家の名義変更｜相続・生前贈与・財産分与・夫婦間のケース別 必要書類と費用【2026年最新】

家の名義変更は、相続・生前贈与・財産分与（離婚）・夫婦間贈与・売買という5つのケースのどれに当てはまるかによって、必要書類も、かかる税金も、進め方もまったく異なります。特に2024年4月からは相続による名義変更(相続登記)が義務化され、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の対象になることもあるため、「そのうちでいいや」と先延ばしにするのは要注意です。この記事では、ケース別の必要書類・費用の目安・自分で手続きする方法から、司法書士に依頼する場合の相場まで、家の名義変更に必要な情報を網羅的に解説します。

家の名義変更は何のためにする？結論を先に解説

家の名義変更（所有権移転登記）とは、法務局が管理する登記簿上の所有者を、実際の所有者に一致させる手続きです。結論から言うと、名義変更をしないまま放置すると、次のようなデメリットが生じます。

名義変更をしないと売却・担保設定ができない

家を売却する、あるいは住宅ローンの担保に入れるためには、登記簿上の名義人と実際に契約する人が一致している必要があります。名義変更をしていない家は、原則として売却や担保設定ができません。

放置すると相続がさらに複雑化する

特に相続による名義変更を放置すると、名義人がさらに亡くなり相続人がねずみ算式に増えていき、将来の名義変更がより困難になるケースが多く見られます。家の名義変更は「気づいたときにできるだけ早く」が原則です。

家の名義変更が必要になる5つのケース

家の名義変更が必要になる主なケースは、次の5つです。まず自分がどのケースに当てはまるかを確認しましょう。

①相続（親から子への名義変更）

親などが亡くなり家を相続した場合の名義変更です。2024年4月1日から相続登記が義務化されたため、最も対応を急ぐべきケースといえます。

②生前贈与（親から子・夫婦間）

家の所有者が生きているうちに、子や配偶者へ贈与する形で名義変更するケースです。相続税対策として選ばれることもありますが、贈与税の負担に注意が必要です。

③財産分与（離婚による名義変更）

離婚にともない、夫婦の一方が居住を続ける家を、財産分与として名義変更するケースです。住宅ローンが残っている場合は金融機関との調整も必要になります。

④夫婦間贈与（夫から妻・20年特例）

婚姻期間が20年以上の夫婦が、居住用の家を配偶者へ贈与するケースです。贈与税の配偶者控除という特例が使えるため、通常の生前贈与とは分けて解説します。

⑤売買による名義変更

家を売買した際にも、買主への名義変更（所有権移転登記）が必要です。個人間売買・不動産会社を通した売買のいずれでも登記自体の流れは共通です。

相続による家の名義変更と義務化のポイント

相続によって家の名義変更（相続登記）をする場合、2024年からのルール変更を正しく理解しておくことが欠かせません。

2024年4月1日から相続登記が義務化

法務省によると、相続登記の申請義務化は令和6年4月1日（2024年4月1日）に施行されました。これにより、相続で不動産を取得した人には、登記の申請が法律上の義務として課されています。

期限は「取得を知った日から3年以内」

申請期限は、相続によって家の所有権を取得したことを知った日から3年以内です。遺産分割協議がまとまらず何年もかかりそうな場合でも、まずは法定相続分での相続人申告登記など、期限内に対応できる手段があります。

正当な理由なく怠ると10万円以下の過料

法務省の案内では、正当な理由がないのに相続登記の申請を怠った場合、10万円以下の過料の対象になるとされています。過料の具体的な金額は裁判所が判断します。

2024年3月以前に相続した家は令和9年3月31日が期限

制度の施行日（2024年4月1日）より前に相続が発生していて、まだ相続登記をしていない家についても義務化の対象です。この場合の申請期限は、施行日または相続を知った日のいずれか遅い日から3年、かつ令和9年3月31日までとされています。

生前贈与・夫婦間贈与で家の名義変更をする際の税金

生前に家の名義変更をする場合は、贈与税の負担をどう抑えるかがポイントになります。

贈与税の基礎控除は年間110万円

贈与税には年間110万円の基礎控除があります。家そのものの評価額は110万円を超えるケースがほとんどのため、通常の生前贈与だけで非課税にするのは現実的ではなく、次に紹介する配偶者控除などの特例と合わせて検討する必要があります。

