土砂災害特別警戒区域とは？建築制限の内容と売却時の注意点【2026年】

「自分の土地が土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定されていた」と知って驚いた方、あるいはこれから購入・売却を検討している土地が区域に入っているかもしれないと不安な方は少なくありません。特別警戒区域には建築時の構造規制や、不動産取引における重要事項説明の義務など、通常の土地とは異なるルールがあります。

この記事では、土砂災害特別警戒区域とはどのような区域か、指定されるとどんな建築制限がかかるのか、そして区域内の家や土地を売却する際に知っておくべき注意点を、一次情報にもとづいて整理します。

土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）とは

土砂災害特別警戒区域は、「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律」（土砂災害防止法）にもとづき、都道府県知事が指定する区域です。急傾斜地の崩壊、土石流、地滑りなどによって建築物が損壊し、住民に著しい危害が生じるおそれがある区域が対象になります。通称「レッドゾーン」と呼ばれます。

イエローゾーンとの違い

土砂災害警戒区域（イエローゾーン）は、避難体制の整備など「ソフト対策」が中心の区域です。一方、特別警戒区域（レッドゾーン）は、建築物の構造規制や開発行為の制限といった「ハード対策」も課される、より規制の強い区域という位置づけになります。イエローゾーンの中に、さらに危険性の高いレッドゾーンが指定される形です。

区域指定の確認方法

自分の土地が区域に該当するかどうかは、各都道府県が公開している「土砂災害警戒区域等マップ」や、市区町村の窓口で確認できます。地図上で色分けされており、イエローゾーンとレッドゾーンが視覚的に区別されています。土地の購入・売却を検討する際は、早い段階でこのマップを確認しておくことをおすすめします。

レッドゾーンに指定されるとどうなる？建築制限の内容

レッドゾーンに指定された土地には、大きく分けて「構造規制」と「開発行為の許可制」という2種類の制限がかかります。

建築物の構造規制

レッドゾーン内で居室を有する建築物を新築・増改築する場合、土石流や急傾斜地の崩壊による衝撃に耐えられる構造にすることが求められます。具体的には、土石流が到達する高さまでの外壁を鉄筋コンクリート造にする、衝撃に耐える耐力壁を設ける、基礎と壁を一体構造にするといった仕様が必要になります。これは建築確認申請の際にチェックされる項目です。

特定開発行為の許可制

住宅分譲や、災害時に自力避難が難しい人が利用する社会福祉施設・学校・医療施設などを建設する目的の開発行為（特定開発行為）を行う場合は、都道府県知事の許可が必要です。ただし、個人が自己の居住用として住宅を1棟建てるだけのケースは、原則としてこの「特定開発行為」の許可制度の対象外です。混同されやすいポイントなので、該当するかどうかは事前に自治体の砂防関連窓口に確認しておくと安心です。

移転の勧告・支援制度

都道府県知事は、著しい危険が想定される場合、建築物の所有者に対して移転等の勧告を行うことができます。勧告を受けた場合、住宅金融支援機構の融資や、移転費用の一部補助といった支援制度が用意されている自治体もあります。制度の有無や内容は自治体によって異なるため、該当する場合は地元の窓口で確認しましょう。

レッドゾーンの土地・家を売却するときの注意点

区域指定があるからといって、売買契約自体に知事の許可が必要になるわけではありません。ただし、通常の不動産取引とは異なる注意点がいくつかあります。

重要事項説明での告知が必須

宅地建物取引業法により、土砂災害特別警戒区域に該当する物件は、売買・賃貸借の契約前に行う重要事項説明で、区域に該当する旨を買主・借主に説明することが宅地建物取引業者に義務づけられています。個人間売買であっても、区域指定の事実を告げずに契約を進めると、契約不適合責任（説明義務違反）を問われるリスクがあります。

売却価格への影響

レッドゾーンに指定された土地・建物は、建築時の構造規制や将来の建て替えコストの増加、心理的な抵抗感などから、区域外の同条件の物件と比べて売却価格が下がる傾向があります。値下がりの幅は自治体や立地によって差がありますが、査定の際は区域指定を踏まえた実勢価格を複数社に確認することが重要です。

