土砂災害特別警戒区域とは？建築制限の内容と売却時の注意点【2026年】

「自分の土地が土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定されていた」と知って驚いた方、あるいはこれから購入・売却を検討している土地が区域に入っているかもしれないと不安な方は少なくありません。特別警戒区域には建築時の構造規制や、不動産取引における重要事項説明の義務など、通常の土地とは異なるルールがあります。

この記事では、土砂災害特別警戒区域とはどのような区域か、指定されるとどんな建築制限がかかるのか、そして区域内の家や土地を売却する際に知っておくべき注意点を、一次情報にもとづいて整理します。

土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）とは

土砂災害特別警戒区域は、「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律」（土砂災害防止法）にもとづき、都道府県知事が指定する区域です。急傾斜地の崩壊、土石流、地滑りなどによって建築物が損壊し、住民に著しい危害が生じるおそれがある区域が対象になります。通称「レッドゾーン」と呼ばれます。

イエローゾーンとの違い

土砂災害警戒区域（イエローゾーン）は、避難体制の整備など「ソフト対策」が中心の区域です。一方、特別警戒区域（レッドゾーン）は、建築物の構造規制や開発行為の制限といった「ハード対策」も課される、より規制の強い区域という位置づけになります。イエローゾーンの中に、さらに危険性の高いレッドゾーンが指定される形です。

区域指定の確認方法

自分の土地が区域に該当するかどうかは、各都道府県が公開している「土砂災害警戒区域等マップ」や、市区町村の窓口で確認できます。地図上で色分けされており、イエローゾーンとレッドゾーンが視覚的に区別されています。土地の購入・売却を検討する際は、早い段階でこのマップを確認しておくことをおすすめします。

レッドゾーンに指定されるとどうなる？建築制限の内容

レッドゾーンに指定された土地には、大きく分けて「構造規制」と「開発行為の許可制」という2種類の制限がかかります。

建築物の構造規制

レッドゾーン内で居室を有する建築物を新築・増改築する場合、土石流や急傾斜地の崩壊による衝撃に耐えられる構造にすることが求められます。具体的には、土石流が到達する高さまでの外壁を鉄筋コンクリート造にする、衝撃に耐える耐力壁を設ける、基礎と壁を一体構造にするといった仕様が必要になります。これは建築確認申請の際にチェックされる項目です。

特定開発行為の許可制

住宅分譲や、災害時に自力避難が難しい人が利用する社会福祉施設・学校・医療施設などを建設する目的の開発行為（特定開発行為）を行う場合は、都道府県知事の許可が必要です。ただし、個人が自己の居住用として住宅を1棟建てるだけのケースは、原則としてこの「特定開発行為」の許可制度の対象外です。混同されやすいポイントなので、該当するかどうかは事前に自治体の砂防関連窓口に確認しておくと安心です。

移転の勧告・支援制度

都道府県知事は、著しい危険が想定される場合、建築物の所有者に対して移転等の勧告を行うことができます。勧告を受けた場合、住宅金融支援機構の融資や、移転費用の一部補助といった支援制度が用意されている自治体もあります。制度の有無や内容は自治体によって異なるため、該当する場合は地元の窓口で確認しましょう。

レッドゾーンの土地・家を売却するときの注意点

区域指定があるからといって、売買契約自体に知事の許可が必要になるわけではありません。ただし、通常の不動産取引とは異なる注意点がいくつかあります。

重要事項説明での告知が必須

宅地建物取引業法により、土砂災害特別警戒区域に該当する物件は、売買・賃貸借の契約前に行う重要事項説明で、区域に該当する旨を買主・借主に説明することが宅地建物取引業者に義務づけられています。個人間売買であっても、区域指定の事実を告げずに契約を進めると、契約不適合責任（説明義務違反）を問われるリスクがあります。

