マンションの共有持分は売却できる？専有部分と敷地権の壁【2026年版】

「相続でマンションの一室を兄弟と共有名義にしてしまった」「離婚で自宅マンションが元配偶者との共有のままになっている」——こうしたマンションの共有持分は、戸建てや土地の共有持分とは異なる特有のルールがあります。最大の違いは、専有部分（部屋）と敷地利用権（土地を使う権利）を切り離して売ることが原則できないという区分所有法の規定です。この記事では、マンション特有の法的な仕組みから、実際の売却方法、管理費・住宅ローンが絡む場合の注意点まで、茨城県で不動産売却・買取を専門とするハウスドゥが分かりやすく解説します。

▶ 共有持分そのものの基本（用語の意味・放棄との違いなど）は「共有持分とは｜売却・放棄と共有解消の方法【2026】」で解説しています。あわせてご覧ください。

マンションの共有持分とは？戸建て・土地との決定的な違い

マンションの共有持分とは、1つの専有部分（部屋）を複数人で所有している状態の、各人の持分割合を指します。相続で兄弟姉妹が法定相続分に応じて共有したり、夫婦で住宅ローンを組んだ際に持分割合を設定したりするケースが典型です。

専有部分と敷地利用権はセットでしか売れない（区分所有法22条）

マンションが戸建てや土地と決定的に違うのは、建物の部屋（専有部分）と、その敷地を使う権利（敷地利用権）を分離して処分できないという区分所有法第22条の原則です。仮に「部屋の持分だけ」を第三者へ売り、敷地利用権は自分に残す、といった売り方は法律上できません。共有持分を売却する際は、専有部分の持分と敷地利用権の持分が常にセットで動くことを前提に手続きを考える必要があります。

敷地権が「分有」の場合は例外がある

ただし、敷地利用権が「分有」（各区分所有者が敷地の特定部分を単独所有するような特殊な形態）となっている場合は、分離処分禁止の規定が適用されないケースもあります。この判定は登記記録の確認が必要な専門的な内容のため、司法書士や不動産会社への確認をおすすめします。

マンションの共有持分は売却できる？結論と法的根拠

結論として、自分が持つ共有持分だけであれば、他の共有者の同意なく単独で売却が可能です（民法第206条・持分権の自由処分）。これはマンションでも戸建て・土地でも共通のルールです。一方で、マンション全体（部屋そのもの）を売却するには、共有者全員の合意が必要になります。

「持分だけ」と「マンション全体」の違いを整理

売却の対象	他の共有者の同意	買主になりやすい相手
自分の持分のみ	不要	他の共有者／共有持分専門の買取業者
マンション全体（部屋そのもの）	全員の合意が必要	一般の買主（仲介での売却が可能）

マンション共有持分の売却先3つの選択肢

①他の共有者へ売却する

兄弟や元配偶者など、他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう方法です。当事者同士の合意だけで完結し、仲介手数料もかからないため、関係性が良好であれば最もシンプルな方法といえます。売却価格は当事者間の合意で決まりますが、極端に安すぎると贈与とみなされ贈与税が課される可能性があるため、適正価格の把握には査定を利用するのが安全です。

②共有持分専門の買取業者へ売却する

他の共有者との関係が悪化している、連絡が取れないといった事情がある場合、共有持分専門の買取業者へ売却する方法があります。査定額は共有不動産全体の市場価格に持分割合を掛けた金額の、おおよそ3〜6割程度が目安とされます（買取業者は取得後に他の共有者と権利調整を行うコストを織り込むため、市場価格そのものより低くなる傾向があります）。最短即金で現金化できる点が最大のメリットです。

③共有者全員の合意でマンション全体を仲介売却する

共有者全員の合意が取れる場合は、マンション全体を通常の仲介で売却するのが、最も市場価格に近い金額で売れる方法です。ハウスドゥでは買取だけでなく仲介売却にも対応しており、状況に応じてどちらが適しているかをご提案できます。

売却前に確認すべき3つの注意点

1. 住宅ローンが残っている場合（連帯債務・連帯保証との関係）

夫婦で住宅ローンを組んだマンションを共有している場合、多くは「連帯債務」または「連帯保証」の形になっています。共有持分を第三者へ売却する場合でも、住宅ローンの契約そのものは別途、金融機関との調整（借り換え・完済・名義変更の可否確認）が必要です。ローンが残ったまま持分だけを売却できるかどうかは金融機関の判断によるため、早めに相談することをおすすめします。

2. 管理費・修繕積立金の滞納リスク

マンション特有の負担として、管理費・修繕積立金があります。これらは区分所有者全員が納める義務があり、共有者の一部が滞納すると、他の共有者にも連帯して支払い義務が生じる可能性があります。持分を売却する前に、管理費・修繕積立金の滞納がないかを管理組合に確認しておきましょう。滞納がある場合、買主（買取業者）がその情報を織り込んで査定額を下げることもあります。

3. 他の共有者が住み続けている場合の扱い

元配偶者や親族が実際にそのマンションに居住している状態で持分だけを売却すると、買主（新しい共有者）との間で使用方法や賃料負担を巡るトラブルに発展することがあります。共有持分専門の買取業者はこうした事情を踏まえて査定・交渉を行いますが、事前に居住者との関係を整理しておくとスムーズです。

