「実家が空き家になったけれど、価格が安すぎるからか不動産会社に断られてしまう」——茨城県内でもこうした相談が増えています。実はこの背景には、不動産会社の仲介手数料の仕組みが関係しています。2024年7月、低価格帯の空き家等を対象にした仲介手数料の特例が拡充され、上限が最大33万円（税込）まで引き上げられました。本記事では、なぜ安い空き家が敬遠されやすいのか、特例の中身、そして茨城県でこうした物件をどう売却すればよいかを、ハウスドゥグループが解説します。
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なぜ「安い空き家」は不動産会社に断られやすいのか
仲介手数料は成功報酬。安い物件ほど利益が薄い
仲介手数料には宅地建物取引業法に基づく上限があり、通常は「売買価格×3％＋6万円（400万円超の場合の速算式）＋消費税」で計算されます。例えば売買価格が300万円の空き家であれば、手数料の上限は300万円×4％＋2万円＝14万円（200万円超400万円以下の速算式）に消費税を加えた額にとどまります。
現地調査・広告の手間は価格に関係なく発生する
一方で、空き家の現地調査、境界確認、残置物の有無の確認、近隣への聞き取り、広告活動といった実務コストは、物件価格が高くても安くても大きくは変わりません。数百万円の空き家では、手数料収入が実務コストに見合わず、不動産会社が積極的に扱いにくいという構造的な問題がありました。
結果として「空き家が売れ残る」悪循環に
扱ってくれる不動産会社が見つからない空き家は、売主が売却を諦めて放置してしまうケースにつながります。空き家の放置は、周辺の治安・景観の悪化や、特定空家等に指定された場合の固定資産税の増額など、地域全体にとってもマイナスです。この課題を解決するために設けられたのが、低廉な空家等の仲介手数料の特例です。
低廉な空家等の仲介手数料特例とは
制度の成り立ち（2018年創設→2024年7月拡充）
この特例は2018年に宅地建物取引業法の告示改正で創設されました。当初は売買価格400万円以下の物件が対象で、上限額も現在より低い水準でした。その後、空き家問題のさらなる深刻化を受けて2024年7月1日に見直しが行われ、対象となる価格帯が拡大されています（国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」）。
対象となる物件
売買価格800万円以下の宅地または建物が対象です。「空き家」という名称がついていますが、実際には居住の有無を問わず、空き地・古家付き土地なども対象に含まれます。
特例の内容と上限額
通常の速算式で算出した手数料に加えて、現地調査などに要する費用相当額を上乗せして請求できるようになりました。合計の上限は税込33万円です。従来は売主のみが対象でしたが、2024年7月の改正で買主からも一定の要件下で受領できるようになっています。
300万円・500万円・800万円の空き家での手数料イメージ
例えば売買価格300万円の空き家の場合、通常の速算式では仲介手数料の上限は14万円+消費税程度ですが、特例を適用すれば33万円（税込）まで受領可能になります。不動産会社にとっては、低価格帯の物件でも適正な収益を確保しながら販売活動に注力できるようになり、結果として「断られにくくなる」効果が期待されています。
この特例が売主にとって持つ意味
「断られやすい空き家」でも相談しやすくなった
特例を正しく理解し活用している不動産会社であれば、これまで採算が合わず敬遠されがちだった低価格帯の空き家でも、積極的に仲介を引き受けやすくなります。売主としては、まず「この特例に対応しているか」を不動産会社に確認することが、スムーズな売却の第一歩になります。
事前の説明・合意が必須
特例による手数料を請求するには、媒介契約を締結する前に、売主（および買主）への説明と合意が必要です。契約後に一方的に上乗せされることはありませんので、見積もりの内訳を必ず確認しましょう。
「手数料が上がる＝損」ではない
手数料が通常より高くなる分、売主にとって不利に思えるかもしれませんが、実際には「そもそも売却を引き受けてもらえるかどうか」が最大の分かれ目です。売れ残ったまま固定資産税や管理の負担を抱え続けるよりも、多少手数料が高くても確実に売却できる方が、トータルでは得になるケースが多くあります。
茨城県内で低価格帯の空き家が増えている背景
県内の空き家率は14.1%
総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によると、茨城県の空き家率は14.1%、空き家数は約19.6万戸にのぼります（詳しくは茨城県の空き家率・世帯数データで解説しています）。人口減少・高齢化が進む地域ほど、相続などをきっかけに低価格帯の空き家が増える傾向があります。
市街化調整区域や再建築不可物件は特に低価格になりやすい
茨城県内には市街化調整区域が広いエリアも多く、建築制限のある土地・再建築不可物件は市場価格が下がりやすい傾向があります。こうした物件ほど、低廉な空家等の特例が実務上重要になります。
