住宅ローンが残っていても売却は可能！知るべき2つの状態
「住宅ローンがまだ残っているけれど、家を売ることはできるのだろうか？」 「もし売却してもローンを返しきれなかったら、どうなってしまうんだろう…」
家の売却を考えたとき、多くの方が「住宅ローンの残債」に不安を感じます。しかし、結論から言えば、住宅ローンが残っている状態でも、ご自宅の売却は十分に可能です。
実際、家を売却する方のほとんどは、ローンを完済する前に売却活動を始めています。重要なのは、「ローンが残っているから売れない」と諦めるのではなく、「ローン残債と売却価格の関係を正しく理解し、ご自身の状況に合ったローン残債 売却の計画を立てること」です。
このセクションでは、ローンが残った家の売却で基本となる「アンダーローン」と「オーバーローン」という2つの状態について解説します。ご自身の状況がどちらに当てはまるかを把握することが、スムーズな売却計画の第一歩となります。
アンダーローン：売却価格がローン残債を上回る状態
最もスムーズに売却が進む理想的な状態が「アンダーローン」です。
アンダーローンとは、ご自宅の売却価格が、住宅ローンの残債額を上回っている状態を指します。
【売却価格 ＞ 住宅ローン残債】
例えば、ご自宅が3,000万円で売却でき、その時点での住宅ローン残債が2,500万円だったとします。この場合、売却で得た3,000万円でローン残債2,500万円を全額返済しても、手元に500万円の資金が残ります。
この状態であれば、売却代金でローンを完済し、家についている「抵当権（※）」を抹消する手続きを問題なく進められます。手元に残った資金は、新しい住まいの購入資金や諸費用、引っ越し費用などに充当できるため、次のライフステージへ向けた計画も立てやすくなります。
※抵当権とは：住宅ローンを借りる際、金融機関が不動産を担保に設定する権利のこと。ローンを完済しない限り、不動産を自由に売却することはできません。売却時には、売却代金でローンを完済し、この抵当権を抹消する必要があります。
オーバーローン：売却価格がローン残債を下回る状態
一方、注意が必要なのが「オーバーローン」の状態です。
オーバーローンとは、ご自宅の売却価格が、住宅ローンの残債額を下回ってしまう状態を指します。
【売却価格 ＜ 住宅ローン残債】
例えば、ご自宅の売却価格が2,500万円だったのに対し、住宅ローン残債が3,000万円残っているケースです。この場合、売却代金の2,500万円をすべて返済に充てても、まだ500万円のローンが残ってしまいます。
家を売却するには抵当権を抹消する必要があり、そのためにはローンを完済しなければなりません。したがって、オーバーローンの場合は、売却代金だけでは足りない差額分（この例では500万円）を、ご自身の預貯金などから「自己資金」で用意して一括返済する必要があります。
自己資金の用意が難しい場合でも、売却を諦める必要はありません。不足分をどう準備するか、あるいは別の手段を検討するかなど、解決策は存在します。重要なのは、まずご自身の状況を正確に把握し、早めに専門家へ相談することです。
まずはご自身の状況を正確に把握する
ローン残債 売却を成功させるには、ご自身が「アンダーローン」と「オーバーローン」のどちらの状態にあるかによって、進め方が大きく変わります。
ご自身の状況を判断するために、まずは以下の2つの数字を確認することから始めましょう。
- 現在の住宅ローン残債額
- ご自宅のおおよその売却価格
ローン残債額は、金融機関から年に一度送られてくる「残高証明書」や、毎月の「返済予定表」で確認できます。Webサイト上のインターネットバンキングでも照会が可能です。
ご自宅がいくらで売れそうかという「売却価格」については、不動産のプロに査定を依頼するのが最も確実です。まずご自身の状況を客観的に知るために、不動産会社に相談してみましょう。
オーバーローンでも売却は可能！自己資金ゼロで考える4つの解決策
ご自身の状況を把握した結果、「オーバーローン」だとわかり、売却代金だけではローンを完済できないことに不安を感じているかもしれません。しかし、ここで売却を諦める必要はありません。
自己資金が手元にない場合でも、解決策は複数存在します。ご自身のライフプランや経済状況に合った方法を見つけることが大切です。ここでは、オーバーローンの状態からでも家の売却を実現するための具体的な4つの解決策を解説します。
解決策1：自己資金で不足分を補う
ローン残債 売却で不足分が発生した場合、最もシンプルな解決策が、売却代金で賄えないローン残債の差額分を、ご自身の預貯金などの自己資金で補填する方法です。
