結論：買戻特約（かいもどしとくやく）とは、不動産の売買契約と同時に「売主が後から代金と契約費用を返して売買を解除できる」と取り決めておく特約のことです。買戻しができる期間は最長10年で、第三者に主張するには登記が必要です（民法579条〜585条）。買戻特約が付いた土地や建物は、売却や住宅ローンの手続きで確認が必要になることがあります。この記事では、買戻特約の意味、買戻しとは何か、期間・代金・登記の決まり、再売買の予約との違い、買戻特約付き不動産を売るときの注意点まで、茨城県のハウスドゥがわかりやすく解説します。
買戻特約とは？売主が売った不動産を取り戻せる特約
買戻特約の意味と読み方
買戻特約の読み方は「かいもどしとくやく」です。「買い戻し特約」「買戻し特約」と表記されることもありますが、同じ意味です。不動産を売った売主が、一定の期間内であれば、買主に代金と契約費用を返すことで売買を解除し、不動産を取り戻せる、という特約を指します。
「買戻しとは」何をすること？
買戻しとは、売主が買戻特約にもとづいて買戻権を行使し、売買契約を解除して不動産の所有権を取り戻すことです。ふつうの解除と違い、「売買契約のときに前もって約束しておいた権利」を使う点が特徴です。民法579条は、売主が買主の支払った代金と契約の費用を返還して売買を解除できると定めています。
買戻特約が使われる主なケース
買戻特約は、次のような場面で使われることがあります。自治体や公社などが土地を分譲するときに、購入者がすぐ転売したり、決められた目的以外に使ったりしないよう歯止めをかけるケース。また、お金を借りる代わりに不動産を売る形をとり、返済できれば取り戻せるようにする担保的な使い方もあります。ただし、担保目的の取引は後日のトラブルになりやすいため、契約内容は専門家に確認しておくと安心です。
買戻特約の期間は？最長10年のルール
買戻期間は10年を超えられない
買戻しの期間は、民法580条で最長10年とされています。10年より長い期間を契約書に書いても、10年に短縮されます。さらに、いったん期間を定めたあとで、それを延ばすことはできません。
期間を定めなかったときは5年以内
買戻しの期間を定めなかった場合は、売買契約の日から5年以内に買戻しをしなければなりません。「いつまででも買い戻せる」わけではないので、契約書の期間の書き方を必ず確認しましょう。
期間が過ぎるとどうなる？
買戻期間が満了すると、売主は買戻しができなくなり、買主の所有権が確定します。この時点で買戻特約は役目を終えますが、登記簿には付記登記が残っていることがあります。売却や担保設定の前に、抹消登記が済んでいるかを確認しておくことが大切です。
買戻特約の登記｜付記登記と登録免許税
登記しないと第三者に対抗できない
買戻特約は、売買契約と同時に登記しておかないと、第三者に買戻権を主張できません（民法581条）。たとえば買主が不動産を別の人に転売した場合、登記があれば転得者に対しても買戻しを主張できます。登記がなければ、買主との間の約束にとどまります。
買戻特約登記のしくみ
買戻特約の登記は、売買による所有権移転登記と同時に申請します。登記簿の権利部（甲区）に、所有権移転登記の「付記登記」として、売買代金、契約の費用、買戻期間などが記録されます。買い戻し特約登記があるかどうかは、登記事項証明書（登記簿謄本）で確認できます。登記事項証明書の見方は、所有権移転登記とは？必要な場面と費用・必要書類の記事も参考にしてください。
買戻特約登記の登録免許税
買戻特約の登記には登録免許税がかかります。税率は不動産の価額の1,000分の1とされています。ただし、税率は法改正などで変わる可能性があるため、申請の際は法務局や司法書士に最新の内容を確認してください。
買戻しの代金と費用｜いくら返せばよい？
返すのは「代金＋契約費用」が原則
買戻しのとき、売主が買主に返すのは、買主が支払った代金と契約の費用が原則です（民法579条）。契約書に別の金額を定めていれば、その金額になります。買戻しをする側は、期間内に代金と契約費用を提供しなければ、買戻しができません（民法583条）。
果実と利息は相殺されるのが原則