住宅ローン・火災保険への影響

金融機関によっては、レッドゾーン内の物件に対する住宅ローンの審査基準が異なる場合があります。また、土砂災害は火災保険の「水災」補償の対象となることが一般的なため、水災補償が契約に含まれているかどうかもあわせて確認しておくとよいでしょう。

買取専門会社という選択肢

区域指定のある物件は、一般の個人買主向けの仲介では売却までに時間がかかることがあります。買取専門の不動産会社であれば、区域指定の事情を踏まえたうえで現況のまま買い取ってもらえるケースもあり、早期に現金化したい場合の選択肢になります。

相続や空き家でレッドゾーンの土地を持っている場合

親から相続した実家や土地が、後から区域指定を受けているケースも少なくありません。空き家として放置していると、区域指定の事実に気づかないまま維持コストだけがかさんでいくこともあります。

まず区域指定の有無を確認する

相続した土地・建物がある場合は、早い段階で自治体のハザードマップで区域指定の有無を確認しましょう。指定がある場合は、建て替えや増改築に構造規制がかかる点を踏まえたうえで、活用方針（住む・貸す・売る）を検討する必要があります。

売却も選択肢のひとつ

区域指定のある空き家をそのまま所有し続けると、災害時の責任やメンテナンス費用の負担が続きます。住む予定がない場合は、早めに売却を検討することで、リスクと管理の手間を軽減できます。

茨城県内での対応・ハウスドゥ4店舗体制

ハウスドゥでは、つくば研究学園都市店・県庁水戸店・取手戸頭店・守谷店の茨城県内4店舗を中心に、土砂災害特別警戒区域に該当する土地・建物の売却相談にも対応しています。区域指定のある物件は価格や販売戦略の判断が難しくなりがちですが、地域密着の店舗だからこそ、その土地の実情を踏まえた査定とアドバイスが可能です。買取専門のサービスもあり、区域指定を理由に仲介での売却が難航している場合の相談先としてもご利用いただけます。

さらに詳しく：
台風対策｜家を守る備えと火災保険の風災補償・被害時の売却の注意点

よくある質問

Q1. イエローゾーンとレッドゾーンは何が違いますか？

イエローゾーン（土砂災害警戒区域）は避難体制の整備などソフト対策が中心の区域です。レッドゾーン（特別警戒区域）はさらに危険性が高く、建築物の構造規制や開発行為の許可制といったハード対策も課される区域です。

Q2. レッドゾーンの土地は売却できないのですか？

売却は可能です。ただし、重要事項説明で区域指定の事実を買主に説明する義務があり、区域外の物件と比べて売却価格が下がる傾向がある点には注意が必要です。

Q3. 自宅を建て替えるだけでも都道府県知事の許可は必要ですか？

個人が自己居住用の住宅を1棟建てるだけのケースは、原則として「特定開発行為」の許可制度の対象外です。ただし建築確認申請では、土石流などに耐える構造規制のチェックを受ける必要があります。詳細は自治体の窓口で確認することをおすすめします。

Q4. 区域指定はいつ・どうやって知ることができますか？

各都道府県が公開している土砂災害警戒区域等マップで確認できるほか、市区町村の窓口でも確認可能です。不動産取引の際は、宅地建物取引業者が重要事項説明で説明する義務があります。

Q5. 住宅ローンや火災保険への影響はありますか？

金融機関によっては審査基準が異なる場合があります。また土砂災害は火災保険の水災補償の対象となることが一般的なため、契約内容に水災補償が含まれているか確認しておくとよいでしょう。

Q6. 相続した実家がレッドゾーンだった場合、どうすればいいですか？

まず自治体のハザードマップで区域指定の詳細を確認し、住む・貸す・売るのいずれの方針にするかを検討しましょう。維持コストや管理の手間を軽減したい場合は、早めの売却も選択肢になります。

まとめ

土砂災害特別警戒区域は、建築物の構造規制や重要事項説明の義務などが課される区域ですが、売買契約自体が禁止されるわけではありません。区域指定の有無を早めに確認し、売却を検討する場合は、区域指定を踏まえた適正な査定を複数社から取ることが大切です。相続や空き家で該当する土地・建物をお持ちの場合も、地域密着の不動産会社に相談することで、無理のない選択肢が見えてきます。