不動産の売買とは、土地や建物などの不動産を売る人（売主）と買う人（買主）の間で所有権を移転させる取引全般を指します。方法は大きく「仲介」と「買取」の2つに分かれ、それぞれ価格・スピード・手間が大きく異なります。この記事では、不動産売買の仕組みから、売却の流れ7ステップ、必要書類、仲介手数料・印紙税・登記費用などの費用、譲渡所得税などの税金、契約上の注意点までを、地域密着で茨城県4店舗を展開するハウスドゥが分かりやすく解説します。
不動産の売買とは？まず押さえたい全体像
不動産の売買は、宅地建物取引業法にもとづき宅地建物取引士が重要事項説明を行い、民法上の売買契約（民法555条）として成立する取引です。個人が持ち家や土地、マンション、相続した実家などを売却する場合は、不動産会社に依頼して「仲介」で買主を探すか、不動産会社に直接「買取」してもらうかのいずれかの方法を選ぶのが一般的です。
どちらの方法にもメリット・デメリットがあり、売却理由（住み替え・相続・空き家・離婚など）や、いつまでに現金化したいかによって最適な選択は変わります。まずは仲介と買取の違いを整理します。
不動産売買の2つの方法「仲介」と「買取」の違い
不動産会社に「仲介」を依頼すると、広く一般の買主を探して媒介してもらえます。一方「買取」は不動産会社自身が買主となるため、広告や内覧をせずに短期間で現金化できるのが特徴です。
仲介のメリット・デメリット
仲介の最大のメリットは、相場に近い価格で売却できる可能性が高いことです。一方で、買主が見つかるまで平均して3〜6ヶ月程度かかることが多く、内覧対応や近隣に売却が知られる可能性がある点はデメリットといえます。
買取のメリット・デメリット
買取は不動産会社が直接買主になるため、条件が合えば最短数日〜2週間程度で現金化でき、内覧や広告も不要なため周囲に知られずに進めやすいのが強みです。ただし売却価格は相場の7〜8割程度が目安となる点、また物件によっては買取自体を断られる場合がある点は理解しておく必要があります。
仲介と買取どちらを選ぶべきか（比較表）
| 比較項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却の相手 | 一般の個人・法人の買主 | 不動産会社が直接買主になる |
| 売却価格の目安 | 相場どおり（100%程度） | 相場の7〜8割程度が目安 |
| 売却までの期間 | 平均3〜6ヶ月程度 | 最短数日〜2週間程度 |
| 契約不適合責任 | 個人間売買では原則負う | 免責となるケースが多い |
| 内覧・広告 | 必要（近隣に知られる可能性） | 非公開で進めやすい |
| 向いている人 | 時間に余裕があり高く売りたい人 | 急ぐ・訳あり・知られたくない人 |
ハウスドゥ茨城グループは仲介・買取の両方に対応しており、査定時にどちらが合っているかを比較しながら提案を受けられる点が特徴です（詳しくは不動産の査定とはもあわせてご覧ください）。
不動産売買（売却）の流れ7ステップ
ステップ1：相場調査・査定依頼
まずは机上査定・訪問査定・AI査定・一括査定などの方法で複数社に査定を依頼し、相場観をつかみます。査定方法ごとの違いは不動産の査定とはで詳しく解説しています。
ステップ2：媒介契約の締結
仲介を選んだ場合は不動産会社と媒介契約（一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のいずれか）を締結します。買取の場合はこのステップを省略し、直接売買契約に進めるケースが多くなります。
ステップ3：売却活動・内覧対応
仲介の場合、ポータルサイトや広告を通じて買主を募集し、内覧希望者への対応を行います。買取の場合は不動産会社の担当者が物件を確認するのみで、一般向けの広告は基本的に行いません。
ステップ4：買主との条件交渉
購入希望者が現れたら、価格や引き渡し時期などの条件を交渉します。買取の場合は不動産会社から提示された買取価格に合意するかどうかを検討する流れになります。
ステップ5：売買契約の締結と手付金
条件がまとまったら宅地建物取引士による重要事項説明を経て、売買契約書を締結します。このとき買主から売主へ手付金が支払われるのが一般的です。手付金は民法557条に定める「解約手付」の性質を持つことが多く、売主は手付金の倍額を現実に提供することで、買主は手付金を放棄することで、それぞれ契約の相手方が履行に着手するまでは契約を解除できます。手付金の額は売買代金の5〜10%程度が相場とされています。
ステップ6：決済・引き渡し・所有権移転登記
残代金の受領と同時に、鍵の引き渡し、そして司法書士による所有権移転登記の手続きを行います。住宅ローンが残っている場合は、この決済時に一括返済して抵当権を抹消するのが一般的な流れです。
ステップ7：確定申告
売却によって譲渡所得（利益）が出た場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日の期間に確定申告が必要です。譲渡所得税の考え方は譲渡所得税とはで詳しく解説しています。
不動産売買に必要な書類一覧
