土地の売買を個人間でする方法とは？流れ・必要書類・税金・注意点を徹底解説【2026年版】

「土地の売買を個人間で行いたいが、流れや必要書類、税金がわからず不安」という方に向けて、結論から先にお伝えします。土地の売買は、不動産会社（仲介）を通すか、個人間で直接行うかによって、必要な手続きやリスクが大きく変わります。個人間売買は仲介手数料を節約できる一方、契約書の不備や境界トラブル、税務上のリスクを自分で背負うことになるため、少しでも不安がある場合は不動産会社に相談することをおすすめします。本記事では、土地の売買の基本的な流れから、必要書類、印紙税・登録免許税・譲渡所得税などの税金、個人間売買特有の注意点まで、不動産のプロの視点でわかりやすく解説します。

土地の売買とは｜個人間売買と仲介を通す売買の違い

土地の売買の基本的な仕組み

土地の売買とは、売主が所有する土地を買主に譲渡し、その対価として代金を受け取る契約です。民法上は売主と買主の合意だけで契約は成立しますが、実務では後々のトラブルを避けるため、売買契約書を取り交わし、法務局で所有権移転登記を行うのが一般的です。土地の売買 契約書には記載金額に応じた収入印紙の貼付（印紙税）が必要になるほか、登記の際には登録免許税、売却益が出れば譲渡所得税がかかるなど、複数の税金・費用が関係します。

「個人間売買」と「仲介を通す売買」の比較表

土地の売買 不動産屋を通さない「個人間売買」と、不動産会社（宅地建物取引業者）に仲介を依頼する売買では、費用とリスクのバランスが大きく異なります。

比較項目	個人間売買	仲介を利用
仲介手数料	かからない	売買価格×3%＋6万円＋消費税が目安
相手探し	自分で見つける必要がある	不動産会社の集客力を活用できる
契約書の作成	自分で作成、または司法書士等に依頼	宅建業法に基づき不動産会社が作成
重要事項説明	義務ではないため省略されがち	宅地建物取引士による説明が義務
トラブル時の対応	当事者間で解決する必要がある	宅建業法上の責任・保証が期待できる

個人間売買は仲介手数料を抑えられる一方、境界確認や契約不適合責任の取り決めなど、専門知識が必要な部分も自己責任になる点に注意が必要です。なお、仲介と買取の違いなど不動産売買全体の基礎知識は、不動産の売買とは？仲介と買取の違い・流れ・費用や税金まで完全ガイドでも解説しています。

土地の売買の流れ｜相場調査から引き渡しまで7ステップ

STEP1. 相場・価格の調べ方（公示地価・路線価との違い）

土地の売買 価格を決める第一歩は相場を調べることです。土地の売買 価格 調べ方としては、国が毎年公表する公示地価、相続税評価額の基準となる路線価、実際の取引事例（不動産取引価格情報検索）などを参考にする方法があります。公示地価はあくまで目安であり、実際の取引価格（時価）とは異なる場合がある点に注意しましょう。

STEP2〜3. 買主探し・条件交渉・重要事項説明

個人間売買では知人や親族、SNS・個人間売買サイトなどで買主を探すケースが多く、仲介を利用する場合は不動産会社が持つ購入希望者リストや広告網を通じて買主を探します。価格や引き渡し時期などの条件がまとまったら、境界の確認や土地の状態（越境物・埋設物の有無等）を伝える重要事項の説明を行います。

STEP4〜5. 売買契約の締結・決済・所有権移転登記

条件がまとまったら土地の売買 契約書を取り交わします。契約書には記載金額に応じた収入印紙を貼付する必要があります（詳細は後述）。契約後、残代金の決済と同時に土地の引き渡しを行い、司法書士が所有権移転登記を法務局に申請するのが一般的な流れです。名義変更（所有権移転登記）にかかる費用・必要書類をより詳しく知りたい方は、土地の名義変更にかかる費用・必要書類・手順まで完全ガイドも参考にしてください。

STEP6〜7. 引き渡し・確定申告

引き渡し後、売却益（譲渡所得）が発生した場合は、翌年の確定申告で税額を計算し納税します。詳しくは後述の「土地の売買の確定申告」で解説します。

土地の売買にかかる期間の目安

買主が既に決まっている個人間売買であれば、契約から引き渡しまで1〜2ヶ月程度で完了するケースが多い一方、仲介を利用して買主を一から探す場合は、相場調査から引き渡しまで3ヶ月〜半年程度かかることも珍しくありません。境界確定測量が必要な場合は、さらに1〜2ヶ月程度の期間を見込んでおく必要があります。

土地の売買を個人間（不動産会社を通さない）で行う場合の注意点

個人間売買のメリット・デメリット

土地の売買 個人間で行う最大のメリットは、仲介手数料がかからないことです。一方で、契約書の不備や境界トラブル、代金の未払いリスクなど、通常は不動産会社が担っているチェック機能を自分たちで代替する必要がある点がデメリットです。特に面識のない相手との個人間売買は、トラブルが起きた際の解決が難航しやすいため注意しましょう。

