変動金利で住宅ローンを組んでいる方から、最近こうしたご相談が増えています。「金利が上がったと聞いたが、返済額は変わっていない。大丈夫なのか」
その理由が5年ルールと125%ルールです。ただしこの2つは、返済額を抑えてくれる仕組みであって、支払う総額を減らしてくれるものではありません。ここを誤解すると、返済の終盤で思わぬ請求に直面します。
この記事では、茨城県で不動産の売却・買取を扱うハウスドゥ茨城グループが、2つのルールの仕組みと、返済が苦しくなったときに何ができるかを解説します。
5年ルールとは
変動金利型の住宅ローンで金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額を変えないという取り決めです。多くの金融機関が採用しています。
返済額は同じでも、中身が変わっている
ここが最も重要な点です。毎月の返済額は「元金」と「利息」に分かれています。金利が上がると利息の割合が増え、元金に充てられる分が減ります。
たとえば毎月10万円の返済で、これまで元金7万円・利息3万円だったとします。金利上昇後は元金5万円・利息5万円になるかもしれません。支払う額は同じでも、借金は以前より減らなくなっています。
返済額が変わらない＝負担が増えていない、ではない
5年ルールは家計の急変を防ぐ仕組みであって、金利上昇の影響を消す仕組みではありません。影響は先送りされているだけです。
125%ルールとは
5年が経過して返済額を見直すとき、新しい返済額は従来の1.25倍を上限とするという取り決めです。
金利が大きく上昇して、本来なら返済額が1.5倍になるはずでも、1.25倍で止まります。毎月10万円だったなら、上限は12万5,000円です。
これも「上限を設ける」だけ
抑えられた分の利息が消えるわけではありません。支払いきれなかった利息は繰り越されます。
★2つのルールの落とし穴
①未払利息が発生することがある
金利が大幅に上がると、毎月の返済額を利息が上回る事態が起こり得ます。この場合、元金がまったく減らないどころか、払いきれない利息が「未払利息」として積み上がります。
未払利息は返済期間の最終回に一括で請求されるのが一般的です。何十年も先の話に見えますが、完済したつもりが多額の残債を突きつけられる、という事態になり得ます。
②元本が減らず、売却時に困る
売却のご相談で実際に起きているのがこちらです。「思ったよりローンが減っていない」という状況です。
不動産を売るとき、売却代金でローンを完済できなければ抵当権を外せず、原則として売却できません（オーバーローン）。元本の減りが遅いということは、この状態に陥りやすいということです。
③ネット銀行の一部にはこのルールがない
見落とされがちですが重要です。すべての金融機関が5年ルール・125%ルールを採用しているわけではありません。一部のネット銀行では、金利が上がればその都度、返済額がそのまま増えます。
金利の低さで選んだ結果、上昇局面で返済額が想定を超えて増えることがあります。ご自身の契約がどちらの扱いか、必ず確認してください。
金利上昇で返済額はどれくらい変わるのか
実感を持っていただくため、一般的な条件で試算します。
| 条件 | 毎月返済額の目安 |
|---|---|
| 3,000万円・35年・金利0.5% | 約7万8,000円 |
| 3,000万円・35年・金利1.0% | 約8万5,000円 |
| 3,000万円・35年・金利1.5% | 約9万2,000円 |
| 3,000万円・35年・金利2.0% | 約9万9,000円 |
0.5%から1.5%へ上がると、毎月の負担は約1万4,000円増えます。35年で計算すれば600万円近い差です。
5年ルールがあれば当面の返済額は据え置かれますが、この差額が消えるわけではありません。元本の減りが遅くなる形で、確実に負担が増えています。
茨城県の住宅事情から見た注意点
地方は価格の伸びが緩やかな分、オーバーローンになりやすい
都心部では地価上昇が残債の減りを補うことがありますが、茨城県内の多くのエリアでは、物件価格の上昇が緩やかです。元本の減りが遅いと、売却時に残債を下回るリスクが相対的に高くなります。
ただしつくばエクスプレス沿線など、需要が堅調なエリアもあります。お持ちの物件がどちらに当たるかで、判断は変わります。
戸建ての比率が高く、築年数の影響が大きい
茨城県は戸建ての比率が高い地域です。木造戸建ては築年数の経過とともに建物評価が下がりやすく、売却額は土地値に近づいていきます。
つまり時間が経つほど、売却額と残債の差は縮まりにくくなります。「もう少し様子を見よう」という判断が、選択肢を狭めることがあります。
地方銀行・信用金庫の対応
茨城県内には常陽銀行・筑波銀行のほか、複数の信用金庫があります。返済条件の変更などは、対面で事情を説明できる金融機関のほうが相談しやすいという声もあります。詳しくは茨城県の住宅ローン事情をご覧ください。
自分の契約を確認する3つの方法
①金銭消費貸借契約書を見る
借入時に交わした契約書に、金利の見直し方法と返済額の改定について記載があります。「5年」「1.25倍」といった文言を探してください。
②金融機関のマイページで確認する
