建物の登記とは？表題登記・保存登記の違い、費用・必要書類、未登記建物の対処法【2026】

建物の登記とは？結論を先に解説

建物の登記とは、建物の所在・構造・床面積（表題部）と、所有者などの権利関係（権利部）を法務局の登記簿に記録する手続きのことです。新築したときは「建物表題登記」で建物の存在を登録し、そのあと「所有権保存登記」で所有者を登録するのが基本の流れです。

このうち、表題登記には所有権を取得してから1か月以内という申請期限があります（不動産登記法47条）。一方で保存登記には期限がありませんが、住宅ローンの利用や売却をするときには事実上必須になります。

この記事では、建物の登記の種類、費用、必要書類、自分で登記する場合の手順、未登記建物を放置するリスクまで、売却・相続の現場目線で整理します。古い家や相続した家で「登記がされていないかもしれない」とお悩みの方も、最後までお読みください。

建物の登記の種類｜表題登記・保存登記・その他の登記

建物の登記には、大きく分けて「表題部の登記」と「権利部の登記」があります。まずは全体像を図解で確認しましょう。

建物表題登記｜建物の「物理的な情報」を登録する

建物表題登記は、建物が新築されたときに、所在・家屋番号・種類・構造・床面積などを初めて登記簿に記録する手続きです。法務局では「表示に関する登記」の一つとされ、登録免許税はかかりません。専門家は土地家屋調査士が担当します。

所有権保存登記｜所有者を初めて登録する

所有権保存登記は、表題登記が済んだ建物について「この建物の所有者は誰か」を初めて登記する手続きです。権利に関する登記なので、司法書士に依頼するのが一般的です。登録免許税は原則として固定資産税評価額の0.4%ですが、一定の要件を満たす住宅用家屋には軽減税率（0.15%）の特例があります。

建物の登記｜変更登記・滅失登記・相続登記

建物を増築したときは「建物表題部変更登記」、取り壊したときは「建物滅失登記」が必要で、いずれも原則1か月以内の申請が求められます。取り壊しについては、建物滅失登記の期限・費用の記事で詳しく解説しています。すでに登記されている建物の相続は「相続登記」で、2024年4月から義務化されています。

表示登記と表題登記の違い

「表示登記」と「表題登記」は同じ意味で使われることが多い言葉です。以前は「表示登記」と呼ばれていた手続きのうち、新しく建物を登録するものを「表題登記」と呼びます。詳しくは表題登記とは？表示登記との違い・必要書類・費用をご覧ください。

建物の登記が必要になるタイミングと期限

建物の登記は「いつ」「何を」申請するかが重要です。下の早見表で、代表的な場面と期限の目安を確認してください。

新築したとき｜表題登記は1か月以内

建物を新築して所有権を取得したら、1か月以内に表題登記を申請する義務があります。申請しない場合、10万円以下の過料の対象になる可能性があります（不動産登記法164条）。実際の運用は法務局ごとに異なりますが、期限を過ぎても申請は受け付けられます。

住宅ローンを利用するとき｜保存登記と抵当権設定

住宅ローンを組むと、金融機関は建物に抵当権を設定します。抵当権の登記をするには先に所有権保存登記が必要なので、新築時は「表題登記→保存登記→抵当権設定登記」が一連の流れになります。

建物を売却するとき｜登記簿と現況を一致させる

売却時は、登記簿の内容（床面積・構造・増築の有無など）と現況が合っていることが重要です。未登記建物や増築未登記の建物は、売却前に登記を整えるか、現状有姿で売却するか、方針を決める必要があります。

建物の登記にかかる費用｜誰に頼むといくら？

費用の内訳は「専門家報酬」と「登録免許税」

費用は大きく、専門家への報酬と、国に納める登録免許税に分かれます。表題登記は非課税のため登録免許税はかかりません。保存登記は原則として「固定資産税評価額×0.4%」が目安です。

建物の登記の費用の目安

土地家屋調査士への報酬は、建物の規模・構造・図面作成の有無・現地調査の難易度で大きく変わります。一般に数万円〜十数万円程度が目安で、司法書士への保存登記の報酬は数万円程度が目安です。金額は事務所により異なるため、必ず見積もりを取りましょう。

登記の種類	申請先・専門家	主な費用
建物表題登記	法務局・土地家屋調査士	登録免許税は非課税／調査士報酬が別途（見積もりで確認）
所有権保存登記	法務局・司法書士	登録免許税：固定資産税評価額×0.4%（住宅用家屋は軽減税率の特例あり）＋司法書士報酬
建物滅失登記	法務局・土地家屋調査士	登録免許税は非課税／自分で申請すれば実費のみ

