「実家を相続したら、増築部分が建築確認を取っていなかった」「役所から『違反建築物』だと指摘された」——このような不動産は、そのまま売りに出しても買い手が見つかりにくいのが実情です。違法建築物は住宅ローンの審査が下りにくいため、個人への仲介売却が非常に難しくなります。一方で「既存不適格」という似た言葉もあり、この2つは法律上まったく別の扱いを受けます。
本記事では、違法建築物とはそもそも何か、既存不適格との違い、売却が難しくなる理由、そして実際に売る方法までを整理して解説します。
違法建築物とは何か
違法建築物とは、建築基準法や都市計画法、各自治体の条例に定められた基準に違反して建てられた（または増改築された）建物のことです。建築確認を受けずに増築した、確認申請の内容と異なる規模で建ててしまった、といったケースが該当します。
注意したいのは、違反の責任は建てた本人だけでなく、その後に建物を取得した所有者にも及ぶという点です。知らずに違法建築物を購入した場合でも、是正の指導対象になり得ます。相続した実家が違法建築物だったというケースも珍しくありません。
違法建築物のよくある類型
建ぺい率オーバー
敷地面積に対する建築面積の割合（建ぺい率）が、自治体の指定した上限を超えている状態です。離れの増築や、隣地との境界変更に伴って超過してしまうケースがあります。
容積率オーバー
延べ床面積の敷地面積に対する割合（容積率）が上限を超えている状態です。吹き抜け部分に後から床を張った、駐車場として申請した部分を居室に転用した、といった事例が典型的です。
用途違反
建物は申請どおりに建てられていても、用途地域で認められていない用途（住居専用地域での工場利用など）で実際に使用している状態です。
無確認増築
建築確認を受けずに増築・改築した状態です。小規模なリフォームのつもりが、結果的に違反になっているケースもあります。
既存不適格との違い
「違法建築物」とよく混同される言葉に「既存不適格建築物」があります。この2つは法律上の扱いが正反対です。
| 区分 | 違法建築物 | 既存不適格建築物 |
|---|---|---|
| 建てた時点 | 建築当時から法律に違反 | 建築当時は適法だった |
| 法律上の扱い | 違法な状態 | 適法な建築物として扱われる |
| 主な原因 | 無確認増築、申請内容と異なる建築 | その後の法改正・都市計画変更で基準に合わなくなった |
| 代表例 | 建ぺい率・容積率オーバー、用途違反 | 接道義務を満たさない再建築不可物件、容積率の指定後に建てられた建物 |
たとえば再建築不可物件の多くは、建築基準法が定める接道義務（道路に2m以上接する）を満たしていないために既存不適格となっているケースです。建てた当時は適法だったにもかかわらず、後から接道義務が制定・強化されたために基準を満たさなくなった、という成り立ちの違いがあります。既存不適格は「今の基準には合わないが違法ではない」状態である一方、違法建築物は「建てた時点から違法」という点を押さえておく必要があります。
違法建築物はなぜ売却が難しいのか
理由1：住宅ローンの審査が通らない
金融機関は住宅ローンの担保評価において、建築基準法への適合を重視します。明確な違反建築物と判断されると、担保価値をゼロとみなされ、融資が下りないのが一般的です。買主が現金一括で購入できるケースは限られるため、個人への仲介売却は現実的に難しくなります。
理由2：是正指導の対象が買主にも及ぶ
前述のとおり、違反の是正指導は所有者に向けられるため、購入した買主がその対象になる可能性があります。このリスクを理解した個人の買主はなかなか現れません。
理由3：告知義務がある
売主には、物件が違法建築物であることを重要事項として買主に伝える告知義務があります。これを怠ると、契約不適合責任を問われるリスクがあるため、正直に開示したうえで売却活動を進める必要があります。
違法建築物を売却する3つの方法
方法1：違反部分を是正してから売る
増築した部分を解体・撤去するなど、違反の原因になっている部分を取り除いて是正すれば、適法な建物として売却できる可能性が出てきます。ただし工事費用がかかるため、費用対効果を事前に見極める必要があります。
方法2：更地にして土地として売る
建物を解体し、更地として売却する方法です。ただし再建築不可物件の場合は、更地にすると新たに建物を建てられなくなるため、かえって土地の価値が下がる可能性があります。解体前に「更地にしても建築できる土地か」を必ず確認しましょう。
方法3：買取業者に売却する
個人向けの仲介売却が難しい違法建築物でも、不動産買取業者であれば現況のまま買い取れるケースがあります。買取業者は購入後に自ら是正工事や建て替えを行うことを前提に価格を提示するため、住宅ローンの審査を経ずに現金で取引が完結します。「早く手放したい」「是正費用をかけたくない」という場合には、買取という選択肢を検討する価値があります。
違法建築物かどうかを確認する方法
- 建築確認済証・検査済証の有無を確認する：これらの書類がない、または内容と現況が異なる場合は違反の可能性があります。
- 登記簿の床面積と現況を比較する：登記簿上の床面積より現況の延べ床面積が明らかに大きい場合、無確認増築の疑いがあります。