返済予定表から、元金と利息の内訳を確認できます。数年前と比べて元金充当額が減っていれば、金利上昇の影響を受けています。
③直接問い合わせる
最も確実です。「5年ルールと125%ルールの適用はありますか」「現在の未払利息はありますか」と尋ねてください。
問い合わせの手続きは、多くの金融機関でお客さまサポート窓口への電話のほか、公式サイトのトップページからログインするマイページ（インターネットバンキング）でも一部確認できる場合がある。ただし未払利息の有無や125%ルールの適用可否といった詳細は、マイページの表示だけでは分からないことが多いため、最終的には契約時に加入した住宅ローンの担当窓口や借入先の担当者に直接確認するのが確実だ。
返済が苦しくなったときの選択肢
金利上昇や収入の変化で返済が厳しくなったとき、動ける段階で動くことが重要です。
①借り換えを検討する
固定金利へ切り替えれば、将来の上昇リスクを止められます。ただし諸費用がかかるため、残債と残期間によっては効果が出ません。複数の金融機関で試算してください。
②繰上返済で元本を減らす
余裕資金があるなら、元本を直接減らすのが最も効きます。とくに金利上昇局面では、繰上返済の効果が大きくなります。
③金融機関に返済条件の変更を相談する
返済期間の延長などで、毎月の負担を軽くできる場合があります。滞納してから相談するより、滞納する前に相談したほうが選択肢が残ります。
④売却を検討する
返済を続けることが現実的でないなら、早い段階での売却が最も傷が浅く済みます。滞納が続くと任意売却や競売に進み、条件は大きく悪くなります。
売却する場合に知っておくこと
アンダーローンかオーバーローンか
| 状態 | 内容 | 売却の可否 |
|---|---|---|
| アンダーローン | 売却額 ＞ ローン残債 | 通常どおり売却できる |
| オーバーローン | 売却額 ＜ ローン残債 | 差額の手当てが必要 |
まず残債と売却見込み額の両方を把握することが出発点です。残債は金融機関の返済予定表、売却見込み額は不動産会社の査定でわかります。
オーバーローンでも方法はある
- 自己資金で差額を補填する：最もシンプルです
- 住み替えローンを使う：新居のローンに残債を上乗せする方法。審査は厳しくなります
- 任意売却：金融機関の同意を得て売却します。信用情報に影響するため最終手段です
詳しくは住宅ローン残債で売却損が出た場合の対処もご覧ください。
売却を決める前に査定を受ける
「いくらで売れるか」がわからなければ、どの選択肢が現実的かも判断できません。査定は無料で、売却を決めていない段階でも受けられます。返済に不安がある方こそ、早めに数字を把握してください。
よくある質問
Q. 5年ルールがあれば、金利が上がっても損しませんか？
いいえ。返済額が据え置かれるだけで、利息の負担は増えています。元本の減りが遅くなり、総返済額は増えます。
Q. 未払利息はどうやって確認できますか？
金融機関に直接お問い合わせください。返済予定表や取引明細に記載がある場合もあります。
Q. 変動金利から固定金利に変えるべきですか？
一概には言えません。金利が上がって返済額が増えても家計に余裕があるなら変動、増えると苦しいなら固定というのが基本的な考え方です。残債・残期間・借り換え費用を含めて試算してください。
Q. 元本が減っていない状態でも家は売れますか？
売却額がローン残債を上回れば通常どおり売却できます。下回る場合でも、自己資金の補填や住み替えローンなど方法はあります。まずは残債と査定額の両方を把握することから始めてください。
Q. 返済を滞納してしまいました
できるだけ早く金融機関へご相談ください。滞納が続くと期限の利益を失い、一括返済を求められます。その前であれば条件変更や任意売却など選択肢が残ります。
まとめ
- 5年ルール＝金利が上がっても5年間は返済額を据え置く仕組み
- 125%ルール＝見直し時の増額を従来の1.25倍までに抑える仕組み
- どちらも返済額を抑えるだけで、利息の負担は消えない。元本の減りが遅くなる
- 金利が大きく上がると未払利息が発生し、最終回に請求されることがある
- ネット銀行の一部にはこのルールがない。自分の契約を必ず確認する
- 返済が苦しいときは滞納する前に借り換え・繰上返済・条件変更・売却を検討する
- 売却を考えるなら、まず残債と査定額の両方を把握する
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「返済が思ったより減っていない」「金利が上がって不安」——売却を決めていない段階でもご相談ください。残債と売却見込み額がわかれば、続けるべきか手放すべきかを数字で判断できます。
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※5年ルール・125%ルールの適用有無および内容は、金融機関および商品によって異なります。ご自身の契約内容は必ず借入先の金融機関にご確認ください。本記事は一般的な仕組みの解説であり、個別の返済計画についての助言ではありません。
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