売主側で一般的に必要となる主な書類は次のとおりです。物件の種類や取得時期によって追加で必要な書類が異なるため、事前に不動産会社へ確認するとスムーズです。
- 登記済権利証または登記識別情報
- 固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書
- 本人確認書類（運転免許証等）と実印・印鑑証明書
- 建築確認済証・検査済証（戸建て・マンションの場合）
- マンションの管理規約・使用細則（マンションの場合）
- ローン残高証明書（住宅ローンが残っている場合）
不動産売買にかかる費用
不動産売買では、仲介手数料のほかに印紙税や登記費用などの諸費用がかかります。それぞれの目安を確認しておきましょう。
仲介手数料の速算式と上限
仲介を利用した場合の仲介手数料（宅建業法上の上限額）は、売買価格が400万円を超える部分について「売買価格×3%＋6万円＋消費税」という速算式で計算するのが一般的です。なお2024年7月の法改正により、800万円以下の低廉な空家等については、現地調査等の費用を含め仲介手数料の上限が税込33万円まで引き上げられています。空き家を茨城県内で売却する際の特例は低廉な空家等の仲介手数料特例とは【茨城県】で詳しく解説しています。なお買取の場合は不動産会社が直接の買主となるため、仲介手数料は発生しません。
印紙税
不動産の売買契約書には印紙税がかかります。不動産譲渡に関する契約書については軽減措置があり、令和9年（2027年）3月31日までに作成される契約書が対象です。国税庁の軽減税率によると、たとえば契約金額1,000万円超5,000万円以下は1万円、5,000万円超1億円以下は3万円が印紙税額の目安です（国税庁「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」による）。
登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
所有権移転登記にかかる登録免許税は、土地の売買による移転登記の場合、本則2.0%を1.5%に軽減する措置が令和11年（2029年）3月31日まで延長されています。住宅用家屋については、一定の要件を満たす証明書の交付を受けることで、所有権保存登記が0.4%から0.15%へ、移転登記が2.0%から0.3%へ軽減される措置が令和9年（2027年）3月31日まで適用されます（国税庁の登録免許税の軽減措置に関する案内による）。あわせて登記手続きを依頼する司法書士への報酬も必要です。
その他諸費用（ローン一括返済手数料・引越し費用等）
住宅ローンが残っている場合の一括返済手数料、抵当権抹消登記の登録免許税（不動産1件につき1,000円）、引越し費用、ハウスクリーニング費用なども売却時にあわせて発生することがあります。事前に見積もりを取り、資金計画に組み込んでおくと安心です。
不動産売買にかかる税金
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、譲渡所得税・住民税がかかります。制度の詳細は下記の記事で網羅していますので、ここでは概要を押さえておきましょう。
譲渡所得税の基本（短期・長期）
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が売却した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかで異なり、5年以下の短期譲渡は所得税・住民税・復興特別所得税をあわせて約39.63%、5年超の長期譲渡は約20.315%となります。詳しい計算方法は譲渡所得税とはをご確認ください。
3,000万円特別控除など節税につながる特例
マイホーム（居住用財産）を売却した場合は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。相続した空き家を売却する場合の「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」など、状況に応じて活用できる特例が複数あるため、該当するかどうかは早めに確認しておくことをおすすめします。
不動産売買契約で押さえておきたい注意点
手付金の性質と解除のルール
前述のとおり、手付金は民法557条にもとづく解約手付として扱われるのが一般的です。相手方が契約の履行に着手する前であれば、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の倍額を返還して、それぞれ契約を解除できます。手付金の授受は売買契約の重要なポイントのひとつです。
契約不適合責任とは
2020年4月1日施行の改正民法では、引き渡した不動産が契約の内容に適合しない場合、売主は「契約不適合責任」を負うことが民法562条・566条に定められています。個人間売買の仲介では責任期間を契約で定めるのが一般的ですが、買取の場合は不動産会社側でこの責任を免責とする契約になっていることが多く、雨漏りやシロアリ被害などが心配な古い物件を売却する際の判断材料になります。
理由別に見る不動産売買のポイント
相続した不動産を売買する場合
