結論：地積（ちせき）とは、土地登記簿の表題部に記録されている土地の面積のことで、単位は平方メートル（㎡）です。「公簿面積」とも呼ばれ、実際に測量した実測面積とは一致しないことがあります。土地を売るときは、地積（登記簿の面積）と実測面積のどちらで代金を決めるかが大きなポイントになります。この記事では、地積の意味と読み方、坪への換算方法、敷地面積・土地面積との違い、調べ方、地積測量図の読み方、売却時の注意点、固定資産税や確定申告との関係まで、茨城県のハウスドゥがわかりやすく解説します。
地積とは？登記簿に記録される土地の面積
地積の読み方と意味
地積の読み方は「ちせき」です。「地」は土地、「積」は面積を表し、土地の面積そのものを指します。不動産登記では、土地の所在・地番・地目・地積の4つが「土地の表示」として登記簿の表題部に記録されます。つまり地積は、法務局に備えられた公的な記録上の面積です。
地積の単位と端数のルール
地積の単位は平方メートル（㎡）で、土地を真上から見た水平投影面積で表します。山のような傾斜地でも、斜面の長さではなく水平に投影した面積が基準です。端数の扱いは土地の種類で異なり、宅地と鉱泉地は1㎡の100分の1（小数点以下2桁）まで、そのほかの地目（田・畑・山林など）で10㎡を超える土地は1㎡未満を切り捨てて記録するのが一般的です（不動産登記規則）。そのため、宅地の登記簿には「165.29㎡」のように小数点以下まで載っていることが多くなります。
地積はどこに載っている？登記事項証明書の見方
地積は、登記事項証明書（登記簿謄本）の「表題部（土地の表示）」にある地積欄に載っています。同じ表題部には、所在・地番・地目（宅地・田・畑・山林・雑種地など）も記録されています。所有者や抵当権は別の欄（権利部）に記録されるため、面積を確認したいときは表題部を見れば十分です。
地積と公簿面積・実測面積・敷地面積の違い
不動産の広告や契約書には、似た言葉がいくつも出てきます。次の図と表で、違いを整理しておきましょう。
地積と公簿面積は同じ意味
公簿面積は、登記簿（公簿）に載っている面積という意味で、地積とほぼ同じ意味で使われます。登記簿面積という言い方もあります。不動産会社の資料に「公簿面積」とあれば、それは登記簿の地積のことです。
実測面積・現況面積との違い
実測面積は、土地家屋調査士などが実際に測量して求めた面積です。隣地の所有者が立ち会って境界を確認する「確定測量」の結果であれば、境界が確定した面積として信頼性が高くなります。一方、立会いをせず現地の状態だけを測る現況測量は、あくまで参考値です。
敷地面積との違い
敷地面積は、建築基準法で建ぺい率や容積率を計算するときに使う面積です。道路の幅が足りずセットバック（道路後退）が必要な土地では、その部分を除いた面積になります。意味や調べ方は、敷地とは？意味・読み方・土地との違いの記事で詳しく解説しています。
建築面積・延床面積・専有面積との違い
地積は土地の面積です。建築面積は建物を真上から見たときの面積、延床面積は各階の床面積の合計、専有面積はマンションの住戸部分の面積で、いずれも建物側の数字です。マンションでは、登記簿の面積が壁の内側で測る「内法」、パンフレットの面積が壁の中心で測る「壁芯」というように、測り方の違いもあります。くわしくは壁芯とは？内法との違いをご覧ください。
| 用語 | 何の面積か | 主な使いみち |
|---|---|---|
| 地積（公簿面積） | 登記簿に載る土地の面積 | 売買代金・固定資産税の基準など |
| 実測面積 | 測量して得た土地の面積 | 実測売買・境界確定・分筆 |
| 敷地面積 | 建築基準法上の敷地の面積 | 建ぺい率・容積率の計算 |
| 延床面積 | 建物の各階の床面積の合計 | 建物の規模・登記・税金 |
| 専有面積 | マンションの住戸部分の面積 | マンションの広さの表示 |
地積を坪に換算する方法｜早見表つき
㎡から坪への計算式
1坪は約3.3058㎡で、1㎡は約0.3025坪です。地積（㎡）に0.3025をかけると、おおよその坪数が出ます。たとえば地積が165㎡なら、165×0.3025＝約49.9坪です。逆に、坪から㎡にするときは、坪数に3.3058をかけます。
地積と坪数の早見表
| 地積（㎡） | 坪数の目安 |
|---|---|
