重要事項説明書とは？記載事項・読み方・当日の流れをわかりやすく解説【2026年版】

結論：重要事項説明書とは、不動産の売買や賃貸の契約をする前に、宅地建物取引士が買主（借主）へ物件や取引条件の重要事項を説明するための書面です。宅地建物取引業法第35条に基づくため「35条書面」とも呼ばれます。売主の方は説明を受ける側ではありませんが、内容の正確さが売却後のトラブル防止に直結します。

「重要事項説明書って何が書いてあるの？」「売主の私にも関係ある？」「宅建士の説明は難しくて不安」――売却のご相談で、こうした声をよくいただきます。ハウスドゥ茨城では、契約前に書面の見方をひとつずつ整理してからお進めしています。この記事では、重要事項説明書の基本、記載事項、当日の流れ、売主が押さえるポイントまでを、専門用語をかみ砕いて解説します。

重要事項説明書とは？35条書面の意味をわかりやすく解説

重要事項説明書は、買主が「思っていた物件と違った」と後悔しないよう、契約前に大切な情報を漏れなく伝えるための書面です。ここでは基本の意味から確認しましょう。

重要事項説明（不動産）の目的と法的根拠

不動産は高額で、権利関係や法令上の制限など専門的な情報が多い取引です。そこで宅地建物取引業法では、宅建業者が契約前に重要事項を書面で交付し、宅地建物取引士に説明させることを義務づけています。買主が十分に理解したうえで判断できるようにすることが目的です。

売買契約書（37条書面）との違い

混同されやすいのが売買契約書です。重要事項説明書（35条書面）は「契約前の説明用」、契約書（37条書面）は「契約成立後の内容を記録する書面」です。売買については、重要事項説明が終わってから契約を結ぶ流れになります。契約全体の流れは不動産の売買とは？仲介と買取の違い・流れ・費用や税金まで完全ガイドでも確認できます。

宅建士だけができる説明と、宅建士証の提示

説明できるのは、宅地建物取引士の資格を持つ人だけです。説明の際は、相手から求められなくても宅建士証を提示する決まりがあります。営業担当者が資格を持っていない場合は、別の宅建士が説明します。

重要事項説明書は誰が誰に説明する？売主・買主の立場別ポイント

説明を受けるのは買主（借主）、売主は情報提供の側

法律上、宅建業者が説明する相手は買主（借主）です。売主に説明義務は課されていません。一方で、売主は物件の状況を知る立場として、雨漏りやシロアリ、境界、近隣の事情などを正直に伝える必要があります。伝えた内容は、物件状況報告書（告知書）や設備表にまとめ、重要事項説明書の記載のもとになります。

宅建業者が作成する書面と、売主が用意する書類

重要事項説明書そのものは、仲介の宅建業者が調査して作成します。売主は、権利証（登記識別情報）、購入時の売買契約書や重要事項説明書、測量図・境界確認書、建築確認済証・検査済証、固定資産税の納税通知書などの資料を提供します。建築関係の書類は建築確認済証とは？検査済証との違い・見方・紛失時の再発行方法を参考にしてください。

重要事項説明書の記載事項｜売買で確認する主な内容

記載事項は多岐にわたりますが、大きくは「物件に関すること」と「取引条件に関すること」に分かれます。次の早見表で全体像をつかんでください。

物件に関する事項（登記記録・法令上の制限・私道負担）

登記記録に記された所有者や、抵当権などの権利、都市計画法・建築基準法上の制限（用途地域、建ぺい率、容積率など）、私道の負担の有無が記載されます。登記の内容については表題登記とは？表示登記との違い・必要書類・費用もあわせてご覧ください。

飲用水・電気・ガス・排水施設の整備状況

水道・電気・ガスの供給や、排水施設の整備状況が記載されます。未整備の場合は、整備の見通しや費用の負担についても記されます。

水害ハザードマップ・災害リスクの説明

2020年8月から、宅地建物の売買・賃貸の重要事項説明で、水害ハザードマップ（洪水・雨水出水・高潮）における物件の所在地の説明が義務化されています。あわせて造成宅地防災区域や土砂災害警戒区域などに該当するかも説明の対象です。売主の側でも、事前に自治体のハザードマップを確認しておくと質問への準備ができます。

建物の耐震診断・石綿（アスベスト）使用調査の有無

建物については、石綿使用調査の結果の記録の有無や、耐震診断を受けているか、住宅性能評価を受けているかなども記載されます。古い建物を売るときは、調査の有無を事前に確認しておきましょう。

取引条件（代金以外の金銭・手付金・解除・違約金・ローン）

売買代金以外にやり取りされる金銭（手付金、固定資産税の精算金など）、契約の解除に関する事項、損害賠償額の予定や違約金、住宅ローンのあっせんの有無と、ローン不成立時の扱いなどが記載されます。手付金の額や解除の期限は、売主にとっても大切な条件です。仲介手数料や印紙税といった費用面は仲介手数料の計算シミュレーションと印紙税の税額早見表で確認できます。