- 自治体の建築指導課に相談する：建築計画概要書などの閲覧を通じて、当初の確認内容を確認できます。
- 専門の不動産会社・建築士に現地調査を依頼する：図面と現況の照合は専門知識が必要なため、自己判断が難しい場合はプロに相談するのが確実です。
違反建築物を売却するときの流れと注意点
ステップ1：現況と法的な状態を調査する
まずは建築確認済証・検査済証の有無、登記簿の床面積、現地の実測面積を照合し、どの部分がどのような違反に該当するのかを整理します。この段階で違反の種類（建ぺい率・容積率・用途・無確認増築など）を特定できると、その後の是正・売却方針が立てやすくなります。
ステップ2：是正するか、現況のまま売るかを判断する
是正費用と、是正した場合に見込める売却価格の上乗せ分を比較し、どちらが得策かを判断します。増築部分の解体で済む軽微な違反であれば是正を検討する価値がありますが、構造上分離できない違反や、是正費用が大きい場合は現況のまま買取を選ぶ方が合理的なケースが多くなります。
ステップ3：告知内容を整理して売却活動を始める
売主には違反の内容を買主に伝える告知義務があります。違反箇所・程度・是正の可否を正直に整理した資料を用意しておくと、買取業者との交渉もスムーズに進みます。
茨城県内での違法建築物・訳あり不動産への対応
ハウスドゥでは、茨城県内（つくば市・水戸市・取手市・守谷市エリア）を中心に、違法建築物や再建築不可物件、訳あり不動産の買取実績があります。現況のまま査定可能で、是正工事や解体の手間をかけずに売却まで進められる点が強みです。相続した実家が違法建築物かもしれないという場合も、まずは現況のまま無料査定をご利用いただけます。
地方の実家では、増築や離れの建て増しが建築確認を経ずに行われているケースが都市部より多い傾向があります。二世帯化のための増築、車庫を居室に転用した、といった事例は茨城県内でも珍しくありません。「知らずに違反建築物を相続してしまった」という相談も、査定の現場では少なくないのが実情です。
違法建築物の売却前に集めたい書類と役所での調べ方
違法建築物かどうかを自己判断だけで決めてしまうと、売却価格の見立てを誤ります。まずは手元の書類と、役所で取得できる記録を確認しましょう。
建築確認済証と検査済証を探す
新築時には、工事前の「建築確認済証」と、工事完了後に交付される「検査済証」があります。検査済証がない場合でも直ちに違法建築物とは限りませんが、買主や金融機関から確認を求められやすい書類です。相続した実家で書類が見当たらないときは、次の方法で調べます。
建築確認台帳記載事項証明書で記録を確認する
市町村の建築指導担当課では、建築確認の記録をもとに「建築確認台帳記載事項証明書」などの証明書を交付している場合があります。建築計画概要書の閲覧とあわせて、当時どのような内容で確認を受けたのかを把握できます。名称や手続きは自治体により異なるため、事前に窓口へ問い合わせてください。
現況と図面のズレをチェックする
確認済みの図面と現況を見比べ、増築部分・用途変更・敷地境界との距離に差がないかを見ます。差が見つかった部分が、是正の対象になり得る範囲です。
契約不適合責任と告知義務：違法建築物を売るときの法的リスク
違法建築物を売却するときに最も注意したいのが、売却後のトラブルです。
契約不適合責任とは
引き渡した物件が契約内容に適合しない場合に、売主が負う責任を契約不適合責任といいます。違法建築物は、買主に伝えた内容と実態が異なれば、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除の対象になり得ます。
知っていて伝えなかった場合は免責されない
個人間の売買では、契約不適合責任を免責または期間限定とする特約を結ぶことがあります。ただし、売主が違反の事実を知りながら買主に伝えなかった場合、特約があっても責任を免れることはできません。違反の内容は、分かる範囲で契約書や重要事項説明に明記することが大切です。
損害賠償を避けるための3つの対策
第一に、役所の記録と現況を調べて事実を整理すること。第二に、違反の内容を書面で告知すること。第三に、仲介で売るか、現況のまま買取を依頼するかを早めに決めることです。買取の場合は、売主の責任の範囲を契約で明確にする例が一般的です。
建て替え・リフォーム・解体：違法建築物の活用と判断ポイント
売却だけでなく、建て替えやリフォームを検討する方も少なくありません。ただし、違法建築物は制約が多い点に注意が必要です。
建て替えをする場合に確認すること
建て替えでは現行の建築基準法に適合させる必要があります。建ぺい率・容積率に加え、接道義務（幅員4m以上の道路に原則2m以上接すること）を満たさない土地では、同規模の建物が建てられないことがあります。あらかじめ位置指定道路の扱いや、前面道路の種別も確認しましょう。
リフォームや増改築の制限
違反部分を残したまま大規模なリフォームをすると、手続き上の問題が生じる場合があります。工事を行う前に、建築士や役所に相談してください。
放置した場合のリスクと解体の選択肢
是正の見込みがなく、老朽化も進んでいる場合は、解体して更地にする選択肢もあります。ただし、建物を解体すると住宅用地の特例が外れ、固定資産税が上がる可能性があります。放置による倒壊や近隣トラブルの問題は空き家の倒壊リスクと所有者の責任で詳しく解説しています。
