「誰も住んでいない実家なのに、毎年お金だけが出ていく」——空き家を所有し続けている方から、こうした声をよく耳にします。人が住んでいなくても、固定資産税や保険料、庭木の管理費などは待ってくれません。この記事では、空き家の維持費を項目ごとに整理し、年間でどれくらいの負担になるのか、そして負担を抑える方法まで解説します。
空き家の維持費、年間の内訳一覧
空き家を維持するための費用は、大きく分けて「税金」「保険料」「管理費用」「修繕・光熱費」の4種類です。それぞれの目安は次の通りです。
固定資産税・都市計画税：年間9万〜18万円が目安
固定資産税は課税標準額×1.4％、都市計画税は課税標準額×0.3％（上限）で計算されます。建物が建っている土地には「住宅用地特例」が適用され、更地よりも税額が抑えられている状態です。一般的な戸建てであれば、固定資産税は年間8万〜15万円、都市計画税は年間1.5万〜3万円程度が目安とされています。
火災保険料：年間1万〜6万円が目安
空き家は人が住んでいる住宅より保険料が高くなる傾向があります。築年数や構造、エリアによって変動しますが、一般物件扱いの空き家保険で年間1万〜6万円程度が相場です。特に1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された建物は、構造を問わず保険料が高くなりやすい点に注意が必要です。
管理委託費用：年間6万〜18万円が目安
遠方に住んでいて自分で管理できない場合、空き家管理サービスへの委託を検討する方も多いです。月額5,000円〜15,000円程度が相場で、年間に換算すると6万〜18万円ほどになります。巡回頻度や作業内容（通気・通水、庭木の手入れ、郵便物の確認など）によって料金は変わります。
光熱費・水道基本料金：年間1万〜3万円程度
電気・水道を完全に止めずに最低限の契約を残しておく場合、基本料金だけでも年間で数千円〜数万円の負担が発生します。通水や換気のために契約を維持するケースが一般的です。
合計するとどのくらいになる？
上記を単純に合計すると、空き家1軒あたりの年間維持費はおおよそ17万円〜45万円程度が目安になります。幅が大きいのは、建物の評価額や築年数、管理を自分で行うか委託するかによって差が出るためです。10年間所有し続けた場合、単純計算でも170万円〜450万円ほどの負担になる可能性がある、という点は資産の持ち方を考えるうえで押さえておきたい数字です。
維持費がかさむ「特定空家」認定に要注意
空家等対策特別措置法に基づき、適切に管理されていない空き家は自治体から「特定空家等」に指定されることがあります。指定されると固定資産税の住宅用地特例が解除され、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。特定空家に指定される主な基準は、倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態、の4つです。庭の草木が伸び放題になっている、屋根や外壁が破損しているといった状態が続くと、指定のリスクが高まります。
維持費を抑える3つの方法
方法1：管理は自分でできる範囲を見極める
月1回程度の通水・換気・郵便物確認だけであれば、遠方でなければ自分で対応できるケースもあります。管理委託費用をゼロにできれば、年間の負担を大きく減らせます。ただし、体力的・時間的に難しい場合は無理をせず委託を検討しましょう。
方法2：火災保険は空き家専用プランを比較する
通常の住宅用火災保険では空き家の補償が対象外、または割高になることがあります。空き家専用の保険商品や、複数社の見積もりを比較することで、保険料を抑えられる場合があります。
方法3：維持し続けるべきか、手放すべきかを早めに試算する
「とりあえず維持費を払い続ける」状態が長引くほど、累計の負担は膨らみます。前章の目安（年間17万〜45万円）を、今後何年維持するつもりかで掛け算してみると、売却や活用に踏み切るべきタイミングが見えてくることがあります。
維持費の負担が重いと感じたら検討したい選択肢
「税金や保険料を払い続けるより、早めに手放したほうが総支出を抑えられるのでは」と感じ始めたら、売却・活用・解体といった選択肢を具体的に比較検討するタイミングかもしれません。空き家の活用方法の全体像は、当サイトの【2026年】空き家活用は7つの選択肢から！費用で比較でも整理していますので、あわせてご確認ください。
