水防法とは？わかりやすく目的・浸水想定区域・ハザードマップと不動産売却【2026年】

結論：水防法とは、洪水・雨水出水（内水）・高潮などの水害から人の命と暮らしを守るために、警戒や防御、被害軽減のしくみを定めた法律です。不動産の売買では、市町村が作成する水害ハザードマップ上の物件の位置を、売買契約の前に「重要事項説明」で伝えることが宅地建物取引業者に求められています。この記事では、ハウスドゥ茨城（取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・県庁水戸の4店舗）が、水防法の目的、洪水予報や浸水想定区域のしくみ、ハザードマップと重要事項説明の関係、そして家や土地を売るときの備えまでを、はじめての方にもわかりやすく解説します。

水防法とは？わかりやすく目的としくみを解説

水防法は「水害から公共の安全を守る」ための法律

水防法は1949年（昭和24年）に制定された法律で、洪水、雨水出水（内水）、津波、高潮に際して水災を警戒し、防御し、被害を軽減することで、公共の安全を保つことを目的としています。河川の堤防を守る水防活動のルールから、住民の避難に役立つ情報の提供まで、水害対策の土台になる法律です。

水防管理者・水防団・水防計画の役割

水防を担うのは、市町村や水防事務組合などの水防管理団体です。その責任者が水防管理者（多くは市町村長）で、消防機関や水防団とともに、大雨のときの巡視、堤防の補強、水防資材の備蓄などを行います。あらかじめ水防計画を立て、いざというときに動けるよう備えておくことが、水防法で定められています。

水防法が対象にする水害の種類

水防法は、川があふれる「洪水」だけでなく、雨水を排水しきれずに街があふれる「雨水出水（内水氾濫）」、台風などで海面が上がる「高潮」、地震などによる「津波」も対象にしています。近年はゲリラ豪雨で小さな川や側溝があふれる被害が増えているため、法改正で対象が広げられてきました。

洪水予報・水位周知・水防警報とは

洪水予報｜国や気象庁が川の氾濫を予測して知らせる

特に大きな河川では、国土交通省や都道府県が気象庁と共同で「洪水予報」を発表します。氾濫のおそれが高まったときに、どの区間でどの程度の危険があるかを知らせる情報で、市町村の避難情報の判断材料になります。

水位周知｜特別警戒水位に達したことを知らせる

洪水予報の対象にならない河川でも、重要な河川については「水位周知河川」として指定し、氾濫危険水位などに達したことを関係機関や住民へ知らせるしくみがあります。川の水位が上がっているかどうかを自分で確認できる環境づくりにもつながっています。

水防警報｜水防団などに出動や待機を求める

水防警報は、水防活動を行う機関に対して、待機や準備、出動を知らせる警報です。住民向けの避難情報とは役割が異なり、堤防の見回りや土のうの準備など、現場で動く人たちのための連絡といえます。

浸水想定区域とハザードマップのしくみ

浸水想定区域｜想定される最大規模の雨で浸水する範囲

浸水想定区域とは、河川があふれたときなどに浸水が想定される範囲と、その深さを示した区域です。2015年の水防法改正で、これまでの計画規模の雨ではなく、「想定し得る最大規模の降雨」を前提に見直すことになりました。その後、洪水だけでなく雨水出水（内水）や高潮についても、浸水想定区域を指定する制度が整えられています。

水害ハザードマップ｜市町村が避難に役立つ情報をまとめた地図

水害ハザードマップは、浸水想定区域や浸水の深さに加えて、避難場所、避難経路、避難情報の伝わり方などをまとめた地図です。水防法では、市町村が洪水ハザードマップなどを作成し、住民に周知することが定められています。多くの自治体で、冊子のほかインターネットでも見られるようになっています。

茨城県で意識したい大きな川と過去の水害

茨城県は、利根川、鬼怒川、小貝川、那珂川、久慈川など大きな川が流れ、低地が広がる地域も多い県です。2015年9月の関東・東北豪雨では、鬼怒川の堤防が決壊して大きな浸水被害が出ました。お住まいの場所によって想定される浸水の深さや避難先は大きく違うため、県内の水害リスクについては茨城県の水害・ハザードマップと不動産売却もあわせてご覧ください。

