住んでいる家の相続税｜特例と注意点【housedo.group】

「親が長年暮らしてきた実家を相続することになった。相続税は一体いくらかかるのか」「住んでいる家に高額な税金がかかったら、払うために売らなければならないのか」——相続税の話になると、多くの方がこうした不安を抱えます。特に財産の大部分が自宅不動産というご家庭では、預貯金だけで納税資金を用意できず、途方に暮れてしまうケースも少なくありません。

ただ、必要以上に心配する必要はありません。相続税には基礎控除という非課税枠があり、遺産が一定額以下なら税金はかかりません。さらに、住んでいた家の土地については「小規模宅地等の特例」を使うことで、評価額を最大80%減額できる強力な制度が用意されています。正しい知識があれば、多くのご家庭で納税負担を大幅に軽減することが可能です。

本記事では、ハウスドゥ（茨城県4店舗）が不動産売却の現場で日々お受けするご相談をふまえ、「住んでいる家にかかる相続税」の基本から、80%減額の特例、配偶者の税額軽減との併用、納税資金が足りないときの選択肢まで、具体的な計算例を交えて分かりやすく解説します。相続不動産の売却を検討される前に、まず全体像を正しく把握していただくための入門ガイドとしてご活用ください。

早く知りたい人向けまとめ

住んでいる家の相続税はかかる？基本の仕組み

相続が発生したとき、多くの方が真っ先に気にされるのが「相続税がいくらかかるのか」という点です。特に、親が長年暮らしてきた自宅を引き継ぐケースでは、「住んでいる家に税金がかかったら、住み続けられないのでは」という不安が先立ちます。ただ、相続税は相続が起きれば必ず課されるわけではなく、一定額を超える遺産についてのみ課税される仕組みになっています。

国税庁が公表する「令和5年分 相続税の申告事績の概要」によると、相続税の課税対象となったのは亡くなった方全体の9.9%。つまり、実際に相続税が発生するのは約10人に1人の割合で、多くのご家庭では相続税は発生していないのが実情です。まずは、ご自身のケースで相続税がかかる可能性があるかどうか、全体像を把握するところから始めましょう。

相続税とは？基礎控除を超えた部分にかかる税金

相続税とは、亡くなった方（被相続人）から財産を受け継いだ際に、その財産の総額に対して課される税金です。重要なのは、相続したすべての財産に税金がかかるわけではないという点です。国が設けた非課税のラインを「基礎控除」と呼び、相続財産の合計額が基礎控除額以下であれば、相続税の申告も納税も必要ありません。

相続財産には、預貯金、有価証券、不動産といった積極財産に加え、死亡保険金や死亡退職金などの「みなし相続財産」も含まれます。一方で、借入金や未払金などの債務、葬儀費用は遺産総額から差し引くことができます。こうして算出した「正味の遺産額」が基礎控除を超えるかどうかで、相続税の有無が決まります。

基礎控除の計算方法

基礎控除額は、次の計算式で算出します。

法定相続人とは、民法で定められた、被相続人の財産を相続する権利を持つ方のことです。配偶者は常に法定相続人となり、子・親・兄弟姉妹が優先順位に従って相続人となります。法定相続人の数が多いほど、基礎控除額も大きくなる仕組みです。

たとえば、相続人が配偶者と子ども2人（合計3人）の場合、基礎控除額は「3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円」となり、相続財産が4,800万円以下なら相続税はかかりません。相続人が子ども1人のみの場合は「3,000万円＋600万円×1人＝3,600万円」が基礎控除額です。まずはご自身のケースで法定相続人が何人になるかを確認し、基礎控除額を把握することが第一歩となります。

住んでいる家の相続税評価額はどう決まる

基礎控除を超えそうかを判断するには、財産の価値を正確に見積もる必要があります。預貯金と違い、不動産の価値は専門的な方法で評価します。ここで注意していただきたいのは、不動産会社が査定する「売買価格（時価）」と、相続税の計算に使う「相続税評価額」は別物であるという点です。相続税評価額は、一般的に時価の7〜8割程度になるケースが多いといわれています。

