土地が売れない7つの原因と売却の対策【2026年版】

「土地を売りに出しているのに、何ヶ月も問い合わせが来ない」「不動産会社に相談しても『難しい土地ですね』と言われた」——そんな悩みを抱えていませんか。土地が売れないのには必ず理由があり、その理由を正しく把握すれば、売却の可能性を大きく広げることができます。

この記事では、土地が売れない代表的な7つの原因と、それぞれに対応した売却の対策、仲介と買取どちらが向いているかの判断軸、売却にかかる費用と税金、そして相続や空き地を放置するリスクまで、茨城県で不動産売却・買取を行うハウスドゥの視点でわかりやすく解説します。

土地が売れない7つの原因

まずは、なぜその土地が売れにくいのか、原因を切り分けて考えることが対策の第一歩です。

1. 再建築不可の土地

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという「接道義務」が定められています。この条件を満たさない土地は、今建っている建物を取り壊した後に新しい建物を建てられない「再建築不可」の土地となります。住宅ローンが使いにくく、買い手が現金購入できる人に限られるため、一般の仲介市場では売れにくい代表例です。

2. 私道に面している・私道持分がない

土地の前面道路が私道で、かつその私道の持分を所有していない場合、通行や掘削(上下水道の引き込みなど)に私道所有者の承諾が必要になることがあります。買主側が住宅ローンの審査や将来のトラブルを懸念し、購入をためらう大きな要因です。

3. 境界が未確定

隣地との境界線が確定していない土地は、正確な面積がわからず、将来的な隣人トラブルのリスクも残ります。特に住宅地では、境界が曖昧なままだと購入をためらう買主が多くなります。

4. 市街化調整区域・農地(地目)

市街化調整区域は原則として新築が制限されるエリアで、購入者が住宅を建てられるかどうかの判断が難しく、買い手が限定されます。また地目が「田」「畑」などの農地の場合は、宅地に転用する許可(農地転用)が必要になり、手続きの複雑さから敬遠されがちです。

5. 形状が悪い・高低差がある

旗竿地(道路に接する部分が細い土地)や、著しい高低差がある土地は、建築プランの自由度が下がり、造成費用もかかるため、同じ面積・立地でも整形地に比べて売却価格が下がりやすい傾向があります。

都市部の狭小地に建てられた3階建て・4階建ての住宅(通称「ペンシルハウス」)も、同様に買主が限られやすい傾向があります。詳しくはペンシルハウスとは｜狭小3階建ての特徴と売却が難しい5つの理由をご覧ください。

6. 告知事項がある

過去に事故や事件があった、近隣に嫌悪施設があるなど、宅地建物取引業法上の告知義務が発生する事項がある土地は、買主に事前説明が必要です。告知事項があること自体が売却できない理由にはなりませんが、価格や販売戦略の見直しが必要になるケースがあります。

7. 相場より価格設定が高い

実は最も多い原因がこれです。査定額の根拠を確認せずに希望額で売り出してしまうと、周辺の成約事例と比較して割高に見え、内見すら入らないまま長期間売れ残ることがあります。

売れない土地を売却するための7つの対策

原因が分かれば、打てる手は複数あります。土地の状況に合わせて対策を組み合わせましょう。

隣地所有者に買い取ってもらう

不整形地や再建築不可の土地は、隣接する土地の所有者にとっては「自分の土地と合わせることで使い勝手が良くなる」特別な価値を持つことがあります。一般の市場で売れにくい土地でも、隣地所有者になら相場より高く売れる可能性があります。ただし直接交渉は境界や価格でトラブルになりやすいため、不動産会社を介した交渉をおすすめします。

分筆して単価を上げる、または広さを変える

広すぎる土地は総額が大きくなり買い手が絞られるため、分筆(土地を複数の区画に分けて登記すること)によって購入しやすい価格帯に調整できる場合があります。ただし分筆後は登記費用が区画ごとにかかり、道路への接し方によっては逆に価値が下がることもあるため、土地家屋調査士や不動産会社への事前相談が欠かせません。