当事者が別段の合意をしなかったときは、不動産の果実と代金の利息は相殺したものとみなされます。つまり、買主が不動産を使った利益と、売主が返すお金の利息は、お互いに請求しないのが原則です。
買主が不動産に手を入れていた場合
買主が不動産のために必要費や有益費を支出していた場合は、その精算が問題になります。契約書で取り扱いを決めておかないと、買戻しの際にもめる原因になるため、特約を定めるときは、費用の精算方法まで書いておくことが重要です。
買戻特約と再売買の予約・譲渡担保の違い
再売買の予約との違い
似た制度に「再売買の予約」があります。買戻特約は売買契約と同時に定めなければならず、期間は最長10年、登記は付記登記です。再売買の予約は売買の後でも結ぶことができ、登記は仮登記で順位を保全するのが一般的です。同じように「売ったものを取り戻す」仕組みですが、法律上の位置づけが異なります。
譲渡担保・リースバックとの違い
譲渡担保は、お金を借りる担保として不動産の名義を移す方法です。リースバックは、自宅を売却したあと賃貸借契約を結んで住み続ける方法で、将来の買い戻しは契約の特約で定めます。民法上の買戻特約とは別の取引なので、「買い戻せる」と言われても、どの制度なのかを必ず確認しましょう。
買戻特約付き不動産を売却するときの注意点
まず登記簿で買戻特約の有無を確認
土地や建物を売る前に、登記事項証明書の甲区に「買戻特約」の付記登記がないかを確認します。買戻権が残っていると、買主は買戻権を負担したまま取得することになり、購入や住宅ローンの審査で敬遠されやすくなります。
期間満了後は抹消登記を
買戻期間が満了しているのに登記だけ残っている場合は、買戻特約の抹消登記をしておくのが望ましいです。一般に、登記権利者と登記義務者の共同申請となるため、相手方の協力が必要です。長い年月がたって連絡が取れない場合などは、司法書士に相談してください。
期間内に売るときのポイント
買戻期間内の不動産でも、売却自体ができないわけではありません。ただし、買主は将来買戻しをされるリスクを抱えるため、価格や条件で調整が必要になります。買戻権者（売主側）の同意や、権利放棄の合意を得られれば、売却しやすくなります。
契約不適合責任など他の契約条件も確認
売却では、買戻特約以外にも契約条件の確認が欠かせません。引き渡し後の責任については、瑕疵とは？契約不適合責任・瑕疵担保責任との違いの記事で、売買契約が解除されたときの金銭の扱いは不動産売買契約の違約金とは？手付解除との違いの記事で解説しています。
買戻特約でよくある勘違い・トラブル
「いつでも買い戻せる」わけではない
買戻しができるのは契約で決めた期間内だけです。期間を過ぎれば、いくら代金を用意しても買戻しはできません。反対に買主から見れば、期間が過ぎるまでは所有権が確定していない不安定な状態といえます。
買い戻し価格が高すぎる・低すぎる場合
買戻代金は、原則として売却時の代金と契約費用です。その間に土地の値段が上がっても下がっても、原則は同じ金額で買い戻せます。値上がりしていれば売主が有利、値下がりしていれば買戻しの意味が薄れます。
個人間の売買で使うときの注意
個人間で買戻特約を結ぶ場合は、契約書の書き方や登記の手続きを誤ると、特約の効力が第三者に及ばないことがあります。個人間売買の進め方は土地の売買を個人間でする方法の記事も確認し、専門家に契約書を見てもらうことをおすすめします。
買戻特約付きの不動産もハウスドゥにご相談ください
買戻特約が付いた土地・建物、権利関係が複雑な不動産は、売却の進め方を間違えると手間も時間もかかります。ハウスドゥは茨城県のつくば・水戸・取手・守谷の4店舗で、売却・買取のご相談を承っています。仲介で売るか買取で早く現金化するかの違いは、不動産の売買とは？仲介と買取の違いの記事で解説しています。地上権や借地権が絡む場合は、地上権とは？賃借権・借地権との違いもご覧ください。
買戻特約付き不動産の売却・相談の前に整理しておきたい情報
最初にそろえたい情報と書類
相談の際は、登記事項証明書、売買契約書、買戻期間と買戻代金が書かれた資料をそろえておくと話が早く進みます。買戻権を持つ人（売主側）がだれか、買戻期間がいつ満了するか、条件に変更がないかといった情報を整理しておきましょう。