例えば、ローン残債が2,500万円で、売却価格が2,000万円だった場合、不足する500万円を現金で用意し、売却代金と合わせて金融機関に返済します。これにより抵当権を抹消し、買主へ無事に物件を引き渡せます。
- メリット
- 手続きがシンプルで分かりやすい。
- 新たな借り入れが発生せず、将来の返済計画に影響を与えない。
- 信用情報に影響が一切ない。
- デメリット
- 不足分を補うだけのまとまった現金が必要になる。
- 手元の資金が大きく減少し、急な出費への対応が難しくなる可能性がある。
親族から資金援助を受ける場合は、贈与税の問題を避けるため「金銭消費貸借契約書」を作成するなど、税務上の注意が必要です。
解決策2：住み替えローンを利用する
現在の家を売却し、新しい家への住み替えを検討している場合に有効なのが「住み替えローン」です。これは、新しい家の購入資金と、現在の家のローン残債の不足分をまとめて借り入れできる金融商品です。
例えば、ローン残債の不足分500万円と、新しい家の購入費用3,000万円を合算した3,500万円を、新たな住宅ローンとして組むイメージです。このローンを活用すれば、ローン残債 売却と新居購入を同時に進められます。
- メリット
- 自己資金を用意できなくても、スムーズに住み替えが実現できる。
- 売却と購入の決済を同日に行うことができ、仮住まいの必要がなくなる場合がある。
- デメリット
- 借入額が大きくなるため、月々の返済負担が増える可能性がある。
- 通常の住宅ローンより審査が厳しく、年収や信用情報、新物件の担保価値などが厳しく評価される。
- 取り扱っている金融機関が限られる。
住み替えローンは便利な仕組みですが、将来の返済計画を慎重にシミュレーションした上で利用を判断することが重要です。
解決策3：リースバックを検討する
「今の家に住み続けたいが、ローン返済のために資金が必要」という場合に検討したいのが「リースバック」です。
リースバックとは、ご自宅を不動産会社などに一度売却し、売却後はその買主と賃貸借契約を結ぶことで、家賃を払いながらそのまま住み続けられる仕組みです。売却によって得た代金でローン残債を一括返済します。
- メリット
- 引っ越しの必要がなく、生活環境を変えずに済む。
- 売却代金を一括で受け取れ、ローン完済や他の用途にも活用できる。
- 固定資産税などの維持費がかからなくなる。
- デメリット
- 売却価格が一般的な市場価格の7割～9割程度と、相場より低くなる傾向がある。
- 毎月の家賃が、周辺の賃貸相場より高めに設定されることがある。
- 将来的に買い戻す場合、買い戻し価格は売却価格より高くなるのが一般的。
住み慣れた家を離れたくない方には有効な選択肢ですが、売却価格や家賃設定などを十分に確認し、納得した上で契約する必要があります。
解決策4：任意売却を選択する
住宅ローンの返済がすでに困難になっている、あるいは滞納してしまっている状況では、「任意売却」という手段を選択することになります。
任意売却とは、債権者である金融機関の合意を得た上で、自らの意思で不動産を売却する方法です。ローンを完済できなくても、金融機関の許可を得て抵当権を抹消してもらい、売却を進めます。売却後に残った債務については、金融機関と協議の上、無理のない範囲で分割返済していくことになります。これはローン残債 売却における最終手段の一つです。
任意売却の仕組みや競売との違い、相談から解決までの流れをより詳しく知りたい方は、任意売却とは？競売との違いをわかりやすく解説もあわせてご覧ください。
- メリット
- 競売に比べ、市場価格に近い価格で売却できる可能性が高い。
- 競売のように情報が公開されず、プライバシーが守られやすい。
- 交渉次第では、売却代金から引越し費用などを捻出できる場合がある。
- デメリット
- 信用情報機関に事故情報が登録される（いわゆるブラックリストに載る）。
- 必ず債権者（金融機関）全ての同意が必要であり、同意が得られないと進められない。
- 売却活動の期間が限られることが多い。
任意売却は、競売という最悪の事態を避けるための方法です。非常に専門的な知識と交渉力が求められるため、必ず任意売却の実績が豊富な不動産会社へ相談することが不可欠です。
ローン残債がある家の売却手順｜査定から抵当権抹消まで
ご自身の状況に合った売却方法が見えてきたところで、次に「具体的に、どのような手順で売却を進めれば良いのか」を見ていきましょう。
