茨城県の公示地価は、2016年から2021年まで6年連続で下落を続けていた。ところが2022年を境に反転し、2026年まで5年連続の上昇が続いている。県平均は2016年の36,148円/m2から2026年の39,887円/m2へ、10年間で約+10.3%の上昇である。全国順位では43位／47都道府県とまだ低い水準にあるが、変動率で見ると22位／47と中位まで浮上している。
茨城県全体の公示地価｜10年で+10.3%、ただし内実は二極化
県平均だけを見ると緩やかな上昇に見えるが、実態は市町村ごとに大きく異なる。2026年の茨城県公示地価ランキングでは、1位の守谷市（152,130円/m2・+10.46%）と最下位圏の市町村（1万円台前半）とで10倍以上の開きがある。
| 順位 | 市町村 | 地価平均 | 変動率 |
|---|---|---|---|
| 1位 | 守谷市 | 15万2,130円/m2 | +10.46% |
| 2位 | つくば市 | 9万1,324円/m2 | +5.62% |
| 3位 | つくばみらい市 | 5万9,505円/m2 | +3.34% |
| 4位 | 水戸市 | 5万3,010円/m2 | +0.25% |
| 5位 | 取手市 | 4万9,196円/m2 | +0.98% |
上位3市（守谷・つくば・つくばみらい）はいずれもつくばエクスプレス（TX）沿線という共通点がある。TX沿線の地価上昇が、県全体の平均値を押し上げている構図が見える。
県内44市町村の地価差はなぜ生まれるのか
県南のTX沿線（守谷・つくば・つくばみらい）が突出して上昇する一方、県北・県西・鹿行エリアの多くは横ばいか微減が続いている。2026年時点で下落した市町村には、日立市（-0.22%）、笠間市（-0.44%）、北茨城市（-0.43%）、城里町（-2.03%、県内最大の下落率）などがある。
この二極化の背景として一般的に指摘されるのは、東京への通勤圏（TX・常磐線沿線）かどうか、工業地帯としての需要があるか、人口の社会増減の傾向といった要因である。ただし個別の要因を断定することは難しく、あくまで一般的な傾向として捉える必要がある。
県南・県央の中核市でも動きは一様ではない
同じ県南・県央エリアの中でも、地価の動きは一様ではない。土浦市やひたちなか市はJR常磐線沿線の中核都市として、TX沿線ほどの急上昇ではないものの底堅い需要があり、大きな下落は見られていない。一方、利根町のように県南に位置していても常磐線・TXのいずれからも距離があるエリアでは、坪単価が前年から縮小する地点も見られる。同じ「県南」という括りでも、駅からの距離や生活圏がどちらの都市に近いかによって、地価の傾向は分かれる。龍ケ崎市・茨城町・境町なども含め、隣接する市町村どうしでも数値を比較しながら、地域ごとの実勢感をつかむことが大切だ。
10年の推移が示す2つの局面
局面①：2016〜2021年、下落基調の6年間
2016年から2021年にかけて、茨城県の公示地価は毎年小幅なマイナスが続いた（-1.20%〜-0.50%）。全国的な地方圏の地価下落傾向と軌を一にする動きであり、茨城県だけの特殊な現象ではない。
局面②：2022〜2026年、5年連続の反転上昇
2022年に+0.-0.15%とほぼ横ばいまで戻したあと、2023年+0.20%、2024年+0.55%、2025年+1.02%、2026年+1.04%と、上昇率が年々拡大している。低金利環境の継続、都市部からの移住・住み替え需要、TX沿線の宅地開発などが、一般的な要因として考えられる。
生活者から見た地価上昇の意味
地価が上がるということは、単に「土地が高くなる」だけでなく、いくつかの実生活上の意味を持つ。
- 固定資産税評価額の上昇につながる可能性がある（実際の税額は特例や据置措置の影響も受ける）
- すでに持ち家がある場合、資産としての評価額が上がる可能性がある
