結論：不動産を売って利益（譲渡所得）が出たサラリーマンは、確定申告が必要です。申告は自分でもできますが、取得費が分からない・相続した不動産・特例の判断が必要といった場合は、税理士に頼むほうが安心です。この記事では、ハウスドゥ茨城（取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・県庁水戸の4店舗）が、不動産売却の確定申告で税理士に頼むかどうかの判断基準、税理士費用の考え方、経費になるかどうか、自分で申告する場合の流れまでを、はじめての方にもわかりやすく解説します。税額の最終判断は、税務署や税理士にご確認ください。
不動産売却の確定申告、税理士に頼むべきかは「3つの条件」で決まる
自分で申告しやすい人の特徴
次の条件がそろっている場合は、ご自身で申告しやすい傾向があります。売却した不動産が1件で、購入時の契約書や領収書が手元にあり、取得費と譲渡費用が書類で確認できること。そして、3,000万円特別控除など、よく知られた特例の要件を満たしているかどうかが明確なことです。会社員で給与所得以外の収入が少なく、申告に慣れていなくても、国税庁の作成コーナーの案内に沿って進められる方も多くいます。
税理士に頼んだほうがよい人の特徴
反対に、次のようなケースでは、早めに税理士へ相談したほうが安心です。購入時の資料がなく取得費が不明な場合、相続や贈与で取得した不動産の場合、複数の不動産を同じ年に売却した場合、売却と同時に買い替えをして住宅ローン控除などとの関係を確認したい場合、譲渡損失が出て損益通算や繰越控除を使いたい場合などです。申告内容を誤ると、後から追加の税金が生じることもあるため、不安があるなら専門家に確認するのが近道です。
サラリーマンでも不動産を売ったら確定申告が必要？
年末調整と確定申告は別の手続き
会社員は、給与の所得税を年末調整で精算するため、普段は確定申告をしない方がほとんどです。しかし、年末調整で扱われるのは給与所得だけです。不動産を売った利益は「譲渡所得」という別の所得にあたり、会社が代わりに申告してくれることはありません。売却した翌年に、ご自身で確定申告をする必要があります。
申告が必要なケースと、申告をしたほうが得になるケース
売却価格から取得費と譲渡費用を引いて利益が出た場合は、原則として申告が必要です。一方で、売却して損失が出た場合は、申告が義務とは限りませんが、居住用財産の譲渡損失の特例を使って給与所得などと損益通算したい場合には、申告をしてはじめて適用できます。「利益が出ていないから何もしなくてよい」と自己判断せず、要件を確認することが大切です。
3,000万円特別控除は申告しないと使えない
マイホームを売ったときは、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。ただし、この特例は確定申告で適用を受ける手続きです。控除によって税額がゼロになる場合でも、申告をしなければ適用できません。計算の考え方は、譲渡所得税とは？計算方法・税率・3,000万円特別控除や売却益の計算式と税率で詳しく解説しています。
不動産売却で税理士に頼む費用の相場と、金額が変わる4つの要因
税理士費用の目安は「事務所と難易度」で大きく変わる
税理士報酬は法令で一律に決まっているわけではなく、事務所ごとの料金体系や案件の難易度で変わります。不動産売却の譲渡所得の申告だけを依頼する場合は、数万円程度からが一つの目安といわれますが、相続した不動産や取得費が不明なケースなどでは、十数万円以上になる例もあります。以下は、金額が変わりやすいケースの傾向です（あくまで目安であり、実際の金額は見積もりでご確認ください）。
| ケース | 費用の傾向 | 理由 |
|---|---|---|
| マイホーム1件、書類がそろっている | 比較的抑えやすい | 取得費・譲渡費用が明確で、特例の適用判断も単純 |
| 相続した実家を売却 | やや高くなりやすい | 取得費加算や空き家特例などの検討が必要 |
