違法建築物は売却できる？既存不適格との違いと3つの対処法【2026年】

「実家を相続したら、増築部分が建築確認を取っていなかった」「役所から『違反建築物』だと指摘された」——このような不動産は、そのまま売りに出しても買い手が見つかりにくいのが実情です。違法建築物は住宅ローンの審査が下りにくいため、個人への仲介売却が非常に難しくなります。一方で「既存不適格」という似た言葉もあり、この2つは法律上まったく別の扱いを受けます。

本記事では、違法建築物とはそもそも何か、既存不適格との違い、売却が難しくなる理由、そして実際に売る方法までを整理して解説します。

違法建築物とは何か

違法建築物とは、建築基準法や都市計画法、各自治体の条例に定められた基準に違反して建てられた（または増改築された）建物のことです。建築確認を受けずに増築した、確認申請の内容と異なる規模で建ててしまった、といったケースが該当します。

注意したいのは、違反の責任は建てた本人だけでなく、その後に建物を取得した所有者にも及ぶという点です。知らずに違法建築物を購入した場合でも、是正の指導対象になり得ます。相続した実家が違法建築物だったというケースも珍しくありません。

違法建築物のよくある類型

建ぺい率オーバー

敷地面積に対する建築面積の割合（建ぺい率）が、自治体の指定した上限を超えている状態です。離れの増築や、隣地との境界変更に伴って超過してしまうケースがあります。

容積率オーバー

延べ床面積の敷地面積に対する割合（容積率）が上限を超えている状態です。吹き抜け部分に後から床を張った、駐車場として申請した部分を居室に転用した、といった事例が典型的です。

用途違反

建物は申請どおりに建てられていても、用途地域で認められていない用途（住居専用地域での工場利用など）で実際に使用している状態です。

無確認増築

建築確認を受けずに増築・改築した状態です。小規模なリフォームのつもりが、結果的に違反になっているケースもあります。

既存不適格との違い

「違法建築物」とよく混同される言葉に「既存不適格建築物」があります。この2つは法律上の扱いが正反対です。

区分	違法建築物	既存不適格建築物
建てた時点	建築当時から法律に違反	建築当時は適法だった
法律上の扱い	違法な状態	適法な建築物として扱われる
主な原因	無確認増築、申請内容と異なる建築	その後の法改正・都市計画変更で基準に合わなくなった
代表例	建ぺい率・容積率オーバー、用途違反	接道義務を満たさない再建築不可物件、容積率の指定後に建てられた建物

たとえば再建築不可物件の多くは、建築基準法が定める接道義務（道路に2m以上接する）を満たしていないために既存不適格となっているケースです。建てた当時は適法だったにもかかわらず、後から接道義務が制定・強化されたために基準を満たさなくなった、という成り立ちの違いがあります。既存不適格は「今の基準には合わないが違法ではない」状態である一方、違法建築物は「建てた時点から違法」という点を押さえておく必要があります。

違法建築物はなぜ売却が難しいのか

理由1：住宅ローンの審査が通らない

金融機関は住宅ローンの担保評価において、建築基準法への適合を重視します。明確な違反建築物と判断されると、担保価値をゼロとみなされ、融資が下りないのが一般的です。買主が現金一括で購入できるケースは限られるため、個人への仲介売却は現実的に難しくなります。

理由2：是正指導の対象が買主にも及ぶ

前述のとおり、違反の是正指導は所有者に向けられるため、購入した買主がその対象になる可能性があります。このリスクを理解した個人の買主はなかなか現れません。

理由3：告知義務がある

売主には、物件が違法建築物であることを重要事項として買主に伝える告知義務があります。これを怠ると、契約不適合責任を問われるリスクがあるため、正直に開示したうえで売却活動を進める必要があります。

違法建築物を売却する3つの方法

方法1：違反部分を是正してから売る

増築した部分を解体・撤去するなど、違反の原因になっている部分を取り除いて是正すれば、適法な建物として売却できる可能性が出てきます。ただし工事費用がかかるため、費用対効果を事前に見極める必要があります。

方法2：更地にして土地として売る

建物を解体し、更地として売却する方法です。ただし再建築不可物件の場合は、更地にすると新たに建物を建てられなくなるため、かえって土地の価値が下がる可能性があります。解体前に「更地にしても建築できる土地か」を必ず確認しましょう。

方法3：買取業者に売却する

個人向けの仲介売却が難しい違法建築物でも、不動産買取業者であれば現況のまま買い取れるケースがあります。買取業者は購入後に自ら是正工事や建て替えを行うことを前提に価格を提示するため、住宅ローンの審査を経ずに現金で取引が完結します。「早く手放したい」「是正費用をかけたくない」という場合には、買取という選択肢を検討する価値があります。

