茨城県の都市計画道路と沿道の変化【2026年】

「あの道路、いつになったら広がるんだろう」──茨城県内で長年住んでいる方なら、一度はそんな話を耳にしたことがあるはずです。地図には線が引かれているのに、何年経っても工事が始まらない道路。実はこれ、「都市計画道路」という制度上の”予定線”が原因であることが少なくありません。

この記事では、茨城県土木部が公表する一次情報をもとに、県内の都市計画道路の整備状況と、区画整理による沿道の変化を、不動産売却・購入という視点から整理します。市町村単位の個別路線の話ではなく、茨城県全体としてこの制度がどう機能しているか、どんな地域差があるかを俯瞰します。

茨城県の都市計画道路とは何か

都市計画道路とは、都市計画法に基づいて将来の交通ネットワークのために「ここに道路をつくる」とあらかじめ決定された区域のことです。道路そのものが完成しているとは限らず、計画決定だけがされていて未着手のままの区間も数多く存在します。

県内の計画決定状況

茨城県土木部都市局都市計画課が公表する「茨城県都市計画道路再検討指針」によると、県内の都市計画道路は1,087路線（市町村別合計）・約2,703kmが計画決定されています（平成17年3月31日時点）。内訳は線引き都市（市街化区域が指定された都市）が925路線・約2,341km、非線引き都市が162路線・約362kmです。

幹線街路・区画街路・特殊街路の違い

都市計画道路は役割によって種別が分かれています。

• 幹線街路：都市間・地域間を連絡する骨格的な道路。主要幹線街路・都市幹線街路・補助幹線街路に細分される
• 区画街路：街区内の交通を集散し、宅地への出入りを処理する生活道路
• 特殊街路：歩行者・自転車専用道路など、自動車以外の交通を対象とする道路

県公式指針によれば、区画街路や特殊街路は未着手の割合が低い一方、幹線街路は未着手の割合が非常に高い傾向にあります。

茨城県の都市計画道路の整備率は全国何位か

整備率は約51.5%、全国平均をやや下回る

茨城県都市計画道路再検討指針の実測データでは、平成17年3月31日時点の整備状況は次のとおりです。

区分	路線数	計画延長	整備済延長	整備率
都市計画区域全体	1,087路線	2,702.92km	1,392.02km	51.5%
線引き都市	925路線	2,341.27km	1,243.22km	53.1%
非線引き都市	162路線	361.66km	148.80km	41.1%

同指針が引用する都市計画年報ベースの数値（平成16年3月31日時点）では、茨城県の整備率は50.6%で、全国平均値（53.2%）をやや下回り、47都道府県中26位という記録があります。市街化区域・用途地域内のDID区域に限れば16位、それ以外の区域では20位という内訳です。

※これらの数値は県公式指針の実測時点（平成17〜18年）のものです。県は「都市計画データ」ページで毎年度、都市計画道路の決定状況一覧（PDF）を更新していますが、路線別の最新整備率一覧はWeb上で機械的に取得できる形では公開されていません。最新の詳細を知りたい場合は、茨城県土木部都市局都市計画課（電話029-301-4588）または各市町村の都市計画担当課への確認が確実です。

なぜ茨城県は市街化調整区域内の計画が多いのか

同指針は、全国平均では都市計画道路の決定延長のうち市街化区域・用途地域内（DID区域）が47.0%を占めるのに対し、茨城県は22.4%にとどまり、逆に市街化調整区域・用途地域外が49.2%（全国2位の高さ）を占めると分析しています。これは、茨城県では市街地が県内に分散的に配置されており、市街地同士を連絡する道路計画が多くなっているためだと説明されています。県単位で見たときの茨城の都市構造の特徴がよく表れているデータです。

長期未着手区間という茨城県特有の課題

20年以上未着手が全体の21%

都市計画道路は、計画決定されると区域内の土地所有者に建築制限（3階建て以上や地下室を持つ建築物の制限など）が課されます。ところが茨城県内では、当初の計画決定から20年以上を経過してなお未着手となっている区間が、全体の約21%（約563km）にのぼるとされています。40年以上未着手の区間も約11%を占めます。

未着手が続く理由

県が県内63市町村に行ったアンケート調査（平成16年10月）では、長期未着手路線の理由として次のような回答が寄せられています（348路線・複数回答）。

• 財政上、整備が困難……185路線
• 事業費が膨大……116路線
• 住民合意が困難……70路線
• 地形・地物などの物理的問題……32路線
• 関連プロジェクトの休止・終止で必要性が低下……25路線