契約不適合責任の担保措置

引き渡した物件が契約の内容に合わない場合の売主の責任（契約不適合責任）の範囲や期間も、重要な条件です。売主が責任を負う期間を決めたり、一定の免責を定めたりするケースもあります。考え方は瑕疵とは？契約不適合責任・瑕疵担保責任との違いで詳しく解説しています。

重要事項説明当日の流れと所要時間

説明は、多くの場合、売買契約の直前に同じ場所で行われます。流れは次の図のとおりです。

説明の順番と所要時間の目安

宅建士が宅建士証を提示し、書面を読み上げながら説明します。物件や取引条件によりますが、30分から1時間半程度かかることが多いです。説明のあとに質問の時間があり、納得できたら記名押印をして書面を受け取り、続いて売買契約に進みます。

IT重説とは？オンラインでの説明と書面の電子化

テレビ会議などを使い、離れた場所にいる相手へ説明するIT重説が、一定の条件のもとで認められています。また、2022年5月からは、相手の承諾を得たうえで、書面に代えて電子データで交付することもできます。遠方にお住まいの方や、忙しい方に便利な仕組みです。

重要事項説明書の雛形・サンプル・記載例はある？

検索では、重要事項説明書の「雛形」「ひな形」「サンプル」「記載例」を探す方が多いです。書式は国土交通省や業界団体が示す標準的なひな形がありますが、実際の書面は物件ごとに調査した内容を反映して作成されます。そのため、他の物件のサンプルはあくまで参考程度に見て、ご自身の物件の書面は必ず実物で確認してください。

宅建試験で出る重要事項説明のポイント

「重要事項説明　宅建」で調べる方は、試験対策でも見ているかもしれません。試験では、説明ができる人、説明する相手、説明の時期、書面への記名などが頻出です。実務でも同じ基本ルールが土台になっています。

売主が重要事項説明の前に確認しておきたい5つのポイント

1. 物件の不具合や近隣の事情は、隠さず正直に伝える

雨漏り、給排水管の不具合、シロアリ、近隣とのトラブルなどは、後から発覚すると契約解除や損害賠償につながるおそれがあります。分かっていることは、査定の段階で担当者に伝えましょう。

2. 境界や越境の状況を資料で確認する

測量図や境界確認書の有無、隣地との越境の有無は、重要事項説明書にも記載される大事な項目です。資料が見当たらない場合は、早めに担当者へ相談してください。

3. 権利関係（抵当権・共有名義）を整理しておく

住宅ローンが残っていれば抵当権の抹消、共有名義であれば共有者全員の同意が必要です。契約前の段階で整理しておくと、説明がスムーズに進みます。

4. 手付金や解除の条件は、契約前に理解しておく

手付金の額、解除できる期限、違約金の額は、売主・買主の双方に影響します。当日に初めて見るのではなく、事前に案をもらって確認しておきましょう。

5. 分からない用語は、その場で質問する

専門用語が多いため、分からなくて当然です。遠慮せず質問し、納得してから記名押印をしてください。押印した後で「知らなかった」と言っても、取り消せないことがあります。

重要事項説明書でよくあるトラブルと防ぎ方

「聞いていない」を防ぐために

口頭で聞いたことと書面の内容が食い違うと、トラブルになりがちです。大事な話は書面に反映してもらい、案の段階で内容を照らし合わせることが有効です。

説明に不備があった場合の責任

重要事項の説明に不備があった場合、宅建業者は行政処分の対象となることがあり、買主から契約の解除や損害賠償を求められることもあります。売主が事実と異なる情報を伝えていた場合には、売主自身が責任を問われる可能性もあります。個別のケースは専門家へご相談ください。

戸建てとマンションで異なる重要事項説明書の確認ポイント｜土地・敷地・構造・管理

重要事項説明書の記載事項は、物件の種類によって重点が変わります。同じ売買でも、戸建てとマンションでは確認したい項目が違うため、それぞれ整理しておきましょう。

戸建て・土地｜敷地・面積・構造・インフラ

• 土地の面積・地番と、登記簿に記載された内容（権利関係・抵当権の有無）
• 敷地が道路に接している状況（接道）や、私道の負担があるか
• 建物の構造・種類・築年数と、新築か中古かの違い
• 用途地域などの法令上の制限と、建築や増改築、リフォームへの影響
• 水道・電気・ガス・排水など、インフラの整備状況

マンション｜管理・修繕積立金・専有部分の利用制限

マンションの場合は、専有部分の利用制限（用途や工事の制限など）、共用部分の管理規約の内容、管理費・修繕積立金の額と滞納の有無、管理の形態などが説明の対象になります。修繕積立金の将来の計画や大規模修繕の予定は、購入後の負担に関わるため、資料をしっかり確認してください。