維持費のシミュレーション例
実際にどれくらいの差が出るのか、築30年の木造戸建て（評価額1,500万円程度を想定）を例に、5年間維持した場合の概算を見てみましょう。
ケース：自主管理・保険加入・光熱費最低限のパターン
固定資産税・都市計画税を年間10万円、火災保険料を年間2万円、光熱費の基本料金を年間1.5万円と仮定すると、年間合計は13.5万円、5年間では約67.5万円になります。管理を自分で行い、管理委託費用がかからないケースの想定です。
ケース：管理委託を利用するパターン
上記に加えて管理委託費用を月1万円（年間12万円）とすると、年間合計は25.5万円、5年間では約127.5万円になります。遠方に住んでいて自分で管理できない場合に近い想定です。
あくまで一例ですが、「持ち続けるほど固定費が積み上がっていく」という構造は、建物の評価額や立地が変わっても基本的に同じです。ご自身の物件でどの程度になるか気になる場合は、固定資産税納税通知書に記載の評価額をもとに概算することができます。
空き家の維持費を業者に任せる場合の価格と内容の違い
遠方に住んでいて自分で管理できない場合、巡回や草刈りを業者に依頼する方法があります。ただし、サービスの内容と価格は会社ごとに異なるため、見積もりの「内容」を事前に確認することが大切です。
草刈り・庭木の剪定は敷地の状態で価格が大きく異なる
草刈りの価格は、敷地面積・草の高さ・作業のしやすさ（重機が入るか）などで大きく異なります。1回ごとの依頼か、年間契約かによっても総額が変わるため、必ず複数の業者から見積もりを取り、作業範囲と処分費が含まれているかを確認しましょう。
管理サービスの比較ポイント
| 確認項目 | チェックしたい内容 |
|---|---|
| 巡回の頻度 | 月1回か、季節ごとか。写真付き報告があるか |
| 作業内容 | 換気・通水・郵便物の回収・簡易清掃・草刈りの範囲 |
| 追加費用 | 草や枝の処分費、交通費、緊急対応費が別料金かどうか |
| 契約条件 | 最低契約期間・解約の条件・以下の事故時の責任範囲 |
管理を任せると安心感は得られますが、毎年の費用は積み上がります。「維持し続ける」場合のトータルコストは、後述の判断フローとあわせて検討してください。
維持費が高額になりやすい事例と問題点
空き家の維持費は、状態によっては想定を超えて高額になることがあります。よくある事例を整理しました。
- 庭木や雑草が大きなまま放置された事例：近隣から苦情が入り、急ぎで大がかりな作業が必要になって費用がかさむ
- 雨漏りや外壁の傷みを放置した事例：修繕範囲が広がり、後から高額な工事が必要になる
- 害獣・シロアリの被害が出た事例：駆除と補修で想定外の出費になる
- 管理不全のまま行政から指導を受けた事例：固定資産税の住宅用地特例が外れるおそれがある
2023年12月に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」も、勧告を受けると住宅用地特例の対象外になる可能性があります。問題を小さいうちに把握し、早めに対策することが維持費を抑える近道です。
空き家が売れる・売れない原因と「そのまま」にするリスク
「そのまま持ち続けるのと、売るのとどちらが得か」は、多くの所有者が悩むポイントです。維持費の面では、持ち続けるほど毎年の負担が積み重なります。一方で、築年数が進むほど建物の価値は下がりやすく、売れにくくなる原因にもなります。
売れない原因として多いもの
- 建物の傷みが進み、買い手が購入後の修繕費を不安に感じる
- 再建築不可・接道条件・境界未確定など、権利や法令面の課題がある
- 相続登記が済んでおらず、名義の整理に時間がかかる
- 荷物や残置物が多く、内覧や引き渡しの準備が進まない
こうした場合でも、仲介で売れにくい物件を現状のまま買い取る「買取」という選択肢があります。仲介と買取の違いは、空き家活用の7つの選択肢と費用比較もあわせてご覧ください。
維持するか手放すかを決める判断フロー
感覚で決めるのではなく、次の順番で整理すると判断しやすくなります。
- 年間の維持費（税・保険・管理・光熱費）の合計を出す
- 今後その家を使う予定が本当にあるかを家族で確認する
- 使う予定がない場合、売却・賃貸・解体・自治体の空き家バンク登録を比較する
