家の売却相場の調べ方｜査定額はどう決まる？【2026年版】

「家の売却相場」を調べようとしても、実際にはどこで何を見ればよいのか分かりにくい。不動産ポータルサイトの売り出し価格をそのまま相場だと思ってしまったり、一括査定サイトで出た金額を鵜呑みにしてしまったりすると、実際の成約額とズレが生じることもある。この記事では、家の売却相場の調べ方、相場に影響する要素、査定額の種類、そして相場を読み解くうえでの注意点を解説する。

家の売却相場とは何か

相場＝過去の類似物件の成約価格の目安

家の売却相場とは、同じエリア・同程度の築年数・広さの物件が実際にいくらで売買されたか（成約価格）をもとにした価格の目安である。今から売り出す物件の価格を決める際の出発点になる。

「相場」と「査定額」の違い

相場は周辺の取引データから導き出す一般的な目安であるのに対し、査定額は自分の物件の個別事情（リフォーム履歴、日当たり、隣接道路の状況など）を反映した、不動産会社による具体的な価格の見立てである。相場を把握したうえで査定を受けると、提示された金額が妥当かどうかを判断しやすくなる。

家の売却相場を調べる4つの方法

①国土交通省「不動産情報ライブラリ」で実際の取引価格を調べる

国土交通省が運営する不動産情報ライブラリでは、実際に成約した不動産の取引価格情報を、アンケート調査にもとづき地域・時期・広さなどの条件で検索できる。個人情報は伏せられているが、実勢価格に近いデータとして参考にできる。

②レインズマーケットインフォメーションで成約事例を調べる

不動産流通機構が運営するレインズマーケットインフォメーションでは、指定流通機構（レインズ）に登録された過去の成約価格情報を、エリアや間取りなどの条件で検索できる。

③不動産ポータルサイトの売り出し価格を参考にする

SUUMOやアットホームなどのポータルサイトで、類似物件の「売り出し価格」を確認する方法もある。ただしこれはあくまで「売主の希望価格」であり、実際に成約した価格ではない点に注意が必要である。

④不動産会社に査定を依頼する

複数の不動産会社に机上査定・訪問査定を依頼し、実際の物件情報にもとづいた価格を確認する方法である。相場感をつかんだうえで査定を依頼すると、提示額の根拠をより具体的に質問しやすくなる。

相場に影響する主な要素

立地・最寄り駅からの距離

最寄り駅からの徒歩分数、周辺の生活利便施設の有無、学区などは価格に大きく影響する。同じ市内でも駅からの距離によって相場が大きく変わることは珍しくない。

築年数（木造は22年、RC造は47年が目安）

建物の減価償却の目安となる法定耐用年数は、木造住宅で22年、鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションで47年とされている。あくまで税務上の耐用年数であり、実際の資産価値がこの年数でゼロになるわけではないが、築年数は価格を左右する大きな要素の一つである。

建物の状態・リフォーム履歴

外壁・屋根・水回りなどのメンテナンス状況やリフォーム履歴は、同じ築年数でも価格に差がつく要因になる。

土地の形状・接道状況

整形地か不整形地か、接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接しているか）を満たしているかどうかも、価格に影響する。

周辺の取引事例・地価公示

国土交通省・都道府県が毎年公表する地価公示・地価調査のデータは、周辺相場の目安として参考にできる。ただし個別の物件の実勢価格とは異なる点に注意したい。

築年数と価格の関係

木造戸建ては築20年前後で建物価格が下がりやすい

木造戸建ての建物部分の価格は、築20年前後で市場価値が大きく下がる傾向があるとされる。これは前述の法定耐用年数22年の考え方とも関係している。ただし土地の価格は建物の経年劣化とは別に評価されるため、立地条件によっては下がりにくいこともある。

マンションは戸建てより価格の下落が緩やかな傾向

鉄筋コンクリート造のマンションは法定耐用年数が47年と長く、木造戸建てに比べて建物価格の下落が緩やかな傾向があるとされる。ただし立地・管理状態・大規模修繕の実施状況などによって個別差が大きい。

査定額の種類（机上査定・訪問査定・AI査定）

机上査定

登記情報や周辺の取引事例をもとに、訪問せずに算出する簡易的な査定。おおまかな価格を短時間で把握したいときに向いている。

訪問査定

実際に物件を訪問し、建物の状態、日当たり、隣接道路の状況などを確認したうえで算出する査定。より実勢に近い価格を把握できる。

AI査定・一括査定サイト

統計データをもとにAIが自動算出する査定や、複数社にまとめて査定依頼できる一括査定サイトもある。手軽に相場感をつかめる一方、後述する注意点も踏まえて利用したい。

相場より高く・安く売れるケース

相場より高く売れやすいケース

希少性の高い立地（人気学区・再開発エリアなど）や、リフォーム済みで即入居可能な物件は、相場より高値で成約することがある。

相場より安くなりやすいケース

再建築不可、境界未確定、権利関係が複雑（借地権・共有名義）といった事情がある物件は、仲介では相場より安い価格でしか買い手がつかない、あるいは長期化しやすい傾向がある。こうした場合は、買取という選択肢も含めて検討するとよい。