住んでいる家は、「土地」と「建物」に分けてそれぞれ評価します。土地の評価方法は大きく2種類です。市街地などで道路に路線価が付いている地域では「路線価方式」を用い、国税庁が公表する1㎡あたりの路線価を基に計算します。路線価は国税庁ウェブサイトで誰でも確認可能です。一方、路線価が定められていない郊外などでは「倍率方式」を使い、土地の固定資産税評価額に地域ごとに定められた倍率を掛けて算出します。

建物の評価はシンプルで、市区町村が決定する「固定資産税評価額」がそのまま相続税評価額となります。この金額は、毎年送付される固定資産税・都市計画税の納税通知書に同封されている「課税明細書」で確認できます。なお、土地の形状が不整形である場合や、間口が狭い・奥行きが長いといった特殊事情がある土地については、一定の補正により評価額を下げられる可能性もあります。正確な評価には専門知識が必要なため、概算を知りたい段階では、まず不動産会社による市場価格の査定と、納税通知書での固定資産税評価額の確認から始めるとよいでしょう。

最大80%減額できる「小規模宅地等の特例」とは

自宅の評価額を計算してみて、「基礎控除額を超えてしまうかもしれない」と不安になった方でも、すぐに相続税の支払いを覚悟する必要はありません。住んでいる家を相続するケースには、「小規模宅地等の特例」という非常に強力な制度が用意されています。この特例を適用できるかどうかで、最終的な納税額は大きく変わります。

この制度は、相続税の支払いのために住み慣れた家を手放さなければならない事態を防ぐ、残された家族の生活を守るための救済措置として位置づけられています。仕組みと効果を正しく理解しておけば、同じ財産構成でも納税額を数百万円から数千万円単位で圧縮できるケースは珍しくありません。

特例の仕組み：330㎡まで評価額を80%減額

小規模宅地等の特例とは、亡くなった方が住んでいた土地などを一定の要件を満たす親族が相続した場合に、その土地の相続税評価額を最大80%減額できる制度です。住んでいる家の土地は「特定居住用宅地等」に該当し、330㎡（約100坪）までの面積について、評価額を80%減額できます。

たとえば、5,000万円と評価された土地を特例適用で相続できた場合、評価額を80%（4,000万円）減額し、課税対象となる評価額はわずか1,000万円となります。つまり、土地の評価額が実質5分の1に圧縮される計算です。住んでいる家の土地が基礎控除額に近い評価となっているご家庭でも、この特例を使うことで相続税がゼロになるケースが多く見られます。

なお、土地の面積が330㎡を超える場合でも、特例が全く使えなくなるわけではありません。330㎡までの部分について80%減額が適用され、それを超える部分は通常の評価額で課税されます。たとえば500㎡の土地であれば、「330㎡÷500㎡」分が減額対象となるため、部分的な適用でも大きな節税効果を得られます。

具体的にいくら下がるのか：計算例で見る効果

実際の節税効果をイメージしていただくため、具体的な計算例をご紹介します。

ケース	土地評価額	減額後の評価額	減額分
土地300㎡・評価額4,000万円	4,000万円	800万円	3,200万円
土地200㎡・評価額1億円	1億円	2,000万円	8,000万円
土地500㎡・評価額5,000万円	5,000万円	2,360万円	2,640万円

※ 330㎡を超える部分は通常の評価額で課税される計算になります

ただし、これほど強力な特例だけに、誰でも無条件で使えるわけではありません。土地を相続する方と亡くなった方との関係性によって、満たすべき要件が細かく定められています。次章では、そのパターン別の適用要件を詳しく解説します。

誰が相続するかで変わる適用要件

小規模宅地等の特例のうち「特定居住用宅地等」として80%減額を受けられるかどうかは、誰がその土地を相続するかで判断が大きく変わります。配偶者・同居親族・別居親族の3パターンで、要件の厳しさが段階的に違ってくる点を押さえておきましょう。「家族だから使える」という単純な話ではなく、一つひとつの要件の当てはめが大切になります。

特に別居していた親族が相続するケースで使える「家なき子特例」は、過去に何度も要件が厳格化されており、適用できるかどうかの判断が非常に複雑になっています。ここでは、3つのパターンごとに、現行の要件を正確に整理してご紹介します。