この状況を受けて県は「都市計画道路再検討指針」を策定し、20年以上未着手の路線を対象に、存続・変更・廃止を評価する仕組みを設けています。つまり、地図上に引かれた計画線が将来そのまま実現するとは限らず、社会情勢の変化で見直される可能性がある、という点は不動産取引の実務でも押さえておきたいポイントです。

県内の土地区画整理事業23地区（令和6年11月末現在）

都市計画道路と並んで、沿道の姿を大きく変えるのが「土地区画整理事業」です。区画整理は、道路・公園などの公共施設を整備しながら宅地の区画を整え、街を面的につくり直す事業です。

県内の施行地区一覧

茨城県公式資料「茨城県内の土地区画整理事業・市街地再開発事業」（令和6年11月末現在）によると、県内で施行中の土地区画整理事業は23地区・施行面積合計約1,437.9haです。市町村別の内訳は次のとおりです。

市町村	施行地区数	主な地区名
ひたちなか市	7地区	東部第1・第2、阿字ヶ浦、武田、佐和駅東、六ッ野、船窪
結城市	5地区	結城南部第二・第三、富士見町、四ツ京、逆井
つくば市	2地区	島名・福田坪（242.9ha）、上河原崎・中西（168.2ha）
水戸市	1地区	東前第二
取手市	1地区	取手駅北
古河市	1地区	古河駅東部
東海村	1地区	東海中央
常陸太田市	1地区	常陸太田市東部
阿見町	1地区	荒川本郷第二
八千代町	1地区	八千代中央
牛久市	1地区	東猯穴

なお、同資料時点で都市局所管の市街地再開発事業は「施行地区なし」、住宅局事業として水戸駅前三の丸地区が施行中と記載されています。

つくばエクスプレス沿線の区画整理が突出

面積で見ると、つくば市の島名・福田坪地区（242.9ha）と上河原崎・中西地区（168.2ha）が県内最大規模です。この2地区は「研究学園都市計画事業」として県（公共施行）が進めており、区画整理によって新たに誕生した街が「研究学園」「みどりの」「万博公園西」などの地名に生まれ変わっています。つくばエクスプレス沿線の人口増加・地価上昇（茨城県のつくばエクスプレス沿線｜地価上昇と人口動態で詳述）の土台には、この大規模な区画整理事業があります。

都市計画道路・区画整理が沿道に起こす変化

パターン1：拡幅・新設で沿道に商業施設が立地する

都市計画道路が実際に整備されると、沿道は「通過交通の場」から「立地の場」に変わります。片側1車線の生活道路が2車線・歩道付きに拡幅されると、大型店舗やロードサイド店が出店しやすくなり、沿道の土地利用が住宅中心から商業・沿道サービス中心に変化することがあります。

パターン2：区画整理で用途地域と一体的に街が形成される

区画整理事業は道路だけでなく公園・上下水道もあわせて整備するため、事業完了後の街並みは計画的で、用途地域（住居系・商業系など）と一体になった土地利用が実現しやすいという特徴があります。つくば市の区画整理地区に代表されるように、区画整理は単なる道路工事ではなく「街そのものをつくる事業」です。

パターン3：長期未着手のまま建築制限だけが残る

一方で、計画決定はされたものの整備の見通しが立たないまま建築制限だけが続く区間もあります。この場合、3階建て以上の建築や地下室の設置に制限がかかるため、土地の使い方や資産価値に影響することがあります。前述のとおり県内では約21%がこの状態にあるとされ、県も再検討の取り組みを進めています。

売却・購入時に確認しておきたい実務ポイント

1. 対象地が都市計画道路の区域内かどうかを確認する

物件の敷地が都市計画道路の予定区域にかかっているかどうかは、市町村の都市計画課の窓口や都市計画図（茨城県公式サイトで閲覧・販売の案内あり）で確認できます。区域にかかっている場合、建築確認の際に制限を受けることがあるため、売買前に必ず確認しておきたい項目です。

2. 区域内でも「未整備」か「事業中」かで意味が違う

同じ都市計画道路の区域内でも、既に整備済み（現道がある）区間、事業中（用地買収などが進行中）区間、長期未着手区間とでは、土地の使い勝手も将来の見通しも異なります。事業中区間であれば近い将来の道路整備・地価変動が想定される一方、長期未着手区間は当面現状維持となる可能性が高いといえます。

3. 区画整理事業の「保留地」「換地」という仕組みを理解する

区画整理事業の施行地区内の土地は、事業の進行に伴って「仮換地」の指定を受けたり、最終的な「換地処分」で土地の位置・形状が変わったりします。売買のタイミングによっては、この手続きの状況を正確に把握しておく必要があります。