相場を調べる際の注意点

売り出し価格と成約価格は違う

ポータルサイトに掲載されている価格は「売主の希望価格」であり、実際の成約価格とは異なることが多い。値引き交渉によって成約価格が下がるケースは珍しくない。

相場はあくまで目安、個別要因で変動する

同じエリア・同じ築年数でも、建物の状態や売却を急ぐ事情の有無によって、実際の成約価格は相場から上下することがある。

一括査定サイトの注意点

一括査定サイトは複数社の価格を比較できる利点がある一方、査定額が相場より高めに提示され、後から値下げ交渉を持ちかけられるケースも指摘されている。査定額だけでなく、その根拠を具体的に説明してくれるかどうかも確認したい。

相場を調べるタイミングと売却スケジュール

売却を具体的に検討し始めた段階で早めに調べる

相場の把握には、公的データの確認や複数社への査定依頼など、一定の時間がかかる。住み替えや相続などで売却時期がある程度決まっている場合は、余裕を持って早めに相場感をつかんでおくと、その後の査定・契約の判断がしやすくなる。

季節や市況による変動も踏まえる

不動産市場は、引っ越しシーズン前の1〜3月に需要が高まる傾向があるなど、時期によって動きが変わることがある。ただし個別の物件・エリアの事情による影響のほうが大きいため、相場を調べる時期にこだわりすぎる必要はない。

さらに詳しく

早期の現金化や、再建築不可・境界未確定などの事情がある場合の選択肢は「土地買取とは｜相場・流れ・業者の選び方【2026年版】」、これから売却を検討し始める方の全体の進め方は「土地を売りたいと思ったら｜失敗しないための7ステップ【2026年版】」で詳しく解説している。

茨城県内で家の売却相場を知りたい方へ

茨城県内4店舗体制で対応

ハウスドゥは茨城県内に取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・県庁水戸の4店舗を構え、地域の取引事例にもとづいた査定と相談に対応している。

無料査定で相場と査定額の両方を確認できる

相場の調べ方が分からない場合も、無料査定を通じて、周辺の取引事例をふまえた価格の目安を確認できる。

物件の種類別に見る家の売却相場の考え方｜一戸建て・マンション・土地

家の売却相場は、物件の種類によって見るべきポイントが変わる。同じ「価格」でも、一戸建てなら土地と建物を分けて考え、マンションなら専有面積や管理状態、土地なら形状や接道条件が価格を左右する。ここでは、相場を調べるときに種類ごとに何を確認すればよいかを整理する。

一戸建ての相場は「土地＋建物」で分けて考える

一戸建ては、土地の価値と建物の価値を合算して査定されるのが一般的だ。築年数が進むと建物の評価は下がりやすい一方、土地の価値は立地や面積、周辺の取引事例によって決まる。相場を調べる際は、近隣で成約した一戸建ての面積・築年数・価格を見比べ、自宅の条件にもっとも近い事例を探すとよい。

マンションは専有面積・階数・管理状態が価格を動かす

マンションは同じ建物内でも、階数・向き・専有面積・管理状態によって価格に差が出る。同じマンションの過去の成約事例があれば、相場を把握しやすい。大規模修繕の実施状況や管理費・修繕積立金の水準も、買主が見るポイントになる。

土地は形状・接道・エリアの条件で価格が変わる

土地は、間口や奥行き、道路に接している条件、用途地域などによって評価が変わる。更地として売るか、古家付きのまま売るかによっても価格や売却のしやすさが異なる。土地の相場は、国土交通省の取引価格情報や地価公示などの一次情報で近隣の価格帯を確認し、あくまで「目安」として受け止めることが大切だ。

物件の種類	相場を見るときの主なポイント	確認しやすい情報
一戸建て	土地の面積・形状、築年数、建物の状態、リフォーム履歴	周辺の成約事例、不動産会社の査定
マンション	専有面積、階数、向き、管理状態、築年数	同じマンションの成約事例
土地	面積、形状、接道条件、用途地域、エリア	取引価格情報、地価公示

相場をもとに売り出し価格を決める流れ｜仲介と買取の違い

相場を把握したら、次は売り出し価格と売却方法を決める段階に進む。売却方法には大きく分けて「仲介」と「買取」があり、どちらを選ぶかによって価格・期間・手間が変わる。