住宅ローンが残っている家の売却は、基本的な流れは通常の不動産売却と大きく変わりません。しかし、「住宅ローンの一括返済」と「抵当権の抹消」という重要なステップが加わります。このプロセスをスムーズに進めることが、ローン残債がある家を売却する上での鍵となります。
ここでは、ご相談から売却完了までの全ステップを具体的に解説します。
ステップ1：住宅ローン残高の正確な確認
まず、住宅ローンが「あといくら残っているのか」を正確に把握します。この金額が、今後の売却戦略の土台となります。
【確認方法】
- ローン残高証明書： 金融機関から毎年送られてくる書類。
- 返済予定表： ローン契約時に受け取る書類。
- 金融機関のWebサイト： インターネットバンキングで最新の残高を確認。
これらの書類が見当たらない場合は、ローンを組んでいる金融機関に直接問い合わせれば確認できます。この段階で、売却にかかる諸費用（売却価格の3%～6%程度）も考慮し、手元に資金が残るか不足するかを大まかにシミュレーションしておきましょう。
ステップ2：不動産の査定依頼と売却価格の把握
次に、家が「いくらで売れそうか」を把握するため、不動産会社へ査定を依頼します。この査定価格が、ローンを完済できるかの重要な判断材料となります。
査定には、物件情報から算出する「机上査定」と、現地を訪問して評価する「訪問査定」があります。より正確な売却見込み額を知るには、訪問査定が不可欠です。ローン残債がある物件の売却では、金融機関との交渉や複雑な手続きが発生する可能性があるため、こうした案件の取り扱い実績が豊富な不動産会社を選ぶことが成功のポイントです。
ステップ3：媒介契約と売却活動の開始
査定額や販売戦略に納得できたら、売却活動を正式に依頼するための「媒介契約」を結びます。契約後は、不動産情報サイトへの掲載やチラシなどを通じて購入希望者を探し、内覧（室内案内）に対応します。
ステップ4：買主との売買契約の締結
購入希望者が見つかり、条件交渉がまとまると「売買契約」を締結します。この際、買主から手付金を受け取るのが一般的です。
ローン残債 売却では、このタイミングで売主がローンを組んでいる金融機関へ連絡し、売却の事実と決済日を伝え、ローンの一括返済と抵当権抹消手続きの準備を進めてもらう必要があります。
ステップ5：決済・引き渡しと住宅ローンの一括返済
売買契約で定めた日に、関係者が集まり最終的な手続きを行う「決済」に臨みます。
【決済当日の主な流れ】
- 残代金の受領： 買主から売買代金の残り全額を受け取ります。
- ローンの一括返済： 受け取った売買代金で、その場でご自身の住宅ローン残債を完済します。
- 所有権移転・抵当権抹消登記の申請： 司法書士が、所有権を買主に移す登記と、抵当権を抹消する登記の申請を法務局で行います。
- 鍵の引き渡し： すべての手続きが完了したら、買主に家の鍵を渡し、取引は完了です。
この一連の流れは複雑ですが、司法書士が同日中に間違いなく行えるよう段取りを組みますのでご安心ください。
ステップ6：抵当権抹消登記の完了
決済日に司法書士が申請した抵当権抹消登記が完了すれば、法的に不動産から担保が外れ、すべての手続きが終了となります。後日、司法書士から登記が完了したことを証明する「登記完了証」などの書類が送られてきます。
売却にかかる費用と税金は？手元に残るお金のシミュレーション
家の引き渡しまで完了しても、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。売却にかかる「諸費用」と「税金」を差し引いた金額が最終的な手取り額となります。ローン残債 売却では、この資金計画を事前に立てておくことが非常に重要です。
手元に残るお金の基本的な計算式
売却によって最終的に手元に残るお金は、以下の式で算出できます。
【手元に残るお金の計算式】 売却価格 － (住宅ローンの残債 ＋ 諸費用 ＋ 税金) ＝ 手元に残るお金
売却価格から「ローン残債」「諸費用」「税金」という3つの要素を差し引く必要があります。それぞれの項目について、詳しく見ていきましょう。
不動産売却にかかる「諸費用」の内訳と目安
売却時にはさまざまな手数料や経費が発生し、一般的に売却価格の4～6%程度が目安と言われています。
1. 仲介手数料
不動産会社に支払う成功報酬です。法律で上限額が定められています。
- 速算式（売却価格が400万円超の場合）： （売却価格 × 3% ＋ 6万円） ＋ 消費税
3,000万円で売却した場合の仲介手数料は、105万6,000円 となります。諸費用の中で最も大きな割合を占めます。
2. 印紙税
売買契約書に貼付する印紙代です。売買価格によって税額が決まります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率（※） |