水防法と不動産取引｜重要事項説明でのハザードマップ説明

2020年8月から義務になった水害リスクの説明

不動産の売買や賃貸の契約では、契約の前に宅地建物取引士が重要事項の説明を行います。2020年8月28日からは、水防法に基づいて市町村が作成した水害ハザードマップに、取引の対象となる物件がどのように位置しているかを、図面などを示して説明することが必要になりました。重要事項説明そのものについては重要事項説明書とは？記載事項・読み方・当日の流れで詳しく解説しています。

どんな内容を説明されるのか

説明の対象は、洪水、雨水出水（内水）、高潮の水害ハザードマップです。物件の所在地が浸水想定区域に入っているか、浸水の深さの目安はどのくらいか、避難場所はどこか、といった点を、買主や借主にわかる形で示します。なお、物件が浸水想定区域の外にある場合でも、その旨を伝える対応が一般的です。

売主が行う説明と不動産会社が行う説明の違い

ハザードマップを使った重要事項の説明は、買主に対して宅地建物取引業者が行うもので、売主が自分で説明書を作るわけではありません。ただし、売主は「物件状況等報告書（告知書）」で、過去の浸水や雨漏りなど知っている事実を伝える立場にあります。分かる範囲で正直に記入することが、後のトラブルを防ぎます。

水防法のハザードマップが家や土地の売却に与える影響

浸水想定区域でも売却はできる

まず知っておきたいのは、浸水想定区域にあることを理由に、売却が禁止されたり制限されたりすることはないという点です。水防法は水害に備えるための情報を整える法律で、売買そのものを規制するものではありません。事実を正しく伝え、買主に納得して判断してもらえば、通常どおり売却できます。

価格や買主の判断に影響する可能性はある

一方で、浸水の想定が深い地域では、買主が慎重になったり、住宅ローンや火災保険の条件を気にしたりすることがあります。その結果、売却までの期間や価格に影響する場合があります。ただし、影響の大きさは、立地や建物の構造、高さ、周辺の対策状況、市場の動向によって異なり、一律に決まるものではありません。

火災保険の水災補償も確認しておく

買主は、購入後の備えとして火災保険の水災補償を気にすることが多いです。売主も、現在の契約内容を整理しておくと説明がスムーズです。台風や大雨への備えは、台風対策｜家を守る備えと火災保険の風災補償・被害時の売却の注意点でも整理しています。

水害リスクがある家・土地を売る前の5つのチェック

チェック1：物件の場所をハザードマップで確認する

国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」や、市町村の公式サイトで、住所から物件の位置を調べます。洪水、内水、高潮、土砂災害など、複数の種類のマップを見ておくと全体像がつかめます。

チェック2：浸水の深さと避難先を控える

浸水の深さの目安と、最寄りの避難場所を控えておくと、買主から質問されたときに落ち着いて答えられます。印刷して査定のときに不動産会社へ見せると、話が早く進みます。

チェック3：過去の浸水や雨漏りの事実を整理する

実際に浸水した経験や、雨漏り、床下の湿気などがあれば、いつ・どの程度だったかをメモしておきます。分かる範囲で買主に伝えることが、契約後のトラブル防止になります。

チェック4：土砂災害や海岸、他の法令も合わせて確認する

水害だけでなく、土砂災害警戒区域などが重なる場所もあります。関連するルールは、地すべり等防止法とはや海岸法とはで解説しています。物件がどの法令の対象かを一度整理しておくと安心です。

チェック5：仲介と買取を比べて売り方を決める

水害リスクが気になる物件では、買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」を比べて検討する方法があります。買取は現況のまま早く売りやすいのが特徴です。仕組みの違いは不動産の売買とは？仲介と買取の違い・流れ・費用や税金や戸建て買取とは？で解説しています。

水防法の主な改正ポイント

近年の改正の流れ

時期	主な内容
2015年	想定し得る最大規模の降雨に基づく浸水想定区域へ見直し
2017年	要配慮者利用施設（高齢者施設など）に避難確保計画の作成などを義務づけ
2020年	不動産取引の重要事項説明で、水害ハザードマップ上の物件の位置を説明
2021年	中小河川や内水、高潮への浸水想定区域の拡大、避難情報の見直しなど