重要事項説明書で見落としやすい注意点｜概要の読み方と特約の確認

重要事項説明書は項目が多く、分量も多いため、概要を把握しながら読み進めるのがコツです。次の点は特に注意して確認してください。

• 図面・写真と現地の状態が一致しているか（現地確認をしたうえで書面を見直す）
• 契約内容に関わる特約（引渡し時期・設備の扱い・費用負担など）が含まれていないか
• 説明後に条件の変更が生じた場合、書面や契約内容が更新されているか
• 建物や設備の不具合に関する記載と、契約不適合責任の取り扱い
• 宅建業法で定められた説明項目が漏れなく記載されているか（不明点は宅建士に質問する）

書面に書かれていることは契約の前提になります。曖昧なままにせず、リスクになりそうな点は契約前に解消しておきましょう。

賃貸借契約の重要事項説明との違い｜敷金の扱いなど

重要事項説明は、売買だけでなく賃貸借契約でも行われます。賃貸の場合は、借りる人に対して、契約期間、使用目的、敷金など契約終了時に精算する金銭の扱いなどが説明されます。売買と賃貸では説明の内容が異なるため、この記事は主に売買の内容を中心に解説しています。

IT重説・電子交付のメリット・デメリット｜対面との違い

宅建業法の改正により、オンラインでの説明（IT重説）や、相手方の承諾を得たうえでの書面の電子交付が認められています。対面での説明と比べた、主なメリット・デメリットは次のとおりです。

• メリット：遠方の方や忙しい方でも来店の負担なく説明を受けられる
• メリット：資料が電子データで残るため、あとから見返しやすい
• デメリット：通信環境やパソコン・スマホの動作によって、説明が途切れる可能性がある
• デメリット：画面越しでは図面などの細かい部分を確認しにくいと感じる場合がある

オンラインで受ける場合も、事前に書面や資料を受け取り、読み込んでから説明に臨むのがおすすめです。

茨城県で不動産売却をお考えの方へ｜ハウスドゥ茨城の対応

ハウスドゥ茨城は、つくば・水戸・取手・守谷の4店舗で、売却・買取のご相談を承っています。書類の見方が分からない、契約前に不安を解消したい、といったご相談もお気軽にどうぞ。買取をご希望の場合は、仲介とは別の流れで進むため、事前に違いをご説明します。まずは無料査定からお問い合わせください。

お電話は 0120-565-072 まで。フォームからのお問い合わせも受け付けています。

重要事項説明書のよくある質問（FAQ）

Q. 重要事項説明書とは何ですか？

不動産の売買や賃貸の契約をする前に、宅地建物取引業者が買主（借主）に対して物件や取引条件の重要な内容を説明するための書面です。宅地建物取引業法第35条で定められているため「35条書面」とも呼ばれます。

Q. 重要事項説明は誰がしますか？

宅地建物取引士の資格を持つ人が、宅建士証を提示したうえで説明します。営業担当者でも、宅建士でなければ説明はできません。

Q. 売主にも重要事項説明はありますか？

法律上、宅建業者が重要事項説明をする相手は買主（借主）です。売主には説明義務は課されていませんが、物件の状況を正確に伝える役割があり、物件状況報告書（告知書）などで情報提供をします。

Q. 重要事項説明書はいつ受け取りますか？

契約が成立する前に説明し、書面を交付することが求められています。実務では売買契約の当日、契約の直前に行うことが多いですが、事前に案をもらって内容を確認しておくと安心です。

Q. 重要事項説明書と売買契約書は何が違いますか？

重要事項説明書は「契約前に物件や条件を理解してもらうための説明書面」、売買契約書は「契約が成立したことと契約条件を記す書面」です。前者は35条書面、後者は37条書面と呼ばれ、役割が異なります。

Q. 重要事項説明はオンライン（IT重説）でも受けられますか？

一定の要件を満たせば、テレビ会議などのIT環境を使った説明が認められています。また、2022年5月からは書面ではなく電磁的方法（メール等）での交付も、相手の承諾を得たうえで可能になりました。

Q. 重要事項説明の内容に誤りがあったらどうなりますか？

説明の不備や誤りがあった場合、契約の解除や損害賠償の請求につながるおそれがあります。気になる点は契約前に必ず質問し、資料で確認することが大切です。

Q. マンションの重要事項説明書では、特にどこを確認すればよいですか？

A. 専有部分の利用制限、管理規約の内容、管理費・修繕積立金の額と滞納の有無、大規模修繕の計画などを確認してください。戸建てと異なり、共用部分の管理に関する内容が重要になります。

Q. 重要事項説明書は電子データで受け取れますか？

A. はい。宅建業法の改正により、相手方の承諾を得れば、書面に代えて電子データで交付することができます。承諾する場合でも、内容は事前によく読み、不明点は宅建士に質問してください。

まとめ

重要事項説明書は、買主が安心して契約するための大切な書面で、宅建士が契約前に説明します。売主は説明を受ける側ではないものの、物件の情報を正確に伝えることで、売却後のトラブルを防げます。記載事項の全体像をつかみ、事前に案を確認し、分からない点は質問する。この3つを意識して、安心して契約に進みましょう。