夫婦間贈与の配偶者控除（婚姻20年以上・2,000万円特例）

国税庁の案内によれば、婚姻期間が20年を過ぎた夫婦の間で、居住用不動産（またはその取得資金）を贈与した場合、基礎控除110万円とは別に、最大2,000万円までの配偶者控除を受けられる特例があります。あわせて最大2,110万円まで贈与税がかからない計算になりますが、この特例は同じ配偶者からは一生に一度しか使えない点、贈与を受けた翌年3月15日までに実際に住み始め、その後も住み続ける見込みであることなどの要件がある点に注意してください。

生前贈与のメリットとデメリット

生前贈与は、贈与するタイミングや相手を自分の意思で決められる点がメリットです。一方で、相続に比べて登録免許税の税率が高く（後述）、贈与税の申告も必要になるため、相続まで待った方がトータルの負担が軽くなるケースも少なくありません。判断に迷う場合は、税理士など専門家への相談をおすすめします。

離婚（財産分与）による家の名義変更

離婚時に家の名義変更をする場合は、贈与とは異なるルールが適用されます。

財産分与自体には原則として贈与税がかからない

財産分与は、夫婦が婚姻中に築いた財産を清算する手続きであるため、分与を受けた側に贈与税は原則としてかかりません。ただし、分与された財産の額が婚姻中の協力や貢献の程度などに照らして過大と認められる場合や、税金逃れを目的としていると判断される場合は、贈与税の対象となることがあります。

住宅ローンが残っている家を名義変更する際の注意点

住宅ローンが残っている家を財産分与で名義変更する場合、金融機関の承諾なく名義だけを変更すると、契約違反となるおそれがあります。ローンの残る家を財産分与する際は、必ず事前に金融機関へ相談し、名義変更やローンの借り換え・一括返済についての方針を確認してください。

家の名義変更に必要な書類【ケース別】

家の名義変更に必要な書類は、ケースによって異なります。あらかじめ確認してから法務局や司法書士へ相談するとスムーズです。

相続で名義変更する場合

• 被相続人の戸籍謄本一式（出生から死亡まで）
• 相続人全員の戸籍謄本・住民票
• 遺産分割協議書（相続人全員の実印押印）と印鑑証明書
• 固定資産評価証明書

生前贈与・夫婦間贈与で名義変更する場合

• 贈与契約書
• 贈与者の登記識別情報（権利証）・印鑑証明書
• 受贈者の住民票
• 固定資産評価証明書

財産分与（離婚）で名義変更する場合

• 財産分与契約書（離婚協議書）
• 離婚届の記載事項証明書、または戸籍謄本（離婚の記載があるもの）
• 分与する側の登記識別情報（権利証）・印鑑証明書
• 分与を受ける側の住民票

共通して必要になるもの

ケースを問わず、対象の家の登記事項証明書（登記簿謄本）や固定資産税納税通知書の準備が必要です。書類に不備があると法務局から補正を求められ、手続きが長引く原因になるため、事前にしっかり確認しておきましょう。

家の名義変更にかかる費用・税金の目安

家の名義変更でかかる主な費用は、登録免許税という税金と、司法書士に依頼する場合の報酬の2つです。

登録免許税の税率一覧

登録免許税は登記の原因によって税率が異なります。相続は0.4%、生前贈与・財産分与は2.0%、売買は土地1.5%・建物0.3%（住宅用家屋証明書の添付が条件）が原則の税率です。売買の軽減税率は土地が令和11年3月31日まで、建物が令和9年3月31日まで適用される時限措置のため、実際に手続きする時点の最新情報を法務局や司法書士に確認してください。

司法書士に依頼した場合の報酬相場

司法書士に家の名義変更を依頼した場合の報酬相場は、相続で5万円〜15万円程度、生前贈与・財産分与で5万円〜15万円程度、売買で5万円〜10万円程度が目安とされています。あくまで目安であり、書類収集の代行や相続人の数、物件の数によって金額は変動します。正式な金額は必ず見積もりを取って確認しましょう。

自分で手続きする場合の実費

司法書士に依頼せず自分で名義変更をする場合は、登録免許税に加えて、戸籍謄本や登記事項証明書などの取得費用として数千円程度の実費がかかります。司法書士報酬がかからない分、費用は抑えられますが、平日に法務局へ出向く時間や、書類の不備で何度もやり取りする手間がかかる点は考慮しておきましょう。

家の名義変更を自分でする方法・流れ5ステップ

家の名義変更は、書類さえ揃えられれば自分で行うことも可能です。大まかな流れは次の5ステップです。

ステップ1〜5の流れ

1. 原因を確定する：相続・生前贈与・財産分与・売買のどのケースかを明確にします。
2. 必要書類を集める：前章のケース別リストを参考に、戸籍謄本や証明書類を集めます。
3. 登記原因証明情報を作成する：遺産分割協議書や贈与契約書など、名義変更の原因を証明する書類を作成・署名押印します。
4. 法務局へ登記申請する：対象の家の所在地を管轄する法務局へ、申請書と必要書類一式を提出します。
5. 登記完了・登記識別情報を受領する：審査が完了すると、新しい名義人として登記事項証明書に反映され、登記識別情報（従来の権利証にあたるもの）が発行されます。

