買取	早く確実に現金化したい	価格は仲介より低め
空き家バンク等	地域に活用ニーズがある	成約まで長期化しやすい
国庫帰属制度	相続した土地で要件を満たす	審査手数料と負担金が必要
相続放棄	相続前で、財産全体が負担超過	他の財産も放棄になる

どれが最適かは「売れる物件か」「相続はこれからか」で分かれます。次の章から順に見ていきます。

負動産の売却・買取という選択肢｜まず査定で価値を確認

最初にやるべきなのは、「本当に売れないのか」の確認です。負動産と思われている物件でも、査定すると値段がつく場合があります。

仲介と買取の違い

仲介は、買い手を探して売却する方法で、時間はかかりますが相場に近い価格を狙えます。買取は不動産会社が直接買い取る方法で、買い手探しが不要なため早く現金化できます。価格は仲介より低めになる傾向がありますが、古い家や権利に不安のある物件、売却後の契約不適合責任を負いたくない場合には有力です。選ぶ際の注意点は不動産買取の注意点｜悪徳業者の見分け方も参考にしてください。

負動産を買取で手放すときのポイント

• 仲介査定と買取査定の両方を取って比較する
• 古家付きのまま売れるか、解体が必要かを事前に確認する
• 測量・境界確認・越境の有無を整理しておく
• 共有名義なら、全員の同意が取れるかを早めに確認する

なお、物件価格が低い場合の仲介手数料には、一定の条件下で上限が緩和される特例があります（売買価格800万円以下の物件など）。対象かどうかは不動産会社に確認してください。

相続放棄で負動産を手放す方法と注意点

相続前であれば、相続放棄で負動産の相続そのものを避ける方法があります。相続の開始を知った日から原則3か月以内に、家庭裁判所へ申述します。

相続放棄のメリットとデメリット

メリットは、借金や負動産を含め、最初から相続人でなかったことになる点です。一方で、預貯金や価値のある財産も受け取れず、「不動産だけ放棄する」といった選択はできません。また、遺産を使ったり処分したりすると、相続を承認したとみなされ放棄できなくなる場合があります。

放棄したあとの管理責任

2023年4月施行の民法改正により、放棄後に負う義務は「現に占有している場合の保存義務」に整理されました。ただし、次の管理者が決まるまで責任が残るケースもあります。手続きと注意点は相続放棄と不動産｜3か月の期限・管理責任で詳しく解説しています。

相続土地国庫帰属制度の仕組み｜費用と対象になる土地

2023年4月に始まった相続土地国庫帰属制度は、相続や遺贈で取得した土地を、一定の要件のもとで国に引き取ってもらえる制度です。売れない負動産の「出口」として注目されています。

かかる費用の目安

• 審査手数料：土地1筆あたり1万4,000円
• 負担金：承認後に納付。管理費10年分相当で、宅地などは原則20万円が目安（土地の種類・面積で変動）

対象外となりやすい土地

建物がある土地、担保権などが設定された土地、境界が明らかでない土地、通路などに使われている土地、土壌汚染や埋設物がある土地などは、申請できない・却下される場合があります。建物が残る実家は、解体してからでないと申請できません。流れと費用の詳細は相続土地国庫帰属制度｜申請の流れと費用で、自治体や法人への寄付との違いは土地の寄付は誰にできる？で確認できます。

空き家バンク・自治体制度・寄付で手放す方法

売却が難しい物件でも、地域に活用の需要があれば「空き家バンク」への登録が選択肢になります。移住希望者や地元の買い手とマッチングされる仕組みで、自治体によっては改修費や解体費の補助金が使えます。茨城県内の制度は茨城県の空き家バンク｜登録の流れと買取との違いで整理しています。

自治体や近隣住民への無償譲渡・寄付は、道路や公共目的に使える土地でないと断られることが多い点に注意が必要です。「無料なら誰かが引き取ってくれるはず」とは限らないため、並行して他の方法も検討しましょう。

茨城県の負動産で多いパターンと対処の考え方

茨城県では、次のような負動産の相談が多く見られます。

• 実家の空き家：親の死後に残った戸建て。解体して売るか、古家付きで売るかの判断が必要（実家の処分方法）
• 売れない土地：形状や接道に難がある土地、原野・山林（土地が売れない7つの原因と対策）
• 共有名義の物件：兄弟姉妹の共有で意思決定が進まない
• 老朽化したマンション・リゾート物件：管理費・修繕積立金だけが続く

いずれも、まず現状を整理して価値を確認し、売れる方法を探してから、制度の利用を検討する順番が基本です。

負動産を手放すまでの進め方4ステップ

1. 現状把握：登記簿、固定資産税の納税通知書、測量図、境界・接道の状況を確認します。
2. 価値を査定：仲介と買取の査定を並べて比較し、「売れる物件か」を見極めます。
3. 選択肢を決定：売却・買取・空き家バンク・国庫帰属・相続放棄から、費用と期間で選びます。
4. 手続きを実行：契約・登記・解体の要否などを専門家と確認しながら進めます。

