位置指定道路とは
土地の売買や住宅の建て替えを検討する際、「この道路は位置指定道路です」という説明を受けて戸惑う方は少なくありません。位置指定道路とは、建築基準法42条1項5号に基づき、特定行政庁(市区町村長など)が位置を指定した道路のことです。所有権自体は土地の所有者(多くは沿道の住民)にありますが、建築基準法上は道路として扱われるため、建物を建てる際の接道義務を満たす道路として利用できます。
建築基準法42条1項5号による指定
宅地分譲などで敷地の奥まった部分にも建物を建てられるようにするため、開発業者や土地所有者が申請し、特定行政庁が基準を満たすことを確認したうえで位置を指定します。指定を受けると、私道でありながら建築基準法上の「道路」として扱われ、その道路に2m以上接する敷地であれば建築確認を受けられるようになります。
公道・42条2項道路(みなし道路)との違い
公道は国や自治体が所有・管理する道路で、維持管理の負担はありません。一方、42条2項道路(みなし道路)は建築基準法施行時にすでに存在していた幅員4m未満の道で、将来的な拡幅(セットバック)を前提に道路とみなされたものです。位置指定道路は、これらとは異なり、私道でありながら新たに行政の指定を受けて道路として位置づけられた点が特徴です。所有権が私人にある以上、維持管理の責任は基本的に沿道の所有者が負うことになります。
位置指定道路とよく似た制度との関係
位置指定道路と混同されやすい制度に、建築基準法43条2項の許可(いわゆる43条但し書き道路・空地)があります。こちらは道路に接していない敷地や、基準を満たさない通路にしか接していない敷地について、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと個別に許可することで、例外的に建築を認める制度です。位置指定道路のように恒久的な道路としての指定を受けるものではなく、あくまで個別の建築計画ごとに許可を得る必要がある点が異なります。位置指定道路の指定要件を満たせない旗竿地などでは、43条2項許可の可否が建築可否を左右することもあります。
位置指定道路の指定を受けるための要件
幅員4m以上などの基準
建築基準法施行令144条の4では、位置指定道路として認められるための技術基準が定められています。幅員は原則4m以上(特定行政庁が指定する区域では6m以上)必要で、両端が他の道路に接続していること、袋小路状になる場合は一定間隔ごとに転回広場を設けること、隅切りを設けること、縦断勾配や排水設備の基準を満たすことなどが求められます。
関係権利者全員の同意
位置指定を受けるには、道路となる部分の土地所有者や、その土地に関して権利を持つ人(抵当権者など)全員の同意が必要です。分譲時に一括して指定を受けるケースが多いため、購入者は既に指定済みの状態で土地を取得することが一般的ですが、後から指定を追加する場合は権利関係の調整に時間がかかることがあります。
位置指定道路のメリット
位置指定道路のメリットは、本来であれば接道義務を満たせず建築が難しい奥まった土地でも、道路指定を受けることで住宅を建てられるようになる点です。これにより、まとまった広さの土地を複数区画に分けて有効活用できるため、宅地分譲や区画整理でよく用いられます。指定を受けた道路に接する敷地は、公道に接する敷地と同様に建築確認を受けることが可能です。
位置指定道路のデメリット
私道として維持管理費用がかかる
位置指定道路は建築基準法上は道路として扱われますが、所有権は私人にあるため、舗装の補修や清掃、排水設備の維持管理は所有者の負担になります。公道であれば行政が管理する部分を、私道の場合は沿道の所有者同士で費用を分担する必要があります。
通行・掘削の承諾が必要になる場合がある
自分の土地が接する位置指定道路の一部を他人が所有している場合、上下水道管の新設・補修工事などで道路部分を掘削する際に、所有者から承諾を得る必要が生じることがあります。実務では、売買契約時に「無償で通行・掘削してよい」旨を明記した承諾書を売主から取得しておくと、その後のトラブルを避けやすくなります。
セットバックが必要になるケースも
位置指定道路であっても、指定時の幅員が4m未満で例外的に認められている場合や、後の指定変更で基準が変わった場合には、建て替え時にセットバックが必要になることがあります。幅員4m未満の道路とセットバックの関係についてはセットバックとは｜道路幅員4m未満の後退義務と費用・売却への影響で詳しく解説しています。
2023年の民法改正で通行権・掘削権が明文化
2023年4月1日に施行された改正民法では、他の土地に囲まれて公道に出られない土地(袋地)の所有者が、必要な範囲でライフライン設備を設置するために他人の土地を使用できる権利(民法213条の2・213条の3)が明文化されました。これにより、私道所有者の承諾が得られない場合でも、一定の要件のもとで通行権や掘削権が法的に保証されるようになっています。ただし、実務上はトラブル防止のために事前の承諾書取得が引き続き推奨されています。