4. 建築制限区域は「売れない」わけではない

建築制限がある区域でも、木造2階建てなど一定の条件を満たす建築は可能な場合が多く、「絶対に売れない」わけではありません。ただし将来の道路整備・区画整理の見通しによって資産価値の評価が変わりうるため、判断に迷う場合は不動産会社に個別相談することをおすすめします。

茨城県内の地域差

都市計画道路の整備・区画整理の進み方には、茨城県内でも地域差があります。つくばエクスプレス沿線（つくば市・つくばみらい市・守谷市）は大規模な区画整理を伴う開発が進み、道路・公園・宅地が一体的に整備されてきました。一方、県北・鹿行地域では市街地が分散しているため県公式指針が指摘するとおり市街化調整区域内の都市計画道路の割合が高く、幹線道路を中心とした広域連絡型の整備が中心になっています。どちらが良い・悪いということではなく、その地域の都市構造に応じた整備のあり方だといえます。

よくある質問（FAQ）

Q1. 都市計画道路の区域にかかっている土地は建て替えできませんか？

A1. 完全に建築できないわけではありません。都市計画法53条の許可を受ければ、木造2階建てなど階数や構造に一定の制限がある建築物であれば建築できる場合があります。具体的な可否は市町村の都市計画担当課への確認が必要です。

Q2. 茨城県の都市計画道路整備率は今どれくらいですか？

A2. 県公式指針の実測（平成16〜17年時点）では整備率約50.6〜51.5%、全国26位という記録があります。より新しい路線別の整備率一覧はWeb上で機械的に取得できる形では公開されていないため、最新値は県土木部都市局都市計画課への確認をおすすめします。

Q3. 土地区画整理事業の「保留地」とは何ですか？

A3. 区画整理事業の費用にあてるため、事業施行者が売却できるようにあらかじめ確保しておく土地のことです。事業地区内で新たに宅地を購入する場合、この保留地分譲という形で取得するケースがあります。

Q4. 都市計画道路の予定地に自宅がある場合、いつか強制的に立ち退きになりますか？

A4. 事業化（用地買収の開始）が決まった段階で、道路管理者から個別に説明・交渉があります。計画決定されているだけの段階では、直ちに立ち退きが発生するわけではありません。ただし将来の事業化に備え、建築制限の内容は把握しておくことをおすすめします。

Q5. 区画整理が終わった地域は資産価値が上がりますか？

A5. 一概には言えませんが、道路・公園・上下水道が計画的に整備されるため生活利便性が向上し、つくばエクスプレス沿線のように人口増加・地価上昇につながった例があります（詳しくはつくばエクスプレス沿線の地価上昇と人口動態の記事を参照）。ただし立地や需要動向によって結果は異なります。

Q6. 茨城県内で区画整理事業が最も多い市町村はどこですか？

A6. 令和6年11月末時点の県公式資料では、ひたちなか市が7地区と最多で、次いで結城市が5地区です。面積ベースではつくば市の島名・福田坪地区（242.9ha）が県内最大です。

まとめ

茨城県の都市計画道路は1,087路線・約2,703kmが計画決定され、整備率は約51.5%、全国26位という水準です。20年以上未着手の区間が全体の約21%を占め、建築制限が長期化している実態もあります。一方で、区画整理事業は県内23地区・約1,438haで進行中で、特につくばエクスプレス沿線の大規模区画整理が地域の姿を大きく変えてきました。

ご自身の土地が都市計画道路や区画整理の区域にかかっているかどうかは、資産価値や将来の売却のしやすさに直結する重要な情報です。「うちの土地はどうなのか分からない」という方は、ハウスドゥの4店舗グループが茨城県内の一次情報をもとに個別にご相談を承ります。

あわせて読みたい

• 茨城県の公示地価の推移｜10年でみる資産価値の流れ【2026】
• 茨城県44市町村 公示地価ランキング【2026年】
• 茨城県の土地利用｜農地・宅地・山林と市街化調整区域【2026】
• 茨城県のつくばエクスプレス沿線｜地価上昇と人口動態【2026年】

担当エリアの店舗はこちら

• ハウスドゥ つくば研究学園（housedo.jp）
• ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸（mito-housedo.com）
• ハウスドゥ 取手戸頭（housedo.life）
• ハウスドゥ 守谷（moriya-housedo.com）
• 解体Do! 茨城（kaitai-ibaraki.com）｜建物解体をご検討の方はこちら

関連記事： 茨城県の景観条例・地区計画【2026年】