登記事項証明書（登記簿謄本）の取得費用

建物の登記内容を確認するには「登記事項証明書（全部事項証明書）」を取得します。手数料は、窓口請求が1通600円、オンライン請求で郵送受取が520円、窓口受取が490円です（2025年4月改定後の額）。改定される場合があるため、最新の金額は法務局の案内でご確認ください。

建物の登記に必要な書類｜新築と未登記建物の場合

建物表題登記の必要書類

新築建物の表題登記では、一般に次の書類を用意します。案件によって異なるため、調査士に確認しましょう。

• 登記申請書
• 建物図面・各階平面図（土地家屋調査士が作成）
• 所有権を証明する書面（建築確認済証・検査済証、工事完了引渡証明書、工事代金の領収書など）
• 所有者の住所を証明する書類（住民票など）
• 委任状（調査士に依頼する場合）

古い未登記建物で書類がない場合

古い家屋では、建築確認済証や工事完了引渡証明書が見つからないケースがよくあります。その場合でも、固定資産税の課税明細・納税通知書、建築当時の資料、隣地所有者や建築業者の証明書など、別の資料で所有を証明できることがあります。書類がない場合は、早めに土地家屋調査士や法務局の登記相談に相談してください。

所有権保存登記の必要書類

保存登記では、登記申請書、住民票、表題登記後の登記事項証明書（または所有権を証明する書類）、固定資産税評価証明書などが必要です。住宅用家屋の軽減税率を使う場合は「住宅用家屋証明書」も取得します。

建物の登記は自分でできる？手順と注意点

自分で登記する手順

建物の登記は、自分で申請することも可能です。大まかな手順は、①法務局で必要書類を確認、②建物の現況を測量・図面作成、③申請書を作成、④管轄の法務局へ申請（窓口・郵送・オンライン）の順です。費用を抑えられる反面、建物図面・各階平面図の作成が専門的で、やり直しになるケースもあります。

自分でやる場合のメリットとデメリット

メリットは専門家報酬を節約できることです。デメリットは、測量や図面づくりに時間と手間がかかること、補正（書類の訂正）の対応が必要になることです。特に表題登記は現地調査と図面作成が必要なため、初めての方は土地家屋調査士への依頼が安心です。

専門家に依頼した方がいいケース

増築を重ねた古い建物、書類が揃わない建物、敷地が複数の土地にまたがる建物、売却や融資の期日が迫っている場合は、専門家への依頼をおすすめします。

未登記建物とは？放置するリスクと対処法

未登記建物とは何か

未登記建物とは、建物は存在するのに表題登記がされていない（または増築部分が登記に反映されていない）建物です。「未登記家屋」「登記しなくてもよい建物」と検索する方もいますが、屋根と周壁があり、土地に定着した建物は、原則として登記の対象です。

登記しなくてもよい建物はある？

建物として認められない物置・簡易な小屋・ビニールハウスなどは登記の対象外です。一方で、通常の住宅・店舗・倉庫などは登記が必要です。判断に迷う場合は、法務局の登記相談（予約制の場合あり）で確認できます。

未登記のまま放置するリスク

未登記のままだと、住宅ローンの抵当権が設定できず買主が融資を受けにくい、相続時に権利関係が整理しにくい、登記簿上の所有者が確認できず取引が進まないといったリスクがあります。固定資産税は未登記でも市区町村から課税されるため、「登記していないから税金がかからない」わけではありません。

未登記建物を売却する方法

未登記建物の売却では、売主が表題・保存登記を済ませてから売る方法と、現状有姿のまま売却して買主側で登記する方法があります。茨城県での進め方は未登記建物の売却｜茨城県での注意点と登記の進め方で詳しくまとめています。

未登記建物を相続した場合

未登記の建物を相続した場合、まず市区町村の固定資産税の名寄帳や課税明細で建物の存在を確認します。そのうえで、所有権を取得した相続人が表題登記を行い、必要に応じて保存登記・相続に伴う手続きを進めます。名義の整理は家の名義変更の手順も参考になります。相続登記の義務化の詳細は、相続登記とはの記事もご覧ください。

建物の登記簿（登記事項証明書）の見方

表題部でわかること

表題部には、所在、家屋番号、種類（居宅・店舗など）、構造、床面積、新築年月日が記載されています。床面積は実際の建物と一致しているか、増築が反映されているかを確認しましょう。

権利部（甲区・乙区）でわかること

権利部の甲区には所有者に関する事項、乙区には抵当権などの所有権以外の権利が記載されます。売却時は、乙区に抵当権が残っていないか確認し、残っている場合は売却時に抹消する手続きが必要です。

