旧借地権は買ってはいけない？後悔しやすい7つの注意点と買う前の確認ポイント【2026年】

結論：旧借地権は「買ってはいけない」と決めつける必要はありませんが、契約内容・地主の承諾・住宅ローン・建物の状態・出口（売却）の5点を確認せずに買うのは危険です。旧借地権とは、1992年7月31日までに設定され、旧借地法が適用される借地権の通称です。更新が原則で長く住める強みがある一方、条件の悪い物件を買うと「売れない」「ローンが組めない」「建替えられない」といった後悔につながることがあります。この記事では、旧借地権を買う前に確認したい7つのポイントを、茨城県のハウスドゥがわかりやすく解説します。

旧借地権とは？旧借地法と借地借家法の違い

旧借地権の意味と対象になる契約

旧借地権とは、1992年（平成4年）7月31日までに結ばれた土地の賃貸借（または地上権設定）契約にもとづく借地権のことです。法律上の正式な名称ではなく、旧借地法が適用される借地権を区別するための呼び方です。建物は自分のもの、土地は地主のものという関係で、建物を所有する目的で土地を借りる権利にあたります。

旧借地法と借地借家法（新法）の主な違い

1992年8月1日に借地借家法が施行されましたが、施行前に設定された借地権は、更新後も原則として旧借地法が適用され続けます。主な違いは存続期間と更新後の期間です。旧法では堅固な建物（鉄筋コンクリート造など）は30年以上、非堅固な建物（木造など）は20年以上とされ、期間の定めがない場合はそれぞれ60年、30年です。新法は構造にかかわらず一律30年以上です。

項目	旧借地法（1992年7月まで）	借地借家法（1992年8月以降）
存続期間	堅固30年／非堅固20年（定めなしは60年／30年）	一律30年以上
更新後の期間	堅固30年／非堅固20年	1回目20年、2回目以降10年
更新拒絶	地主に正当事由が必要	地主に正当事由が必要
建物の朽廃	朽廃により借地権が消滅する場合あり	朽廃による消滅の規定なし

旧借地権の「朽廃（きゅうはい）」の扱いは、建物の価値や借地権の存続に影響します。詳しくは朽廃とは｜借地上の建物が朽廃すると借地権はどうなる？で解説しています。また、賃借権としての性質は旧法賃借権とは｜新法との違いと売却への影響も参考になります。

旧借地権は買ってはいけない？そう言われる理由

「買ってはいけない」と言われる主な理由

旧借地権が「買ってはいけない」と言われるのは、土地を所有する場合と比べて制約が多く、次のようなトラブルや後悔が起こりやすいためです。

• 借地権の譲渡や建替えに地主の承諾が必要で、承諾料がかかることがある
• 土地が自分のものではないため、住宅ローンの担保評価が低くなりやすい
• 毎年の地代と、更新時の更新料の負担が続く
• 将来売るときに、買い手が見つかりにくいことがある
• 建物が古く、建替えの可否や費用が不透明なことがある

旧借地権にもある購入のメリット

一方で、旧借地権には強みもあります。地主に正当事由がなければ更新を拒絶されにくく、期間の満了で原則として更地にして返す必要のある定期借地権とは性格が異なります。土地を所有するより購入価格が抑えられる傾向があり、固定資産税や都市計画税は地主が負担するのが一般的です。契約と物件の状態が良ければ、選択肢になりえます。

旧借地権を買う前に確認したい7つのポイント

ポイント1　借地契約の種類と期間を契約書で確認する

まず借地契約書を確認し、旧法か新法か、賃借権か地上権か、契約期間と更新の時期、特約の有無を把握します。契約書が見当たらない、口約束のままという物件は注意が必要です。地上権と賃借権の違いは地上権とは？賃借権・借地権との違いの記事も参考になります。

ポイント2　地主の譲渡承諾と承諾料を確認する

賃借権の借地権を第三者へ譲渡するには、原則として地主の承諾が必要です（民法第612条）。承諾が得られない場合は、裁判所に許可を求める借地非訟という手続きもありますが、時間と手間がかかります。承諾料の額は地域や契約によって異なるため、売買契約の前に、地主の承諾書や承諾料の負担者を書面で確認しましょう。

ポイント3　更新時期と更新料の取り扱いを確認する

購入後すぐに更新時期を迎えると、更新料が発生することがあります。更新料は法律で一律に決まっているものではなく、契約や慣行によって異なります。相場や計算方法は借地権の更新料はいくら？相場・計算方法・払わないとどうなるかで詳しく解説しています。