売却価格への影響

レッドゾーンに指定された土地・建物は、建築時の構造規制や将来の建て替えコストの増加、心理的な抵抗感などから、区域外の同条件の物件と比べて売却価格が下がる傾向があります。値下がりの幅は自治体や立地によって差がありますが、査定の際は区域指定を踏まえた実勢価格を複数社に確認することが重要です。

住宅ローン・火災保険への影響

金融機関によっては、レッドゾーン内の物件に対する住宅ローンの審査基準が異なる場合があります。また、土砂災害は火災保険の「水災」補償の対象となることが一般的なため、水災補償が契約に含まれているかどうかもあわせて確認しておくとよいでしょう。

買取専門会社という選択肢

区域指定のある物件は、一般の個人買主向けの仲介では売却までに時間がかかることがあります。買取専門の不動産会社であれば、区域指定の事情を踏まえたうえで現況のまま買い取ってもらえるケースもあり、早期に現金化したい場合の選択肢になります。

相続や空き家でレッドゾーンの土地を持っている場合

親から相続した実家や土地が、後から区域指定を受けているケースも少なくありません。空き家として放置していると、区域指定の事実に気づかないまま維持コストだけがかさんでいくこともあります。

まず区域指定の有無を確認する

相続した土地・建物がある場合は、早い段階で自治体のハザードマップで区域指定の有無を確認しましょう。指定がある場合は、建て替えや増改築に構造規制がかかる点を踏まえたうえで、活用方針（住む・貸す・売る）を検討する必要があります。

売却も選択肢のひとつ

区域指定のある空き家をそのまま所有し続けると、災害時の責任やメンテナンス費用の負担が続きます。住む予定がない場合は、早めに売却を検討することで、リスクと管理の手間を軽減できます。

茨城県内での対応・ハウスドゥ4店舗体制

ハウスドゥでは、つくば研究学園都市店・県庁水戸店・取手戸頭店・守谷店の茨城県内4店舗を中心に、土砂災害特別警戒区域に該当する土地・建物の売却相談にも対応しています。区域指定のある物件は価格や販売戦略の判断が難しくなりがちですが、地域密着の店舗だからこそ、その土地の実情を踏まえた査定とアドバイスが可能です。買取専門のサービスもあり、区域指定を理由に仲介での売却が難航している場合の相談先としてもご利用いただけます。

さらに詳しく：
台風対策｜家を守る備えと火災保険の風災補償・被害時の売却の注意点

土砂災害警戒区域と特別警戒区域の違いを一覧表で比較

「土砂災害警戒区域」と「土砂災害特別警戒区域」は名前が似ていますが、指定の考え方も規制の強さも異なります。売却や購入の前に、次の表で全体像をつかんでおきましょう。

項目	警戒区域（イエロー）	特別警戒区域（レッド）
指定する人	都道府県知事	都道府県知事
主な考え方	危害が生じるおそれがある区域	建築物の損壊で著しい危害が生じるおそれがある区域
主な対策	警戒避難体制の整備・ハザードマップでの周知	特定開発行為の許可制・建築物の構造規制・移転勧告
不動産取引での説明	重要事項説明の対象	重要事項説明の対象

土砂災害防止法が対象にする3つの現象

土砂災害防止法が想定しているのは、「急傾斜地の崩壊（がけ崩れ）」「土石流」「地すべり」の3つです。急傾斜地とは、一般に傾斜度が30度以上で高さが5m以上ある土地を指します。がけ地のすぐ下や、山あいの谷の出口付近にある宅地が区域に含まれやすい理由はここにあります。

なお、地すべり防止区域は別の法律（地すべり等防止法）で指定されるしくみです。違いについては地すべり等防止法とは？地すべり防止区域・許可が必要な行為・土地売却の注意点で詳しく解説しています。

区域指定までの流れ｜基礎調査から指定・解除まで

区域は、都道府県が地形や地質、土地の利用状況などを調べる「基礎調査」を実施し、その結果をもとに関係市町村の意見を聴いたうえで指定されます。指定後は、基礎調査の結果が公表され、市町村がハザードマップなどで住民に周知します。