建物の登記でよくある失敗と注意点

増築したのに変更登記をしていない

リフォームや増築をして床面積が増えたのに、変更登記をしていないケースは少なくありません。売却時に登記簿と現況が合わず、手続きが止まることがあるため、増築のたびに確認する習慣をつけましょう。

取り壊したのに滅失登記をしていない

家を取り壊しても滅失登記をしないと、登記簿上は建物が残り続けます。取り壊し後1か月以内の申請が必要で、売却前に整理しておくとスムーズです。

固定資産税評価額の確認を忘れる

保存登記の登録免許税は固定資産税評価額をもとに計算します。評価額がわからないと費用の見通しが立たないため、納税通知書や評価証明書で事前に確認しましょう。

建物の登記の種類一覧｜売買・相続で使う所有権移転登記

建物に関する登記を一覧にすると、新築時の「表題登記」「所有権保存登記」、住宅ローンの担保として設定する「抵当権設定登記」、売買で購入者へ名義を移す「所有権移転登記」、相続人が名義を変更する「相続登記」、増築や取り壊し時の「変更登記」「滅失登記」に分けられます。どの場面でどの登記が必要かを整理しておくと、手続きの抜け漏れを防げます。

売買で行う所有権移転登記

建物を売買して買主に引き渡すときは、所有権移転登記を行います。売主の名義が登記簿に載っていない（保存登記が未了の）状態では、移転登記に進めません。売買契約の前に、売主が登記簿上の所有者と一致しているか、登記事項証明書で確認しましょう。住所や氏名が変わっている場合は、住所変更登記なども必要になります。

相続人が行う建物の登記手続き

所有者が亡くなった場合は、相続人が遺産分割協議で建物を取得する人を決め、相続登記を行います。未登記の建物は、先に表題登記が必要になる場合があるため、相続人全員で状況を確認したうえで、司法書士や土地家屋調査士に依頼するかを検討してください。

登記事項証明書の請求・発行と登記情報の検索

登記事項証明書は、法務局の窓口・郵送・オンラインで請求・発行できます。登記が完了すると、最新の内容で証明書を取得できます。また、登記情報提供サービスを使えば、自宅のパソコンから登記情報を検索して閲覧することもできます（公的な証明書としては使えません）。購入前の確認や、売却前の現況チェックに便利です。

茨城県で建物の登記・売却にお困りの方へ

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お電話は0120-565-072、またはお問い合わせフォームから承っています。

よくある質問（FAQ）

Q1. 建物の登記とは何ですか？

建物の所在・構造・床面積（表題部）と所有者などの権利関係（権利部）を、法務局の登記簿に記録する手続きです。新築時は表題登記と所有権保存登記が基本で、ほかに変更登記・滅失登記・相続登記などがあります。

Q2. 建物の登記は自分でできますか？

可能です。ただし表題登記は建物図面・各階平面図の作成が必要で専門性が高く、補正が入ることも多いため、初めての方は土地家屋調査士に依頼するのが安心です。保存登記などの権利の登記は、自分で申請する方も少なくありません。

Q3. 建物の登記の費用はいくらですか？

表題登記は登録免許税が非課税で、土地家屋調査士への報酬が別途かかります。保存登記は原則として固定資産税評価額×0.4%（住宅用家屋は軽減税率の特例あり）に司法書士報酬が加わります。報酬は事務所や建物により異なるため、見積もりで確認してください。

Q4. 建物の登記をしないとどうなりますか？

表題登記は所有権取得から1か月以内の申請義務があり、怠ると10万円以下の過料の対象になる可能性があります。そのほか、住宅ローンが組めない、売却や相続の手続きが進まないなどの実務上の不利益があります。

Q5. 未登記建物でも売却できますか？

売却は可能です。売主が登記を済ませてから売る方法と、現状有姿で売却して買主側で登記する方法があります。買主が住宅ローンを使う場合は登記が前提になることが多いため、事前の相談が重要です。

Q6. 古い家で建築確認済証がない場合は登記できますか？

他の書類で所有を証明できる場合があります。固定資産税の課税明細、建築当時の資料、建築業者や隣地所有者の証明書などが使える可能性があるため、土地家屋調査士や法務局の登記相談で確認してください。

Q7. 登記簿謄本（登記事項証明書）の取り方と手数料は？

法務局の窓口、郵送、オンラインで請求できます。手数料は窓口600円、オンライン請求の郵送受取520円・窓口受取490円です（2025年4月改定後）。最新の金額は法務局の案内でご確認ください。