ポイント4　建物の状態と建替え・増改築の可否を確認する

築年数が古い建物は、修繕費や建替え費用がかかります。建替えや増改築に地主の承諾を要する特約が付いている場合もあるため、契約書で確認が必要です。再建築の可否は、接道状況や建築基準法の規制にも左右されます。承諾が得られないときは、借地非訟で裁判所に代わりの許可を求める方法があります。

ポイント5　住宅ローンが使えるか事前に確認する

借地権付き建物は、土地が地主の所有で、担保としての評価が低くなりやすい傾向があります。金融機関によっては、地主の承諾書や抵当権設定の承諾を求められることもあります。購入を決める前に、複数の金融機関へ事前相談しておくと安心です。

ポイント6　地代の金額と改定ルールを確認する

毎月・毎年の地代は、長期にわたる固定費です。地代は、固定資産税等の負担の変化や経済事情などを理由に増減額を請求できる場合があります。現在の金額と過去の改定履歴、滞納の有無を確認しましょう。前の借地人が地代を滞納している場合、トラブルの原因になりえます。

ポイント7　将来の出口（売却・買取）を想定する

購入時は問題がなくても、売るときに買い手が限られることがあります。将来の出口として、地主の承諾を得て第三者に売る方法、地主に底地と同時に売る方法、買取業者に売る方法などを想定しておきましょう。底地の考え方は底地の買取交渉｜借地人が底地を買い取る流れが参考になります。

旧借地権のトラブル事例と対処の考え方

地主から更新を拒否されたとき

地主が更新を拒絶するには「正当事由」が必要です。正当事由は、地主と借地人それぞれの土地を使う必要性、これまでの経過、土地の利用状況、立退料の提示などを総合的に見て判断されます。拒絶の通知を受けたからといって、すぐに明け渡す必要があるとは限りません。早めに弁護士へ相談しましょう。

建物買取請求権という選択肢

借地権の存続期間が満了し、更新がされない場合には、借地人が地主に建物を時価で買い取るよう請求できる建物買取請求権があります。くわしくは建物買取請求権とは｜借地借家法13条と造作買取請求権との違いをご覧ください。

購入後に発覚しやすいトラブル

購入後に見つかりやすいのは、境界が不明確、私道の通行・掘削の承諾がない、建物が未登記または登記名義が前の所有者のまま、といった点です。建物の登記は借地権を第三者に主張するための要件にもなるため、登記の確認は欠かせません。

旧借地権を売りたい方へ｜売却方法と茨城県での相談先

旧借地権の主な売却方法

旧借地権付き建物を売る方法は、おもに次の3つです。地主の承諾を得て第三者へ売る方法（仲介）、地主に借地権を買い取ってもらう方法、地主と同時に底地と借地権を一緒に売る方法です。そのほか、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。それぞれの費用や相場は借地権の売却、4つの方法と費用・相場・税金の記事でも解説しています。

買取なら地主の承諾が得やすいケースも

買取業者が間に入ることで、地主との調整を進めやすくなる場合があります。現況のまま売却でき、建物の修繕や片付けの手間を減らせる点も買取の特長です。買取価格は、借地権の内容や建物の状態によって変わります。まずは無料の査定で、売却できる可能性と方法を比べてみましょう。

茨城県ではハウスドゥにご相談ください

ハウスドゥは、茨城県で取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・県庁水戸の4店舗を展開し、不動産の売却・買取のご相談を承っています。借地権付き建物や、築年数が古い建物のご相談も歓迎です。電話は0120-565-072、お問い合わせフォームからも承っています。

旧借地権と所有権の違い｜特徴・コスト・資産価値を比較

所有権との比較表で特徴をつかむ

旧借地権を検討するときは、所有権の土地・建物と比べて何が違うのかを整理することが重要です。一般的な違いは次のとおりです。

項目	所有権	旧借地権
土地の持ち主	自分	地主
毎月・毎年のコスト	固定資産税・都市計画税	地代（土地の固定資産税は地主が負担するのが一般的）
売却・建替え	原則自由	地主の承諾が必要な場合がある
住宅ローン	土地・建物が担保になる	担保評価が低くなりやすい
資産としての評価	土地の価値を含む	借地権割合に応じた評価

立地やマンションの借地権付き物件の注意点

旧借地権の物件は、駅に近い立地でも価格が抑えられているケースがあり、一般の売買より安く買えることがメリットです。借地権付きマンションのように、敷地全体が借地権になっている物件もあり、管理組合の規約や地代の支払い方法の確認が欠かせません。デメリットは、資産としての評価が所有権より低く見られやすく、売却時の出口が狭くなりやすい点です。

旧借地権の相続・契約更新・終了時の返還

相続したときの扱いと注意点

借地権は相続の対象になり、相続による承継は譲渡にあたらないため、地主の承諾は不要とされています。ただし、相続人が複数いる場合は借地権が共有状態になり、地代の支払いや売却の意思決定が難しくなることがあります。名義変更の登記と、地主への連絡は早めに済ませましょう。