マンション共有持分の売却にかかる税金

共有持分を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間に応じて20.315%（所有期間5年超の長期譲渡所得）または39.63%（5年以下の短期譲渡所得）の税率で譲渡所得税・住民税が課税されます。マイホーム（居住用財産）として使っていた持分であれば、3,000万円特別控除の特例を利用できる場合があります。適用要件は細かく定められているため、税理士または国税庁の公式情報で必ず確認してください。

マンション共有持分でよくあるトラブルと回避のヒント

ケース1：賃貸に出したいが共有者の意見が割れる

共有マンションを第三者に賃貸する行為は「管理行為」にあたり、民法上は共有者の持分価格の過半数の同意が必要とされています。単独所有と違い、賃貸に出す・出さないの判断すら共有者間で意見が割れることがあり、空室のまま管理費だけがかかり続けるケースも見られます。話し合いが平行線のときは、自分の持分だけを売却して関係を整理するという選択肢も現実的です。

ケース2：離婚後、元配偶者と連絡が取りづらい

財産分与でマンションを共有名義のまま残してしまい、離婚後に連絡を取りづらくなるケースは少なくありません。マンション全体を売却するには元配偶者の合意と署名・押印が必要になるため、関係が悪化している場合は手続きが長期化しがちです。自分の持分のみを共有持分専門の買取業者に売却すれば、元配偶者とのやり取りを最小限に抑えながら現金化できます。

ケース3：相続人の一人が音信不通・海外在住

相続で共有者になった親族の一人と連絡が取れない、あるいは海外在住で手続きに時間がかかる場合、マンション全体の売却は事実上ストップしてしまいます。このようなケースでも、自分の持分だけであれば単独の判断で売却できるため、資産を塩漬けにせず動かせる点が共有持分売却の実務的なメリットです。

査定額はどう決まる？根拠を確認できることも大切です

宅地建物取引業法第34条の2第2項により、不動産会社は媒介契約時に示した価額について、依頼者から求めがあればその根拠を明らかにする義務があります。共有持分のように相場が分かりにくい物件ほど、査定額の内訳（周辺の取引事例・市場価格に対する掛け目の考え方など）を説明できる会社を選ぶことが、納得のいく売却につながります。

茨城県でマンションの共有持分を売却するなら

ハウスドゥは茨城県内に4店舗（取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・水戸）を展開し、地域密着で不動産売却・買取に対応しています。イメージキャラクターの古田敦也氏でも知られるハウスドゥブランドの実績を背景に、共有持分のような権利関係が複雑な物件も、査定から売却先の選定まで一貫してサポートします。他の共有者との交渉が難しい場合や、まず自分の持分だけ現金化したい場合も、状況に応じた選択肢をご提案します。

よくある質問

Q1. 共有者の一人が反対していても、自分の持分だけ売却できますか？

A. はい、可能です。自分の持分は自己の財産であるため、民法第206条により他の共有者の同意なく単独で売却できます。ただしマンション全体を売却する場合は全員の合意が必要です。

Q2. 部屋の持分だけ売って、敷地の持分は残すことはできますか？

A. 原則できません。区分所有法第22条により、専有部分とその敷地利用権は分離して処分することが禁止されています（敷地権が分有の場合など一部例外あり）。

Q3. 住宅ローンが残っていても持分だけ売却できますか？

A. ローン契約の内容（連帯債務・連帯保証）によって金融機関の対応が異なります。売却前に金融機関へ相談し、完済や借り換え、名義変更の可否を確認する必要があります。

Q4. 管理費を滞納している共有者がいる場合、自分にも支払い義務がありますか？

A. 管理費・修繕積立金は区分所有者全員の連帯債務とされることが多く、他の共有者が滞納すると自分にも請求が及ぶ可能性があります。持分を売却する前に管理組合へ滞納状況を確認することをおすすめします。

Q5. 共有持分専門の買取業者に売ると、相場よりかなり安くなりますか？

A. 一般的に、共有不動産全体の市場価格×持分割合の3〜6割程度が目安とされます。買取業者は取得後の権利調整コストを織り込むため市場価格そのものより低くなりますが、即金性や手続きの簡便さというメリットがあります。複数社の査定を比較することをおすすめします。

Q6. 相続でマンションが共有名義になった場合、どうすればいいですか？

A. 相続人全員で遺産分割協議を行い、単独名義にする・売却して代金を分ける・共有のまま維持するなどの選択肢があります。相続に伴う共有化の詳しい解消方法は「共同名義の相続｜共有になる原因と解消法【茨城】」で解説しています。

まとめ

マンションの共有持分は、区分所有法により専有部分と敷地利用権を分離して売却できないという、戸建て・土地にはない特有のルールがあります。一方で、自分の持分だけであれば他の共有者の同意なく売却できる点は共通です。住宅ローンや管理費の滞納など確認すべき点も多いため、まずは現状を整理したうえで、複数の選択肢を比較検討することをおすすめします。ハウスドゥでは茨城県内でマンションの共有持分に関するご相談を承っています。お気軽にお問い合わせください。