| 取得費が不明（概算取得費を使う） | やや高くなりやすい | 資料の確認や取得費の算定に手間がかかる |
| 複数の不動産・賃貸収入もある | 高くなりやすい | 不動産所得との合算など、申告内容が複雑になる |
見積もりを取るときに確認したいポイント
見積もりでは、報酬に書類作成のみが含まれるのか、税額の試算や特例の判定も含まれるのか、e-Taxでの提出代行や税務署からの問い合わせ対応まで含まれるのかを確認しましょう。また、売却前に相談できるかどうかも重要です。売却前に相談すれば、売る時期や特例の使い方を事前に検討でき、結果として納税額の見通しが立てやすくなります。
税理士費用は経費になる？譲渡費用になる？
売却益の計算では、税理士費用は原則として譲渡費用に含まれない
不動産の売却益（譲渡所得）は、売却価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて計算します。譲渡費用は、仲介手数料、売買契約書の印紙代、測量費、解体費用（売却のために必要だった場合）など、売るために直接かかった費用が中心です。確定申告を税理士に依頼した報酬は、原則として譲渡費用に含められないと考えられています。個別の判断は、税務署や税理士にご確認ください。
賃貸している不動産がある場合は、必要経費になることがある
家賃収入のある不動産を持つサラリーマン大家さんの場合は、不動産所得の確定申告にかかる税理士報酬が、必要経費として扱えるのが一般的です。帳簿では「支払手数料」や「税理士報酬」などの勘定科目で処理されることが多く、この経費は売却益ではなく、不動産所得を計算するための費用です。詳しくは不動産所得の確定申告は必要？経費・青色申告もご覧ください。
個人の申告と法人の申告では考え方が違う
個人が自宅や投資用不動産を売る場合は、所得税の確定申告（個人）になります。法人が不動産を売却した場合は、法人税の申告となり、顧問税理士の報酬は法人の経費として処理されるのが一般的です。この記事では、サラリーマンなど個人が不動産を売却したケースを中心に解説しています。
自分で確定申告をする場合の流れと必要書類
確定申告の期間と5つのステップ
不動産を売却した年の翌年に申告します。申告期間は例年、2月16日から3月15日です（土日祝日の場合は翌平日になることがあります）。流れは次の5ステップです。
①売却に関する書類を集める ②取得費と譲渡費用を整理する ③譲渡所得を計算し、特例の要件を確認する ④申告書と譲渡所得の内訳書を作成する ⑤e-Tax・郵送・窓口のいずれかで提出して納税する。
主な必要書類のチェックリスト
| 書類 | ポイント |
|---|---|
| 売買契約書（売却時・購入時） | 売却価格と取得費の確認に使います |
| 仲介手数料などの領収書 | 譲渡費用として差し引けるかを確認します |
| 登記事項証明書 | 所有期間（5年超かどうか）の確認に使います |
| 譲渡所得の内訳書 | 書き方は譲渡所得の内訳書の書き方を参照 |
| 源泉徴収票・マイナンバー関係書類 | 給与所得のある会社員は給与の情報が必要です |
購入時の資料がないときは
購入時の契約書が見つからない場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使う方法があります。ただし、実際の取得費より少なくなり、税額が大きくなるおそれがあるため、まず資料を探すことが重要です。対処法は譲渡所得の取得費不明は危険！概算取得費5%をご覧ください。
e-Taxと税務署の窓口、どちらが便利？
e-Taxは自宅から提出でき、マイナンバーカードがあれば手続きも簡単です。税務署では、申告期間中に申告相談を受け付けている場合があります。初めての方は、早めに日程を確認し、書類をそろえて相談に行くとスムーズです。申告の具体的な手順は、不動産売却の確定申告のやり方｜5つの手順と必要書類でも解説しています。
売却のケース別：どこまで自分でできる？
相続した実家を売却したとき