古家がある場合は解体して更地にする

老朽化した古家が建ったままだと、買主が解体費用の負担を見込んで指値をしてくることが多くなります。解体して更地にすることで買い手の幅が広がる一方、解体費用は建物の構造・規模により数十万円から百万円以上かかることもあるため、売却価格とのバランスを事前に試算しておくことが重要です。

位置指定道路など道路種別を自治体で確認する

私道であっても、建築基準法上の道路(位置指定道路・42条2項道路など)として指定されていれば、接道義務を満たせる可能性があります。まずは市町村の建築指導課で道路種別を確認しましょう。

境界確定測量を行う

隣地所有者と立ち会いのうえで境界を確定させる「確定測量」を行うことで、面積や境界に関する不安を解消し、買主の安心材料になります。費用や日数はかかりますが、売却をスムーズに進めるための投資と考えられます。

農地は農業委員会で転用許可を確認する

地目が農地の場合、農地法に基づき農業委員会の許可(4条・5条許可)を得なければ宅地等への転用ができません。市街化区域内であれば届出のみで済むケースもあるため、まずは農業委員会に相談し、転用の可否と手続きの流れを確認しましょう。

それでも売れなければ不動産買取専門業者に相談する

再建築不可・私道持分なし・境界未確定など複数の問題が重なっている土地は、一般の仲介市場では時間がかかりやすいのが実情です。そうしたケースでは、専門知識を持つ不動産買取業者に直接買い取ってもらうことで、現況のまま短期間で現金化できる可能性があります。

仲介と買取、どちらが向いているか

土地の状況によって、仲介と買取のどちらが適しているかは変わります。

仲介のメリット・デメリット

仲介は市場価格に近い金額で売却できる可能性がある一方、買主を探すため売却までに数ヶ月〜1年以上かかることもあります。境界確定や告知事項の説明など、買主への丁寧な情報開示が求められます。

買取のメリット・デメリット

買取は不動産会社が直接買主となるため、早ければ数週間程度で現金化でき、契約不適合責任(旧・瑕疵担保責任)が免除される契約にできる場合が多いのも特徴です。一方で、買取価格は仲介での想定成約価格の7〜8割程度になることが一般的です。

訳あり土地は買取が向いている理由

再建築不可・私道持分なし・境界未確定・古家付きなど、複数の「訳あり」要素が重なる土地は、一般の買主が住宅ローンを組みにくく、仲介での成約に時間がかかりがちです。早期の現金化や、測量・解体などの手間をかけずに手放したい場合は、買取が現実的な選択肢になります。

土地売却でかかる費用と税金

売却時にかかる主な費用と税金の目安を整理します。

仲介手数料の速算式

宅地建物取引業法46条により、仲介手数料には上限が定められています。売買価格400万円を超える場合、速算式は「売買価格×3%+6万円+消費税」です。

印紙税・登記費用

売買契約書には印紙税がかかり、契約金額に応じて金額が決まります。また、抵当権が設定されている場合はその抹消登記費用(登録免許税は不動産1個につき1,000円が目安)も必要です。

譲渡所得税(短期・長期)

土地を売って利益(譲渡所得)が出た場合、所有期間が5年以下の短期譲渡は税率約39.63%、5年を超える長期譲渡は税率約20.315%(いずれも復興特別所得税を含む目安)が課税されます。所有期間は売却した年の1月1日時点で判定される点に注意が必要です。

取得費が不明な場合の概算取得費

相続などで取得費(購入価格)が分からない場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。購入時の契約書が残っている場合は、実額での計算の方が譲渡所得を圧縮できることが多いため、まずは書類を探すことをおすすめします。

造成費・解体費用は取得費に加算できる

土地の造成費用や、譲渡のために行った建物の取壊し費用は、取得費に加算できる場合があります。領収書などの記録を必ず保管しておきましょう。

土地売却の流れ

査定依頼から契約までの流れ

(1)不動産会社への査定依頼 (2)査定額の根拠説明を受ける (3)媒介契約または買取価格の提示 (4)販売活動または買取契約 (5)売買契約の締結 (6)決済・引き渡し、という流れが一般的です。宅地建物取引業法34条の2第2項により、査定額を提示する際は根拠の明示が義務付けられています。