相続した実家や土地を売却する場合は、まず相続登記（2024年4月1日以降は義務化）を済ませてから売買を進める必要があります。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議によって誰が売主になるかを確定させておくことも重要です。
空き家・訳あり物件を売買する場合
誰も住んでいない空き家や、事故物件・再建築不可物件などの「訳あり物件」は、仲介で買主を見つけにくい傾向があります。こうした物件は、内覧や告知義務への対応の手間を抑えられる買取が向いているケースが多く、前述の低廉な空家等の仲介手数料特例の対象になることもあります。
離婚に伴う不動産売買
離婚を機に自宅を売却する場合は、財産分与の対象になるため、住宅ローンの残債や名義の整理を先に行っておく必要があります。夫婦どちらが売主として手続きを進めるか、事前に話し合っておくことでスムーズに進められます。
住み替えのための売買
住み替えの場合は、今の家の売却と新居の購入のタイミングをどう調整するか（売り先行か買い先行か）が重要な検討ポイントです。つなぎ融資や、売却代金を新居の購入資金に充てる「買い替えローン」などの選択肢もあわせて検討しましょう。
不動産売買を相談する会社の選び方
仲介と買取の両方に対応できるか
仲介と買取のどちらが適しているかは物件や事情によって異なるため、両方に対応できる不動産会社であれば、状況にあわせた提案を受けやすくなります。
地域密着度と実績
不動産の売買は、地域の相場や取引事例に詳しい会社に相談するほど、適正価格での売却につながりやすくなります。地域の取引実績やエリア情報の発信量は、選ぶ際の目安のひとつになります。
ハウスドゥ茨城グループが選ばれる理由
ハウスドゥは、元プロ野球選手の古田敦也氏をイメージキャラクターに起用し、全国的な知名度を持つ不動産フランチャイズブランドです。茨城県内では、つくば研究学園都市店・県庁水戸店・取手戸頭店・守谷店の4店舗を展開し、仲介と買取の両方に対応しながら地域に密着したサポートを行っています。査定から売却後の確定申告のご相談まで、地域の店舗で一貫してサポートできる点が強みです。
茨城県で不動産売買をお考えの方へ｜ハウスドゥ茨城グループの4店舗
ハウスドゥ茨城グループは、つくば研究学園都市店・県庁水戸店・取手戸頭店・守谷店の4店舗体制で、つくば市・水戸市・取手市・守谷市を中心とした茨城県内の不動産売買（仲介・買取）に対応しています。まずはお近くの店舗、またはお電話（0120-565-072）で査定のご相談から承っております。
不動産の売買に関するよくある質問（FAQ）
Q. 不動産の売買と売却は何が違いますか？
A. 「売買」は売主と買主の間で行われる取引全体を指す言葉で、「売却」はそのうち売主側の視点から見た表現です。実務上はほぼ同じ意味で使われます。
Q. 仲介手数料はいつ支払いますか？
A. 一般的には売買契約締結時に半額、決済・引き渡し時に残りの半額を支払う「半金半金」方式が広く採用されています。
Q. 不動産売買で買取を選ぶとどのくらい安くなりますか？
A. 物件の状態やエリアによって幅がありますが、買取価格は仲介による相場の7〜8割程度が目安とされています。スピードや手間の少なさとのバランスで検討するとよいでしょう。
Q. 不動産売買契約後にキャンセルはできますか？
A. 契約の相手方が履行に着手する前であれば、手付解除（買主は手付金放棄、売主は手付金倍返し）により契約を解除できるのが一般的です。それ以降の解除は違約金が発生する場合があるため、契約書の条項を確認しましょう。
Q. 不動産売買にかかる費用はいつ支払いますか？
A. 仲介手数料の残金・登記費用・司法書士報酬などの多くは、決済・引き渡し日にまとめて精算するのが一般的です。印紙税は契約書に印紙を貼付する契約締結時に必要です。
Q. 相続した不動産はすぐに売買できますか？
A. 2024年4月1日から相続登記が義務化されているため、まず相続登記を済ませて名義を相続人に変更してから売買を進める必要があります。
Q. 訳あり物件でも売買できますか？
A. 事故物件や再建築不可物件、空き家などの訳あり物件でも売買は可能です。仲介では買主が見つかりにくい場合でも、買取であれば比較的スムーズに現金化できるケースがあります。
まとめ｜不動産の売買は「仲介と買取」「流れ」「費用」を理解してから
不動産の売買は、仲介と買取という2つの方法の違いを理解したうえで、売却の流れ7ステップ、必要書類、仲介手数料・印紙税・登記費用などの費用、譲渡所得税などの税金を押さえて進めることが大切です。相続・空き家・離婚・住み替えなど売却理由によって最適な進め方は異なるため、迷ったときはハウスドゥ茨城グループのような仲介・買取の両方に対応できる地域密着の不動産会社に、査定の段階から相談することをおすすめします。
茨城県内で不動産の売買をご検討の方は、ハウスドゥ茨城グループ（つくば研究学園都市店・県庁水戸店・取手戸頭店・守谷店）まで、お電話（0120-565-072）またはフォームよりお気軽にご相談ください。
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