|---|---|---|
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
※2027年3月31日までに作成される契約書には軽減措置が適用されます。
3. 抵当権抹消費用
住宅ローンを完済した際に、抵当権を登記簿から抹消するための手続き費用です。司法書士に依頼するのが一般的で、登録免許税と司法書士報酬を合わせて1万円～5万円程度が目安です。
4. その他に発生する可能性のある費用
- ローン一括返済手数料： 金融機関によって発生する場合があります。
- ハウスクリーニング代、リフォーム費用： より高く、早く売るために実施した場合にかかります。
- 測量費用： 土地の境界が不明確な場合に必要となり、30万円～80万円程度かかることもあります。
売却益が出た場合に課される「譲渡所得税」
売却によって利益（譲渡所得）が出た場合にのみ、その利益に対して「譲渡所得税・住民税」が課税されます。赤字になった場合は課税されません。
- 譲渡所得の計算式：
譲渡所得 ＝ 売却価格 － (取得費 ＋ 譲渡費用)
- 取得費： 物件の購入代金や購入時の諸費用から、建物の減価償却費を引いた額。
- 譲渡費用： 売却時にかかった諸費用（仲介手数料、印紙税など）。
税率は、物件の所有期間によって大きく異なります。
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率 39.63%
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率 20.315%
マイホームの売却では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例などがあり、実際には税金がかからないケースも少なくありません。
【シミュレーション】手元に残るお金を計算してみよう
具体的なモデルケースで手元に残るお金を計算してみましょう。
【条件】
- 売却価格：3,000万円
- 住宅ローン残債：1,800万円
- 取得費（購入価格など）：2,800万円
- 所有期間：10年（長期譲渡所得）
【計算ステップ】
諸費用（譲渡費用）の計算
- 仲介手数料：(3,000万円 × 3% + 6万円) + 10% = 105.6万円
- 印紙税：1万円
- 抵当権抹消費用：3万円
- 諸費用合計：109.6万円
-
譲渡所得の計算
- 譲渡所得 = 3,000万円 – (2,800万円 + 109.6万円) = ▲90.4万円（譲渡損失）
- 利益が出ていないため、譲渡所得税は0円です。
-
手元に残るお金の計算
- 手元に残るお金 = 3,000万円 – (1,800万円 + 109.6万円 + 0円)
- 最終的な手取り額：1,090.4万円
このシミュレーションのように、事前に費用を把握しておくことで、売却後の資金計画を具体的に立てられるようになります。
より詳しい手取り額の計算は「3千万の家は手取りいくら？不動産売却で手元に残るお金」で具体例を確認できます。
よくあるご質問
Q. 家の売却価格でローンを完済できない場合（オーバーローン）はどうすればいいですか？
A. オーバーローンの場合でも売却は可能です。売却代金で不足する分を自己資金で補填する方法が基本ですが、住み替えローンを利用したり、場合によっては任意売却を選択するなど、自己資金がなくても解決できる方法があります。
Q. ローンが残っている家を売却する際の流れを教えてください。
A. まずローン残高を正確に把握し、不動産会社に査定を依頼します。売買契約後、物件の引き渡しと同時に売却代金でローンを一括返済し、金融機関が設定した「抵当権」を抹消する手続きを行います。これで売却が完了します。
Q. 家の売却にはどのような費用や税金がかかりますか？
A. 家の売却には、不動産会社への仲介手数料、契約書の印紙税、抵当権抹消登記費用などの諸費用がかかります。一般的に売却価格の4～6%が目安です。また、売却によって利益が出た場合は、譲渡所得税が課税されることがあります。
Q. 住宅ローンが残っている家でも売却できますか？
A. はい、住宅ローンが残っていても家の売却は十分に可能です。売却価格がローン残債を上回る「アンダーローン」の状態であれば、売却代金で完済できます。多くの方がローン完済前に売却活動を始めていますのでご安心ください。
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