ケース1：配偶者が相続する場合（要件なし）

最もシンプルなのが、配偶者が住んでいた家の土地を相続するケースです。配偶者が特定居住用宅地等として特例を受ける場合、原則として特別な要件は設けられていません。亡くなった方と同居していたかどうか、相続後にそこに住み続けるかどうかを問わず、無条件で80%減額の適用が認められます。

後述する「配偶者の税額軽減」と組み合わせることで、配偶者が多くの財産を相続するケースでは、相続税がゼロになる可能性が非常に高くなります。ただし、二次相続（配偶者自身が亡くなったときの次の相続）まで見据えると、あえて配偶者以外が自宅を相続した方が家族全体のトータル税額が少なくなるケースもあるため、分割の仕方は慎重な検討が必要です。

ケース2：同居していた親族が相続する場合

亡くなった方と同居していた子どもなどの親族が相続する場合、次の2つの要件を両方満たす必要があります。

1. 相続開始の直前から相続税の申告期限まで、その建物に居住していること
2. 相続税の申告期限まで、その土地を所有し続けていること

相続税の申告期限は「相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内」です。この期限より前に家を売却してしまったり、引っ越してしまったりすると、せっかくの特例が使えなくなってしまいます。節税メリットを確実に享受するためには、申告が完了するまではその家に住み続け、名義も変更せずに保有しておくことが大切です。

なお、「同居」の判断は形式的な住民票だけで決まるものではなく、実態として生活の本拠がその家にあったかどうかで判断されます。単身赴任などで一時的に別居していた場合は、状況によって同居と認められることもありますので、判断に迷う場合は税理士など専門家への相談をおすすめします。

ケース3：同居していない親族が相続する場合（家なき子特例）

別居していた子どもが、一人暮らしだった親の家を相続するようなケースでは、「家なき子特例」と呼ばれる規定の要件を満たせば、80%減額を受けられる可能性があります。ただし、平成30年（2018年）の税制改正で要件が大幅に厳格化されており、現在は次の6つの要件をすべて満たす必要があります。

特に要件3と要件4は見落としがちなポイントです。改正前は「自分や配偶者の持ち家に住んでいなければOK」という比較的ゆるい規定でしたが、現在は自分の親や祖父母、兄弟姉妹（3親等内の親族）が所有する家、自分が経営に関与する法人が所有する家に住んでいた場合も対象外となります。また、かつて自分の持ち家だった家を売却してそこに賃借人として住み続ける、といった節税スキームも要件4によって封じられました。

家なき子特例の判定は非常に複雑で、ご自身の生活状況と照らし合わせて正確に当てはめるには専門知識が欠かせません。「別居していたけれど特例を使えるのでは」と考えている方ほど、安易な自己判断は避け、相続に強い税理士に早めに確認されることをおすすめします。

特例適用の注意点と申告手続きの流れ

小規模宅地等の特例は、要件を満たしていれば自動的に適用されるわけではなく、期限内に相続税の申告書を提出して初めて認められる制度です。たとえこの特例を使って納税額がゼロになる場合でも、申告手続きそのものは必須です。ここでは、特例適用の落とし穴と、申告までの実務的な流れを解説します。

相続が発生してから10か月という期限は、四十九日法要やお墓の準備、戸籍収集、遺産分割協議など、さまざまな手続きと並行して進める中ではあっという間に過ぎてしまいます。全体のスケジュールを最初に把握し、計画的に動いていくことが、節税メリットを確実に享受するための大前提となります。

うっかりでは済まされない特例が使えなくなるNGケース

知識不足や急ぎすぎた対応で、本来受けられるはずの大きな節税メリットを逃してしまうケースは少なくありません。特に多い失敗パターンを3つご紹介します。

失敗例1：申告期限前に家を売却・引っ越ししてしまう
小規模宅地等の特例（同居親族が相続するケース）では、相続税の申告期限まで土地を所有し、居住し続けることが要件です。相続後すぐに相続した家を売却して現金化したり、別の場所へ引っ越したりすると、要件から外れて特例が適用できなくなります。相続税の申告を終えるまでは、現状維持を心がけましょう。

