事業用定期借地権とは？期間・公正証書・地代・更新なしの仕組みをわかりやすく解説【2026年】

結論：事業用定期借地権とは、店舗・工場・倉庫など「専ら事業用の建物」を建てるために土地を借りる契約で、期間は10年以上50年未満、契約は公正証書で結ぶ必要があり、更新も期間延長もできない（建物買取請求権もない）という仕組みの借地権です。地主さんにとっては「土地を売らずに、期間が来たら確実に更地で返してもらえる土地活用」、借りる事業者さんにとっては「土地を買わずに初期費用を抑えて出店できる方法」になります。この記事では、事業用定期借地権の意味、期間の決まり方、公正証書の必要書類と費用、地代・保証金・権利金の考え方、登記や税金、契約の流れ、期間満了後の扱い、売却・土地活用の選択肢まで、不動産の初心者の方にもわかるように整理して解説します。

事業用定期借地権とは？まず押さえたい基本

事業用定期借地権の意味と法律上の位置づけ

事業用定期借地権とは、借地借家法第23条に定められた借地権です。法律上の名称は「事業用定期借地権等」で、事業用借地権、事業用借地、定期借地権（事業用）などと呼ばれることもあります。土地の所有者（地主・貸主）が、事業をする人や会社（借主）に対して、事業用の建物を建てることを目的に土地を貸します。いちばんの特徴は「契約期間が終わったら更新されずに終了する」ことです。一般の借地権（普通借地権）では、地主に正当な理由がなければ契約更新を断れませんが、事業用定期借地権にはその更新がありません。

事業用定期借地権が使われる主な場面

国道や幹線道路沿いの土地に、ドラッグストア・飲食店・ホームセンター・スーパー・コンビニ・自動車販売店・介護や医療の事業所・倉庫・工場などを建てる場面でよく使われます。地主は土地を手放さずに安定した地代収入を得られ、借主は土地の購入費がかからないため、初期投資を抑えて出店できます。茨城県内でも、つくば市・水戸市・取手市・守谷市のような幹線道路沿いの区画で、検討される場面があります。

居住用の建物は対象外

「専ら事業の用に供する建物」が条件のため、賃貸マンション・アパート・社宅・従業員寮のような居住用の建物を目的とする場合は、事業用定期借地権とは別の借地権（一般定期借地権など）を検討する必要があります。社宅や寮が事業に関連していても、居住のための建物は事業用にあたらないとされるのが一般的です。迷った場合は、契約前に公証役場や専門家へ確認しておきましょう。

事業用定期借地権の期間は何年？10年以上50年未満の決まり方

期間は2つの区分がある

事業用定期借地権の存続期間は、10年以上50年未満です。実際には、法律上2つの区分に分かれます。①10年以上30年未満の場合は、更新・建物の再築による延長・建物買取請求権の規定が、法律上当然に適用されません。②30年以上50年未満の場合は、これらの規定を適用しないという特約を契約書に定める必要があります。どちらの区分でも、契約は公正証書で結びます。

2008年の法改正で期間が広がった

以前は10年以上20年以下とされていましたが、平成20年（2008年）1月1日に施行された借地借家法の改正で、現在の「10年以上50年未満」に拡大されました。これにより、大型店舗など長期の投資を回収したい事業者でも使いやすくなりました。

他の借地権との違い（比較表）

借地権の種類ごとに、期間・更新・契約方式・用途が異なります。下の図で、普通借地権・一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権を比べてみましょう。

一般定期借地権は期間が50年以上で、居住用の建物も建てられます。一方、事業用定期借地権は期間が10年以上50年未満と短めですが、公正証書が必須で、用途は事業用に限られます。なお、借地権そのものの種類や違いは、賃借権・地上権・借地権・借家権の違いや、地上権とは？借地権との違いの記事でも整理しています。

事業用定期借地権は更新できる？延長・再契約・建物買取請求権

更新はできない（法定更新なし）

事業用定期借地権には、普通借地権のような法定更新がありません。期間が満了すれば、契約は終了します。借主が「引き続き使いたい」と望んでも、地主が応じなければ契約は続きません。

期間延長もできない・建物買取請求権もない

契約期間中に建物を建て替えても、借地権の存続期間が自動的に延びることはありません。また、普通借地権では借主が地主に「建物を買い取ってください」と請求できる建物買取請求権がありますが、事業用定期借地権ではこの請求ができない仕組みです。そのため、借主は契約期間内で投資を回収できる事業計画を立てておく必要があります。

どうしても続けたい場合は「再契約」

期間満了後も同じ土地で事業を続けたい場合は、地主と借主が合意すれば、新しい契約（再契約）を結ぶことはできます。ただし、これは「更新」ではなく、あくまで新規の契約です。再び公正証書で契約し直し、地代や保証金などの条件も改めて決めます。再契約を約束する旨の条項を契約に入れても、法律上その約束で更新と同じ効果が生じるわけではない点に注意しましょう。