指定は「一度決まったら永久に変わらない」ものではありません。がけ崩れ対策の工事によって危険性が下がった場合や、地形の変化が確認された場合には、区域の見直しや解除が行われることがあります。実際に解除の対象になるかどうかは、都道府県の判断になるため、工事を検討する前に管轄の窓口へ確認することが大切です。

ハザードマップで自分の土地を確認する手順

まずは国土交通省の「ハザードマップポータルサイト（重ねるハザードマップ）」で、土砂災害の区域を表示して確認する方法がおすすめです。住所を入力すれば、イエローゾーン・レッドゾーンの位置を地図上で把握できます。そのうえで、茨城県や市町村が公開している最新の区域図と、念のため照らし合わせておくと安心です。

洪水や浸水のリスクもあわせて調べたい場合は、水防法とは？わかりやすく目的・浸水想定区域・ハザードマップと不動産売却も参考になります。

特別警戒区域で建物を建てるには｜構造規制と建築確認

特別警戒区域内で居室をもつ建築物を建てる場合は、建築確認の段階で、土砂災害の際に想定される力（衝撃力）に耐えられる構造かどうかが審査されます。たとえば、がけ側の外壁を鉄筋コンクリート造にするなど、構造や配置に工夫が求められるのが一般的です。

その分、建築費用が通常より高くなる可能性があります。この費用負担が、買い手が敬遠する理由のひとつです。売却時には、「建て替えにどのくらいの制約と費用が見込まれるか」を事前に把握しておくと、価格の説明がしやすくなります。区域をめぐる各種の規制については、法令上の制限とは？不動産売却に関わる主要7法令の一覧もあわせてご覧ください。

擁壁や対策工事は売却前にやるべき？

がけ地の擁壁や、斜面の補強といった対策工事を行うと、危険性の低減につながります。ただし、工事費用は高額になりやすく、工事をしたからといって必ず区域が解除されたり、その費用分だけ売却価格が上がったりするとは限りません。

売却を考えている場合は、先に工事をするのではなく、「現状のまま売る」「工事を条件に売る」といった選択肢を比べたうえで、不動産会社に相談するほうが、結果として無駄な出費を抑えられるケースが多くあります。河川や水辺に近い土地の規制については、河川保全区域とは？河川区域との違い・調べ方・建築制限も確認しておくとよいでしょう。

レッドゾーンの家・土地を売却する5つのステップ

区域内の不動産でも、流れ自体は通常の売却と大きく変わりません。

• ステップ1：区域指定の有無と内容を確認する（ハザードマップ・自治体窓口）
• ステップ2：査定を依頼する（区域指定を踏まえた査定を、複数の会社から取る）
• ステップ3：売却方法を決める（仲介か、買取か）
• ステップ4：契約・重要事項説明（区域に該当する事実を書面で説明する）
• ステップ5：引き渡し・登記・税金の手続き

仲介と買取の比較｜区域内の物件はどちらが向いている？

項目	仲介	買取
売却価格	相場に近い価格を狙える	仲介より低めになる傾向
売却までの期間	買主が見つかるまで数か月以上かかることも	条件が合えば短期間で現金化しやすい
仲介手数料	必要	不要となるのが一般的
契約不適合責任	売主が負う場合がある	免責とする契約が多い
向いているケース	時間をかけても高く売りたい	早く確実に手放したい・訳あり物件

区域内の物件は、買い手の住宅ローン審査や建築計画の面で慎重になる方が多く、仲介で買主を探すと時間がかかる場合があります。「できるだけ早く、手間なく手放したい」という方には、買取専門の不動産会社への相談が有力な選択肢です。

売却にかかる費用と税金の目安

費用・税金	内容の目安
仲介手数料	売買価格が400万円超の場合、「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限
印紙税	売買契約書に貼付。金額により異なり、軽減措置あり
登記費用	抵当権抹消などが必要な場合に発生
譲渡所得税・住民税	所有期間が5年超なら税率は合計20.315%、5年以下は39.63%