失敗例2：安易な共有名義での相続
兄弟姉妹で実家を共有名義として相続する場合は要注意です。小規模宅地等の特例は、適用要件を満たした相続人が取得した「持分」にしか適用されません。たとえば同居していた長男と、別居中で家なき子特例も使えない次男が、それぞれ2分の1ずつ相続した場合、特例の対象となるのは長男の持分のみです。遺産分割の仕方次第で、特例の効果を最大限に引き出せるかどうかが変わってきます。

失敗例3：家なき子特例の要件を誤認している
前章でご紹介したとおり、家なき子特例の要件は平成30年改正で大きく変わりました。「賃貸住宅に3年以上住んでいるから大丈夫」と思っていても、その賃貸住宅が自分の親や兄弟姉妹（3親等内の親族）の所有物件だった場合は要件から外れます。また、数年前まで自分が所有していた家に現在も住み続けている場合も適用できません。古い情報をもとに自己判断せず、現行の6要件に当てはめて確認することが重要です。

相続開始から10か月がタイムリミット：申告手続きの流れ

相続税の申告と納税は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に行います。主な手続きの流れは次のとおりです。

1. 遺言書の有無を確認する：遺言書がある場合は原則その内容に従います。公正証書遺言以外は家庭裁判所での検認が必要です。
2. 相続人を確定する：被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を集め、法定相続人を確定させます。
3. 相続財産を調査・評価する：不動産、預貯金、有価証券、借入金など、すべての財産・債務をリストアップして評価額を算出します。
4. 遺産分割協議を行う：遺言書がない場合、相続人全員で財産の分け方を話し合い、「遺産分割協議書」を作成します。
5. 相続税申告書を作成・提出する：財産評価と遺産分割の内容に基づいて申告書を作成し、被相続人の住所地を管轄する税務署に提出します。特例を適用する場合は関連書類の添付が必要です。
6. 相続税を納付する：算出された税額を金融機関などで納付します。原則として現金一括納付です。

特例適用時に必要となる主な書類

小規模宅地等の特例を適用する場合、通常の申告書類に加えて、要件を満たしていることを証明する書類が必要になります。代表的なものは次のとおりです。

• 相続税の申告書（第11・11の2表の付表等）
• 被相続人・相続人全員の戸籍謄本（または法定相続情報一覧図の写し）
• 遺言書の写し、または遺産分割協議書の写し
• 相続人全員のマイナンバー確認書類・本人確認書類
• 小規模宅地等についての課税価格の計算明細書
• 相続人の住民票の写し（同居要件の確認）
• 家なき子特例を適用する場合は、戸籍の附票の写し、賃貸借契約書の写しなど

ケースによって追加で必要となる書類が出てくるため、実際の申告準備に入る際は、税理士や税務署で必要書類リストを確認することをおすすめします。書類不備で特例適用が認められないといった事態を避けるためにも、余裕を持った準備が大切です。

配偶者の税額軽減と併用するときのポイント

住んでいる家の相続税を考えるうえで、小規模宅地等の特例と並んで大きな影響力を持つのが「配偶者の税額軽減」という制度です。この制度は非常に強力ですが、使い方を誤ると、目先の一次相続では税金がかからなくても、次の二次相続で家族全体の税負担が大きく膨らんでしまう可能性があります。

ここでは、配偶者の税額軽減の仕組み、小規模宅地等の特例との併用計算、そして二次相続まで見据えた遺産分割の考え方を解説します。

配偶者の税額軽減：1億6,000万円まで非課税

配偶者の税額軽減は、配偶者が相続した財産のうち「法定相続分」または「1億6,000万円」のいずれか多い金額までは相続税がかからない制度です。たとえば、相続人が配偶者と子の場合、配偶者の法定相続分は1/2となります。遺産総額が2億円であれば、法定相続分は1億円ですが、1億6,000万円の方が大きいため、配偶者は最大1億6,000万円まで非課税で相続できます。

この制度は、残された配偶者の生活保障、夫婦で協力して築いてきた財産であることへの配慮、世代をまたぐ相続で税負担が集中しないよう調整する、といった観点から設けられています。そのため、ほとんどの一次相続では、配偶者が相続する財産に相続税がかからない結果となります。

ただし、注意していただきたいのは、この特例の適用には原則として申告期限内（10か月以内）に遺産分割を終え、相続税の申告書を提出することが必要である点です。たとえ適用の結果として税額がゼロになる場合でも、申告そのものは必須です。「非課税だから何もしなくていい」と誤解しないようにしてください。