- これから土地を購入する場合、上昇エリアでは早めの決断が有利に働くことがある
- 売却を検討している場合、上昇局面は査定額にプラスに働きやすい
ただし、これらはあくまで一般的な傾向であり、個別の土地・建物の評価は立地・接道条件・建物の状態などによって大きく異なる。
公示地価・基準地価・路線価の違いと調べ方｜国土交通省のデータを使う
地価の推移を自分で確認したいときは、まず「どの地価か」を区別することが大切だ。一般に使われる地価には、公示地価・基準地価・路線価（相続税評価）・固定資産税評価額の4種類があり、調査主体や基準日が異なる。
| 種類 | 調査主体 | 基準日 | 主な用途 |
|---|---|---|---|
| 公示地価 | 国土交通省（地価公示） | 毎年1月1日 | 一般の土地取引の目安・相場の把握 |
| 基準地価 | 都道府県（地価調査） | 毎年7月1日 | 公示地価を補完する価格指標 |
| 路線価 | 国税庁 | 毎年1月1日 | 相続税・贈与税の評価 |
| 固定資産税評価額 | 市町村 | 3年に1度の評価替え | 固定資産税・都市計画税の算定 |
国土交通省の標準地データの見方｜丁目・地点単位で確認する
公示地価は、国土交通省が選定した「標準地」の1地点ごとの価格として公表される。最新のデータは国土交通省の地価公示・都道府県地価調査の公開サイトから、市区町村名や丁目、所在地で検索して一覧で確認できる。本記事で扱っている市町村の平均値は、こうした地点データを市町村ごとにまとめたものであり、同じ市内でも駅からの距離や丁目によって価格水準は大きく異なる。
公示地価は相場そのものではない｜実際の売却価格との関係
公示地価は「更地として取引された場合の正常な価格」を示す指標であり、実際の売却価格（相場）とは一致しないことが多い。建物の状態、接道、面積、地域の需給などにより、成約価格は公示地価より高くなることも低くなることもある。目安として活用し、具体的な価格は不動産会社の査定で確認するのが確実だ。
県内の主要市町村｜地価の動きを見るときの視点
県全体の平均値だけでなく、売却や住み替えを考える市町村の地価を個別に見ることが重要だ。以下は、地域ごとに地価を読むときの一般的な視点である（数値は各年の公表資料で最新のものを確認してほしい）。
TX沿線・常磐線沿線で見る視点
守谷市・つくば市・つくばみらい市はつくばエクスプレス沿線として、駅周辺の開発や人口動向が地価に反映されやすい。取手市・牛久市・龍ケ崎市・土浦市などは常磐線沿線で、東京方面への通勤アクセスと駅からの距離が価格差の主な要因になる。
県央・県北・県西・鹿行エリアで見る視点
水戸市・ひたちなか市・日立市は県内でも都市規模が大きく、駅周辺と郊外で動きが分かれる。古河市・筑西市・結城市など県西エリアは、栃木・埼玉方面とのつながりや幹線道路へのアクセス、鹿嶋市・潮来市など鹿行エリアは産業立地や交通環境がポイントとなる。石岡市・阿見町・茨城町・境町・利根町なども、隣接する市町村と比較して地域差を確認するとよい。
各市町村の最新の順位は「茨城県44市町村の公示地価ランキング」、取引の動きは「茨城県の不動産取引件数の推移」、公的データ全般は「茨城県の不動産に関する公的データ」にまとめている。
住まい・不動産への接点｜地価上昇局面をどう活かすか
茨城県内でも、地価が上昇しているエリアと横ばい・下落しているエリアでは、売却のタイミングの考え方が変わってくる。
上昇局面にあるつくば市・水戸市・取手市・守谷市の各エリアについては、それぞれ地元密着で査定・買取を行う店舗が対応している。相続や住み替えで不動産の売却を検討している場合は、地価の推移を踏まえたうえで無料査定を受けてみることをおすすめする。
つくば市周辺はハウスドゥ つくば研究学園都市、水戸市周辺はハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸、取手市周辺はハウスドゥ 取手戸頭、守谷市周辺はハウスドゥ 守谷がそれぞれ地域密着で対応している。空き家や解体を伴う売却の相談は解体Do！でも受け付けている。
