要点整理
- 机上査定（簡易査定）とは、現地を訪問せず、登記情報や近隣の成約事例、公示地価などのデータだけで概算価格を算出する査定方法です。
- 最短即日〜数日で結果が出るため、遠方に住む相続人が「まず相場感を知りたい」ときに向いています。
- 訪問査定と違い建物の状態を見ていないため、あくまで幅のある概算値である点に注意が必要です。
- 茨城県内の実家を遠方の相続人が相続したケースでは、机上査定から始めて必要に応じて訪問査定に進む、という2段階の使い分けが現実的です。
- ハウスドゥは茨城県内に4店舗を展開しており、机上査定の後の訪問査定・売却相談まで地域密着で対応できます。
机上査定とは何か
机上査定とは、不動産会社の担当者が物件を直接訪れることなく、所在地・築年数・面積・間取りといった基本情報と、周辺エリアの過去の成約事例、公示地価・路線価などの公的データを組み合わせて概算価格を算出する査定方法です。「簡易査定」と呼ばれることもあります。
これに対して、担当者が実際に物件を訪れ、建物の劣化状況や眺望、接道状況、リフォーム履歴などを直接確認したうえで価格を算出するのが「訪問査定」です。訪問査定のほうが実売価格に近い精度が出ますが、日程調整や立ち会いの手間がかかります。
机上査定と訪問査定のちがい【早見表】
机上査定は「まず相場感を知りたい」「遠方で現地に行く時間が取れない」という段階に向いています。一方、実際に売り出す判断をした後は、必ず訪問査定を受けることになります。机上査定の金額だけを見て売却を決めてしまうと、訪問査定で金額が下がった際に「思っていたより安い」と感じることがあるため、机上査定はあくまで一次的な目安と捉えることが大切です。
机上査定が向いているケース
遠方に住む相続人が実家を相続したとき
茨城県内の実家を、東京や他県に住む相続人が相続するケースは珍しくありません。現地に何度も足を運ぶのが難しい場合、まず机上査定でおおよその相場を把握し、そのうえで売却するか・賃貸に出すか・そのまま保有するかを検討する、という進め方が現実的です。
売却するかどうかまだ迷っている段階
「そろそろ売却を考えているが、まだ本格的に動き出す時期ではない」という段階でも、机上査定であれば気軽に依頼できます。担当者と直接顔を合わせる必要がないため、まずは情報収集のつもりで依頼する方が多いです。
複数の不動産会社の査定額を比較したいとき
机上査定は依頼から結果までが早いため、複数の不動産会社に同時に依頼して価格帯を比較する使い方もできます。ただし査定額は算出方法や重視するデータが会社によって異なるため、極端に高い査定額を提示する会社には注意が必要です。
机上査定を依頼してから結果が届くまでの流れ
机上査定に必要な情報・書類
机上査定は訪問査定に比べて必要書類が少なく済みますが、精度を上げるためには次の情報があるとスムーズです。
- 物件の所在地・築年数・面積・間取り
- 登記事項証明書（登記簿謄本）※お持ちの場合
- 固定資産税納税通知書（固定資産税評価額の確認用）
- 過去のリフォーム履歴（あれば）
相続したばかりで登記事項証明書が手元にない場合でも、住所と物件の概要が分かれば机上査定自体は依頼できます。正確な書類は、その後の訪問査定や売却活動を進める段階で順次揃えていけば問題ありません。
机上査定のメリット・デメリット
メリット
- 現地に行かなくても依頼できるため、遠方居住者でも利用しやすい
- 最短即日〜数日と結果が早い
- 担当者と直接会わずに依頼できるため気軽
- 複数社に同時依頼して比較しやすい
デメリット
- 建物の実際の劣化状況やリフォーム履歴が反映されないため、精度は訪問査定に劣る
- 周辺相場を高めに見せて訪問査定につなげようとする会社も一部にあるため、極端に高い査定額は根拠を確認する
- 最終的に売却する場合は、いずれにせよ訪問査定が必要になる
茨城県内での机上査定・売却の考え方
茨城県内、特につくばエクスプレス沿線や県南エリアは開発が進み地価の変動幅が大きい地域がある一方、県北や郊外エリアは相場が比較的安定しています。机上査定で使われる「近隣の成約事例」データは、地域や駅からの距離によって参照できる件数が変わるため、同じ市内でもエリアによって査定の精度に差が出ることがあります。
遠方の相続人が茨城県内の実家について机上査定を依頼する場合、対象エリアに詳しい地域密着の不動産会社に依頼すると、成約事例や地域特有の事情（区画整理・用途地域・空き家バンクの有無など）を踏まえた査定を受けやすくなります。
机上査定の後、訪問査定・売却へ進む場合の流れ
机上査定で概算価格を把握したうえで売却を検討する場合、次のステップに進みます。
- 訪問査定を依頼し、建物の現況を確認してもらう
- 媒介契約（一般・専任・専属専任のいずれか）を結ぶ
- 売り出し価格を決定し、販売活動を開始する
- 内覧対応・条件交渉を経て売買契約を締結
- 引き渡し・決済
相続不動産の場合は、これに加えて相続登記（2024年から義務化・相続を知った日から3年以内）を先に済ませておく必要があります。机上査定の段階では登記が未了でも依頼できますが、実際の売却には登記完了が前提となる点に注意してください。
費用と税金の目安
- 机上査定・訪問査定ともに、査定自体の費用は無料としている不動産会社が一般的です。
- 仲介手数料（売却時）：（売却価格×3％＋6万円）＋消費税が速算式の目安です（400万円超の場合）。
- 譲渡所得税：長期譲渡（所有期間5年超）で20.315％、短期譲渡（5年以下）で39.63％が目安です。
- 相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば「相続空き家の3,000万円特別控除」の対象になることがあります。
よくある質問
Q1. 机上査定と訪問査定、どちらを先に依頼すべきですか？
A. まず相場感を知りたい段階では机上査定、本格的に売却を検討する段階では訪問査定という順番が一般的です。遠方にお住まいの場合は、机上査定から始めることをおすすめします。
Q2. 机上査定の結果はどれくらいで届きますか？
A. 不動産会社にもよりますが、最短即日〜数日程度が目安です。
Q3. 机上査定に費用はかかりますか？
A. 一般的に無料で受けられます。ハウスドゥでも机上査定は無料です。
Q4. 机上査定の金額と実際の売却価格はどれくらい違いますか？
A. 物件の状態や個別事情によって差が出るため一概には言えませんが、建物の現況が反映されない分、訪問査定・実際の売却価格と差が生じることがあります。あくまで目安として捉えてください。
Q5. 相続登記がまだ済んでいなくても机上査定は依頼できますか？
A. 依頼可能です。ただし実際に売却する際は相続登記の完了が前提となるため、並行して手続きを進めることをおすすめします。
Q6. 机上査定を依頼すると、しつこい営業を受けませんか？
A. 不動産会社によって対応は異なります。ハウスドゥでは机上査定はあくまで情報提供のご相談として承っており、無理な勧誘は行っておりません。
まとめ
机上査定は、現地訪問なしで物件のおおよその相場を把握できる査定方法です。遠方に住む相続人の方や、売却するかまだ迷っている段階の方に向いています。ただし精度には限界があるため、実際に売却を検討する段階では訪問査定へ進むことになります。茨城県内の不動産について机上査定をご検討の方は、地域の実情に詳しい地域密着の不動産会社への相談がおすすめです。