小規模宅地等の特例との併用計算

配偶者の税額軽減と小規模宅地等の特例は、併用することが可能です。計算の順序としては、まず小規模宅地等の特例を適用して財産の評価額を引き下げ、その上で配偶者の税額軽減を当てはめていきます。

たとえば、配偶者が評価額6,000万円の土地と1億4,000万円の預貯金（合計2億円）を相続するケースを考えてみましょう。

1. 小規模宅地等の特例を適用：6,000万円の土地評価額を80%減額し、1,200万円に圧縮
2. 再計算後の相続財産：1,200万円（土地）＋1億4,000万円（預貯金）＝1億5,200万円
3. 配偶者の税額軽減を適用：1億5,200万円は非課税枠1億6,000万円以内に収まるため、相続税はゼロ

このように、2つの制度を適切に組み合わせることで、配偶者が非課税で相続できる財産の枠を実質的に大きく広げることができます。住んでいる家の評価額が高額なご家庭ほど、この併用効果は大きくなります。

二次相続まで見据えた遺産分割の重要性

「一次相続で配偶者が自宅を相続して両方の特例を使えば、最も税金が安くなる」——と思いたくなりますが、「二次相続」の視点を持つと、その選択が必ずしも最適解とは限らないことが見えてきます。

一次相続で配偶者が多くの財産を引き継ぐと、その後の二次相続（配偶者自身の相続）で子どもたちが引き継ぐ財産が多くなります。二次相続では配偶者の税額軽減は使えないため、一次相続で節税した以上に、二次相続で高額な税金が発生してしまうケースが少なくありません。

パターン	一次相続	二次相続
A：配偶者が自宅を相続	両方の特例で納税額ゼロ	子が多額を相続し高額な税金の可能性
B：子が自宅・配偶者が現金を相続	子は小規模宅地、配偶者は税額軽減で最小化	配偶者の遺産が少なく税負担が軽減

多くの場合、トータルの納税額はパターンBの方が少なくなります。「一次相続で税金がゼロになるから」という理由だけで安易に遺産分割を決めるのではなく、二次相続まで含めてシミュレーションし、家族全体で最も有利な方法を選択することが大切です。具体的な判断には、相続に強い税理士による試算が欠かせません。

特例を使っても相続税が払えないときの3つの対処法

最適な遺産分割をシミュレーションし、小規模宅地等の特例をフル活用しても、それでもなお高額な相続税が残り、納税資金の確保が困難というケースはあります。相続税は原則として10か月以内に現金一括での納付が必要です。手元に十分な現金がない場合、どのような選択肢があるのでしょうか。

国は、納税困難なケースに備えていくつかの救済措置を用意しています。ここでは代表的な3つの対処法——「延納」「物納」「売却による資金確保」——について、それぞれの仕組みと注意点を解説します。

対処法1：延納（分割で納める制度）

延納は、相続税を現金一括で納付することが困難な場合に、税務署の許可を得て年単位の分割払いにしてもらう制度です。利用するには、おおむね次の要件を満たす必要があります。

• 相続税額が10万円を超えていること
• 金銭で一括納付することが困難な事由があること
• 延納税額および利子税の額に相当する担保を提供すること（延納税額100万円以下かつ延納期間3年以下の場合は担保不要）
• 納期限までに延納申請書と担保提供関係書類を税務署に提出すること

延納期間は相続財産に占める不動産等の割合によって変わり、おおむね5年〜20年の間で分割が可能です。ただし、延納期間中は「利子税」が発生するため、延納を選ぶと最終的な支払総額は本来の相続税額より多くなる点には注意が必要です。また、担保として相続した家や土地を提供することが一般的で、担保不適格とされる財産もあります。延納はあくまで納税期限を猶予してもらう制度であり、税額そのものが減るわけではありません。

対処法2：物納（不動産で納める制度）

延納を利用しても納税が難しい場合の最終手段が「物納」です。現金ではなく、相続した不動産そのものを国に納めて相続税の支払いに充てる方法です。ただし、物納のハードルは非常に高く、「延納によっても金銭で納付することを困難とする事由がある場合」に限って認められます。