居住していた家を売る場合は、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。相続した空き家を売る場合も、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」を使える可能性があります。要件や適用期限は変更されることがあるため、必ず最新の情報を税務署や税理士に確認してください。

重要事項説明と契約不適合責任の注意点

土砂災害警戒区域・特別警戒区域に該当する事実は、売買契約前の重要事項説明で買主に伝える義務があります。説明を怠ると、後から契約解除や損害賠償を求められるおそれがあるため、売主自身も、区域指定の有無を把握して不動産会社に共有しておくことが大切です。重要事項説明の読み方は重要事項説明書とは？記載事項・読み方・当日の流れで解説しています。

また、引き渡し後に隠れた不具合が見つかった場合の売主の責任（契約不適合責任）は、契約の特約で範囲や期間を定められます。区域内の物件では特に、契約書の内容を丁寧に確認しましょう。

よくある質問

Q1. イエローゾーンとレッドゾーンは何が違いますか？

イエローゾーン（土砂災害警戒区域）は避難体制の整備などソフト対策が中心の区域です。レッドゾーン（特別警戒区域）はさらに危険性が高く、建築物の構造規制や開発行為の許可制といったハード対策も課される区域です。

Q2. レッドゾーンの土地は売却できないのですか？

売却は可能です。ただし、重要事項説明で区域指定の事実を買主に説明する義務があり、区域外の物件と比べて売却価格が下がる傾向がある点には注意が必要です。

Q3. 自宅を建て替えるだけでも都道府県知事の許可は必要ですか？

個人が自己居住用の住宅を1棟建てるだけのケースは、原則として「特定開発行為」の許可制度の対象外です。ただし建築確認申請では、土石流などに耐える構造規制のチェックを受ける必要があります。詳細は自治体の窓口で確認することをおすすめします。

Q4. 区域指定はいつ・どうやって知ることができますか？

各都道府県が公開している土砂災害警戒区域等マップで確認できるほか、市区町村の窓口でも確認可能です。不動産取引の際は、宅地建物取引業者が重要事項説明で説明する義務があります。

Q5. 住宅ローンや火災保険への影響はありますか？

金融機関によっては審査基準が異なる場合があります。また土砂災害は火災保険の水災補償の対象となることが一般的なため、契約内容に水災補償が含まれているか確認しておくとよいでしょう。

Q6. 相続した実家がレッドゾーンだった場合、どうすればいいですか？

まず自治体のハザードマップで区域指定の詳細を確認し、住む・貸す・売るのいずれの方針にするかを検討しましょう。維持コストや管理の手間を軽減したい場合は、早めの売却も選択肢になります。

Q7. レッドゾーンの土地は買取してもらえますか？

物件の状態や立地によりますが、買取の対象になるケースはあります。区域指定による制約を踏まえた査定になるため、仲介より価格は低めになる傾向ですが、早期に手放したい場合は有力な方法です。まずは無料査定でご相談ください。

Q8. イエローゾーンの土地を売るときも告知は必要ですか？

はい。土砂災害警戒区域（イエローゾーン）も重要事項説明の対象です。区域に該当することを買主に説明する必要があります。

Q9. 区域の指定を解除してもらうことはできますか？

対策工事の完了などで危険性が下がった場合に、区域が見直されることがあります。ただし、必ず解除されるわけではなく、都道府県の判断になります。工事を検討する際は、先に管轄の窓口へ確認してください。

まとめ

土砂災害特別警戒区域は、建築物の構造規制や重要事項説明の義務などが課される区域ですが、売買契約自体が禁止されるわけではありません。区域指定の有無を早めに確認し、売却を検討する場合は、区域指定を踏まえた適正な査定を複数社から取ることが大切です。相続や空き家で該当する土地・建物をお持ちの場合も、地域密着の不動産会社に相談することで、無理のない選択肢が見えてきます。