位置指定道路の廃止・変更手続き
廃止に必要な同意
位置指定道路を廃止・変更する場合も、指定を受けたときと同様に、道路部分の土地所有者や関係権利者全員の同意が必要です。共有者が多い場合や、一部の権利者と連絡が取れない場合には、手続きが長期化することがあります。
手続きの流れ
廃止・変更を希望する場合は、特定行政庁の建築指導課などの窓口へ事前相談のうえ、廃止・変更後も接道義務を満たす代替措置があるかを確認し、関係権利者の同意書を添えて申請します。申請から処分までの期間は自治体によって異なるため、余裕をもったスケジュールで進める必要があります。
位置指定道路に接する土地を売却する際の注意点
重要事項説明での取り扱い
宅地建物取引業法上、位置指定道路に接する土地を売買する際は、重要事項説明書にその道路の種別(位置指定道路である旨)や、持分の有無、負担金の有無などを記載する必要があります。買主にとっては、将来の維持管理費用やトラブルの可能性を判断する重要な材料になります。
通行掘削承諾書の準備
前述のとおり、道路部分の所有権が他の沿道住民と共有・分有されている場合は、通行・掘削に関する承諾書を用意しておくと、買主の住宅ローン審査や引き渡し後のトラブル防止に役立ちます。
共有持分者との費用分担の明確化
位置指定道路の持分を複数の所有者で分け合っている場合、補修費用の分担割合をあらかじめ書面で明確にしておくことで、売却後の近隣トラブルを防ぎやすくなります。
位置指定道路かどうかの調べ方
自分の土地が接する道路が位置指定道路かどうかは、市区町村の建築指導課(道路査定・道路調書の窓口)で「道路種別証明書」や「道路位置指定図」を確認することで調べられます。登記簿上の地目だけでは判別できないため、売買や建て替えを検討する際は必ず窓口で確認することをおすすめします。なお、道路そのものの地目は登記上「公衆用道路」とされることが多いですが、隣接する空き地や資材置き場などが雑種地として登記されているケースもあり、あわせて確認しておくと安心です。
位置指定道路の固定資産税の扱い
位置指定道路として利用されている土地であっても、私道である以上は原則として固定資産税の課税対象です。ただし、専ら公共の用に供する道路(不特定多数が通行できる私道)については、固定資産税・都市計画税が非課税となる場合があります。非課税の適用を受けるには市区町村への申請が必要になることが一般的なため、該当するかどうかは資産税課へ確認することをおすすめします。
茨城県内での位置指定道路のご相談・4店舗体制
ハウスドゥでは、つくば市・水戸市・取手市・守谷市の茨城県内4店舗で、位置指定道路に接する土地の売却・購入に関するご相談を承っています。重要事項説明での取り扱いや通行掘削承諾書の準備など、実務経験を踏まえたご案内が可能です。まずはお気軽にご相談ください。
よくある質問(FAQ)
Q1. 位置指定道路とはどんな道路ですか？
A. 建築基準法42条1項5号に基づき、特定行政庁が位置を指定した私道です。所有権は私人にありますが、建築基準法上は道路として扱われ、接道義務を満たす道路として利用できます。
Q2. 位置指定道路のデメリットは何ですか？
A. 私道であるため維持管理費用が所有者負担になること、道路部分の所有者から通行・掘削の承諾が必要になる場合があることなどが挙げられます。
Q3. 位置指定道路に接する土地は売却しにくいのですか？
A. 売却自体は可能ですが、重要事項説明での道路種別の明記や、通行掘削承諾書の準備が必要になる場合があるため、事前の準備が重要です。
Q4. 位置指定道路を廃止するにはどうすればよいですか？
A. 道路部分の土地所有者や関係権利者全員の同意を得たうえで、特定行政庁へ廃止の申請を行う必要があります。共有者が多い場合は手続きが長期化することがあります。
Q5. 位置指定道路かどうかはどこで確認できますか？
A. 市区町村の建築指導課の窓口で「道路種別証明書」や「道路位置指定図」を確認することで調べられます。
Q6. 位置指定道路には固定資産税がかかりますか？
A. 原則として課税対象ですが、不特定多数が通行できる私道など一定の要件を満たす場合は非課税となることがあります。適用の可否は市区町村の資産税課へ確認が必要です。
まとめ
位置指定道路とは、建築基準法42条1項5号に基づき特定行政庁が指定した私道で、奥まった土地でも接道義務を満たして建築できるようにする役割を果たします。一方で、私道である以上は維持管理費用や通行・掘削の承諾といった負担が生じやすく、売却時には重要事項説明での取り扱いや承諾書の準備が欠かせません。位置指定道路に接する土地の売却・活用でお悩みの場合は、地域密着のハウスドゥ茨城グループへお気軽にご相談ください。
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