1人で抱え込むより、状況を整理してから専門家へ相談したほうが、結果的に早く負担を減らせます。

負動産の費用と税金の目安

手放すときには、売却益の有無にかかわらず次の費用が発生する可能性があります。

• 仲介手数料（売却時）：売買価格に応じた上限があります
• 解体費用：建物を撤去して更地にする場合に必要
• 測量・境界確定費用：隣地との境界が不明確な場合
• 登記費用：相続登記・住所変更登記など
• 国庫帰属の審査手数料・負担金：制度を使う場合

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「空き家の3,000万円特別控除」が使える場合があります（昭和56年5月31日以前に建築された家屋などが対象で、期限・譲渡価額などの条件があります）。適用可否は税務署や税理士に確認してください。

負動産の売却を不動産会社へ依頼するときの対応と調査のポイント

負動産の売却や買取を依頼する際は、不動産会社がどこまで対応できるかを最初に確認しましょう。売れにくい物件でも、現地調査と役所調査（法令上の制限・道路・上下水道など）を丁寧に行う会社であれば、売却の可能性や費用の目安を具体的に提示してもらえます。

依頼前に家族と確認しておきたいこと

個人で判断が難しい場合は、家族や共有者と状況を共有しておくと話が早く進みます。名義人、相続人の範囲、残置物の有無、賃貸中かどうか（賃借人がいる場合は退去や承継の整理が必要）を整理しておきましょう。

トラブルと損害賠償のリスクを減らす

放置した空き家や別荘で近隣に迷惑をかけると、損害賠償を求められるおそれがあります。簡単に解決できない場合でも、早めに不動産会社や専門家へ相談し、管理や売却の見通しを立てることで、紛争を未然に防げます。なお、全国対応の業者でも地域の事情に詳しいとは限らないため、地元で実績のある会社への依頼が安心です。

負動産の相談先｜誰に何を聞けばいい？

• 売却・買取・査定：地域の不動産会社
• 相続登記・国庫帰属の書類：司法書士
• 相続放棄・相続人間の争い：弁護士・司法書士
• 税金：税理士・税務署
• 解体・空き家補助金：市区町村の担当課

茨城県内の負動産の売却・買取をお考えなら、ハウスドゥ茨城（0120-565-072）へ、お気軽にご相談ください。無料査定フォームはこちらからも承れます。

負動産に関するよくある質問（FAQ）

Q. 負動産とはどういう意味ですか？

負動産（ふどうさん）とは、持っているだけで固定資産税・管理の手間・維持費などの負担が資産価値を上回りやすい不動産を指す俗称です。「負債」と「不動産」を掛け合わせた言葉で、法律用語ではありません。売れにくい土地、使い道のない空き家、遠方の相続物件などがよく当てはまります。

Q. 負動産は相続放棄すれば手放せますか？

相続放棄は、相続開始を知った日から原則3か月以内に家庭裁判所へ申述する手続きです。認められると最初から相続人でなかったことになりますが、預貯金など他の財産も受け取れなくなります。放棄後も、現に不動産を占有している場合などは保存義務が残ることがあるため、事前に専門家へ確認してください。

Q. 負動産を無料で引き取ってもらえますか？

物件の立地や状態によっては、不動産会社や地域の買い手が見つかり、実質的に負担なく手放せる場合もあります。一方で、需要の乏しい土地は引き取り先が見つからず、有償での引き取りや解体費用の負担が必要になることもあります。まずは複数の方法で査定を取り、条件を比べるのが近道です。

Q. 相続土地国庫帰属制度の負担金はいくらですか？

国庫帰属が承認された場合、土地の管理費用の10年分に相当する負担金を納めます。宅地などは面積にかかわらず原則20万円が目安です。このほか申請時に審査手数料（土地1筆あたり1万4,000円）が必要です。建物がある土地や境界が不明確な土地などは対象外となる場合があるため、要件の確認が欠かせません。

Q. 負動産を放置するとどうなりますか？

固定資産税や都市計画税の負担が毎年続くほか、老朽化や雑草・害虫による近隣トラブル、倒壊リスクが高まります。自治体から特定空家等や管理不全空家に指定され勧告を受けると、住宅用地の固定資産税の軽減特例が外れ、税負担が大きく増える可能性があります。

Q. 別荘やリゾート地の負動産でも相談・買取は可能ですか？

別荘やリゾート物件は、立地や管理状況によって買い手の有無が大きく分かれます。需要の見込める地域であれば仲介での売却や購入希望者の紹介が可能な場合もあり、難しい場合は買取の対応や自治体の制度を含めて検討します。まずは現地の調査と査定を依頼し、売却の可否と費用の目安を確認しましょう。

Q. 負動産の相談はどこにすればよいですか？

売却・買取なら不動産会社、相続登記や国庫帰属の書類作成なら司法書士、相続放棄や相続トラブルなら弁護士や司法書士、解体や補助金なら自治体の窓口が目安です。茨城県内の物件であれば、ハウスドゥ茨城のように地域で売却・買取を扱う会社へ最初に相談すると、状況の整理から手伝ってもらえます。

まとめ｜負動産は「早めの査定」から出口が見える

負動産は、放置するほど税金・管理負担・リスクが積み上がります。まずは査定で本当に売れないのかを確かめ、売却・買取・空き家バンク・国庫帰属・相続放棄の中から、物件と相続の状況に合う方法を選びましょう。茨城県の物件でお悩みなら、ハウスドゥ茨城（0120-565-072）が売却・買取の両面からご相談に応じます。