物納できる財産には優先順位があり、第1順位（不動産・船舶・国債・地方債・上場株式等）、第2順位（非上場株式等）、第3順位（動産）の順で充てる必要があります。また、担保権が設定されている不動産、権利関係に争いのある不動産などは「物納不適格財産」として認められません。

実務上特に重要なのは、物納する際の不動産の収納価額は、市場価格（時価）ではなく相続税評価額が基準になる点です。一般的に相続税評価額は時価より低いため、市場で売却して現金化してから納税した方が、手取りベースで有利になるケースがほとんどです。物納はあくまで最終手段と位置づけ、まずは市場での売却可能性を検討することをおすすめします。

対処法3：相続した家を売却して納税資金を確保する

延納の利子税負担や物納の厳しい条件を考えると、最も現実的な選択肢となるのが「相続した家を売却して納税資金を作る」という方法です。メリットとデメリットを整理しておきましょう。

どの方法が最適かは、遺産構成や相続人の状況、不動産の種類によって異なります。延納や物納の条件を確認しつつ、並行して家の売却査定を依頼しておくことで、複数の選択肢を比較検討できます。「相続税が払えない」と慌てる前に、まずは相続した不動産がいくらで売れそうかの概算を把握しておくことが、後悔のない決断につながります。

ハウスドゥの相続不動産サポートについて

相続税対策は税理士の領分ですが、実際に相続した不動産を「いくらで売れるのか」「どのタイミングで動くのか」「売却か保有か」を判断するには、地域の不動産市場に精通したパートナーの存在が欠かせません。当店は、茨城県内で4店舗を展開しており、相続不動産のご相談を数多く承っています。

「まだ売ると決めたわけではない」「相続税対策の全体像を整理するために、まず自宅の市場価格だけ知りたい」——そうしたご相談も無料でお受けしています。押し売りは一切いたしませんので、お気軽にご活用ください。

茨城県4店舗体制でワンストップ対応

取手・守谷・つくば・水戸の各拠点を中心に、茨城県全域の相続不動産のご相談に対応しています。戸建て・マンション・土地・空き家・旧耐震物件・訳あり物件まで、取扱物件の種別は幅広く、「こんな物件でも相談できるのか」と迷うケースでも、まずはお気軽にお問い合わせいただけます。

仲介による市場売却、直接買取による即日現金化のご相談、そのまま住み続けながら資金化するリースバックまで、売却の選択肢をワンストップでご提案できる体制が整っています。相続税の納税期限まで時間が限られているケースでは、スピード感のある対応が強みの直接買取が有効な選択肢となることもあります。

無料査定と秘密厳守のご相談窓口

査定は完全無料で、秘密厳守でお受けしています。年中無休・朝8時から夜21時まで営業していますので、お勤めの方でもご都合の良い時間帯にご連絡いただけます。電話・LINE・専用フォームの3つの窓口をご用意していますので、お好きな方法でお声がけください。

税金面のご相談については提携する税理士のご紹介も可能です。不動産の売却判断と税務の最適化は密接に関わりますので、早い段階でワンストップの体制でご相談いただけると、選択肢の幅が広がります。

まとめ：住んでいる家の相続税は早めの情報収集が鍵

住んでいる家の相続税は、基礎控除と小規模宅地等の特例、配偶者の税額軽減を正しく組み合わせれば、多くのご家庭で大幅に負担を軽減できます。一方で、特例の要件は平成30年改正の家なき子特例のように年々厳格化されており、古い情報のまま自己判断すると、本来受けられるはずの節税メリットを逃してしまうリスクもあります。

重要なのは、相続が発生してから10か月という限られた期間内で、「正確な財産評価」「最適な遺産分割」「特例の確実な適用」「必要に応じた納税資金の確保」の4つを並行して進めることです。そのためには、税理士と不動産会社という2つの専門家をうまく活用し、早い段階で全体設計を固めておくことが成功の鍵となります。

「相続した家の市場価格を知りたい」「売却か保有か判断するために情報を整理したい」といった段階のご相談から、当店でお手伝いできます。茨城県内での相続不動産のことなら、まずはお気軽にお問い合わせください。

よくある質問（FAQ）