仲介で売る場合の価格設定と買主探し

仲介は、不動産会社に依頼して買主を探してもらう方法だ。市場に売り出して購入希望者を募るため、相場に近い価格での成約を目指しやすい反面、買主が見つかるまでに時間がかかることがある。売り出し価格は相場より高めに設定しすぎると反応が弱くなるため、査定額や周辺の売り出し事例を比較して決めるのが一般的だ。仲介で成約した場合の仲介手数料は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が上限とされている。

買取で売る場合のメリットと注意点

買取は、不動産会社が直接買主となる方法だ。買主を探す期間が不要で、売却のスケジュールを立てやすく、仲介手数料もかからない。一方、買取価格は市場で売り出す場合の相場より低くなる傾向がある。築年数が古い家や、すぐに現金化したい場合、近隣に知られずに売りたい場合などに向いている。詳しい流れは土地買取の相場と流れの記事も参考にしてほしい。

相場を調べたあとに確認したい条件｜住宅ローン残債・リフォーム・売却時期

相場がわかっても、売却条件が整っていなければ希望の価格で売れるとは限らない。事前に次の点を確認しておくと、売却がスムーズに進みやすい。

住宅ローンの残債と売却価格を比べる

住宅ローンが残っている場合は、売却価格でローンを完済できるかどうかが重要になる。相場に近い価格で売れても残債を下回る場合は、自己資金での補てんや、住み替えローンなどの検討が必要になる。まず金融機関で残債の金額を確認し、売却予定額と比較しておく。

リフォームは費用に見合う効果があるかを考える

リフォームをすれば必ず高く売れるわけではない。費用をかけても、その分が売却価格に反映されないケースもあるため、清掃や簡易な補修にとどめる、現状のまま売り出して買主にリフォームを任せるなど、複数の選択肢を比較して決めたい。

売却時期と複数社への依頼で条件を比較する

売却時期は、転勤や住み替えの時期、市況などによって最適なタイミングが変わる。余裕をもって早めに動き出すと、複数の不動産会社に依頼して条件を比較する時間も確保できる。相続した家や空き家の場合は、負動産とは？処分方法5選の記事も参考になる。築年数が古い戸建ての資産価値については築20年の一戸建ての資産価値と相場で解説している。

よくある質問

Q1. 家の売却相場はどこで調べられますか？

国土交通省の不動産情報ライブラリや、レインズマーケットインフォメーションで実際の取引価格情報を調べる方法、不動産ポータルサイトの売り出し価格を参考にする方法、不動産会社に査定を依頼する方法などがある。

Q2. 売り出し価格と成約価格はどのくらい違いますか？

物件や市況によって幅があるため一概には言えないが、値引き交渉によって売り出し価格より低い金額で成約するケースは珍しくない。

Q3. 築年数が古い家でも相場は分かりますか？

築年数が古い場合も、周辺の類似物件の取引事例をもとに相場の目安を把握できる。建物の価値がほぼゼロと評価される場合でも、土地としての価値は別に評価される。

Q4. 一括査定サイトは使ってもいいですか？

複数社の価格を比較できる点は便利だが、査定額の根拠を具体的に説明してくれるかどうかも確認し、金額だけで判断しないことをすすめる。

Q5. 相場より高く売りたい場合、何をすればいいですか？

リフォームや清掃で物件の印象を良くする、複数社に査定を依頼して条件を比較する、売却を急がず時期を見て売り出すといった方法が考えられる。ただし個別の物件の事情によって効果は異なる。

Q6. 査定額と実際の成約価格は同じですか？

査定額はあくまで見立てであり、実際の成約価格は交渉や市況によって変動することがある。

Q7. 一戸建てとマンションでは相場の調べ方は違いますか？

調べる情報源は共通だが、見るポイントが異なる。一戸建ては土地と建物を分けて評価し、マンションは同じ建物内の成約事例や階数・専有面積を重視する。いずれも、条件が近い事例を比べることが大切だ。

Q8. 仲介と買取はどちらを選べばよいですか？

価格を重視して時間をかけられるなら仲介、早く確実に現金化したい場合や築年数が古い家は買取が向くことが多い。両方の査定を比較して決める方法もある。

Q9. 住宅ローンが残っていても家を売れますか？

売れる。ただし、売却時にローンを完済して抵当権を抹消する必要がある。売却価格が残債を下回る場合は、不足分の準備方法を事前に検討しておく。

まとめ

家の売却相場を調べるには、公的な取引価格データを確認する方法と、不動産会社に査定を依頼する方法を組み合わせるのが実践的である。売り出し価格と成約価格の違いや、相場はあくまで目安であることを理解したうえで、複数の情報源を比較しながら判断することが、納得のいく売却につながる。まずは無料査定で、自分の物件の相場感をつかむことから始めてみてはどうだろうか。

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