公正証書は必須？事業用定期借地権の契約書と必要書類

公正証書でなければ無効になるのか

事業用定期借地権は、契約を公正証書でしなければならないと法律で定められています。公正証書で結ばなかった場合、事業用定期借地権としての効力（更新なしなどの特則）が認められず、普通借地権として扱われるおそれがあります。地主にとっては「期間が来たら終わるはずが、更新を求められる」事態になりかねないため、公正証書の作成は必ず守りましょう。なお、一般定期借地権のように「書面で足りる」場合とは異なる点がポイントです。

公正証書で結ぶ契約書に入れる主な条項

契約書（設定契約）の内容は、地主と借主、公証人が打ち合わせて決めます。おもに、次のような事項を定めておくと、後々のトラブルを避けやすくなります。

• 土地の表示（所在・地番・面積）と使用目的（専ら事業用であること）
• 存続期間と、更新・延長・建物買取請求権を認めない旨の特約
• 地代（賃料）の金額・支払方法・改定のルール
• 保証金・敷金・権利金の金額と扱い（返還の有無・時期）
• 譲渡・転貸、建物への抵当権設定に関する取り決め
• 契約の中途解約についての定め
• 契約終了時の建物の取り壊しと更地での返還、原状回復の範囲
• 契約違反があった場合の解除事由と、遅延損害金

ひな形（雛形）は、国土交通省や各専門団体の資料などで見つかりますが、土地の条件や事業内容で必要な条項が変わります。ひな形をそのまま使うのではなく、必ず専門家や公証人に確認しましょう。

公証役場で必要な書類の目安

必要書類は、個人か法人か、代理人が出席するかなどで変わります。一般的には次のようなものが求められます。最終的な必要書類は、事前に公証役場へ確認してください。

• 地主・借主の本人確認書類と、印鑑証明書（発行から3か月以内のもの）
• 法人の場合は、履歴事項全部証明書（代表者の資格がわかるもの）
• 土地の登記事項証明書や、固定資産税の納税通知書など所有を確認できる資料
• 契約書の原案（合意内容をまとめたメモや覚書・合意書でも可の場合があります）
• 代理人が出席する場合は、委任状と、本人の印鑑証明書

公正証書の費用（手数料）

公正証書の作成手数料は、公証人手数料令という政令で定められ、契約の目的価額（賃料の総額などをもとに算出）が大きいほど高くなります。契約書の正本・謄本の交付にも別途の費用がかかることがあります。契約書に貼る印紙については、契約書に記載された返還されない権利金など金額によって印紙税がかかる場合があるため、公証役場で確認しておきましょう。

地代・保証金・権利金・敷金の考え方

地代（賃料）の決め方と相場の考え方

地代に法律で決まった相場はなく、地域・立地・土地の広さ・建物の用途などで変わります。決め方の目安としては、近隣の貸地の賃料事例、土地の時価（更地価格）に対する年間の賃料の割合、固定資産税・都市計画税など公租公課の数倍、といった考え方が使われます。実務では不動産鑑定士や不動産会社に賃料の査定を依頼することも多く、数字はあくまで目安として、個別に確認することが大切です。地代の基本や値上げ交渉については、地代とは？相場・計算方法と値上げ交渉で詳しく解説しています。

保証金・敷金・権利金の違い

事業用定期借地権では、地代のほかに、保証金・敷金・権利金などの一時金を取り決めることがあります。保証金や敷金は、地代の未払いや原状回復費用などに備えて預けるお金で、契約終了時に精算して返還されるのが一般的です。権利金は、返還されない一時金で、借地権の設定の対価として支払われます。ただし、事業用定期借地権では更新がない分、権利金を授受しないケースも見られます。どの名目で、いくらを、いつ返すかは、契約書にはっきり書いておきましょう。

賃料改定のルールを決めておく

契約期間が10年、20年と長くなると、物価や地価の変動で地代が割に合わなくなることがあります。契約時に、数年ごとの自動改定の条件や、固定資産税の増減に連動する仕組みなど、賃料改定のルールを決めておくと、あとからの揉め事を減らせます。

登記・税金・印紙｜費用と注意点

借地権の登記は任意だが対抗力に関わる

借地権は、土地賃借権の設定登記をすれば第三者に主張できます。ただし、登記には地主の協力が必要で、登録免許税（不動産の価額の1%が目安）もかかります。一方、借主が借地上に建てた建物を自分名義で登記していれば、借地権を第三者に主張できる（対抗力がある）とされています。実務では、まず建物の登記をしっかり行うことが基本になります。