権利書（登記識別情報）がない場合の対処法

土地の売買 権利書がない場合でも、売買自体は可能です。この場合、司法書士による本人確認情報の作成や、法務局からの事前通知制度を利用することで、権利書（登記識別情報）に代わる本人確認手続きを行い、所有権移転登記を進めることができます。ただし通常より手間と費用がかかるため、早めに司法書士へ相談することをおすすめします。

契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）のトラブルに注意

土地の引き渡し後に、契約内容と異なる土壌汚染や地中埋設物などが見つかった場合、売主は契約不適合責任を負う可能性があります。個人間売買では、この責任の範囲や期間を契約書に明記していないケースが多く、後々のトラブルの原因になりやすい点に注意が必要です。

不安な場合は不動産会社への相談がおすすめ

境界の確認、契約書の作成、税金の計算など、土地の売買には専門知識が必要な場面が数多くあります。少しでも不安がある場合は、無理に個人間だけで進めず、不動産会社に相談・仲介を依頼することで、トラブルのリスクを大きく減らすことができます。

土地の売買に必要な書類

売主が用意する必要書類

• 登記済権利証または登記識別情報通知
• 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
• 固定資産税納税通知書・評価証明書
• 本人確認書類（運転免許証等）
• 実印
• 境界確認書・測量図（ある場合）

買主が用意する必要書類

• 本人確認書類（運転免許証等）
• 住民票
• 実印・印鑑証明書（ローン利用時など）
• （金融機関から融資を受ける場合）収入を証明する書類

土地の売買 に必要な書類は個々の事情によって異なるため、事前に司法書士や不動産会社に確認しておくとスムーズです。

土地の売買にかかる費用・手数料

仲介手数料の相場・速算式

不動産会社に仲介を依頼した場合の仲介手数料は、宅地建物取引業法により上限が定められています。売買価格が400万円を超える場合の速算式は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」です。なお2024年の法改正により、800万円以下の低廉な土地・空き家等については、売主・買主双方から合計最大33万円（税込）を上限に受領できる特例も設けられています（媒介契約時にあらかじめ合意が必要）。個人間売買の場合はこの仲介手数料自体が発生しません。より詳しいシミュレーションは不動産売却の仲介手数料計算｜3秒シミュレーションで確認できます。

司法書士費用・測量費用の目安

所有権移転登記を司法書士に依頼する場合の報酬は、5万円〜10万円程度が目安です（登録免許税は別途）。また境界が未確定の土地を売買する場合、確定測量が必要になることがあり、土地の売買 測量費用は隣接地の数や立会いの状況によって数十万円〜100万円前後まで幅があります。茨城県内は市街地・農地・山林が混在する地域が多く、境界確定に時間と費用がかかりやすい点にも留意しましょう。

土地の売買にかかる税金

印紙税｜契約書に貼る収入印紙と軽減措置

土地の売買 契約書には、記載金額に応じた収入印紙を貼付する印紙税が課されます。不動産の譲渡に関する契約書（記載金額10万円超）については軽減措置が設けられており、2027年3月31日までに作成される契約書が対象です（国税庁）。軽減後の主な税額は、記載金額500万円超1,000万円以下で5,000円、1,000万円超5,000万円以下で10,000円、5,000万円超1億円以下で30,000円などとなっています。金額帯ごとの詳しい早見表は不動産売却 印紙税はいくら？最新の税額早見表と注意点で確認できます。

登録免許税｜所有権移転登記にかかる税金と軽減措置

土地の売買による所有権移転登記には登録免許税がかかります。本則税率は固定資産税評価額の2.0%ですが、軽減措置により1.5%に引き下げられています。この軽減措置は令和8年度の税制改正により、2029年3月31日まで延長されています（国土交通省）。登録免許税を誰がどのように負担するかは不動産売却時の登録免許税は誰が払う？売主の負担と計算方法を完全解説で解説しています。

譲渡所得税・住民税｜売却益が出た場合

土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税・住民税がかかります。税率は所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」は20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）、5年以下の「短期譲渡所得」は39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）です。なお、マイホーム（居住用財産）を売却した場合に使える3,000万円特別控除は、原則として建物とその敷地に適用される特例であり、更地のまま売却する土地のみの取引には通常適用されない点に注意が必要です（一定の要件を満たす場合を除く）。

消費税は非課税｜個人が売主の場合

土地の譲渡・貸付けは消費税法上、非課税取引と定められています。そのため、土地の売買 消費税は、売主が個人・法人いずれの場合でもかかりません（建物には別途消費税がかかる点と混同しないよう注意しましょう）。