必要書類

権利証(登記識別情報)、固定資産税納税通知書、印鑑証明書、本人確認書類、境界確認書(あれば)などが必要になります。事前に手元にあるか確認しておくとスムーズです。

相続した土地・空き地を放置するリスク

固定資産税が上がる可能性

住宅用地には固定資産税の軽減特例がありますが、更地のままの土地にはこの特例が適用されません。建物を解体して更地にした場合、翌年度から固定資産税額が上がる可能性がある点は事前に理解しておく必要があります。

管理不全による近隣トラブル・行政指導

雑草の繁茂や不法投棄などで管理が行き届かない土地は、近隣とのトラブルや自治体からの指導の対象になることがあります。

相続登記の義務化

2024年4月1日から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記をしないと過料の対象となる可能性があります。土地を相続した場合は、売却の予定がなくても早めに登記手続きを進めることが大切です。

茨城県内での土地売却対応(ハウスドゥ4店舗体制)

ハウスドゥは茨城県内につくば研究学園都市店・県庁水戸店・取手戸頭店・守谷店の4店舗を展開し、地域に密着した土地の査定・買取に対応しています。再建築不可、私道持分なし、境界未確定、農地といった「訳あり」の土地についても、現況のまま相談できる体制を整えています。まずは無料査定で、お手持ちの土地がどのような選択肢を取れるか確認してみてください。

よくある質問(FAQ)

Q1. 何年も売れていない土地でも売却できますか？

A. 売れない原因(再建築不可・私道・境界未確定・価格設定など)を特定し、それぞれに合った対策を取ることで売却できる可能性は十分にあります。原因が複数重なっている場合は、買取専門業者への相談も選択肢です。

Q2. 土地の査定額はどうやって決まりますか？

A. 周辺の取引事例、路線価、土地の形状・接道状況、公示地価などをもとに算出されます。宅地建物取引業法により、査定額の根拠を説明することが義務付けられています。

Q3. 農地のままでも売却できますか？

A. 農地のまま農家など一定の要件を満たす買主に売却することは可能ですが、宅地として売却する場合は農業委員会の許可(農地転用)が必要です。事前に農業委員会へ確認しましょう。

Q4. 古家付きの土地は解体してから売るべきですか？

A. 一概には言えません。解体費用と、更地にすることで見込める価格上昇・買い手の広がりを比較して判断する必要があります。不動産会社に両方のパターンで査定を依頼するのがおすすめです。

Q5. 境界確定測量にはどのくらい費用がかかりますか？

A. 土地の面積や隣接地の数、官民境界の有無によって幅がありますが、一般的に数十万円程度かかることが多いです。正確な金額は土地家屋調査士に見積もりを依頼してください。

Q6. 買取と仲介、価格差はどのくらいありますか？

A. 目安として、買取価格は仲介での想定成約価格の7〜8割程度になることが一般的です。ただし、仲介で長期間売れ残るリスクや測量・解体などの手間を考えると、総合的なコストでは買取が有利になるケースもあります。

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底地トラブル7選｜原因と解決法・売却の流れや、茨城県の私道・共有道路の物件も、土地の権利関係でお悩みの方によく読まれています。

売却を急ぐ事情がある場合や、複数社の査定を比較したい場合は「土地買取とは｜相場・流れ・業者の選び方【2026年版】」もあわせて参考にしてほしい。

まとめ

土地が売れない背景には、再建築不可・私道・境界未確定・農地・形状・告知事項・価格設定という7つの原因が複雑に絡み合っていることが少なくありません。まずは自分の土地がどの原因に当てはまるのかを整理し、隣地への交渉や分筆、測量、農地転用の確認など、できる対策から着手することが売却への近道です。それでも動きがない場合は、訳あり土地の扱いに慣れた買取専門業者への相談も有効な選択肢です。ハウスドゥでは茨城県内4店舗で、土地の状況に応じた無料査定を承っています。お気軽にご相談ください。

なお、土地の中には地目が「雑種地」で登記されているために売りにくくなっているケースもあります。詳しくは雑種地とは｜宅地との違いと固定資産税・売却の注意点をご覧ください。

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