地主にかかる税金（地代の所得税・固定資産税・相続税）

地主が受け取る地代は、不動産所得として所得税・住民税の対象になります。土地の固定資産税・都市計画税は、土地の所有者である地主が納めます。建物の固定資産税は、建物を所有する借主が納めます。土地の貸付けは、消費税では原則として非課税ですが、建物の賃貸などとは扱いが異なるため、注意が必要です。固定資産税の負担者の考え方は、借地権の固定資産税は誰が払う？でも解説しています。

相続税評価はどうなる？

事業用定期借地権の相続税評価は、「定期借地権等の評価」という特別な計算方法で行われます。土地の評価額（自用地評価額）に、設定時の経済的利益や残りの期間などを反映した割合を掛けて借地権の評価額を出し、地主側の「貸している土地（底地）」の評価額は、自用地評価額から借地権の評価額を差し引いた額が目安になります。事業用の土地を貸している場合、小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）が使える場合もありますが、適用の要件は細かく、個別の事情で変わります。評価や軽減の要件については、税理士など専門家に確認しましょう。

地主のメリット・デメリット

地主のメリット（土地を売らずに活用できる）

• 土地の所有権を手放さず、地代による安定収入が得られる
• 期間満了で確実に終了し、更地で返還される（再び自分で活用・売却できる）
• 建築費・事業リスクを借主が負うため、地主の負担が少ない
• 土地の所有権のまま貸すため、相続税評価で貸宅地として評価される場合がある

地主のデメリット・注意点

• 契約期間中は、原則として自由に土地を使えない
• 借主が倒産・撤退した場合、建物の撤去や原状回復で揉めるおそれがある
• 中途解約や地代の未払いなど、契約違反への備えが必要
• 期間が短い契約では、収益が思ったほど出ない場合がある

借主（事業者）のメリット・デメリット

借主のメリット（初期費用を抑えて出店できる）

土地を購入する資金が不要で、建物の建築費に資金を集中できます。事業が合わなくなった場合も、期間が決まっているため、撤退の見通しを立てやすい面があります。地代は経費にできる点も、メリットの一つです。

借主のデメリット・注意点

契約期間が終わると建物を取り壊して更地で返す必要があり、建物買取請求権もありません。そのため、投資回収の計画を契約期間内に収めることが重要です。また、融資を受ける際に、金融機関が建物に抵当権を設定する場合があります。契約上、抵当権の設定や譲渡・転貸に地主の承諾が必要か、事前に確認しておきましょう。借地上の建物を第三者に売る場合、借地権の譲渡にあたるため、原則として地主の承諾が必要になる点も重要です。

事業用定期借地権の契約から終了までの流れ

契約から終了までの6ステップ

事業用定期借地権は、次のような流れで進みます。それぞれの段階で、書類の準備や費用が必要になるため、スケジュールに余裕を持ちましょう。

契約前に確認しておきたいチェックポイント

• 土地が用途地域などの規制で、予定する事業用建物を建てられるか
• 土地に抵当権などが付いていないか（登記事項証明書で確認）
• 公正証書の作成にかかる期間と、地主・借主双方のスケジュール
• 期間満了時の建物の取り壊し費用を、誰がどう負担するか

期間満了後はどうなる？建物の取り壊しと更地返還

原則は建物を取り壊して更地で返す

契約が終了すると、借主は借地上の建物を取り壊し、土地を更地にして返す義務があります。取り壊し費用は借主の負担とするのが一般的ですが、契約書に具体的に定めておくと安心です。

終了前の確認連絡と、トラブルになりやすい点

定期借家契約とは違い、定期借地権には、法律上、期間満了前の通知義務が定められていないとされています。それでも、実務では、満了の1年ほど前に、返還の時期や取り壊しの段取りを書面で確認し合う例が多く、トラブルを防ぎやすくなります。借主が建物を取り壊さないまま放置したり、地主が「更地返還」を求められず困ったりしないよう、契約書の条項を具体的にしておきましょう。

事業用定期借地権の土地を売却するには？底地の売却・借地権の譲渡

地主が土地（底地）を売却する場合

事業用定期借地権が設定された土地は、「底地（そこち）」として売却することもできます。借主が地代を払い続けているため、収益物件として、投資家や不動産会社が購入対象とすることがあります。ただし、契約期間が残っている間は、借主の権利が付いたままの売却になります。底地売却の相場や進め方は、茨城県の底地買取や、底地トラブルの解決法と売却の流れの記事も参考にしてください。

借主が借地権や建物を売却する場合

借主が建物と借地権をセットで売却する場合は、借地権の譲渡にあたるため、原則として地主の承諾が必要です。事業用定期借地権は更新がないため、残存期間が短いほど買い手が付きにくく、売却価格にも影響します。借地権の売却の方法や費用は、借地権の売却、4つの方法と費用で詳しくまとめています。居住用の定期借地権については、定期借地権マンションの売却の注意点もご覧ください。