固定資産税の日割り精算

固定資産税は1月1日時点の所有者に1年分課税されるため、年の途中で土地を売買する場合は、引き渡し日を基準に売主・買主間で日割り精算するのが慣習となっています。

土地の売買の確定申告

確定申告が必要なケース・不要なケース

土地の売買 確定申告が必要になるのは、譲渡所得（売却益）が発生した場合です。取得費や譲渡費用を差し引いても利益が出ない場合や、損失が出た場合は原則として申告は不要ですが、損益通算等の特例を使う場合は申告が必要になることもあります。

確定申告に必要な書類と申告を忘れた場合のリスク

確定申告には、売買契約書の写し、登記事項証明書、取得時の契約書（取得費がわかる書類）、譲渡費用の領収書などが必要です。申告を忘れると、加算税・延滞税が課される可能性があるため、売却益が出た年は忘れずに翌年2月16日〜3月15日の期間に申告しましょう。

土地の売買で注意したい特殊なケース

親族間・親子間で売買する場合の「みなし贈与」に注意

土地の売買 親族間・親子間で行う場合、時価より著しく低い価格で売買すると、時価との差額が「みなし贈与」として贈与税の課税対象になることがあります。相場より大幅に安い金額で取引する際は、事前に税理士へ相談することをおすすめします。

農地を売買する場合は農地法の許可が必要

売買する土地が農地（田・畑）の場合、農地のまま売買するには農業委員会の許可（農地法3条）、転用して売買する場合は都道府県知事等の許可（農地法5条）が必要です。無許可の売買は無効となるため注意しましょう。

所有者が認知症の場合は成年後見制度の検討を

土地の所有者が認知症等により判断能力が十分でない場合、本人単独では有効な売買契約を結ぶことができません。この場合は成年後見制度を利用し、成年後見人が本人に代わって売買契約を進める必要があります。

境界が確定していない土地を売買する場合

隣接地との境界が確定していない土地は、引き渡し後に境界トラブルが発生するリスクがあります。可能な限り確定測量を行い、境界確認書を取り交わしたうえで売買することをおすすめします。茨城県内の境界問題の実情については茨城県の境界未確定土地の実情でも詳しく解説しています。

土地の売買を安心して進めるにはハウスドゥ茨城グループにご相談ください

地域密着とハウスドゥブランドの強み

ハウスドゥは、古田敦也氏をイメージキャラクターに全国展開する不動産ブランドです。茨城県内では、つくば研究学園都市店・取手戸頭店・守谷店・県庁水戸店の4店舗が、地域に密着した土地の売買サポートを行っています。

茨城県4店舗で土地の売買・査定に対応

個人間売買を検討している場合でも、「契約書の作成だけ相談したい」「境界確認や税金の計算に不安がある」といったご相談を承っております。無料査定・相談から、お気軽にお問い合わせください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 土地の売買は個人間でも問題なくできますか？

A. 法律上は個人間での土地の売買も可能です。ただし、契約書の作成や境界確認、税金の計算などを自分たちで行う必要があるため、少しでも不安がある場合は不動産会社や司法書士への相談をおすすめします。

Q2. 土地の売買契約書に貼る印紙はいくらですか？

A. 記載金額に応じて異なります。軽減措置適用後は、1,000万円超5,000万円以下の契約書で10,000円、5,000万円超1億円以下で30,000円などとなっています。軽減措置は2027年3月31日までに作成される契約書が対象です。

Q3. 土地の売買に消費税はかかりますか？

A. 土地の譲渡は消費税法上、非課税取引と定められているため、消費税はかかりません。建物を含む売買の場合は、建物部分にのみ消費税がかかる点に注意しましょう。

Q4. 土地の売買にかかる登録免許税はいくらですか？

A. 所有権移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額に対して本則2.0%ですが、軽減措置により1.5%となっています（2029年3月31日までの延長措置）。

Q5. 土地の売買で権利書（登記識別情報）を紛失している場合はどうすればよいですか？

A. 権利書がなくても売買は可能です。司法書士による本人確認情報の作成や、法務局の事前通知制度を利用して、所有権移転登記を進めることができます。

Q6. 親から子への土地の売買で気をつけることはありますか？

A. 時価より著しく低い価格で売買すると、差額が「みなし贈与」として贈与税の対象になる可能性があります。相場を踏まえた適正価格での取引を心がけましょう。

Q7. 土地の売買にかかる費用を仲介と個人間で比較するとどちらが安いですか？

A. 個人間売買は仲介手数料がかからない分、初期費用は抑えられます。ただし、境界トラブルや契約不備によるリスク対応コスト、時間的な負担を考慮すると、総合的には不動産会社を利用したほうが結果的に安心・安全なケースも多くあります。

まとめ｜土地の売買は流れ・必要書類・税金を理解してから進めよう

土地の売買は、個人間・仲介利用のいずれの方法でも、流れや必要書類、印紙税・登録免許税・譲渡所得税などの税金を正しく理解しておくことがトラブル防止の第一歩です。境界確認や契約不適合責任など、専門知識が必要な場面も多いため、少しでも不安がある場合はハウスドゥ茨城グループへお気軽にご相談ください。