相続した実家の売却では、取得費が不明なことが多く、取得費加算の特例や、条件を満たせば空き家の3,000万円特別控除などを検討する場合があります。要件が細かいため、実家売却の申告は税理士に相談する価値が高いケースです。
マイホームの買い替えと住宅ローン控除の関係
マイホームを売却して新居を購入する場合、売却に使う特例と、新居の住宅ローン控除との間に併用制限がある場合があります。どちらが有利かは、売却益の大きさや新居のローン残高によって変わるため、買い替えの前に税理士へ相談しておくと安心です。
売却して損失が出たとき
売却損が出た場合でも、居住用財産の譲渡損失の特例の要件を満たせば、給与所得などと損益通算して所得税が還付されたり、翌年以降に繰り越せたりする場合があります。この特例は申告をしてはじめて受けられるため、損が出たときこそ、申告の可否を確認しましょう。
税理士に依頼するタイミングと進め方
売却を決める前、遅くとも売買契約の前に相談する
理想は、売却を決める前の相談です。売却時期や価格によって、所有期間が5年を超えるかどうか（税率が約20%と約39%で大きく変わります）、特例が使えるかどうかが変わることがあるためです。売却後の申告から相談した場合でも対応はできますが、選べる対策が少なくなります。
税率の違い：所有期間5年超かどうか
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり、税率は所得税15%・復興特別所得税0.315%・住民税5%を合わせた約20.315%です。5年以下の場合は短期譲渡所得で、所得税30%・復興特別所得税0.63%・住民税9%を合わせた約39.63%になります。さらに、マイホームの所有期間が10年を超える場合は、軽減税率の特例が使えることがあります。節税の全体像は不動産売却の節税術5選もご覧ください。
税理士に依頼できるサービスの内容｜単発の申告代行と顧問契約の違い
単発の申告代行は、会社員の不動産売却の基本パターン
1回の不動産売却に伴う確定申告であれば、譲渡所得の申告書や内訳書の作成、e-Taxでの提出などを、その年限りで依頼する「単発の依頼」が一般的です。サービス内容や対応範囲は事務所によって異なるため、書類作成だけなのか、税額の試算や節税のアドバイスまで含むのかを、契約前に確認しましょう。
顧問契約が向くのは、賃貸経営や個人事業の収入もある人
顧問契約は、年間を通して継続的にサポートを受ける契約です。毎月の記帳代行、決算や申告、節税の相談、消費税や相続税に関する相談など、サービスの幅が広いのが特徴です。賃貸経営（不動産所得）をしている方や個人事業主の方には、メリットが大きい場合があります。ただし顧問料が年間で発生するため、1回きりの売却であれば、まず単発の依頼で足りるかを検討するとよいでしょう。
税理士の探し方と、依頼にかかる時間の目安
税理士は、知人や取引先からの紹介、税理士会の相談窓口、インターネットでの検索などで探せます。税理士会や自治体で、無料の税務相談会が開かれていることもあります。申告期限の直前は依頼が集中しやすいため、売却後は早めに相談し、必要書類を渡す時間も含めて余裕を持って進めましょう。
消費税や相続税が関係するケース
個人が自宅を売る場合は、事業として行う取引ではないため、原則として消費税はかかりません（事業用の建物の売却などは別です）。一方、相続した不動産を売却する場合は、相続税の申告期限（相続開始から10か月）や、取得費加算の特例が関係することがあります。このようなケースは、相続税に詳しい税理士への相談が安心です。
税理士費用と納税の負担を抑える3つのコツ
書類を整理してから相談する
売買契約書、領収書、登記事項証明書などを、あらかじめ整理して渡すと、確認の手間が減り、報酬が抑えられる可能性があります。
複数の事務所から見積もりを取る
同じ内容でも事務所によって報酬が異なる場合があります。報酬の範囲と、不動産売却の申告経験の有無も合わせて比較しましょう。
特例の適用可否を売却前に確認する