土地活用と売却、どちらが向いている？

「土地を手放さずに収益化したい」「期間が来たらまた自分で使いたい」という方には、事業用定期借地権が向いています。反対に、「相続税の納税資金が必要」「管理の手間をなくしたい」という場合は、売却や買取のほうが適していることもあります。ハウスドゥ茨城では、土地の状況をうかがったうえで、貸す・売る・買取の選択肢を整理するお手伝いをしています。

事業用定期借地権のよくある失敗とトラブル対策

公正証書にしていなかった・内容が不十分だった

口約束や、公正証書以外の書面のみで契約してしまうと、事業用定期借地権として認められず、更新を求められるリスクがあります。必ず、公正証書で契約を結びましょう。

用途や契約内容の認識違い

契約後に、居住用の建物を建てようとしたり、地代の改定方法で揉めたりする例が見られます。契約前に用途・地代の改定・解約条件を、はっきり書面にしておくことが大切です。

専門家に相談するタイミング

契約書の作成は、不動産会社・司法書士・弁護士・税理士など、役割の異なる専門家が関わります。賃料の査定は不動産会社、登記は司法書士、契約書の法的な確認は弁護士、税金は税理士、といった具合に分担すると安心です。

締結前に確認したい法令・手続き・取引上のポイント

借地借家法第23条の第1項・第2項・第3項を確認する

事業用定期借地権の根拠は、借地借家法第23条です。第1項は30年以上50年未満、第2項は10年以上30年未満、第3項は公正証書による契約を定めています。契約はこの法令に基づいて成立し、公正証書で締結した場合に限り、更新や延長、建物買取請求権の規定が適用されない特則が有効に働きます。

住宅や賃貸住宅の建築には利用できない

居住用の住宅や賃貸住宅（マンション・アパート）の建築には利用できません。事業用建物の築造（建設）が目的であることが前提のため、用途の制限は契約書にも明記しておきます。

登記情報の検索と、申請・手続きの確認

契約前に、土地の登記情報を検索して、所在地・地番・所有者・抵当権の有無を確認しておきます。借地権の登記を申請する場合は、司法書士に手続きを依頼するのが一般的です。契約の締結後は、建物の建築確認申請や、事業に必要な許認可の手続きも忘れずに確認しましょう。

将来を見据えた取引の選択と、相談時の説明

期間の経過で契約が消滅するため、将来の撤退・再契約・土地の売却のうち、どの選択をするかを事前に整理しておきます。更新できる場合を除くと考える必要がある点が、普通借地権との大きな違いです。限りある契約期間の中で、相当の準備期間をとり、地主と借主がお互いに内容を説明し合い、問題を早めに解消しておくと安心です。

茨城県で土地の貸し方・売却を相談するなら

ハウスドゥ茨城の4店舗にご相談ください

ハウスドゥ茨城は、取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・県庁水戸の4店舗で、不動産の売却・買取のご相談をお受けしています。土地を貸すか売るか迷っている方も、お気軽にご相談ください。査定は無料で、お電話は0120-565-072、フォームはこちらから受け付けています。

よくある質問（FAQ）

事業用定期借地権とは何ですか？

専ら事業用の建物を建てる目的で土地を借りる契約で、期間は10年以上50年未満、公正証書での契約が必須です。更新・延長・建物買取請求権がない仕組みです。

事業用定期借地権の期間は何年ですか？

10年以上50年未満です。10年以上30年未満は法律上当然に更新などの規定が適用されず、30年以上50年未満では、適用しない旨の特約が必要です。

公正証書でないと事業用定期借地権になりませんか？

はい。公正証書で契約しないと、事業用定期借地権としての効力が認められず、普通借地権とみなされるおそれがあります。

事業用定期借地権は更新できますか？

更新はできません。続けたい場合は、地主と借主が合意して、新たな契約（再契約）を結びます。

居住用の建物やマンションは建てられますか？

建てられません。専ら事業用の建物が対象で、賃貸マンション・社宅・寮などの居住用は対象外とされるのが一般的です。

地代や保証金の相場はいくらですか？

決まった相場はなく、立地や広さで変わります。近隣の賃料事例や土地の時価に対する割合、公租公課をもとに、不動産会社に査定を依頼して決めるのが一般的です。

中途解約はできますか？

契約に中途解約の定めがなければ、原則としてできません。必要な場合は、解約できる条件（予告期間・違約金など）を契約書に定めます。

事業用定期借地権の土地を売却できますか？

地主は底地として売却でき、借主は建物と借地権を地主の承諾を得て譲渡できます。茨城県内のご相談は、ハウスドゥ茨城の4店舗（0120-565-072）へどうぞ。