| 100㎡ | 約30.3坪 |
| 120㎡ | 約36.3坪 |
| 150㎡ | 約45.4坪 |
| 165㎡ | 約49.9坪 |
| 200㎡ | 約60.5坪 |
| 250㎡ | 約75.6坪 |
| 330㎡ | 約99.8坪 |
土地の価格は「坪単価」で語られることが多いため、地積を坪に直しておくと、相場との比較がしやすくなります。ただし、換算した坪数はあくまで目安です。契約では㎡単位の面積が使われます。
地積の調べ方｜登記事項証明書と地積測量図
登記事項証明書の取り方
登記事項証明書は、土地の所在する地域を管轄する法務局の窓口で請求できます。郵送やオンライン（登記・供託オンライン申請システム）でも請求でき、地番がわかれば所有者でなくても取得できます。手数料は数百円程度です。なお、登記情報提供サービスはインターネットで内容を閲覧できますが、証明書としては使えません。地番がわからないときは、固定資産税の納税通知書や、法務局のブルーマップで確認できます。
地積測量図とは
地積測量図は、土地の面積を測量した結果を示した図面で、分筆登記や地積更正登記をするときに法務局へ提出されます。法務局で写しの交付を請求できます。ただし、古い土地や、分筆などをしたことがない土地には、地積測量図が備えられていないこともあります。
地積測量図の読み方｜求積表・境界標・座標
地積測量図には、土地の地番、方位、縮尺、境界点間の距離、境界標の種類、地積と求積方法（求積表）、作成した年月日、作成者（土地家屋調査士）などが書かれています。見るポイントは次の3つです。
- 求積表：どのような計算で地積が出たかが書かれています。三斜求積や座標求積などの方法が使われます。
- 境界標の種類：コンクリート杭、金属標、プラスチック杭など、現地に何が入っているかがわかります。
- 作成年月日：古い図面ほど精度が低いことがあるため、いつ測量されたかを確認します。
地積測量図がない・読めないときの対処
地積測量図がない土地では、登記簿の地積が古い測量にもとづいている可能性があります。売却や建築を考えているなら、土地家屋調査士に相談して現況を確かめておくと安心です。図面の読み方に迷うときは、不動産会社や土地家屋調査士に、図面を見せながら質問すると早く解決します。
登記簿の地積と実測面積がずれる理由｜縄伸び・縄縮み
明治時代の地租改正と縄伸び・縄縮み
古くからある土地では、登記簿の地積が明治時代の地租改正のころの測量をもとにしていることがあります。当時は縄で測っていたため、実際より狭く登記された「縄縮み（なわちぢみ）」や、反対に広く登記された「縄伸び（なわのび）」が生じました。農地や山林、古くからの住宅地が多い茨城県でも、こうした差は珍しくありません。
そのほかの原因
測量技術の違い、分筆や合筆の際の計算ミス、造成や河川の変化による地形の変化なども、ずれの原因になります。実測が登記簿より大きければ縄伸び、小さければ縄縮みです。差が数％にとどまる場合もあれば、大きく異なる場合もあります。
地積と実測面積が違うと困る場面
土地を売るとき
売買代金が「面積×単価」で決まる場合、登記簿より実測が小さいと、買主から減額を求められることがあります。逆に大きければ、売主が得をする可能性もあります。契約前に面積の扱いを決めておかないと、引渡し後にトラブルになりかねません。
分筆・相続・建築のとき
土地を分けて売る分筆では、実測にもとづく地積測量図が必要です。相続で土地を分けるときも、地積があいまいだと分け方で揉める原因になります。家を建てるときは、建築確認で実際の敷地面積が審査され、建ぺい率や容積率に影響します。
土地売却で地積はどう扱われる？公簿売買と実測売買
公簿売買とは
公簿売買は、登記簿の地積をもとに売買代金を決め、後から実測で面積が違っても代金を精算しない売り方です。測量の手間と費用がかからず、取引が早く進みます。山林や広い農地など、境界の確定が難しい土地で使われることが多い方法です。
実測売買とは
実測売買は、測量した面積をもとに代金を決めたり、登記簿の面積との差を精算したりする売り方です。「実測精算」とも呼ばれ、契約書には単価と精算方法を書いておきます。面積に応じた価格になるため公平ですが、確定測量が必要になり、時間と費用がかかります。
確定測量の費用と期間の目安