契約更新と50年・60年といった期間の考え方

旧法で期間の定めがない堅固建物は60年、非堅固建物は30年とされますが、建物の状態や契約更新の有無によって実際の利用期間は変わります。契約更新のたびに更新料を支払うよう求められることもあるため、将来の総コストを見積もっておきましょう。

契約が終了した場合の返還と建物の扱い

借地契約が終了すると、原則として借地人は土地を更地にして地主へ返還する義務があります。建物買取請求権が使える場面もありますが、要件は慎重に確認する必要があります。解体費用や立退料の扱いなど、変更や交渉が必要になる場合は、弁護士などの専門家に相談しましょう。

旧借地権の購入を検討するときの情報収集と審査の注意点

良い物件の特徴と避けたい物件の特徴

一般に、契約書が整っている、地主の承諾が書面で得られている、地代が周辺相場と大きく変わらない、建物の登記が正しい、といった物件は安心感が高いといえます。反対に、契約書がない、地主と連絡が取れない、地代の滞納がある、建物の再建築が難しい物件は、購入後の不安が大きくなります。

住宅ローン審査と金融機関への事前相談

借地権付き建物の住宅ローン審査は、金融機関によって条件が大きく異なります。審査が難しいと言われる場合もあるため、購入前に複数の金融機関で、融資の可否と必要書類を確認しておくと安心です。知識に自信がない場合は、不動産会社や司法書士などの専門家に同行してもらうのも一つの方法です。

旧借地権に関するよくある質問（FAQ）

Q1. 旧借地権とは何ですか？

1992年（平成4年）7月31日までに設定された借地権で、旧借地法が適用されるものを指す通称です。同年8月1日以降に設定された借地権は借地借家法（新法）が適用されます。

Q2. 旧借地権は買ってはいけないのですか？

一概に買ってはいけないとは言えません。更新が原則で長く使える利点がある一方、地主の承諾、住宅ローン、建物の老朽化、将来の売りにくさなどの確認事項が多く、条件が悪い物件は避けたほうが安心です。

Q3. 旧借地権でも地主から更新を拒否されることはありますか？

地主が更新を拒絶するには「正当事由」が必要で、簡単には認められません。ただし、地主の自己使用の必要性や立退料の提示など、事情によって判断が分かれるため、契約書と経過の確認が大切です。

Q4. 旧借地権付き建物は住宅ローンが使えますか？

金融機関によって対応が異なります。土地が地主の所有で担保評価が低くなりやすく、地主の承諾書を求められることもあります。購入前に複数の金融機関へ事前相談することをおすすめします。

Q5. 旧借地権を買うとき、地主の承諾は必要ですか？

賃借権の場合、借地権の譲渡には原則として地主の承諾が必要です。承諾が得られないときは、裁判所に借地権譲渡の許可を求める借地非訟という手続きもあります。承諾料が必要になることもあります。

Q6. 旧借地権の建物を建て替えることはできますか？

契約書の特約によって異なります。建替えや増改築に地主の承諾を必要とする特約が付いている場合があり、承諾料を求められることもあります。購入前に契約書で確認しましょう。

Q7. 旧借地権の更新料は必ず払う必要がありますか？

更新料は法律で一律に定められたものではなく、契約や地域の慣行によって扱いが異なります。契約書に更新料の定めがあるかを確認し、支払いの有無や金額は専門家に相談すると安心です。

Q8. 旧借地権を売りたい場合はどうすればよいですか？

地主の承諾を得たうえで第三者へ売る方法、地主に底地と同時に売る方法、買取業者に売る方法などがあります。茨城県では、ハウスドゥの各店舗で借地権付き建物のご相談を承っています。

Q9. 旧借地権と所有権の違いは何ですか？

所有権は土地そのものを所有する権利で、旧借地権は地主の土地を建物の所有目的で借りる権利です。旧借地権は地代の支払いや地主の承諾が必要になる反面、土地の固定資産税は地主が負担するのが一般的です。

Q10. 旧借地権の相談はどこにすればよいですか？

弁護士、司法書士、不動産会社などが窓口になります。ハウスドゥ茨城（取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・県庁水戸）でも、借地権の売却・買取のご相談を無料で承っています。電話は0120-565-072です。

まとめ｜旧借地権は契約と条件の確認がすべて

旧借地権は、更新が原則で長く使える反面、地主の承諾・住宅ローン・建物の状態・出口の4つで差が出やすい権利です。契約書、承諾書、地代、更新時期を確認し、専門家に相談したうえで判断しましょう。お悩みがあれば、茨城県のハウスドゥへお気軽にご相談ください。