相続した実家が「安すぎて売れない」というご相談
当社にも、「査定額が数十万円〜数百万円程度で、複数の不動産会社に断られた」というご相談が寄せられています。老朽化した戸建て、農地付きの実家、共有名義の物件など、権利関係や現況が複雑な物件ほど、通常の仲介では引き受け手が見つかりにくいのが実情です。
低価格帯の空き家、仲介と買取どちらが向いているか
仲介：特例を活用しつつ市場価格を目指す
特例により受け入れてもらいやすくなったとはいえ、買主を探す期間は依然として必要です。時間をかけてでも市場価格に近い金額を目指したい場合は仲介が向いています。
買取：ハウスドゥなら価格に関わらず直接査定
ハウスドゥは自社買取専門店として、物件価格の大小にかかわらず直接買い取りを行っています。仲介の手数料体系とは異なり、当社が直接物件を取得するため、低価格帯の空き家・訳あり物件・再建築不可物件でも、まずは査定からご相談いただけます。最短2日程度での現金化も可能です（物件の状況により異なります）。
迷ったら両方の査定を比較
「仲介で時間をかけて高く売る」か「買取で早期に現金化する」か迷う場合は、まず両方の査定額を比較したうえで判断することをおすすめします。
売却理由別の注意点
相続した低価格の実家
相続登記の義務化（2024年4月1日施行）により、相続を知った日から3年以内の登記が必要です。低価格帯の実家ほど「登記費用の方が高くつくのでは」と後回しにされがちですが、放置すると過料の対象になり得るため、早めの相談をおすすめします。
空き家のまま放置していた物件
放置期間が長い空き家は、老朽化により査定額がさらに下がる傾向があります。早期の売却相談が、特例を活用した仲介・買取いずれの選択肢を広げることにもつながります。
訳あり・再建築不可物件
市街化調整区域内の物件、接道条件を満たさない再建築不可物件なども、価格が低くなりやすい代表例です。当社では、こうした物件についても個別に査定・買取のご相談を承っています。
ハウスドゥグループの強み
ハウスドゥは、元プロ野球選手・古田敦也氏をイメージキャラクターに起用し、全国的な知名度を持つ不動産ブランドです。茨城県内では取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・県庁水戸の4店舗で、地域密着の売却・買取サービスを提供しています。低廉な空家等の特例を正しく理解し活用することで、他社に断られた低価格帯の空き家についても、仲介・買取の両面からご提案が可能です。査定額の根拠は宅地建物取引業法第34条の2第2項に基づき明示する義務があり、当社では算出根拠を明確にご説明したうえでご提案しています。
よくある質問（FAQ）
Q1. 低廉な空家等の特例は空き家以外でも使えますか？
使えます。名称に「空家等」とありますが、対象は売買価格800万円以下の宅地・建物であり、居住の有無や空き家かどうかは問われません。空き地や古家付き土地も対象です。
Q2. 特例を使うと必ず手数料は33万円になりますか？
いいえ。33万円（税込）はあくまで上限額です。実際の手数料は物件ごとの調査費用等を踏まえて個別に算定され、媒介契約前に売主・買主への説明と合意が必要です。
Q3. なぜ2024年7月に制度が見直されたのですか？
空き家問題がさらに深刻化する中、従来の400万円以下・上限18万円という基準では、依然として低価格帯の物件の流通が進みにくいという課題があったためです。対象価格帯と上限額が拡大されました。
Q4. 買取の場合もこの特例は関係しますか？
買取は不動産会社が直接物件を取得する取引であり、仲介手数料は発生しません。この特例は「仲介」を選択した場合の手数料の話です。買取であれば手数料の心配なく、査定額そのものでご検討いただけます。
Q5. 茨城県内でこの特例に対応している不動産会社はどう探せばいいですか？
媒介契約前の見積もり時に、低廉な空家等の特例に対応しているかを直接確認するのが確実です。当社では特例を適用したうえで、低価格帯の空き家についても積極的にご相談を承っています。
Q6. 相続した実家が低価格の場合、まず何をすればいいですか？
まず相続登記を済ませたうえで、複数社に査定を依頼することをおすすめします。仲介・買取それぞれの査定額を比較し、この特例の活用状況も確認すると、適切な売却方法を選びやすくなります。
まとめ
低価格帯の空き家が不動産会社に断られやすいのは、仲介手数料が実務コストに見合わないという構造的な理由があるためです。2024年7月に拡充された「低廉な空家等の仲介手数料特例」（上限33万円・税込）は、この課題を解消するための制度です。茨城県内でも空き家率14.1%という状況の中、この特例を正しく活用することが、これまで断られてきた物件の売却を実現する鍵になります。ハウスドゥグループでは、仲介・買取どちらの方法でも低価格帯の空き家のご相談を承っております。まずは無料査定からお気軽にご利用ください。