確定測量は、土地家屋調査士が隣地や道路の所有者の立会いを得て境界を確定する測量です。費用は土地の広さ、形、隣接地の数で変わり、数十万円規模になることもあり、期間は数か月かかるのが一般的です。住宅地の売却では、買主が住宅ローンを組むために、確定測量を求められることもあります。
どちらを選ぶかの考え方
境界が明確で測量図が新しい土地は、公簿売買でも問題が少ない傾向があります。境界があいまいで、面積に大きな差がありそうな土地は、実測売買が安心です。いずれの場合も、契約書に「どの面積で、どう精算するか」を明記することが、トラブル防止の基本です。
地積と税金・手続きの関係
固定資産税と地積
固定資産税や都市計画税は、土地の評価額をもとに計算されますが、その土地の面積は原則として登記簿の地積が基準になります（例外もあります）。登記簿の地積が実際と大きく異なる場合は、市町村が調査して面積を見直すこともあります。地積更正登記で面積が変われば、翌年度以降の税額が変わる可能性があります。
確定申告（譲渡所得）と地積
土地を売って利益が出たときは、確定申告で譲渡所得を申告します。申告書に添える「譲渡所得の内訳書」には、売った土地の所在地や面積を記載する欄があります。登記簿の地積と契約書の面積がずれていると、書き方に迷うことがあるため、事前に確認しておきましょう。税金の仕組みは譲渡所得税とは？計算方法・税率・3,000万円特別控除で解説しています。
建ぺい率・容積率と地積
建物を建てられる大きさは、敷地面積に建ぺい率・容積率をかけて決まります。登記簿の地積が実際より大きいと、思っていた大きさの家が建てられないこともあります。建築計画を立てる前に、実際の敷地面積を確かめることが大切です。
地積に誤りがあるときの対処法
地積更正登記で登記簿を実測に合わせる
登記簿の地積が実際と違うときは、土地家屋調査士に依頼して、測量のうえで地積更正登記を申請します。隣地所有者の境界確認が必要で、時間も費用もかかりますが、売却や建築の前に済ませておくと取引がスムーズです。費用の相場や必要書類は、地積更正登記とは？費用の相場・必要書類・期間・流れで詳しく解説しています。
地籍調査が行われた地域の地積
国土調査法にもとづく地籍調査が済んでいる地域では、調査の成果をもとに登記簿の地積が正確なものに改められています。調査の進み具合は市町村ごとに異なるため、土地のある市町村の担当窓口で確認できます。建物の登記については建物の登記とは？表題登記・保存登記の違いも参考になります。
地積についてよくある勘違い
登記簿の面積は絶対に正しいという誤解
登記簿の地積は、公的な記録ですが、測量した結果が正確である保証まではありません。古い土地では実測と差があるのが普通だと考えておくと、取引で慌てずにすみます。
実測が大きければ得をするという誤解
実測が大きいと、固定資産税が増えたり、相続税の計算に影響したりすることがあります。面積の増減は、利益と負担の両面から考えましょう。
マンションにも地積があるという誤解
マンションでは、土地の地積は建物全体の敷地の面積であり、各住戸の面積とは別のものです。専有面積と混同しないよう注意してください。
売却前に確認したい地積の情報一覧｜査定・売買契約の実務チェックリスト
地積の概要がわかったら、売却に進む前に、手元の情報をそろえておきましょう。不動産会社に査定を依頼するときや、売買契約を結ぶときに、次の情報があるとスムーズです。
査定の依頼前にそろえたい書類と数値
- 登記事項証明書：地積・地目・所在などの数値を確認できます。
- 地積測量図・境界確認書：面積の根拠と、境界の確定状況がわかります。
- 公図・固定資産税の納税通知書：地番や課税の対象となっている面積の情報が載っています。
- 物件の現況がわかる写真やメモ：現地の状態を査定の担当者に伝えやすくなります。
査定では、登記簿の数値と現況に差がある場合、その差も価格を考える材料になります。公簿の地積を基準にしつつ、測量の有無や境界の状況によって評価が変わることもあります。
地目変更が必要なケース
地目は、土地の現況に合わせて登記します。たとえば、畑だった土地に家を建てて宅地として使っているのに、登記簿が「畑」のままのケースでは、売却や住宅ローンの手続きの前に地目変更登記を済ませる必要があります。地目と地積は同じ表題部に載っているので、あわせて確認すると安心です。農地の場合は、農地転用の手続きが別に必要になることもあります。