民法改正と買戻しの位置づけ
買戻しの規定は民法579条〜585条にあり、2020年4月施行の改正民法で、買戻代金を合意で定められることなどが明確になりました。契約時期によって適用される法律が異なる場合があるため、古い分譲地や昔の契約は、制度の内容を専門家に確認すると安心です。
住宅ローン・担保設定への影響
買戻特約の付記登記が残っていると、買主が住宅ローンを組んで抵当権を設定する際に、金融機関から確認を求められることがあります。第三者に対抗できる権利が残っている以上、担保としての扱いは金融機関ごとに異なります。売却の前に買戻特約の抹消登記を済ませておくのが、手続きを円滑にする近道です。
査定・相場への影響
買戻特約が付いている間は、将来買戻しを受ける可能性があるため、査定額や売却条件に影響することがあります。どの程度影響するかは、期間の残り、買戻権者、物件の種類によって変わります。まずは不動産会社に査定を依頼し、買戻特約の有無を伝えておきましょう。
分譲地・個人間取引でよくあるケース
相談が多いのは、古い分譲地の土地を相続した、昔の売買で付けた買戻特約の登記が残っている、といったケースです。買戻特約の効力や期間、サービスを依頼する会社の選び方で迷ったときは、司法書士や不動産会社に早めに相談してください。
買戻特約のよくある質問（FAQ）
Q. 買戻特約とは何ですか？
A. 不動産の売買契約と同時に「売主が後から代金と契約費用を返して、売買を解除できる」と定めておく特約です（民法579条）。買戻権を行使すると、いったん買主に移った所有権が売主に戻ります。
Q. 買戻特約の期間は何年ですか？
A. 最長10年です。10年より長く定めても10年に短縮され、いったん定めた期間は後から延ばせません。期間を定めなかったときは5年以内に買戻しをする必要があります（民法580条）。
Q. 買戻特約は登記しないといけませんか？
A. 第三者にも主張するには、売買契約と同時に登記する必要があります（民法581条）。実務では所有権移転登記と同時に申請し、登記簿の甲区に付記登記として記録されます。
Q. 買戻しをするときはいくら払うのですか？
A. 原則として、買主が支払った代金と契約の費用を返します。当事者が別の金額を合意していればその金額です。別段の合意がなければ、不動産の果実（使用の利益）と代金の利息は相殺したものとみなされます（民法579条）。
Q. 買戻特約が付いた不動産は売却できますか？
A. 期間内でも売却できる場合はありますが、買主は買戻権を負担したまま取得することになり、買い手が見つかりにくくなります。期間満了後は買戻権が消えるため、抹消登記を済ませてから売るとスムーズです。
Q. 買戻特約と再売買の予約は同じですか？
A. 別の制度です。買戻特約は売買と同時に定め、期間は最長10年で登記は付記登記です。再売買の予約は売買の後でも結べ、民法上の買戻しの期間制限は直接は適用されず、登記は仮登記で保全するのが一般的です。
Q. 買戻特約が付いた土地でも住宅ローンは使えますか？
A. 金融機関によって扱いが異なります。買戻特約の付記登記が残っていると、担保評価や抵当権の設定で確認を求められることがあります。購入や借り換えの前に、金融機関と司法書士へ登記内容を伝えて相談してください。
Q. 買戻特約の登記を消すにはどうすればよいですか？
A. 買戻権を行使しないまま期間が満了した場合などに、買戻特約の抹消登記を申請します。一般に権利者と義務者の共同申請となるため、手続きは司法書士に相談するのが安全です。
まとめ｜買戻特約は期間・登記・代金を確認しよう
買戻特約は、売買契約と同時に定める「売主が取り戻せる権利」で、期間は最長10年、第三者に主張するには登記が必要です。買戻しの際は代金と契約費用を返すのが原則で、再売買の予約や譲渡担保とは別の制度です。買戻特約付きの不動産を売る場合は、登記簿で付記登記と期間を確認し、期間満了後は抹消登記を進めましょう。茨城県の不動産売却のご相談は、ハウスドゥ（0120-565-072）へどうぞ。お問い合わせフォームからも承っています。
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