※制度の細かな内容は改正されることがあります。最新の情報は国土交通省や自治体の発表をご確認ください。

水害ハザードマップを日ごろから見る習慣を

売却の予定がなくても、ハザードマップを家族で確認しておくことは大切です。自宅周辺の浸水想定、避難場所、避難にかかる時間を知っておくだけで、いざというときの動きが変わります。

水防法の用語一覧｜覚えておきたい基本の言葉

水防の組織と責任に関する用語

水防法では、水防の実施を円滑に進めるため、組織と責任の分担が決められています。水防管理団体（市町村や水防事務組合）が水防の責任を負い、その長である水防管理者が現場を指揮します。水防団は、地域の防災を支える組織として、堤防の巡視や土のう積みなどの水防活動を行います。

用語	意味のめやす
水防管理団体	水防の責任を負う市町村や水防事務組合
水防管理者	水防管理団体の責任者（多くは市町村長）
水防団	水防活動を担う地域の組織（消防団が兼ねる場合もある）
水防計画	水防の実施方法をあらかじめ定めた計画
公用負担	水防の現場で、必要な土地や資材を一時的に使うことなど（損失は補償される）
要配慮者利用施設	高齢者施設や障害者施設など、避難に配慮が必要な人が利用する施設

不動産の売買で出てくる水害関連の用語

売却の場面では、浸水想定区域、水害ハザードマップ、洪水予報、内水、高潮といった言葉に出会います。意味が分からないまま契約を進めると、津波や高潮、雨水出水など別の災害との違いも混同しがちです。不明な用語は遠慮なく担当者に質問し、決壊や浸水の想定がどの範囲か、規定や届出が必要な事項があるかを一つずつ確認しましょう。

よくある質問（FAQ）

Q. 水防法とは何ですか？

洪水、雨水出水（内水）、津波、高潮による水害を警戒し、防ぎ、被害を軽減して公共の安全を保つための法律です。水防管理団体の責務、水防警報や洪水予報、浸水想定区域の指定、ハザードマップの周知などが定められています。

Q. 水防法は不動産の売却と関係がありますか？

あります。不動産会社は、売買の契約前に行う重要事項説明で、水防法に基づいて市町村が作成した水害ハザードマップ上の物件の所在地を説明することが義務づけられています。2020年8月28日から始まった運用です。

Q. 水防法の浸水想定区域にある家は売れませんか？

売却そのものが禁止されることはありません。浸水想定区域にあるかどうかは取引の条件の一つで、価格や買主の判断に影響する可能性はありますが、事実を正しく伝えたうえで通常どおり売却できます。

Q. ハザードマップはどこで確認できますか？

国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」や、お住まいの市町村の公式サイト・窓口で確認できます。住所から重ねて調べられる「重ねるハザードマップ」が便利です。

Q. 売主が水害リスクを伝えなくてもよいですか？

過去に浸水した事実や雨漏りなど、売主が知っている不具合や事情は、買主に正直に伝えることが大切です。伝えずに後から分かると、契約不適合責任やトラブルにつながるおそれがあります。物件状況等報告書に分かる範囲で記入しましょう。

Q. 火災保険の水災補償は売却に関係しますか？

売却そのものには直接関係しませんが、買主は購入後の備えとして水災補償の有無を気にすることが多いです。契約内容や保険料は保険会社や物件によって異なるため、売主側も現在の契約内容を整理しておくと説明がスムーズです。

Q. 水害リスクがある土地や家は買取のほうが向いていますか？

状況によります。買主を探す仲介は価格が伸びる可能性がある一方、時間がかかることがあります。買取は不動産会社が直接買い取るため、現況のままスピーディーに売却しやすいのが特徴です。まずは両方の査定を比べるのがおすすめです。

Q. 水防法の改正で何が変わりましたか？

大きなものとして、想定最大規模の降雨に基づく浸水想定区域への見直し（2015年）、要配慮者利用施設の避難確保計画の義務づけ（2017年）、中小河川や内水、高潮への浸水想定区域の拡大（2021年）などがあります。詳しい内容はお住まいの自治体や国の発表もご確認ください。

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ハウスドゥ茨城は、取手戸頭店・守谷店・つくば研究学園都市店・県庁水戸店の4店舗で、茨城県の不動産売却・買取をサポートしています。ハザードマップの確認方法や、水害リスクを踏まえた売り方のご相談にも、担当者が丁寧にご案内します。お気軽にご相談ください。

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