仲介と買取の比較：違法建築物ならどちらが向いている？
違法建築物では、仲介と買取で売却のしやすさが大きく異なります。
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 一般の個人（住宅ローン利用が多い） | 不動産会社（現金での購入が中心） |
| 住宅ローン | 審査が通りにくい | 利用しないため影響が小さい |
| 売却までの期間 | 買主探しに時間がかかる | 条件が合えば比較的短期間 |
| 是正工事 | 求められることがある | 現況のまま対応できる場合が多い |
| 価格の傾向 | 条件次第で高くなる可能性 | 市場価格より抑えめになる傾向 |
早く確実に手放したい、是正費用をかけたくない、相続した家で状況が複雑といったケースでは、買取が現実的です。売却価格を重視し、軽微な違反で是正も可能なら、仲介も検討できます。相続したご実家で迷っている方は親の家がいらないときの選択肢もあわせてご覧ください。
無料査定を依頼するときの流れと準備するもの
ハウスドゥの無料査定は、現況のままお申し込みいただけます。依頼から売却までの一般的な流れは次のとおりです。
査定依頼から売却までの流れ
お電話（0120-565-072）またはフォームから依頼し、物件の現況をヒアリング、現地確認を経て査定額をご提示します。条件にご納得いただければ契約へ進みます。
査定の前にあると助かる資料
登記事項証明書（登記簿謄本）、固定資産税の納税通知書、建築確認済証・検査済証、建築時の図面などです。揃っていなくても査定は可能ですので、まずはご相談ください。
よくある質問（FAQ）
Q1. 違法建築物だと固定資産税はどうなりますか？
固定資産税は建物の現況に基づいて課税されるため、違法建築物であっても課税自体は行われます。ただし、行政から是正命令を受けている場合や、住宅用地特例の対象から外れる場合は税額が変わることがあるため、詳細は市町村の税務担当課に確認が必要です。
Q2. 違法建築物を放置するとどうなりますか？
自治体から是正命令や指導を受ける可能性があり、悪質なケースでは行政代執行（強制的な是正工事）に発展することもあります。早めに専門家へ相談し、是正か売却かの方針を決めることをおすすめします。
Q3. 違法建築物でも住宅ローンは絶対に組めませんか？
金融機関や物件の違反内容によって判断が分かれます。軽微な違反であれば専門家の所見により融資が認められる場合もありますが、明確な違反建築物は担保価値ゼロと判断され融資が下りないケースが大半です。買主側での住宅ローン利用が難しい場合、現金購入が可能な買取業者への売却が現実的な選択肢になります。
Q4. 既存不適格物件との違いがよく分かりません
簡単に言うと、既存不適格は「建てた時点では合法だったが、後から法律が変わって基準に合わなくなった」建物で、違法建築物は「建てた時点から法律に違反していた」建物です。既存不適格は適法な建物として扱われますが、違法建築物は是正が必要な状態とされます。
Q5. 増築した部分だけが違反の場合、増築部分を壊せば売れますか？
違反の原因になっている増築部分を解体・撤去すれば、建物全体としては適法な状態に戻せる可能性があります。ただし構造上、増築部分だけを切り離せないケースもあるため、事前に建築士等へ相談することをおすすめします。
Q6. 検査済証がない家は必ず違法建築物ですか？
検査済証がないことと違法建築物であることはイコールではありません。古い建物では検査済証を取得していないケースも多く、その場合は別途、専門家による現況調査（違反の有無の確認）が必要になります。
Q7. 違法建築物を売ったあとに、買主から責任を問われることはありますか？
契約不適合責任により、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除を求められる可能性があります。特に、違反を知りながら伝えなかった場合は、免責の特約があっても責任を免れません。違反内容は書面で告知しておくことが重要です。
Q8. 建築確認台帳記載事項証明書とは何ですか？
建築確認の記録をもとに、自治体が発行する証明書です。建築確認を受けた内容や年月日を確認でき、検査済証がない場合の調査にも役立ちます。名称や手続きは自治体により異なるため、市町村の建築指導担当課に確認してください。
Q9. 接道義務を満たしていない違法建築物でも売却できますか？
売却できる可能性はあります。ただし、建て替えが制限されるため、一般の買主は見つかりにくくなります。現況のまま買い取る不動産会社への相談が、現実的な選択肢になります。
まとめ
違法建築物は、建てた時点から建築基準法などに違反している建物で、後から基準に合わなくなった既存不適格建築物とは法律上の扱いが異なります。住宅ローンの審査が通りにくいことから個人への仲介売却は難しく、是正・更地化・買取のいずれかの方法で対応するのが現実的です。相続した実家などが違法建築物かもしれないと感じたら、まずは現況のまま不動産会社に相談し、選択肢を整理することから始めましょう。
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