売買契約書で確認する重要事項
売買契約では、面積の記載（登記簿の地積か実測か）、精算の有無、境界の明示の範囲などが重要です。重要事項説明で不明な点は、その場で確認しておきましょう。信頼できる不動産会社は、数値の根拠を示して説明してくれます。売買契約の実務に慣れた担当者に相談すると、見落としを減らせます。
茨城県で地積や境界が気になる土地を売るなら
茨城県は、古くからの農地・山林・分譲地が多く、登記簿の地積と実測面積に差のある土地や、境界があいまいな土地が少なくありません。ハウスドゥは、茨城県内の取手・守谷・つくば・水戸の4店舗で、不動産の売却・買取のご相談をお受けしています。地積の扱いで迷う段階でも、土地の所在地と状況をお知らせいただければ、公簿売買か実測売買かを含め、売却に向けた進め方をご案内します。
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地積に関するよくある質問（FAQ）
Q. 地積とは何ですか？
土地登記簿（登記記録）の表題部に記録されている土地の面積のことです。読み方は「ちせき」で、水平に投影した面積を㎡で表します。登記簿の面積という意味で「公簿面積」とも呼ばれ、実際に測った実測面積とは一致しないことがあります。
Q. 地積と土地面積・敷地面積は同じですか？
同じとは限りません。地積は登記簿に載っている面積、土地面積は一般に土地の広さを指す言葉、敷地面積は建築基準法で建ぺい率や容積率の計算に使う面積です。セットバック部分などは敷地面積に含まれないため、地積より小さくなることもあります。
Q. 地積を坪に換算するにはどうしますか？
地積（㎡）に0.3025をかけると、おおよその坪数になります。たとえば地積165㎡なら約49.9坪です。反対に坪を㎡にするときは、坪数に約3.3058をかけます。
Q. 登記簿の地積と実測面積が違うのはなぜですか？
明治時代の地租改正のころの測量精度の低さや、分筆・合筆の計算ミス、地形の変化などが原因です。実際より狭く登記された土地を縄縮み、広く登記された土地を縄伸びと呼びます。茨城県でも古くからの農地・山林・分譲地などで差が出ることがあります。
Q. 地積の調べ方を教えてください。
法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得すると、表題部の「地積」欄で確認できます。あわせて地積測量図を請求すると、求積方法や境界標の位置もわかります。法務局の窓口のほか、郵送やオンラインでも請求できます。
Q. 土地を売るとき、公簿売買と実測売買のどちらがよいですか？
一概にはいえません。公簿売買は登記簿の地積で代金を決め、後から面積が違っても精算しない契約です。実測売買は測量した面積で代金を精算します。境界が明確で測量済みなら実測売買、手間や費用を抑えたいなら公簿売買が選ばれることがあります。売却条件や土地の状況によって変わるため、不動産会社に相談して決めるのが安心です。
Q. 地積に誤りがあったときは直せますか？
土地家屋調査士に依頼して、測量のうえで地積更正登記を申請すると、登記簿の地積を実測に合わせて直せます。隣地所有者の境界確認が必要です。詳しい手順や費用の目安は、地積更正登記の記事で解説しています。
Q. 地積は査定額に影響しますか？
影響します。土地の価格は、㎡や坪あたりの単価に面積をかけて考えるため、地積は査定の基本になる数値です。ただし、形状・接道・境界の状況なども評価に影響するため、地積だけで価格が決まるわけではありません。
まとめ｜地積は「登記簿の面積」。売却前に実測との差を確かめよう
地積とは、登記簿の表題部に記録された土地の面積（公簿面積）で、実測面積や敷地面積とは一致しないことがあります。坪への換算は地積×0.3025が目安です。土地を売るときは、登記事項証明書と地積測量図で面積の根拠を確認し、公簿売買か実測売買かを契約書に明記しましょう。差が大きい場合は、土地家屋調査士への相談や地積更正登記も選択肢です。茨城県の土地売却のご相談は、ハウスドゥ（0120-565-072）へどうぞ。
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