税理士費用だけでなく、納める税金自体を軽くできるかどうかが、最終的な手取りに直結します。売却前に、特例の可否を確認しておくことが、結果的にもっとも大きな節約になります。
茨城県の不動産売却はハウスドゥ茨城へ
売却価格や費用のご相談は、お気軽にどうぞ
ハウスドゥ茨城は、取手戸頭店・守谷店・つくば研究学園都市店・県庁水戸店の4店舗で、茨城県の不動産売却・買取をサポートしています。売却価格の見込みや、仲介手数料などの売却にかかる費用、スケジュールのご相談に対応します。税額の算定や申告書の作成・税務相談は、税務署または税理士にご確認ください。
電話でのご相談：0120-565-072 ／ 無料査定・お問い合わせフォームはこちら
不動産売却の確定申告と税理士費用のよくある質問
Q. 不動産を売却した場合、確定申告は税理士に頼まないとできませんか？
いいえ、税理士への依頼は義務ではありません。確定申告はご自身で行うこともでき、国税庁の「確定申告書作成コーナー」などを使えば、譲渡所得の申告書を作成してe-Taxや郵送で提出できます。ただし、取得費が不明な場合や相続した不動産、特例の併用判断が必要な場合は、税理士に相談したほうが安心なことが多いです。
Q. サラリーマンで年末調整をしていますが、不動産売却でも確定申告は必要ですか？
年末調整は給与に関する精算の手続きで、不動産の売却益（譲渡所得）は含まれません。譲渡所得が出た場合は、原則として確定申告が必要です。また、売却益が出ても3,000万円特別控除などの特例で税額がゼロになる場合でも、特例を受けるために申告が必要です。個別のケースは税務署または税理士にご確認ください。
Q. 不動産売却の確定申告を税理士に頼むと、費用の相場はいくらですか？
事務所の料金体系、物件の数、取得費が分かるかどうか、特例の適用有無などによって異なるため、一律の相場は示せません。数万円程度から、案件が複雑になると十数万円以上になる例もあるといわれます。必ず複数の事務所から見積もりを取り、報酬の範囲（書類作成のみか、税務相談を含むか）を確認してください。
Q. 確定申告を税理士に頼んだ費用は、売却益から差し引けますか？
不動産の売却益（譲渡所得）の計算では、確定申告を税理士に依頼した報酬は、原則として「譲渡費用」に含められないとされています。譲渡費用になるのは、仲介手数料や売買契約書の印紙代など、売却のために直接必要だった費用が中心です。判断に迷う場合は、税務署または税理士にご確認ください。
Q. 賃貸している不動産がある場合、税理士費用は経費になりますか？
不動産所得（家賃収入など）の確定申告にかかる税理士報酬は、事業的な収入に対応する必要経費として扱えるのが一般的で、帳簿上は「支払手数料」や「税理士報酬」などの勘定科目で処理されることが多いです。ただし、経費にできる範囲は収入の内容や申告方法によって変わるため、税理士にご相談ください。
Q. 顧問契約と単発の依頼は、どちらがよいですか？
1回限りの不動産売却であれば、まず単発の申告代行で足りるか検討するのが一般的です。賃貸経営や個人事業の収入もあり、毎年の記帳や節税相談が必要な方は、顧問契約のメリットが大きい場合があります。料金とサービス内容は事務所ごとに異なるため、見積もりで比較してください。
Q. 確定申告の期限に間に合わなかった場合はどうなりますか？
期限を過ぎて申告すると、無申告加算税や延滞税などが課される可能性があります。気づいた時点で、できるだけ早く税務署または税理士に相談し、期限後申告の手続きを進めることが大切です。
Q. 確定申告について、ハウスドゥ茨城に相談できますか？
ハウスドゥ茨城は不動産会社のため、個別の税額の算定や申告書の作成・税務相談はできません。一方で、売却価格の見込み、仲介手数料などの売却にかかる費用、売却スケジュールのご相談は可能です。税金面の最終判断は、税務署や税理士にご確認ください。
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