法務局の窓口や電話での無料相談を活用すれば、書式の不明点を確認しながら進めることもできます。

司法書士に依頼する場合の流れと選び方

自分で手続きする時間が取れない場合や、相続人が多く手続きが複雑な場合は、司法書士に依頼するのが安心です。依頼から完了までは、初回相談・必要書類の案内、書類収集の代行（希望する場合）、登記原因証明情報の作成、法務局への申請、完了書類の受け取りという流れが一般的です。依頼先を選ぶ際は、見積もりの内訳が明確かどうか、不動産の名義変更の実績が豊富かどうかを確認すると安心です。

家の名義変更をしないとどうなる？放置のリスク

家の名義変更をしないまま放置すると、前述の相続登記の過料に加えて、次のようなリスクがあります。

• 家を売却したくても、名義変更が完了するまで売買契約を進められない
• 名義人が認知症などで判断能力が低下すると、名義変更の手続き自体が難しくなる
• 名義人がさらに亡くなることで相続人が増え、次の名義変更がより複雑になる

「まだ売る予定がないから」と後回しにせず、名義変更が必要になった時点で早めに着手することをおすすめします。

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まとめ

家の名義変更は、相続・生前贈与・財産分与・夫婦間贈与・売買のどのケースに当てはまるかで、必要書類・税率・進め方が変わります。特に相続による名義変更は2024年4月から義務化されており、知った日から3年以内に対応しないと過料の対象になる可能性があるため、早めの確認が重要です。まずはご自身のケースを確認し、自分で手続きするか司法書士に依頼するかを判断したうえで、必要書類の準備から始めてみてください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 家の名義変更はいつまでにすればいいですか？

A. 相続による名義変更（相続登記）は、2024年4月1日から義務化されており、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。生前贈与・財産分与・売買には法律上の申請期限はありませんが、放置すると売却できない・手続きが複雑化するなどのデメリットがあるため、早めの対応をおすすめします。

Q2. 家の名義変更を自分でやることはできますか？

A. 可能です。必要書類を集め、法務局へ申請書を提出すれば自分で名義変更できます。ただし書類に不備があると補正のやり取りが発生するため、平日に時間を取りやすい方や、書類の準備に慣れている方に向いています。

Q3. 家の名義変更にかかる費用はいくらですか？

A. 登録免許税（相続0.4%、生前贈与・財産分与2.0%、売買は土地1.5%・建物0.3%が原則）に加えて、司法書士に依頼する場合は5万円〜15万円程度の報酬が目安です。自分で手続きする場合は、書類取得の実費数千円程度で済むこともあります。

Q4. 相続登記をしないとどんな罰則がありますか？

A. 法務省の案内によると、正当な理由がないのに相続登記の申請を怠った場合、10万円以下の過料の対象になるとされています。金額は裁判所が個別に判断します。

Q5. 夫婦間で家の名義変更をすると税金はかかりますか？

A. 通常の生前贈与として扱われるため、原則として贈与税がかかります。ただし婚姻期間が20年を超える夫婦が居住用不動産を贈与する場合は、基礎控除110万円とは別に最大2,000万円までの配偶者控除の特例が使える場合があります(同じ配偶者からは一生に一度のみ)。適用要件は国税庁の案内を確認するか、税理士にご相談ください。

Q6. 離婚で家の名義変更をする場合、住宅ローンはどうなりますか?

A. 住宅ローンが残っている家を財産分与で名義変更する場合、金融機関の承諾なく名義を変更すると契約違反になるおそれがあります。事前に金融機関へ相談し、名義変更や借り換え・一括返済の方針を確認する必要があります。

Q7. 家の名義変更に必要な書類は何ですか?

A. ケースによって異なりますが、相続では戸籍謄本一式と遺産分割協議書、生前贈与では贈与契約書、財産分与では財産分与契約書などが必要です。共通して、対象の家の登記事項証明書や固定資産評価証明書も準備しておきましょう。

Q8. 司法書士に依頼する場合の相場はいくらですか?

A. 相続で5万円〜15万円程度、生前贈与・財産分与で5万円〜15万円程度、売買で5万円〜10万円程度が目安です。相続人の数や物件の数、書類収集の代行有無によって金額は変わるため、事前に見積もりを確認することをおすすめします。