違法建築物かどうかを確認する方法

1. 建築確認済証・検査済証の有無を確認する：これらの書類がない、または内容と現況が異なる場合は違反の可能性があります。
2. 登記簿の床面積と現況を比較する：登記簿上の床面積より現況の延べ床面積が明らかに大きい場合、無確認増築の疑いがあります。
3. 自治体の建築指導課に相談する：建築計画概要書などの閲覧を通じて、当初の確認内容を確認できます。
4. 専門の不動産会社・建築士に現地調査を依頼する：図面と現況の照合は専門知識が必要なため、自己判断が難しい場合はプロに相談するのが確実です。

違反建築物を売却するときの流れと注意点

ステップ1：現況と法的な状態を調査する

まずは建築確認済証・検査済証の有無、登記簿の床面積、現地の実測面積を照合し、どの部分がどのような違反に該当するのかを整理します。この段階で違反の種類（建ぺい率・容積率・用途・無確認増築など）を特定できると、その後の是正・売却方針が立てやすくなります。

ステップ2：是正するか、現況のまま売るかを判断する

是正費用と、是正した場合に見込める売却価格の上乗せ分を比較し、どちらが得策かを判断します。増築部分の解体で済む軽微な違反であれば是正を検討する価値がありますが、構造上分離できない違反や、是正費用が大きい場合は現況のまま買取を選ぶ方が合理的なケースが多くなります。

ステップ3：告知内容を整理して売却活動を始める

売主には違反の内容を買主に伝える告知義務があります。違反箇所・程度・是正の可否を正直に整理した資料を用意しておくと、買取業者との交渉もスムーズに進みます。

茨城県内での違法建築物・訳あり不動産への対応

ハウスドゥでは、茨城県内（つくば市・水戸市・取手市・守谷市エリア）を中心に、違法建築物や再建築不可物件、訳あり不動産の買取実績があります。現況のまま査定可能で、是正工事や解体の手間をかけずに売却まで進められる点が強みです。相続した実家が違法建築物かもしれないという場合も、まずは現況のまま無料査定をご利用いただけます。

地方の実家では、増築や離れの建て増しが建築確認を経ずに行われているケースが都市部より多い傾向があります。二世帯化のための増築、車庫を居室に転用した、といった事例は茨城県内でも珍しくありません。「知らずに違反建築物を相続してしまった」という相談も、査定の現場では少なくないのが実情です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 違法建築物だと固定資産税はどうなりますか？

固定資産税は建物の現況に基づいて課税されるため、違法建築物であっても課税自体は行われます。ただし、行政から是正命令を受けている場合や、住宅用地特例の対象から外れる場合は税額が変わることがあるため、詳細は市町村の税務担当課に確認が必要です。

Q2. 違法建築物を放置するとどうなりますか？

自治体から是正命令や指導を受ける可能性があり、悪質なケースでは行政代執行（強制的な是正工事）に発展することもあります。早めに専門家へ相談し、是正か売却かの方針を決めることをおすすめします。

Q3. 違法建築物でも住宅ローンは絶対に組めませんか？

金融機関や物件の違反内容によって判断が分かれます。軽微な違反であれば専門家の所見により融資が認められる場合もありますが、明確な違反建築物は担保価値ゼロと判断され融資が下りないケースが大半です。買主側での住宅ローン利用が難しい場合、現金購入が可能な買取業者への売却が現実的な選択肢になります。

Q4. 既存不適格物件との違いがよく分かりません

簡単に言うと、既存不適格は「建てた時点では合法だったが、後から法律が変わって基準に合わなくなった」建物で、違法建築物は「建てた時点から法律に違反していた」建物です。既存不適格は適法な建物として扱われますが、違法建築物は是正が必要な状態とされます。

Q5. 増築した部分だけが違反の場合、増築部分を壊せば売れますか？

違反の原因になっている増築部分を解体・撤去すれば、建物全体としては適法な状態に戻せる可能性があります。ただし構造上、増築部分だけを切り離せないケースもあるため、事前に建築士等へ相談することをおすすめします。

Q6. 検査済証がない家は必ず違法建築物ですか？

検査済証がないことと違法建築物であることはイコールではありません。古い建物では検査済証を取得していないケースも多く、その場合は別途、専門家による現況調査（違反の有無の確認）が必要になります。

まとめ

違法建築物は、建てた時点から建築基準法などに違反している建物で、後から基準に合わなくなった既存不適格建築物とは法律上の扱いが異なります。住宅ローンの審査が通りにくいことから個人への仲介売却は難しく、是正・更地化・買取のいずれかの方法で対応するのが現実的です。相続した実家などが違法建築物かもしれないと感じたら、まずは現況のまま不動産会社に相談し、選択肢を整理することから始めましょう。

あわせて読みたい

• 建ぺい率オーバーの家は売却できる？既存不適格との違いと確認すべき5つのポイント【2026年】