- 相続した空き家なら、譲渡所得の3,000万円特別控除などの税の特例が使えるか確認する
- 早期に手放したい場合は、買取も含めて複数の方法で査定を取る
相続した空き家（昭和56年5月31日以前に建築された被相続人の居住用家屋など、一定の要件を満たすもの）を売却する場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。適用には期限や要件があるため、売却前に必ず専門家へ確認してください。
空き家に関する自治体の制度（補助金・空き家バンク）
自治体によっては、空き家の解体や改修、片付けに対する補助制度や、売りたい人と買いたい人をつなぐ空き家バンクの制度を設けています。内容・条件・申請期間は市町村ごとに異なり、年度ごとに変わることもあります。制度の利用を考える場合は、お住まいの物件がある市町村の窓口で最新の情報を確認しましょう。
あわせて、維持費の中でも見落としやすい固定資産税の仕組みや特定空家の基準は、相続した土地の国庫帰属の要件や近所トラブルがある家の売却の記事でも解説しています。
ハウスドゥ茨城では、買取・仲介の両面から、維持費の負担を減らすための出口戦略をご提案しています。まずは物件の状態を確認し、無理のない選択肢を一緒に整理しましょう。
よくある質問
Q1. 空き家の維持費は誰が払うのですか？
A. 原則として所有者（相続した場合は相続人）が負担します。複数人で相続した場合は、法定相続分などに応じて按分するのが一般的ですが、実際の分担方法は相続人間の話し合いで決めることになります。
Q2. 更地にすれば維持費は安くなりますか？
A. 建物を解体して更地にすると、住宅用地特例が外れるため、土地の固定資産税はむしろ上がることが一般的です。解体費用と税負担の増加分を天秤にかけて判断する必要があります。
Q3. 空き家を放置するとどんなリスクがありますか？
A. 維持費がかさむだけでなく、特定空家に指定されると固定資産税が最大6倍になる可能性があるほか、不法侵入や火災、倒壊による近隣トラブルのリスクも高まります。
Q4. 維持費をシミュレーションしてもらうことはできますか？
A. 建物の状態や立地によって金額は大きく変わるため、正確な試算には専門会社への相談をおすすめします。売却した場合の想定額とあわせて比較すると、判断がしやすくなります。
Q5. 空き家を貸し出せば維持費の負担を減らせますか？
A. 賃貸に出して家賃収入を得れば維持費の一部を相殺できる可能性がありますが、リフォーム費用や入居者管理の手間、空室リスクも発生します。維持費だけでなく総合的な収支で判断することが重要です。
Q6. 維持費がかかるので早く手放したい場合、どこに相談すればよいですか？
A. 仲介での売却が難しい訳あり物件や、早期の現金化を希望する場合は、買取専門会社への相談も選択肢の一つです。物件の状態に応じた具体的な対応方法をご案内できます。
Q7. 空き家の草刈りを業者に頼むと価格はどのくらいですか？
A. 敷地の広さや草の状態、作業のしやすさで大きく異なるため、一概には言えません。複数の業者から見積もりを取り、作業範囲や処分費が含まれているかを比べることをおすすめします。
Q8. 空き家の維持費が払えない場合はどうすればよいですか？
A. 固定資産税の納付が難しい場合は、市町村の税務窓口に早めに相談しましょう。そのうえで、売却・賃貸・買取など、維持費の負担そのものを減らす方法を検討することが大切です。
Q9. 空き家はそのまま放置した場合と売却した場合で、どちらが得ですか？
A. 物件の状態や将来の利用予定によって異なります。放置すると維持費が毎年かかり、建物の傷みが進んで売れにくくなる原因にもなります。早めに維持費の総額と売却価格の見込みを比べて判断することをおすすめします。
まとめ
空き家の年間維持費は、固定資産税・都市計画税・火災保険料・管理委託費用などを合計すると、おおよそ17万円〜45万円程度が目安になります。特定空家に指定されると税負担がさらに重くなるリスクもあるため、「とりあえず維持」を続ける前に、維持費の総額と将来の見通しを一度整理してみることをおすすめします。維持費の負担や今後の対応方法についてお悩みの際は、無料査定・ご相談も承っております。
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