なお、地価上昇エリアには大型商業施設の新設・拡張も集中する傾向がある。詳しくは「茨城県の商業施設｜大型SCの分布」で解説している。
よくある質問（FAQ）
Q. 茨城県の公示地価は今後も上がりますか？
A. 2022年から2026年まで5年連続で上昇していますが、将来の動向を確約することはできません。過去10年の傾向としては、TX沿線エリア（守谷市・つくば市・つくばみらい市）を中心に上昇が続いています。
Q. 茨城県で最も地価が高い市町村はどこですか？
A. 2026年時点では守谷市が15万2,130円/m2で県内1位です。次いでつくば市（9万1,324円/m2）、つくばみらい市（5万9,505円/m2）と続き、上位3市はいずれもつくばエクスプレス沿線という共通点があります。
Q. 地価が下落している市町村もありますか？
A. あります。2026年時点では城里町（-2.03%）が県内で最も下落率が大きく、日立市（-0.22%）、笠間市（-0.44%）、北茨城市（-0.43%）なども下落しています。地価の動向は市町村ごとに大きく異なります。
Q. 公示地価と実際の売却価格は同じですか？
A. 異なります。公示地価は毎年1月1日時点の標準的な土地の価格を国が公表する指標であり、実際の売却価格は個別の土地の形状・接道・建物の状態・需要と供給などによって変動します。あくまで目安として参考にするものです。
Q. 地価が上がっているエリアは売却に有利ですか？
A. 一般的には、地価上昇局面は査定額にプラスに働きやすい傾向があります。ただし個別の物件評価は立地条件や建物の状態によって異なるため、実際の売却を検討する場合は無料査定で現状を確認することをおすすめします。
Q. 固定資産税は地価の上昇に連動して上がりますか？
A. 公示地価の上昇が固定資産税評価額に影響することはありますが、実際の税額は住宅用地の特例措置や負担調整措置の影響も受けるため、地価上昇率と税額の上昇率が必ずしも一致するわけではありません。
Q. 公示地価と基準地価と路線価はどれを見ればよいですか？
A. 売却や購入の相場感を知りたいときは公示地価・基準地価、相続や贈与の税額を調べるときは路線価、固定資産税の目安を知りたいときは固定資産税評価額を見ます。いずれも実際の取引価格とは異なるため、あくまで目安として使います。
Q. 公示地価の最新データはどこで確認できますか？
A. 国土交通省の地価公示・都道府県地価調査の公開サイトで、市区町村や丁目、地点名から一覧で確認できます。個別の土地の価格を知りたい場合は、不動産会社の無料査定もあわせてご利用ください。
まとめ｜地価の推移は地域ごとに読み解く必要がある
茨城県全体の公示地価は10年で約+10.3%の上昇だが、その内実はTX沿線の急伸と、その他多くの市町村の横ばい〜微減という二極化である。「茨城県は地価が上がっている」という一括りの理解ではなく、自分の住むエリア・所有する不動産がどちらの側にあるのかを把握することが、売却や資産管理を考えるうえで重要になる。
茨城県内の地域別の不動産売却事情は、茨城県央エリアの不動産売却、茨城県北エリアの不動産売却、茨城県鹿行エリアの不動産売却でも詳しく解説している。
あわせて茨城県44市町村を横断した最新の公示地価ランキングもご覧いただけます。茨城県44市町村 公示地価ランキング【2026年】では、1位から44位までを一覧で比較できます。
茨城県の平均通勤時間や都心アクセスの詳しいデータは「茨城県の平均通勤時間と都心アクセス【2026年】」でも解説しています。
産業構造と雇用の全体像は茨城県の産業構造と雇用｜製造業・農業・研究都市で詳しく解説しています。
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